【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 大量的回遷房可能會(huì)降低整個(gè)朝陽(yáng)新城的品質(zhì)。 ②、該項(xiàng)目所在的朝陽(yáng)新城政府雖在前期投入大量精力進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施的配套，但是總體來(lái)說(shuō)基礎(chǔ)設(shè)施還是薄弱，所以可能會(huì)和小區(qū)的高品質(zhì)存在差距。項(xiàng)目地塊機(jī)會(huì)（O）①、周邊項(xiàng)目均為近期開(kāi)發(fā)建設(shè)的新建項(xiàng)目，對(duì)整體物業(yè)水平的價(jià)值提升是有利的；②、距離周邊景區(qū)較近、具有潛在的升值潛力。項(xiàng)目地塊威脅（T）①、周邊待開(kāi)發(fā)項(xiàng)目較多，商業(yè)氛圍欠缺；②、周邊大量已開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)目前尚有較多的存量，會(huì)分流本項(xiàng)目的客戶(hù)。③、通貨膨脹人民幣貶值；第五篇 銷(xiāo)售預(yù)測(cè)與營(yíng)銷(xiāo)價(jià)格一、營(yíng)銷(xiāo)策略一、招聘經(jīng)驗(yàn)豐富的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)人員，并注重搞好業(yè)務(wù)技能培訓(xùn)。采用基本工資與銷(xiāo)房業(yè)績(jī)相結(jié)合的方法，促使發(fā)揮個(gè)人才智，做好房產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)。二、誠(chéng)信服務(wù)購(gòu)房對(duì)象，協(xié)調(diào)辦理購(gòu)房按揭等相關(guān)手續(xù)，最大限度的滿(mǎn)足客戶(hù)的要求。三、充分利用項(xiàng)目所占天時(shí)、地利人和的機(jī)遇。四、制訂周密的銷(xiāo)售策劃，積極挖掘買(mǎi)點(diǎn)，選擇合適的媒體，加大廣告宣傳力度。通過(guò)出資舉辦一些相關(guān)的文體活動(dòng)，豐富市民文化生活，為公司項(xiàng)目銷(xiāo)售擴(kuò)大影響，提高公司和項(xiàng)目的知名度。三、本項(xiàng)目物業(yè)銷(xiāo)售租賃價(jià)格根據(jù)工程所處位置、周?chē)h(huán)境條件和房地產(chǎn)市場(chǎng)的趨勢(shì)預(yù)測(cè)，考慮房地產(chǎn)銷(xiāo)售風(fēng)險(xiǎn)和工程建設(shè)成本等綜合因素，多層住宅每平方米10000元，高層住宅每平方米9200元；復(fù)式住宅每平米12000；商鋪每平方米22000元；地下室每平米8500元；地下車(chē)位每個(gè)12萬(wàn)元。 四、銷(xiāo)售進(jìn)度及付款回收計(jì)劃本項(xiàng)目計(jì)劃在3年內(nèi)（27個(gè)月）左右內(nèi)完成銷(xiāo)售，各年銷(xiāo)售計(jì)劃見(jiàn)：本項(xiàng)目銷(xiāo)售計(jì)劃表（%） 項(xiàng)目合計(jì)201320142015多層住宅47145%50%15%高層住宅683%40%%復(fù)式住宅77%30%%地下室%35%%商業(yè)33%67%地下停車(chē)位100020%%%銷(xiāo)售金額估算表 單位：面積（平方米）銷(xiāo)售收入（萬(wàn)元）序號(hào)產(chǎn)品項(xiàng)目合計(jì)2013年2014年2015年1住宅銷(xiāo)售面積（㎡）115798441485066222436銷(xiāo)售均價(jià)（元/㎡）98509260990010262銷(xiāo)售收入（萬(wàn)元）2地下室銷(xiāo)售面積（㎡）14474506650664342銷(xiāo)售均價(jià)（元/㎡）8500850085008500銷(xiāo)售收入（萬(wàn)元）123033商業(yè)銷(xiāo)售面積（㎡）144740銷(xiāo)售均價(jià)（元/㎡）2200002080022933銷(xiāo)售收入（萬(wàn)元）04車(chē)位銷(xiāo)售個(gè)數(shù)（個(gè)）1000200345455銷(xiāo)售價(jià)格（萬(wàn)元）12121212銷(xiāo)售收入（萬(wàn)元）120002400414054605銷(xiāo)售收入合計(jì)（萬(wàn)元）第六篇 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)與資金籌措一、項(xiàng)目建設(shè)周期安排結(jié)合擬建設(shè)項(xiàng)目的規(guī)模和層數(shù)，并按照項(xiàng)目分析及建設(shè)計(jì)劃的要求，本項(xiàng)目從基礎(chǔ)建設(shè)到項(xiàng)目竣工驗(yàn)收，總建設(shè)周期為36個(gè)月。