【正文】 口。老城區(qū)今年要拆遷改造100萬平方米，那么拆遷人員的安置也將促進(jìn)住房需求。近兩年來，省委省政府要將江西建設(shè)為沿海和經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的“三個(gè)基地、一個(gè)后花園”，將建成南昌市現(xiàn)代文明花園城市和區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心城市，這一目標(biāo)的確定都預(yù)示著江西省房地產(chǎn)的發(fā)展即將步入快車道； 二是城市化進(jìn)程的加快和城市規(guī)模的擴(kuò)大為房地產(chǎn)的持續(xù)發(fā)展提供了巨大的潛在市場需求，南昌城市人口2010年要達(dá)到260萬人，城市化水平要達(dá)到60%，在南昌市新的“十年發(fā)展戰(zhàn)略”中，按人均住房建筑面積25平方米計(jì)算，這樣每年就要新增商品房需求170萬平方米。我國第一部專門管理城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)經(jīng)濟(jì)適用房價(jià)格的法規(guī)——《經(jīng)濟(jì)適用住房價(jià)格管理辦法》已由國家計(jì)委、建設(shè)部制定完畢，明年起正式實(shí)施。5月8日，中國建設(shè)銀行行長張恩照在上海出席亞洲開發(fā)銀行上海年會有關(guān)研討會時(shí)透露，建設(shè)銀行的資產(chǎn)證券化項(xiàng)目進(jìn)展順利，預(yù)計(jì)將在年內(nèi)正式啟動。2月21日，中國人民銀行發(fā)出通知，公積金貸款利率下調(diào)。2月8日，建設(shè)部、國家計(jì)委、財(cái)政部、國土資源部、人民銀行和國家稅務(wù)總局聯(lián)合發(fā)文，提出九條具體意見，加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控。政府部門制訂住房發(fā)展目標(biāo)和政策時(shí)，應(yīng)面向中低收入居民，以保障廣大人民群眾的根本利益。在2002年，政府部門加大了對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控，中央和地方對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展重點(diǎn)都有比較明確的思路。其中：重工業(yè)產(chǎn)品產(chǎn)銷率與上年同期相比上漲幅度較大。 產(chǎn)銷銜接保持良好?？h（區(qū)）工業(yè)增長勢頭強(qiáng)勁。輕工業(yè)增長快于重工業(yè)。一季度，%。%；，%。與上年同期基本持平；，%。其中：，%；，%。糧食種植面積明顯回升。其中，企業(yè)家信心指數(shù)創(chuàng)歷史新高。宏觀經(jīng)濟(jì)景氣繼續(xù)上行。分三次產(chǎn)業(yè)看：%；%， 個(gè)百分點(diǎn)，是推動經(jīng)濟(jì)增長的主導(dǎo)力量；%?？傮w上看，今年以來我市經(jīng)濟(jì)“高開”態(tài)勢十分明顯。改革開放以來，南昌的工業(yè)經(jīng)濟(jì)有了飛速的發(fā)展，形成飛機(jī)制造、汽車制造、冶金、機(jī)電、紡織、化工、醫(yī)藥等現(xiàn)代化工業(yè)體系，以電子信息、生物工程、新材料等為代表的新興高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)。南昌是江西省最大的工業(yè)城市。加大經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)力度，推行經(jīng)濟(jì)適用房購買辦法，更好的解決了中低收入家庭的住房問題，新的辦法中將明確其購買對象、并對購買程序及購買面積標(biāo)準(zhǔn)等問題都做了詳細(xì)的規(guī)定；實(shí)施廉租住房制度，該制度為的是解決最低收入家庭的住房問題；房屋拆遷貨幣補(bǔ)償辦法的出臺，將對原來在拆遷過程中遇到的諸如拆遷戶的安置成本、拆遷戶的利益如何均衡等問題都會得到很好的解決，政策的實(shí)施不僅可以降低拆遷成本，縮短拆遷周期，這一切都將起到活躍房地產(chǎn)市場作用。 行業(yè)環(huán)境城市房地產(chǎn)行業(yè)采取開放式管理方式，各種地產(chǎn)政策都有利于行業(yè)發(fā)展。