【正文】 時可對拆遷補償問題進行妥善處理。該項目的建設(shè)將消除現(xiàn)有的工業(yè)生產(chǎn)污染，明顯改善村內(nèi)及周邊地區(qū)的生態(tài)環(huán)境、市容市貌、交通環(huán)境及其他生活環(huán)境。第十一條指出，城中村改造的建設(shè)項目必須同時符合以下條件：（一）開發(fā)建設(shè)項目符合城市規(guī)劃的有關(guān)要求；（二）明顯改善村內(nèi)及周邊地區(qū)的生態(tài)環(huán)境、市容市貌、交通環(huán)境及其他生活環(huán)境；（三）增加綠地面積、完善公共基礎(chǔ)設(shè)施；（四）村內(nèi)及直接受改造項目影響、需要拆遷安置的居民得到合理安置和補償?！赌喜谐侵写?舊村)改造暫行規(guī)定》第四條指出，鼓勵國內(nèi)外有實力的機構(gòu)通過競標開發(fā)或者參與開發(fā)城中村改造項目。城中村內(nèi)股份合作企業(yè)要求進行改造的，應(yīng)當經(jīng)過區(qū)政府同意，并納入本區(qū)城中村改造計劃，依照本規(guī)定進行改造。因此本項目作為城中村改造項目，對其進行合理的規(guī)劃及建設(shè)是很有必要的。本項目的建設(shè)正好順應(yīng)了這一要求。落實總量控制制度，把主要污染物排放總量控制指標逐級分解到各區(qū)、各街道，分配到排污單位。逐步提高重點保護區(qū)和控制開發(fā)區(qū)的環(huán)境準入和排放標準。（4）按環(huán)境容量優(yōu)化區(qū)域布局。環(huán)保投資占GDP 比重達到3 ％以上；單位GDP 噸標煤／萬元以下，單位GDP 水耗控制在27m3 ／萬元以下；環(huán)境保護基礎(chǔ)設(shè)施配套完善，城市污水集中處理率達到80 ％以上，污水回用率達到20 ％以上；生活垃圾無害化處理率達到95 ％以上，危險廢物處理處置率達到100 % ；二氧化硫和化學(xué)需氧量排放總量在2005 年基礎(chǔ)上削減20 ％。（3）建設(shè)生態(tài)市的工作目標。嚴格環(huán)境保護績效考核，增強環(huán)境監(jiān)管的協(xié)調(diào)性、整體性。堅持機制創(chuàng)新。重點從源頭上防治污染和保護生態(tài)環(huán)境，加大對環(huán)境污染和生態(tài)破壞的綜合整治力度，有計劃、有層次地推進生態(tài)市建設(shè)。把滿足市民日益提高的環(huán)境質(zhì)量需求作為環(huán)保工作的出發(fā)點，保障和鼓勵全社會參與環(huán)境保護，堅決維護群眾環(huán)境權(quán)益，切實解決市民關(guān)注的影響群眾健康的環(huán)境問題。自覺遵循自然規(guī)律和經(jīng)濟規(guī)律，把環(huán)境優(yōu)先的理念體現(xiàn)在經(jīng)濟工作的指導(dǎo)思想和宏觀決策上，落實到具體工作中，在經(jīng)濟發(fā)展的同時自覺服從環(huán)保要求，不以犧牲環(huán)境為代價換取經(jīng)濟社會發(fā)展。以鄧小平理論和“三個代表”重要思想為指導(dǎo)，全面貫徹落實科學(xué)發(fā)展觀，深刻把握我市經(jīng)濟社會發(fā)展階段性特征，以轉(zhuǎn)變發(fā)展模式為主線，以提升生態(tài)環(huán)境質(zhì)量為核心，以體制機制創(chuàng)新和科技創(chuàng)新為動力，堅持經(jīng)濟建設(shè)與生態(tài)建設(shè)同步、經(jīng)濟發(fā)展與環(huán)境保護并重、經(jīng)濟效益與環(huán)境效益雙贏，加快構(gòu)建協(xié)調(diào)發(fā)展的生態(tài)經(jīng)濟體系、自然宜居的生態(tài)環(huán)境體系、和諧友好的生態(tài)文化體系、權(quán)責(zé)明晰的生態(tài)環(huán)境執(zhí)法和保障體系，努力開創(chuàng)以環(huán)境保護優(yōu)化經(jīng)濟增長、促進社會和諧的新局面，把南昌建設(shè)成為充滿活力的可持續(xù)發(fā)展生態(tài)市。各級黨委、政府必須站在全局的高度和事關(guān)南昌長遠發(fā)展的戰(zhàn)略高度，充分認識到南昌建設(shè)生態(tài)市的重要性和緊迫性，切實把建設(shè)生態(tài)市的各項措施落到實處。