項(xiàng)目計(jì)劃于2013年1月初開(kāi)始開(kāi)工，在資金及時(shí)到位的情況下，預(yù)計(jì)2015年12月底竣工。推出時(shí)間為2013年10月；項(xiàng)目整體銷(xiāo)售周期為三到四年。二、銷(xiāo)售進(jìn)度及付款回收計(jì)劃本項(xiàng)目計(jì)劃在3年（27個(gè)月）左右內(nèi)完成銷(xiāo)售，各年銷(xiāo)售計(jì)劃見(jiàn)：本項(xiàng)目銷(xiāo)售計(jì)劃表（%） 項(xiàng)目合計(jì)201320142015多層住宅47145%50%15%高層住宅683%40%%復(fù)式住宅77%30%%地下室%35%%商業(yè)33%67%地下停車(chē)位100020%%%銷(xiāo)售金額估算表 單位：面積（平方米）銷(xiāo)售收入（萬(wàn)元）序號(hào)產(chǎn)品項(xiàng)目合計(jì)2013年2014年2015年1住宅銷(xiāo)售面積（㎡）115798441485066222436銷(xiāo)售均價(jià)（元/㎡）98509260990010262銷(xiāo)售收入（萬(wàn)元）2地下室銷(xiāo)售面積（㎡）14474506650664342銷(xiāo)售均價(jià)（元/㎡）8500850085008500銷(xiāo)售收入（萬(wàn)元）123033商業(yè)銷(xiāo)售面積（㎡）144740銷(xiāo)售均價(jià)（元/㎡）2200002080022933銷(xiāo)售收入（萬(wàn)元）04車(chē)位銷(xiāo)售個(gè)數(shù)（個(gè)）1000200345455銷(xiāo)售價(jià)格（萬(wàn)元）12121212銷(xiāo)售收入（萬(wàn)元）120002400414054605銷(xiāo)售收入合計(jì)（萬(wàn)元）三、稅費(fèi)率本報(bào)告采用的各種稅費(fèi)率見(jiàn)表。稅費(fèi)率表（%）稅費(fèi)項(xiàng)目稅費(fèi)率稅費(fèi)項(xiàng)目稅費(fèi)率營(yíng)業(yè)稅5土地增值稅50、60超率累進(jìn)城市維護(hù)建設(shè)稅7法定盈余公積金10教育費(fèi)附加3公益金5企業(yè)所得稅25任意盈余公積金3管理費(fèi)用3不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)3銷(xiāo)售費(fèi)用房產(chǎn)稅（按租金）12四、項(xiàng)目各種財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)估算土地費(fèi)用，出讓單價(jià)456萬(wàn)元/畝，出讓總金額為69559萬(wàn)元，土地出讓金一次付清。前期工程費(fèi)。本項(xiàng)目前期工程費(fèi)估算見(jiàn)表前期工程費(fèi)估算表 單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)金額1規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)建安工程費(fèi)3%2可行性研究費(fèi)建安工程費(fèi)5‰3水文地質(zhì)勘探費(fèi)建安工程費(fèi)5‰4通水、通電、通路費(fèi)建安工程費(fèi)1%5場(chǎng)地平整費(fèi)10元/㎡6合計(jì)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)本項(xiàng)目基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)估算見(jiàn)表基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)估算表 單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)金額1供電工程建安工程費(fèi)3%28002供水工程3供氣工程4道路工程5環(huán)衛(wèi)工程6通訊工程7照明工程8排污工程9綠化工程510元/平米合計(jì)2800建安工程費(fèi)用本項(xiàng)目建安工程費(fèi)用估算見(jiàn)表建安工程費(fèi)用估算表 單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目單價(jià)計(jì)價(jià)數(shù)量金額1多層住宅434242高層住宅57900110013復(fù)式住宅144744商業(yè)144745地下室144746地下停車(chē)場(chǎng)2000040007合計(jì)公共設(shè)施配套費(fèi)本項(xiàng)目公共設(shè)施配套費(fèi)估算見(jiàn)表公共設(shè)施配套費(fèi)估算表 單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目單價(jià)計(jì)價(jià)數(shù)量金額1會(huì)所1000元/平方米6000600