【正文】 能就是江、河、湖在這一個板塊共聚，南昌市可能找不到第二個這樣的板塊，有的板塊可能有江不一定有湖，有的板塊可能有湖不一定有河，那么在這個板塊上，江、河、湖同時匯聚于此，就賦予了這個板塊的靈性，也賦予了這個板塊打造成一個生態(tài)板塊的基本條件。而且隨著南昌市這樣一個城市規(guī)劃不斷得成熟，朝陽新城這個板塊的區(qū)位價值還將不斷地提升，因為區(qū)位價值本身就是一個動態(tài)的：他不是隨著城市的發(fā)展價值而衰弱，而是相等，是隨著城市的發(fā)展它的價值將不斷地提升。首先，南昌城市整體規(guī)劃框架的拉開和形成，使得這個板塊的區(qū)位價值得以體現——一直以來南昌的規(guī)劃都是講“一江兩岸”，其實在“一江兩岸”的格局未形成之前，朝陽新城的區(qū)位價值是沒有得到體現的。這兩個區(qū)域，從目前發(fā)展的態(tài)勢來看，已經開始走向高熱的開發(fā)了。紅角洲與朝陽洲將形成新的一江兩岸格局，類似杭州的杭州新城，未來想像空間非常大。在這一年里，這座新城將聚焦眾多目光，也將因此而備受南昌人的關注。作為南昌高端居住區(qū)的代言板塊，朝陽新城將成為南昌一張新的居住示范名片。2011年，一個堪稱南昌心臟的板塊正在崛起。整個項目的經濟評價比較理想，本項目可行。通過對該項目的經濟、社會和環(huán)境效益的分析，得出建設項目的社會效益與市場前景是很可觀的。南昌市“朝陽丹錦”小區(qū)住宅項目可行性研究報告 指導老師 陶滿德姓名 劉新宇 學號 1011012030摘要 本項目位于桃花湖畔，地處朝陽新城，與紅谷灘隔江相眺，地理位置優(yōu)越，擁有良好的自然生態(tài)條件，與目前南昌市最大的森林公園朝陽公園相互依偎，是朝陽新城眾多樓盤中頗具代表性的典型。 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 本設計首先對近年來南昌市的宏觀經濟和房地產市場的基本情況做了詳細的調查分析；運用財務分析方法對該項目的盈利能力、抗風險能力進行了分析測算。同時從項目的經濟效益評價指標顯示可知，其具有行業(yè)基準收益率的內部收益率。 第一篇 市場研究篇 ：地塊所在位置（朝陽丹錦）由江南都市報主辦的2011中國南昌朝陽新城崛起高峰論壇在南昌舉辦，江西師大城建院教授陶滿德、萬科、華潤、正榮、筑城、中大等地產公司老總、營銷總監(jiān)齊聚一堂，共議朝陽新城發(fā)展大計，此次論壇新浪樂居南昌站還現場進行了網上直播。其現代宜居之城、綠色交通之城、濱水生態(tài)之城、文化休閑之城這新四城的定位，將是這座新崛起之城的最好概括。2011年是朝陽新城 價值與形象大幅提升的一年。 根據規(guī)劃，規(guī)劃人口為20萬人，它將是離南昌最近、最大的一塊高尚居住用地。朝陽新城還將持續(xù)走熱在2008年住宅市場整體低迷的時期，江西師范大學教授陶滿德就曾在接受媒體采訪時表示未來南昌房地產的熱點板塊，或者說熱點區(qū)位一 個是朝陽新城，一個是京東板塊。那么陶教授為什么那么看好朝陽新城，并且認為朝陽新城的走熱態(tài)勢還將延續(xù)至少五年？從朝陽新城的區(qū)位價值、板塊素質、規(guī)劃開發(fā)、開發(fā)節(jié)奏及市政投入五個方面來探討朝陽新城的價值究竟在哪里。今天，南昌的“一江兩岸”格局已經基本成型，而朝陽新城恰恰是位于這個兩岸的交界地帶，所以他同時受到了紅谷灘這個新城區(qū)功能的輻射和老城區(qū)功能的輻射，它是一個功能輻射交匯之地，他的區(qū)位價值也在這個時候得到了充分地體現。因此從這樣一個區(qū)位來講，就賦予了這樣一個區(qū)位的房地產產品比較高的一種增值的空間和一種保值的空間，這是第一個原因。第三，陶教授認為這個板塊的開發(fā)節(jié)奏也賦予了它的價值。