它通過綜合協(xié)調(diào)城市經(jīng)濟社會活動與資源環(huán)境間的相互關(guān)系，實現(xiàn)城市經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展、資源能源高效利用、生態(tài)環(huán)境良性循環(huán)和社會文明高度發(fā)達。南昌要在新世紀新階段實現(xiàn)新的更大發(fā)展，就必須切實探索和形成破解資源環(huán)境緊約束的科學(xué)發(fā)展對策，推動自主創(chuàng)新，發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟，加強環(huán)境保護，建設(shè)生態(tài)城市。改革開放以來歷屆市委、市政府高度重視環(huán)境保護工作，在經(jīng)濟社會高速發(fā)展的同時，我市環(huán)境保護工作不斷加強，生態(tài)環(huán)境質(zhì)量總體保持良好，環(huán)境污染和生態(tài)破壞勢頭基本得到遏制，并獲得了“國家環(huán)境保護模范城市”、“全球環(huán)境500 佳”等榮譽，為建設(shè)可持續(xù)發(fā)展的生態(tài)市奠定了良好的基礎(chǔ)。、建設(shè)生態(tài)市的要求為全面落實科學(xué)發(fā)展觀，加快建設(shè)和諧南昌效益南昌和國際化城市、國家創(chuàng)新型城市，根據(jù)《國務(wù)院關(guān)于落實科學(xué)發(fā)展觀加強環(huán)境保護的決定》（國發(fā)和第六次全國環(huán)境保護大會精神，我市須加強環(huán)境保護建設(shè)生態(tài)城市。本地塊原有建筑物主要為廠房，租用的工業(yè)企業(yè)主要為五金、電路板及模具等，這些企業(yè)在加工過程中會產(chǎn)生一定量的生產(chǎn)污水、有害氣體及噪聲，從而對周圍環(huán)境造成比較嚴重的污染，而解決這一問題最徹底、最有效的辦法是對這些污染企業(yè)進行搬遷。目前，推進城中村（舊村）改造的工作已全面展開，城中村（舊村）改造的工作應(yīng)按照“成熟一個改造一個，改造一個成功一個”的要求，穩(wěn)妥推進已啟動的項目；積極開展調(diào)查研究工作，探索切實可行的改造模式和機制，總結(jié)改造經(jīng)驗；盡快完善決策和執(zhí)行體系；深化、細化規(guī)章制度，使改造工作有法可依、有章可循，盡快走上法制化、規(guī)范化的軌道。小區(qū)開發(fā)建設(shè)全貌圖（二）項目建設(shè)的必要性，改善城市生態(tài)環(huán)境《南昌市城中村(舊村)改造暫行規(guī)定》指出，城中村改造堅持規(guī)劃先行、整體開發(fā)、合理控制強度、完善功能配套的原則，并應(yīng)當有利于調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，改善城市生態(tài)環(huán)境。本項目開發(fā)地塊相對位置及形狀圖本項目地塊來源為南昌市西湖區(qū)住宅用地，土地使用權(quán)人為南昌市西湖區(qū)政府司，本項目土地使用年限為70年。散布于新村內(nèi)的零星工業(yè)，已經(jīng)與特區(qū)發(fā)展不協(xié)調(diào)，規(guī)劃將其改造為公共設(shè)施和住宅配套用地，適當保留部分為居民提供就業(yè)服務(wù)的工業(yè)企業(yè)。本項目地塊原有建筑物主要為居民樓，租用的企業(yè)主要為五金、電路板及模具等加工企業(yè)，這些企業(yè)在生產(chǎn)過程中會產(chǎn)生一定量的污水及有害氣體，并有噪聲污染，對周圍環(huán)境和附近居民區(qū)存在比較嚴重的污染映響，而且村股份合作企業(yè)要求進行改造，故該項目符合列入西湖區(qū)城中村改造計劃的要求。目前地塊上有4棟工業(yè)廠房和21棟居民樓，占地面積約為31000平方米，總建筑面積約為52000平方米。二、項目總論（一）項目背景本項目位于南昌市西湖區(qū)昌南大道與桃花南路交界處，面向自然湖泊，既可分享街市的便利，又可盡享大自然幽雅寧靜的生活，從南昌市政府僅需15分鐘車程即可到達，與南昌動物園、濕地花卉公園，緊鄰南昌大道，周邊有成熟的社區(qū)、公園、學(xué)校、醫(yī)院、百貨超市等包羅萬象。