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南昌市某房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究報告-展示頁

2025-03-09 22:58本頁面
  

【正文】 一、摘要 ???????????????3 ? 二、項目總論 ?????????????10 ? 三、項目投資環(huán)境及市場預(yù)測 ??????12 ? 四、項目產(chǎn)品設(shè)計及產(chǎn)品定位 ??????18 ? 五、項目銷售價格 ???????????21 ? 六、項目開發(fā)與銷售計劃 ????????26 ? 七、工程項目的財務(wù)分析 ????????32 ? 八、工程項目的不確定性分析 ?????? 36 ? 九、附表 ???????????????4 0 XX 國際可行性研 究報告 南城國際 3 第一篇:摘要 房地產(chǎn)行業(yè)在中國是一個神話、這么說一點也不過分。即使在 08 金融危機(jī)的洗禮過后、國家出臺相應(yīng)的宏觀調(diào)控政策遏制房價的上漲 。 在今年全國乃至世界通貨膨脹的大背景下、我相信只有不動產(chǎn)等實物資本才是人民幣保值升值的首選,那么房子無疑是最好的選擇。 本 研究報告 主要針對于近期在南昌青云譜區(qū)的一宗地塊標(biāo)號為 :JDP1045 宗地的房地產(chǎn)市場開發(fā)、產(chǎn)品定位、開 發(fā)投資風(fēng)險以及獲利能力的分析。這樣有利于調(diào)控指導(dǎo)整個項目的開發(fā)和展開。 XX 國際可行性研 究報告 南城國際 4 第二篇:項目 總論 一. 項目背景 1. 項目名稱: XX 國際 2. 項目提出的理由和依據(jù) 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分,是國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱之一。 2021 年房地產(chǎn)市場雖然受到 CPI 飆升,通 貨膨脹的影響,但南昌市青云譜 區(qū) 標(biāo)號: JPD1045 地塊還是有很大的開發(fā)價值,能夠為青云譜區(qū)未來作為城市副中心的發(fā)展定為奠定良好的基礎(chǔ)。 青云譜區(qū)發(fā)展定位為“文化發(fā)展示范區(qū),城市繁榮副中心”。 二. 項目概況 1. 建設(shè)地點 南昌保溫瓶廠地塊, 土地標(biāo)號: JPD1045。東至三店村、南至規(guī)劃路(規(guī)劃路以南為青云譜區(qū)政府宿舍區(qū))、西至京山新街、北至何方西路和保溫瓶廠宿舍。 XX 國際可行性研 究報告 南城國際 5 2. 建設(shè)規(guī)模 土 地面積 62304 平方米(合 畝)。出讓年期為住宅用地 70 年;商業(yè)、辦公、旅館業(yè)用地 40 年。套型建筑面積 90平方米以下住宅占開發(fā)住宅總建筑面積 60%,商業(yè)、辦公等公建建筑面積按規(guī)劃總建筑面積(計容積率部分) 30%控制。作為南昌市 “ 銀三心 ” 繁榮板塊之一的青云譜區(qū)正以厚積勃發(fā)之勢,加XX 國際可行性研 究報告 南城國際 6 快經(jīng)濟(jì) 發(fā)展方式轉(zhuǎn)變,實現(xiàn)跨越式大發(fā)展。 青云譜區(qū)定位為 “ 文化發(fā)展示范區(qū),城市繁榮副中心 ” 。以此拉開城區(qū)發(fā)展新框架,繪制城區(qū)發(fā)展新藍(lán)圖,全力構(gòu)筑宜商、宜居城區(qū) 2. 五大板塊構(gòu)筑昌 XX 新格局 青云譜區(qū)將積極優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu),在創(chuàng)新升級中實現(xiàn) “華麗轉(zhuǎn)身 ”重點構(gòu)筑五大產(chǎn)業(yè)板快: 一是以昌南工業(yè)園及周邊為載體的現(xiàn)代物流經(jīng)濟(jì)板塊。 二是以迎賓大道為主軸的都市工業(yè)經(jīng)濟(jì)帶,大力支持江鈴集團(tuán)、南昌印鈔公司、江西陽光乳業(yè)等大中型駐區(qū)企業(yè)做大做強(qiáng)。