1986年，國務(wù)院命名南昌市為歷史文化名城。廣播電臺3座，電視臺4座。南昌市人口狀況一覽表區(qū)縣面積(公里)人口人口密度文化環(huán)境分析南昌，是全省的科技教育文化中心，市內(nèi)擁有包括全國重點(diǎn)大學(xué)南昌大學(xué)在內(nèi)的20余所高等院校，2000年畢業(yè)的大學(xué)生、81所中等專業(yè)學(xué)校和職業(yè)技工學(xué)校，每年可為企業(yè)提供3萬余名高素質(zhì)的技術(shù)工人南昌有省、市級以上科研院所62家，中級職稱以上人員占全市人口的3％。 南昌市房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目研究報(bào)告 第一部分 市場分樣研究第一節(jié)、南昌市房地產(chǎn)宏觀環(huán)境分析………………………一、南昌市房地產(chǎn)宏觀環(huán)境分析………………………………………………………………………..第二節(jié)、南昌市房地產(chǎn)市場分析一、南昌市整體市場概況………………………………………………………..二、南昌市房地產(chǎn)市房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀分析………………………………………………..三、南昌市房地產(chǎn)未來展望………………………………………………………………………………..第三節(jié)、南昌市板塊市場分析…………………………………..第四節(jié)、南昌市消費(fèi)者行為分析……………………………………….一、消費(fèi)者特征分析………………………………………………………………………………………二、消費(fèi)者心理習(xí)慣特征………………………………………………….三、買方市場需求特征……………………………………………………………………….. 第五節(jié)、綜合評述……………………………………………………..第二部分 產(chǎn)品與價(jià)格研究第一節(jié)、產(chǎn)品分析…………………………………………………………………….第一節(jié)、 價(jià)格分析……………………………………………………….第一部分 市場分樣研究第一節(jié)、 宏觀環(huán)境研究一、 南昌市房地產(chǎn)市場環(huán)境分析 人文環(huán)境人口環(huán)境分析：至2003末，全市常住人口為470多人，東湖、西湖等老城區(qū)人口密度過大。南昌城市規(guī)劃到2010年，城區(qū)常住人口達(dá)到300萬人，每年增加15萬人。全市共有公共圖書館、博物館22家，專業(yè)藝術(shù)演出團(tuán)體12個(gè)。各類醫(yī)院79所。有以江西名樓滕王閣和明末清初著名畫家八大山人紀(jì)念館為代表的名勝旅游；有以八一起義紀(jì)念館等為代表的近現(xiàn)代革命傳統(tǒng)的紅色旅游；有以百花洲、象山森林公園等為代表的綠色旅游，城北的西山和梅嶺，素有“小廬山”的美譽(yù)。今年將會出臺《南昌市市區(qū)居民購買經(jīng)濟(jì)適用住房暫行規(guī)定》、《南昌市城市廉租住房制度實(shí)施細(xì)則》、《房屋拆遷貨幣補(bǔ)償辦法》等政策，和已經(jīng)出臺的《進(jìn)一步搞活房地產(chǎn)市場的若干意見》這些政策的出臺將對南昌市的房地產(chǎn)市場起到規(guī)范和促進(jìn)作用。 經(jīng)濟(jì)環(huán)境南昌在全國城市經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力50強(qiáng)中，名列26強(qiáng)；2002年在全國27個(gè)省會城市中，南昌GDP總量位居第14位。新中國的第一架飛機(jī)，第一輛輪式拖拉機(jī)，第一輛摩托車和第一枚海防導(dǎo)彈都是從這里誕生。經(jīng)濟(jì)環(huán)境：（一）經(jīng)濟(jì)發(fā)展持續(xù)加快，經(jīng)濟(jì)景氣繼續(xù)上行。據(jù)測算，%，比上年同期提高2個(gè)百分點(diǎn)，增速創(chuàng)8年來同期新高。::::。企業(yè)景氣調(diào)查資料顯示，企業(yè)宏觀走勢看強(qiáng)，企業(yè)家信心倍增。（二）農(nóng)業(yè)生產(chǎn)穩(wěn)步發(fā)展　糧食種植面積恢復(fù)性增長%。%。畜牧、水產(chǎn)品穩(wěn)步發(fā)展。受禽流感疫情影響，家禽存、出籠數(shù)下降明顯。