【文章內(nèi)容簡介】 大量的回遷房可能會降低整個朝陽新城的品質(zhì)。 ②、該項(xiàng)目所在的朝陽新城政府雖在前期投入大量精力進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施的配套，但是總體來說基礎(chǔ)設(shè)施還是薄弱，所以可能會和小區(qū)的高品質(zhì)存在差距。項(xiàng)目地塊機(jī)會（O）①、周邊項(xiàng)目均為近期開發(fā)建設(shè)的新建項(xiàng)目，對整體物業(yè)水平的價值提升是有利的；②、距離周邊景區(qū)較近、具有潛在的升值潛力。項(xiàng)目地塊威脅（T）①、周邊待開發(fā)項(xiàng)目較多，商業(yè)氛圍欠缺；②、周邊大量已開發(fā)的樓盤目前尚有較多的存量，會分流本項(xiàng)目的客戶。③、通貨膨脹人民幣貶值；第五篇 銷售預(yù)測與營銷價格一、營銷策略一、招聘經(jīng)驗(yàn)豐富的房地產(chǎn)營銷人員，并注重搞好業(yè)務(wù)技能培訓(xùn)。采用基本工資與銷房業(yè)績相結(jié)合的方法，促使發(fā)揮個人才智，做好房產(chǎn)營銷。二、誠信服務(wù)購房對象，協(xié)調(diào)辦理購房按揭等相關(guān)手續(xù)，最大限度的滿足客戶的要求。三、充分利用項(xiàng)目所占天時、地利人和的機(jī)遇。四、制訂周密的銷售策劃，積極挖掘買點(diǎn)，選擇合適的媒體，加大廣告宣傳力度。通過出資舉辦一些相關(guān)的文體活動，豐富市民文化生活，為公司項(xiàng)目銷售擴(kuò)大影響，提高公司和項(xiàng)目的知名度。三、本項(xiàng)目物業(yè)銷售租賃價格根據(jù)工程所處位置、周圍環(huán)境條件和房地產(chǎn)市場的趨勢預(yù)測，考慮房地產(chǎn)銷售風(fēng)險和工程建設(shè)成本等綜合因素，多層住宅每平方米10000元，高層住宅每平方米9200元；復(fù)式住宅每平米12000；商鋪每平方米22000元；地下室每平米8500元；地下車位每個12萬元。 四、銷售進(jìn)度及付款回收計(jì)劃本項(xiàng)目計(jì)劃在3年內(nèi)（27個月）左右內(nèi)完成銷售，各年銷售計(jì)劃見：本項(xiàng)目銷售計(jì)劃表（%） 項(xiàng)目合計(jì)201320142015多層住宅47145%50%15%高層住宅683%40%%復(fù)式住宅77%30%%地下室%35%%商業(yè)33%67%地下停車位100020%%%銷售金額估算表 單位：面積（平方米）銷售收入（萬元）序號產(chǎn)品項(xiàng)目合計(jì)2013年2014年2015年1住宅銷售面積（㎡）115798441485066222436銷售均價（元/㎡）98509260990010262銷售收入（萬元）2地下室銷售面積（㎡）14474506650664342銷售均價（元/㎡）8500850085008500銷售收入（萬元）123033商業(yè)銷售面積（㎡）144740銷售均價（元/㎡）2200002080022933銷售收入（萬元）04車位銷售個數(shù)（個）1000200345455銷售價格（萬元）12121212銷售收入（萬元）120002400414054605銷售收入合計(jì)（萬元）第六篇 項(xiàng)目開發(fā)與資金籌措一、項(xiàng)目建設(shè)周期安排結(jié)合擬建設(shè)項(xiàng)目的規(guī)模和層數(shù)，并按照項(xiàng)目分析及建設(shè)計(jì)劃的要求，本項(xiàng)目從基礎(chǔ)建設(shè)到項(xiàng)目竣工驗(yàn)收，總建設(shè)周期為36個月。項(xiàng)目計(jì)劃于2013年1月初開始開工，在資金及時到位的情況下，預(yù)計(jì)2015年12月底竣工。推出時間為2013年10月；項(xiàng)目整體銷售周期為三到四年。二、銷售進(jìn)度及付款回收計(jì)劃本項(xiàng)目計(jì)劃在3年（27個月）左右內(nèi)完成銷售，各年銷售計(jì)劃見：本項(xiàng)目銷售計(jì)劃表（%） 項(xiàng)目合計(jì)201320142015多層住宅47145%50%15%高層住宅683%40%%復(fù)式住宅77%30%%地下室%35%%商業(yè)33%67%地下停車位100020%%%銷售金額估算表 單位：面積（平方米）銷售收入（萬元）序號產(chǎn)品項(xiàng)目合計(jì)2013年2014年2015年1住宅銷售面積（㎡）115798441485066222436銷售均價（元/㎡）98509260990010262銷售收入（萬元）2地下室銷售面積（㎡）14474506650664342銷售均價（元/㎡）8500850085008500銷售收入（萬元）123033商業(yè)銷售面積（㎡）144740銷售均價（元/㎡）2200002080022933銷售收入（萬元）04車位銷售個數(shù)（個）1000200345455銷售價格（萬元）12121212銷售收入（萬元）120002400414054605銷售收入合計(jì)（萬元）三、稅費(fèi)率本報告采用的各種稅費(fèi)率見表。稅費(fèi)率表（%）稅費(fèi)項(xiàng)目稅費(fèi)率稅費(fèi)項(xiàng)目稅費(fèi)率營業(yè)稅5土地增值稅50、60超率累進(jìn)城市維護(hù)建設(shè)稅7法定盈余公積金10教育費(fèi)附加3公益金5企業(yè)所得稅25任意盈余公積金3管理費(fèi)用3不可預(yù)見費(fèi)3銷售費(fèi)用房產(chǎn)稅（按租金）12四、項(xiàng)目各種財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)估算土地費(fèi)用，出讓單價456萬元/畝，出讓總金額為69559萬元，土地出讓金一次付清。前期工程費(fèi)。本項(xiàng)目前期工程費(fèi)估算見表前期工程費(fèi)估算表 單位：萬元序號項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)金額1規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)建安工程費(fèi)3%2可行性研究費(fèi)建安工程費(fèi)5‰3水文地質(zhì)勘探費(fèi)建安工程費(fèi)5‰4通水、通電、通路費(fèi)建安工程費(fèi)1%5場地平整費(fèi)10元/㎡6合計(jì)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)本項(xiàng)目基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)估算見表基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)估算表 單位：萬元序號項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)金額1供電工程建安工程費(fèi)3%28002供水工程3供氣工程4道路工程5環(huán)衛(wèi)工程6通訊工程7照明工程8排污工程9綠化工程510元/平米合計(jì)2800建安工程費(fèi)用本項(xiàng)目建安工程費(fèi)用估算見表建安工程費(fèi)用估算表 單位：萬元序號項(xiàng)目單價計(jì)價數(shù)量金額1多層住宅434242高層住宅57900110013復(fù)式住宅144744商業(yè)144745地下室144746地下停車場2000040007合計(jì)公共設(shè)施配套費(fèi)本項(xiàng)目公共設(shè)施配套費(fèi)估算見表公共設(shè)施配套費(fèi)估算表 單位：萬元序號項(xiàng)目單價計(jì)價數(shù)量金額1會所1000元/平方米6000600