把正在建 設(shè)的法國家樂福國際購物中心周邊約 1 平方公里的區(qū)域打造成一個動感都會昌 XX。 五是以八大山人梅湖景區(qū)為重點的文化旅游創(chuàng)意板塊。同時以天沐五星級賓館項目、象湖君悅五星級酒店以及湖景公園、大型休閑娛樂設(shè)施等為載體,打造富有水景生態(tài)、休閑娛樂特色的象湖東岸。 青云譜區(qū)確立了加快經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型步伐、打造生態(tài)文化新城的發(fā)展思路。 周邊景 觀 撫河公園: 撫河公園以撫河水面為中軸,包括東、西兩岸,北起滕王閣,南至將軍渡閘,全長 公里,占地面積 公頃,其中綠地面積 公頃,水面面積 公頃,由水面、南浦園、里洲園、桃苑園、建設(shè)園構(gòu)成。 隨著南昌市創(chuàng)建現(xiàn)代花園英雄城市進(jìn)程的不斷深入,為改善城市生態(tài)環(huán)境,提升城市品位,提高市民生活質(zhì)量,象湖風(fēng)景區(qū)于 1998年按照市委、市政府 沿湖一片綠,依湖處處景,繞湖活水系,靠湖聚財富,做好山水文章,營造一方天地 的規(guī)劃要求破土動工,經(jīng)過建設(shè)成為一座以本土文化為典型特征的,集生態(tài)保護(hù)、旅游觀光、休閑度假、水上競技等多功能為一體,具有鮮明的中國古典園林風(fēng)格的風(fēng)景區(qū)。 (一環(huán):環(huán)湖一條路 。三帶:東線風(fēng)光帶、西線風(fēng)光帶、北線風(fēng)光帶 。八景為:灌嬰城樓、章江曉渡、豫章臺、隆興島、天黿風(fēng)荷、鐵柱仙蹤、國際垂釣、妙濟(jì)山莊。景區(qū)內(nèi)有一代畫圣 —— 八大山人的書畫真跡展覽;有著名雕塑藝術(shù)家程允賢雕塑館。 景區(qū)占地面積約 3200 畝,建筑總面積約 萬平方米,整個景區(qū)以傳統(tǒng)文化為主軸,由水墨丹青區(qū)、文化博覽區(qū)、水鄉(xiāng)風(fēng)情區(qū)、歲寒三友區(qū)、農(nóng)耕休閑區(qū)、梅村思賢區(qū)和綜合娛苑區(qū)七大功能景區(qū)組成。 周邊配套設(shè)施 XX 國際可行性研 究報告 南城國際 9 地塊處于何方西路, 東至三店村、南至規(guī)劃路(規(guī)劃路以南為青云譜區(qū)政府宿舍區(qū))、西至京山新街、北至何方西路和保溫瓶廠宿舍。 是南昌市涪城區(qū)的風(fēng)水寶地。 商業(yè)配套 設(shè)施 : 京山農(nóng)貿(mào)市場 、好又多超市、好鄰居超市、商業(yè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、交行、郵政、省建材市場等周邊商業(yè)配套設(shè)施。 文化教育 設(shè)施 : 青云譜 小學(xué)、迎賓中學(xué) 公共交通設(shè)施 、 : 該項目地段交通四通 八達(dá)、 1 1 21 2 23 2322等公交 連接城市各個城區(qū)。交通便利,居家旅行、工作生活出行很方便。市域等級機(jī)構(gòu)分為中心城、次中心城鎮(zhèn)、重點建鎮(zhèn)制、一般建鎮(zhèn)制四級結(jié)構(gòu)。城市發(fā)展布 局按照 “ 一江兩岸,一核五片,沿著贛江兩端延伸,多點、多組團(tuán)推進(jìn) ” 的總體發(fā)展思路,南昌市城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)形成一個中心城市核心區(qū)(昌 XX 和昌北城)和外圍五個城市組團(tuán)(昌東、蓮塘、望城、灣里和樂化)的結(jié)構(gòu)形態(tài)。到規(guī)劃期末,將南昌建設(shè)成為工業(yè)強(qiáng)盛、商貿(mào)繁榮,城市布局合理,交通便利,設(shè)施完善、科教發(fā)達(dá),環(huán)境優(yōu)美、生活舒適的現(xiàn)代區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心城市和現(xiàn)代文明花園城市英雄城市。 e% e9 o+ `* U3 k39。 城中板塊 、 紅谷灘板塊 、 城東板塊 、 象湖新城 、 朝陽洲板塊 、 濱江板塊 、 昌南板塊 等 城中板塊 該板塊的范圍包括沿江路-陽明路-洪都大道-北京路 上海路 解放路之間的東湖區(qū)西湖區(qū)所轄的區(qū)域。