南昌市西湖區(qū)舊城改造項目一、工程概況（一）工程名稱：南昌市西湖區(qū)舊城改造工程（二）工程地點：位于西湖區(qū)昌南大道與桃花南路交界處（三）建設(shè)單位：（四）工程規(guī)模：本工程擬由四棟住宅、地下室、幼兒園和會所組成，其中4棟樓層高度均為22層；第1棟的一、二層為會所；4棟為32層高的連體樓，其一、二樓為幼兒園?？偨ㄖ娣e為98060平方米，其中：住宅85060平方米，商業(yè)2000平方米，公建配套3000平方米，地下室一層建筑面積為8000平方米，停車位620個。本項目地塊來源為西湖區(qū)就成用地。土地使用權(quán)人為西湖區(qū)人民政府，這些房產(chǎn)均為居民住宅。隨著南昌國際化都市建設(shè)的不斷深入，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整事在必行，對于一些低端產(chǎn)業(yè)特別是產(chǎn)品生產(chǎn)過程中有污染的企業(yè)，已經(jīng)不再適應(yīng)這造城市的發(fā)展，西湖區(qū)要求嚴格控制工業(yè)用地的發(fā)展，并對規(guī)劃轉(zhuǎn)型的工業(yè)區(qū)，應(yīng)進一步制定詳細的調(diào)整規(guī)劃；對外遷的企業(yè)應(yīng)加以引導(dǎo)，使其向城市外圍的重點工業(yè)區(qū)遷移。（1）國家計委和建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布的《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》；（2）建設(shè)部發(fā)布的《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》；（3）南昌發(fā)展計劃局文件發(fā)布的《南昌市發(fā)展計劃局文件》件；（4）南昌市城中村(舊村)改造暫行規(guī)定；（5）中共南昌市委南昌市人民政府關(guān)于加強環(huán)境保護建設(shè)生態(tài)市的決定；（6）國家有關(guān)部委和南昌市政府頒布的關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)管理的政策、法規(guī)、規(guī)范和規(guī)定；（7）各級政府職能部門公布的統(tǒng)計資料及市場行情資料；（8）開發(fā)商提供的有關(guān)本項目的資料。據(jù)創(chuàng)景房地產(chǎn)開發(fā)股份有限公司與南昌市西湖區(qū)政府的合作開發(fā)項目協(xié)商初步交換意見：由南昌市西湖區(qū)政府出讓土地使用權(quán)，創(chuàng)景房地產(chǎn)開發(fā)股份有限公司提供全部開發(fā)建設(shè)資金。城中村（舊村）改造工作要以建設(shè)國際化城市，統(tǒng)籌、協(xié)調(diào)、提升我市城市發(fā)展水平，促進全市經(jīng)濟社會發(fā)展再上一個新臺階，建設(shè)和諧南昌、效益南昌為總目標，實現(xiàn)以下具體目標：優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，推動特區(qū)內(nèi)外一體化建設(shè)；消除城中村（舊村）內(nèi)的重大安全隱患；明顯改善村內(nèi)及周邊地區(qū)的生態(tài)環(huán)境、市容市貌、交通環(huán)境及其他生活環(huán)境；增加綠地面積和公共開敞空間；完善市政基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施；理順村內(nèi)土地財產(chǎn)權(quán)利關(guān)系。《南昌市環(huán)境保護條例》指出，在城市住宅區(qū)、居民集中區(qū)、文化教育區(qū)及其他需要特殊保護的區(qū)域，禁止設(shè)立產(chǎn)生污染的工業(yè)項目，嚴格控制賓館、酒樓以及其他產(chǎn)生污染的項目或設(shè)施的建設(shè)。