（三）工業(yè)生產(chǎn)快速增長　經(jīng)濟(jì)效益明顯好轉(zhuǎn)，%，工業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：制造業(yè)拉動作用明顯。分行業(yè)看，交通運(yùn)輸設(shè)備制造業(yè)、醫(yī)藥制造業(yè)、黑色金屬冶煉及壓延加工業(yè)、通信及其他電子設(shè)備制造業(yè)、%，是構(gòu)成我市制造業(yè)快速增長的中堅(jiān)力量。一季度，%，%，一改上年重工業(yè)快于輕工業(yè)的發(fā)展態(tài)勢。一季度，高于30%增長速度的縣（區(qū)）依次為：%、%、%、%、%、%、灣里區(qū)增長32%，呈現(xiàn)一片喜人的發(fā)展勢頭。一季度，%。 政策環(huán)境2002年，我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，一年當(dāng)中，出臺了許多重要政策，可概括為：方向性宏觀調(diào)控，整頓為主調(diào)，規(guī)范是趨勢，金融做重點(diǎn)，政策更細(xì)致。2月4日，國家建設(shè)部在滬召開的2002年全國住宅與房地產(chǎn)工作會議指出：今年全國住宅與房地產(chǎn)市場要緊緊圍繞住房消費(fèi)中心，以滿足廣大中低收入居民家庭住房需求為出發(fā)點(diǎn)。落實(shí)住房分配貨幣化、改善住房供應(yīng)、擴(kuò)大個(gè)人住房貸款、搞活和規(guī)范市場、發(fā)展物業(yè)管理、推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化，被確定為2002年住宅與房地產(chǎn)市場發(fā)展的重要內(nèi)容。5月13日，國務(wù)院發(fā)布關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)住房公積金管理的通知，通知主要包括六方面的內(nèi)容：調(diào)整和完善住房公積金決策體系；規(guī)范住房公積金管理機(jī)構(gòu)設(shè)置；規(guī)范住房公積金銀行專戶和個(gè)人賬戶管理；強(qiáng)化住房公積金歸集，加大個(gè)人貸款發(fā)放力度；健全和完善住房公積金監(jiān)督體系；加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)，嚴(yán)肅法紀(jì)，切實(shí)維護(hù)住房公積金繳存人的合法權(quán)益。3月，國務(wù)院公布《國務(wù)院關(guān)于修改〈住房公積金管理?xiàng)l例〉的決定》。央行在第三季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告中，提醒各商業(yè)銀行要切實(shí)加強(qiáng)信貸管理，警惕房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)，并重申嚴(yán)禁發(fā)放“零首付”個(gè)人住房貸款。江西省房地產(chǎn)發(fā)展： 江西省建設(shè)廳住宅與房地產(chǎn)業(yè)處處長黃隆規(guī)認(rèn)為,江西省房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)健康、持續(xù)的發(fā)展勢頭主要源于江西省房地產(chǎn)業(yè)起步晚、發(fā)展?jié)摿Υ?，房產(chǎn)政策扶持力度大： 一是2000年我省實(shí)行住房制度改革，房地產(chǎn)業(yè)真正開始了市場化運(yùn)作，比沿海發(fā)達(dá)地區(qū)整整晚了8年。隨著人們生活水平的提高，換房、提前消費(fèi)等觀念也愈受到老百姓的認(rèn)同，從而增加住房需求。事實(shí)表明，如此可以看出我省商品房銷售面積呈直線上漲,且商品房銷售面積大于同期竣工面積,房地產(chǎn)業(yè)需求潛力巨大。而且為了加快啟動房地產(chǎn)市場，激活住房二、三級市場，南昌市房管局通過降低二手房入市的門檻，實(shí)行稅肥減免，簡化辦事程序，使房地產(chǎn)市場進(jìn)入多級聯(lián)動的良性發(fā)展軌道。朝陽：以遠(yuǎn)東世紀(jì)花園為代表，由多層開發(fā)到高層開發(fā)，由小型住宅區(qū)到大規(guī)模社區(qū)的打造，帶動了朝陽洲板塊高尚生活社區(qū)的開發(fā)，引起了南昌市民及業(yè)內(nèi)人士的極大關(guān)注。