根據(jù)南昌市城市發(fā)展總體規(guī)劃和象湖新城 的控制性詳細(xì)規(guī)劃,整個象湖新城占地 28 平方公里。 朝陽洲板塊 朝陽洲板塊位于贛江、撫河、昌南大道之間的范圍 XX 國際可行性研 究報告 南城國際 11 濱江板塊 城北濱江 老城新貌 昌南板塊 昌南板塊指的是雄溪河、昌南大道,京九鐵路以及南昌縣蓮塘為中心的區(qū)域。 XX 國際項目 目標(biāo)客戶定位以錯位原則為主,以補(bǔ)位原則為輔來指導(dǎo)項目的客戶定位, 房地產(chǎn)客戶定位 。有著較高的收入和消費水平。 城南國際的開發(fā)有市場。爭取在 60000 平米的專屬地域打造南昌又一集商業(yè)、住宅、旅館于一體的、高層次高檔樓盤。有著 國際化、生態(tài)、健康 、養(yǎng)生、親水、歐式、地中海、夏威夷、新加坡、中國式等特色。 營造出一種高端享受的氛圍(地段屬市中心稀缺地塊)。 決定在臨街(何坊 西路、京山新街)建高層住宅兼商業(yè)臨街旺鋪。 四、 景觀打造建議 項目主入口將設(shè)在何坊西路、次處開闊開放。 五、建筑規(guī)模 項目總 土 地面積 62304 平方米(合 畝)。出讓年期為住宅用地 70 年;商業(yè)、辦公、旅館業(yè)用地 40 年。套型建筑面積 90 平方米以下住宅占開發(fā)住宅總建筑面積 60%,商業(yè)、辦公等公建建筑面積按規(guī)劃總建筑面積(計容積率部分) 30%控制。房價將趨于穩(wěn)定 90 平方米 之間 二室二廳最搶手 。 同時也要同項目定位結(jié)合起來形成 特色。通過前期的 整理的 資料 對本次項目銷售價格進(jìn)行定性。記者從所公布的有關(guān)江西房地產(chǎn)數(shù)據(jù)中了解到, 11 月南昌房價環(huán)比上漲 %,已連續(xù) 4 個月上漲,前 11個月南昌房價及銷量創(chuàng)出歷史新高。從投資構(gòu)成來看,建筑工程完成 52140萬元,占總投資的 %;安裝工程完成 2493 萬元,僅占總投資的 %;設(shè)備工器具購置及其他費用完成7452,占總投資的 %。從投資的工程用途看,“商品住宅”投資依然占據(jù)主導(dǎo)地位,完成投資 67891 萬元,占比 %,其中經(jīng)濟(jì)適用房投資因我區(qū)城南經(jīng)濟(jì)適用房建造接近尾聲,故而投資僅為 3539 萬元,同比下降達(dá) %( 資料來源:南昌市統(tǒng)計局 ) 以下是南昌青云譜區(qū)的具有代表性的樓價格表 ( 截止 ) 表四 序號 樓盤名 區(qū)域 價格(元 /m2) 1 藍(lán)天郡 青云譜 7900 2 中大紫都 青云譜 待定 3 水榭花都 青云譜 8000 4 恒茂英倫國際 青云譜 5100 5 上林春天花園 青云譜 6500 XX 國際可行性研 究報告 南城國際 20 6 青云佳苑 青云譜 4500 7 博泰中心城 青云譜 3700 8 萬科潤圓 青云譜 待定 9 博泰靜林府 青云譜 待定 10 玉河經(jīng)典 青云譜 5900 資料來源:蜂巢網(wǎng) 三、 南昌市 2021 的房價走勢 受國家政策性調(diào)控的影響和樓市現(xiàn)狀的約束, 2021 年南昌的樓市會理性中平穩(wěn)的發(fā)展,相信在未來幾年內(nèi)房地產(chǎn)還是有很大的升值空間的。 第六篇:項目開發(fā)和銷售計劃 一、項目開發(fā)進(jìn)度計劃表 開發(fā) 進(jìn)度 : 本項目計劃在 年內(nèi)完成整個項目的開發(fā)過程,具體開發(fā)步驟安排計劃見表 開發(fā)時間 開發(fā)步驟安排 2021 年 11 月: 2021 年 11 月 — 12 月 20211 年 1月 ~ 2月: 2021 年 3 月: 2021 年 4 月 ~ 6 月: 2021 年 7 月: 2021 年 8 月: 2021 年 11 月: 2021 年 12 月: 項目建議書批復(fù)。 建筑方案設(shè)計。 施工圖紙設(shè)計。 工程開工,多層 1014樓 (臨街) 施工。 多層 1014樓主體工程完工。 多層 1014樓室內(nèi)外裝修。 多層 510樓主體工程完工 高層 34樓開始施工。 開始預(yù)售多層 1014樓 (商鋪預(yù)售)
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