本項目的建設(shè)，將拆除原有的工業(yè)廠房，并對該地塊進行合理的規(guī)劃，大大改善周圍的環(huán)境條件，增加綠化覆蓋率，從而滿足了環(huán)境保護的要求。（1）建設(shè)生態(tài)市的重要性和緊迫性。但是，短時間高強度的開發(fā)建設(shè)，使其他城市分階段緩釋出來的資源環(huán)境問題，在南昌集中顯現(xiàn)，資源環(huán)境對于經(jīng)濟社會發(fā)展的瓶頸制約不斷加劇，“四個難以為繼”的矛盾日益突出。生態(tài)市是以系統(tǒng)生態(tài)學(xué)理念為指導(dǎo)的一種理想城市發(fā)展模式。因此，在進一步鞏固和深化“國家環(huán)境保護模范城市”創(chuàng)建成果的基礎(chǔ)上，貫徹環(huán)境優(yōu)先方針，全面推進生態(tài)市建設(shè)，是南昌在新的發(fā)展時期的更高追求，是南昌全面落實科學(xué)發(fā)展觀，克服“四個難以為繼”，實現(xiàn)和諧南昌效益南昌發(fā)展目標的必然選擇。（2）建設(shè)生態(tài)市的總體要求和基本原則。在實際工作中應(yīng)把握好以下幾項原則：堅持環(huán)境優(yōu)先。堅持以人為本。堅持重點突破。著力推進特區(qū)外環(huán)境保護，實現(xiàn)特區(qū)內(nèi)外生態(tài)建設(shè)均衡協(xié)調(diào)發(fā)展。突出加強管理體制創(chuàng)新，建立和完善環(huán)境保護長效機制。大力推進區(qū)域、部門和社會等多種資源的優(yōu)化配置，建立統(tǒng)一、協(xié)調(diào)、高效的環(huán)境監(jiān)管體系。到本年度，全市生態(tài)環(huán)境質(zhì)量得到明顯改善，資源利用效率顯著提高，生態(tài)環(huán)境惡化的趨勢得到根本遏制，城區(qū)內(nèi)重點河流消除劣Ⅴ類水體，主要污染物排放總量得到有效控制，城市的生態(tài)格局不斷完善，生態(tài)系統(tǒng)功能不斷增強，公眾生態(tài)意識普遍提高。到2020 年，環(huán)境保護和經(jīng)濟社會發(fā)展實現(xiàn)良性循環(huán)，生態(tài)環(huán)境質(zhì)量明顯改善，全面建成生態(tài)市。實施《 南昌生態(tài)市建設(shè)規(guī)劃》，將全市劃分為重點保護區(qū)、控制開發(fā)區(qū)和優(yōu)化開發(fā)區(qū)。除法律、法規(guī)另有規(guī)定外，在重點保護區(qū)內(nèi)，禁止開發(fā)建設(shè)除道路交通設(shè)施、市政公用設(shè)施、旅游設(shè)施、公園四類項目以外的項目，逐步恢復(fù)和提升生態(tài)功能；在控制開發(fā)區(qū)內(nèi)，嚴格控制土地開發(fā)規(guī)模和開發(fā)強度，限制不符合生態(tài)功能定位的產(chǎn)業(yè)發(fā)展；在優(yōu)化開發(fā)區(qū)內(nèi)，加快調(diào)整產(chǎn)業(yè)布局，實行集約開發(fā)，提升生態(tài)效益和經(jīng)濟效益。南昌建設(shè)三十余載，市民盼望已久的“特區(qū)外擴”愿望終成現(xiàn)實，按南昌市環(huán)境保護規(guī)劃，尤其在市區(qū)和二線關(guān)近距離范圍內(nèi)，絕不允許新建具有環(huán)境污染的項目，對原有的環(huán)境污染的項目，應(yīng)限期改造，并逐步取締。綜上所述，城中村改造有利于調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、改善城市生態(tài)環(huán)境，符合南昌市環(huán)境保護的要求，是南昌市加強環(huán)境保護、建設(shè)生態(tài)市的要求。（三）項目建設(shè)的可行性根據(jù)《南昌市城中村(舊村)改造暫行規(guī)定》，城中村有下列情形之一的，由所在地區(qū)政府列入本區(qū)城中村改造計劃，并依照本規(guī)定組織進行改造：（1）城市基礎(chǔ)設(shè)施及公共設(shè)施建設(shè)需要進行改造的；（2）村內(nèi)生活環(huán)境惡化，居民生命財產(chǎn)安全和人身健康受到嚴重威脅的；（3）村內(nèi)存在環(huán)境污染、治安惡化等問題，嚴重妨礙周邊地區(qū)單位和居民正常經(jīng)營和生活的；（4）因調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、引進重大項目需要改造的；（5）因其他公共利益需要，市（區(qū)）政府決定進行改造的。