按地段位置，該板塊已明顯劃分為三個(gè)梯度消費(fèi)：中山橋至撫河橋?yàn)榈谝惶荻龋瑩岷訕蛑了抉R廟立交橋?yàn)榈诙荻?，司馬廟立交橋至建設(shè)橋?yàn)榈谌荻龋诔栔奕筇荻乳g出讓的土地已經(jīng)不多。而且“改造舊城區(qū)，限制朝陽區(qū)，發(fā)展新城區(qū)”——2002年，南昌城市區(qū)域規(guī)劃對連接中心老城區(qū)與紅谷灘新區(qū)的朝陽洲板塊，提出了限制口號。20012朝陽板塊最后一塊土地的的拍賣，并不意味著朝陽洲已經(jīng)沒有了可供開發(fā)的土地。市場前沿動態(tài)：近年來,隨著南昌新都市框架的初步構(gòu)架,花園城市建設(shè)的深入推進(jìn),舊城改造的持續(xù)進(jìn)行,紅谷灘新區(qū)的全力開發(fā),為房地產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造了巨大的發(fā)展空間。而南昌市作為江西省的省會中心城市，%。今年一季度，㎡，商品房竣工面積67萬㎡，㎡。分別比上年年底下降了49%和45%。南昌樓市持續(xù)走旺。紅谷灘板塊樓市在經(jīng)過較長一段是的沉默之后，終于在本年度全面“爆發(fā)”。而作為其發(fā)展的標(biāo)志之一——地產(chǎn)業(yè)在紅谷灘新區(qū)無疑走到了南昌樓市的最前面，其潛力無比巨大，繼上海綠地——濱江豪園打響了紅谷灘樓市的第一炮后，鹿景名居、理想家園、洪城時(shí)代廣場、江信國際花園也不甘示弱紛紛響應(yīng)，掀起了購房熱潮，特別引人注目的是今年4月南昌規(guī)模最大的樓盤總建達(dá)到100萬平方米的萬達(dá)星城隆重開幕，強(qiáng)勢推出。青山湖憑其風(fēng)景優(yōu)美的環(huán)境優(yōu)勢、便捷的交通、周邊良好的生活配套被評為消費(fèi)者最喜歡的人居板塊之一。此外，在今年的樓市中，不再形成一個(gè)樓盤獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷的單一局面，而是同眾多高品質(zhì)的樓盤共同爭奪市場的多種格局。繁榮的市場背后必然有著政策的支持與促動。這些政策的出臺將對南昌市的房地產(chǎn)市場起到規(guī)范、促進(jìn)作用。項(xiàng)目月份住　　　　　　　宅非　　　　　　　　　住　　　　　　　　宅合　　　　　　　　　　　　　計(jì)銷售數(shù)量（套）同　比增　長（％）建筑面積萬㎡同　比增　長（％）金　　額（萬元）同　比增　長（％）均　價(jià)元／㎡同比上漲（％）銷售數(shù)量（套）同　比增　長（％）建筑同　比金　　額同　比均　價(jià)元／㎡同　比上漲（％）建筑面積萬㎡同比增長％金　　額（萬元）同比增長％均　價(jià)元／㎡同比上漲　　　　?。ッ娣e增　長（％）（萬元）增　長（％）萬㎡1月份2004年105876．3313．3481．7434161．4796．042560．837．8615626．071．5234．514632．5161．233047．7019．8614．8675．4438793．9891．112610．638．932003年6007．3471425．992374．112111．132873．292542．738．4720299．282396．612月份2004年1959340．2223．62306．5462996．64386．992667．0919．79330522．644．10217．8317927．134372．4727．0327．72290．480923．77291．52919．330．30131．932003年4455．8112935．982226．50531．297729．455991．827．1020665．432910．623月份2004年174736．2722．0434．3158113．8131．762636．741．9024936．072．6438．4611117．144211．0460．5324．6819．2369230．9525．052805．144．891．212003年128216．4144107．272687．831834．2911253．322623．1520．7055360．592674．424月份2004年147265．7718．7652687．5287．222808．5018．2622649．672．00177．788535．964267．9820．7665．1661223．4880．012949．115．8958．3145．4347．652003年88811．8528142．332374．881510．725869．