但是朝陽新城不同，前幾年他一直都在在進行一些基礎設施，相互配套條件的一些整合，南昌市也投入了不少的資金對它的基礎設施進行改造，包括對它的棚戶區(qū)的改造，道路、交通等等。以 大家熟悉的紅谷灘為例作比較，一開始是幾十萬一畝，隨著基礎設施等逐漸地成熟，他的土地價值才逐漸往上走。第四點，朝陽新城的開發(fā)是先規(guī)劃后開發(fā)，早在2007年的時候朝陽新城就做了板塊發(fā)展的詳盡規(guī)劃：包括沿江的商貿，還有休閑娛樂，高尚居住等等。這樣一來，我想至少有兩個作用，第一個可以使消費者，使市民通過對規(guī)劃的了解認識它未來的價值，通過對規(guī)劃的了解，知道這一個新城未來的配套是怎樣的，未來的定位是怎樣的，未來的前景是怎樣的？使他們產生一種期待。從而使整個房地產的開發(fā)節(jié)奏和這個地塊出讓的區(qū)位在一個比較規(guī)范的狀態(tài)下來進行。2005年的時候有這樣一個觀點，后來被不少人認可，2005年之后中國房地產的開發(fā)應該不是走單純房地產開發(fā)的路，而是應該走綜合開發(fā)的道路，應該與城市建設，城市規(guī)劃，基礎設施建設，包括與舊城區(qū)改造和新城區(qū)開發(fā)建設節(jié)奏相結合的開發(fā)。土地面積101695平方米（）。項目建設內容為高層，多層，復式為主。項目以住宅建設為主，商業(yè)項目、地下室及社區(qū)等相關配套工程為輔。項目主要經濟技術指標：詳見下表表總體設計指標序號項目單位數值1占地面積㎡101695總用地面積㎡22373總建筑面積㎡多層建筑面積㎡43424高層建筑面積㎡57900復式建筑面積㎡14474商業(yè)建筑面積㎡14474地下車位建筑面積㎡20000其它配套建筑面積㎡6000地下室建筑面積㎡144743建筑密度%4容積率5綠地率38%6住宅總戶數12317地下停車位1000地上停車位3188建筑耐久年限50年9結構形式磚混、框架結構10建筑耐火等級二級11建筑抗震設防裂度6度第三篇 項目概念性設計一、項目設計規(guī)劃定位（一）、小區(qū)整體規(guī)劃原則高綠化低密度；綜合服務配套設施齊全；戶型設計適合“升級換代”居住要求；體現小區(qū)獨特的整體建筑風格（二）、總平面布局“朝陽丹錦”總平面圖略呈長方形布局，各棟建筑以合理的分布，保證日照間距在多層1:，高層1：，復式1:；中心花園布置在小區(qū)中部，下設地下停車位，利用不規(guī)則地形布置小型運動場和休息廳，小區(qū)設南、北和東三個主出入口；與城市道路交界面用連續(xù)的配套商業(yè)建筑劃分城市空間與居住空間以保證小區(qū)內的私密性，同時也使沿街的店面更好地發(fā)揮其經濟價值，主入口處設小廣場作為城市與住宅之間的過渡空間。（三）、交通組織為保留和強化地塊的自然形態(tài)，小區(qū)內主要道路走向與地形一致，使住宅可以沿地塊基線靈活布置。 （四）、規(guī)劃指標根據“朝陽丹錦”初步方案及建設規(guī)模，規(guī)劃指標見下表“朝陽丹錦”項目建筑技術經濟指標序號項目指標備注1總用地面積22373㎡2總建筑面積164746㎡多層住宅43424㎡復式住宅14474㎡高層住宅57900㎡商鋪14474㎡3建筑層數多層住宅6層高層住宅28層復式住宅6層商鋪3層4建筑層高多層住宅㎡高層住宅㎡復式住宅㎡商鋪㎡二、項目建筑設計定位本工程設計涉及建筑、結構、防火、節(jié)能、隔聲、采光、照明、給排水、通風、燃氣、電氣等各種專業(yè)，設計時需遵循有關的規(guī)范或規(guī)定，單體設計時還應符合國家現行的有關強制性標準的規(guī)定。同時考慮到，由于社會經濟的發(fā)展，人們審美觀念也隨之變化，對現代建筑功能環(huán)境的要求以及建筑技術、材料也提出了更高的要求，因此，小區(qū)的建筑風格和形式還應注意不受傳統(tǒng)風格的影響或限制，擬采用簡練的現代構成手法，體現建筑的時代氣息和21世紀新