本地塊原有建筑物主要為廠房，租用的工業(yè)企業(yè)主要為五金、電路板及模具行業(yè)，這些企業(yè)在生產(chǎn)加工過程中會產(chǎn)生一定量的生產(chǎn)污水、有害氣體及噪聲等污染，存在環(huán)境污染，且城中村內(nèi)股份合作企業(yè)要求進行改造，因此該項目符合列入南昌市各區(qū)城中村改造計劃的要求。城中村內(nèi)股份合作企業(yè)可以與國內(nèi)外有實力的機構(gòu)合作建設(shè)所在地城中村改造項目；符合條件的，也可以獨立建設(shè)所在地城中村改造項目。 該城中村改造項目已包含在《西湖區(qū)西湖區(qū)政府改造專項規(guī)劃》中?？稍黾泳G地面積和公共開敞空間，完善公共基礎(chǔ)設(shè)施。因此該項目的建設(shè)完全能滿足以上四條要求。《南昌市城中村（舊村）改造扶持資金管理暫行辦法》規(guī)定：第三條市政府通過協(xié)調(diào)使用市城改扶持資金，對城中村（舊村）改造予以配套扶持，引導(dǎo)和鼓勵區(qū)政府、集體及個人資金共同投入，全面推進全市的城中村（舊村）改造。 市城改扶持資金主要用于：（一）城中村（舊村）綜合整治改造項目的扶持，包括改善消防設(shè)施，改善沿街立面，環(huán)境整治，改善市政基礎(chǔ)設(shè)施，改善公共服務(wù)配套設(shè)施等；（二）市領(lǐng)導(dǎo)小組確定的其他事項。除了政府公開出讓的土地供應(yīng)外，另一條途徑便是通過城中村的改造來增加土地供應(yīng)。根據(jù)對城市空間環(huán)境和基礎(chǔ)設(shè)施承載力的分析判斷，依據(jù)各層次規(guī)劃確定的城市建設(shè)規(guī)模，協(xié)調(diào)改造與城市房地產(chǎn)市場、勞動力市場的關(guān)系，并綜合考慮與公共財政、土地供應(yīng)計劃的相互作用，科學(xué)確定城中村改造的規(guī)模?！　“ㄈf科、金地等企業(yè)在內(nèi)的很多開發(fā)商都開始介入了南昌的城中村改造。在未來幾年之內(nèi)，舊城改造將會成為南昌城市建設(shè)的重頭戲，是南昌新增土地的重要來源，將提供約有10年的供應(yīng)量，大大緩和目前住房供需緊張及住房價格上漲的矛盾。（1）解決拆遷補償問題的原則：在充分調(diào)查的基礎(chǔ)上通過協(xié)商的辦法解決；雙方應(yīng)本著互惠互利的原則；遵守國家及南昌市有關(guān)拆遷補償?shù)囊?guī)定；按照市場規(guī)律確定補償價格；保證原業(yè)主的根本利益得到有效的落實（包括每月有不低于110萬元的房產(chǎn)出租收入）。目前地塊上有8棟工業(yè)廠房和3棟宿舍樓，占地面積約為21000平方米，總建筑面積約為43000平方米。該地塊已列入西湖區(qū)西湖區(qū)政府改造專項規(guī)劃的遠期規(guī)劃中。方案一：[現(xiàn)行西湖區(qū)舊村改造項目拆遷補償標準：賠償率1：1]，由房地產(chǎn)開發(fā)商給業(yè)主一次性補償龍崗區(qū)大工業(yè)區(qū)片區(qū)新建標準廠房及配套設(shè)施，總建筑面積51600平方米，并負責(zé)相關(guān)補償。要求新建標準廠房水、電、燃氣、電信等基礎(chǔ)配套設(shè)施齊全，道路通暢，綠化率20%，≤容積率≤3。所開發(fā)的商品房按三七分成，即西湖區(qū)政府得三成商品房，房地產(chǎn)開發(fā)商得七成商品房。對以上兩方案技術(shù)經(jīng)濟指標的分析：技術(shù)經(jīng)濟指標方案一方案二備注業(yè)主對商品房獲得情況可獲得51600平方米的新建標準工業(yè)廠房。業(yè)主獲得的經(jīng)濟利益（元）每月可得租金51600*12=619200元如出租每月可得租金19160*50+1000*180=1138000元住宅樓在關(guān)內(nèi)更易出租。方案二：按移交業(yè)主的商品房價值計。根據(jù)南昌市房地產(chǎn)發(fā)展趨勢，住宅樓的升值潛力更大，且