【文章內(nèi)容簡介】 在售新建商品住宅的均價為 3404元 /㎡，小高層和高層的均價分別為 3587元 /㎡和 3922元 /㎡。 ④．濱湖新區(qū)建設(shè)促使包河區(qū)住宅需求看漲 包河區(qū)位處合肥市東南上風(fēng)口，城市中心南移的發(fā)展趨勢已經(jīng)家喻戶曉，濱湖新區(qū)建設(shè)毫無疑問如同政務(wù)新區(qū)一樣為其周邊的房產(chǎn)帶來大的發(fā)展空間，諸多利好使得消費者對包河區(qū)的信心和購買積極性增強。 ⑤．銷量占合肥市總體的十分之一 2020年，包河區(qū)新建商品住宅成交量約 70多萬方，占全市總成交量的 10%以上。從 每月的成交量看，包河區(qū)的住宅銷量出現(xiàn)多次波動變化，其中年頭和年尾成交量大，年中的 9三個月銷售緩慢。 區(qū)域內(nèi)大盤眾多，除了開發(fā)較早的世紀陽光花園、萬振逍遙苑等樓盤之外，綠地集團的海頓公館及元一?柏莊等項目成為包河區(qū)樓市新點。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系 統(tǒng)資料。 ⑷．瑤海區(qū) 瑤海區(qū)位于合肥市的東部，城區(qū)面積 ， 05年底人口 。區(qū)位特征明顯，為合肥交通樞紐區(qū)、老工業(yè)基地和市場物流區(qū)。轄下包括瑤海行政區(qū)、新站區(qū)以及龍崗開發(fā)區(qū)三大開發(fā)區(qū)。其中合肥新站試驗區(qū)為 1992年度與國家重點工程合肥鐵路樞紐新客站同步開工建設(shè)，規(guī) 劃區(qū)域面積 10 平方公里。 1995 年 4 月省政府批準設(shè)立合肥新站綜合開發(fā)試驗區(qū)，屬省級開發(fā)區(qū)，享有市級經(jīng)濟管理權(quán)限， 1996年 2 月，新站開發(fā)區(qū)被國家建設(shè)部列為全國首批城市建設(shè)綜合開發(fā)試點區(qū)。 ①．供應(yīng)量占全市三分之一，戶均面積 107㎡ 瑤海區(qū)供應(yīng)面積僅低于蜀山區(qū)，在各大板塊中位列第二。 2020 年瑤海區(qū)新建商品住宅總體供應(yīng)量占到合肥市總體供應(yīng)量的三分之一，截止 2020 年底，瑤海行政區(qū)在售的 110多萬㎡的新建商品住宅中，瑤海行政區(qū)（不含開發(fā)區(qū)）占合肥總量的 9%，新站區(qū)占總量的 21%。 ? 平均戶型面積要小于合肥市的平均 戶型面積。根據(jù)對重點合肥市主要樓盤的統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，合肥新建商品住宅的戶型面積約為 116 ㎡，而瑤海區(qū)僅有 107㎡。 ? 瑤海區(qū)內(nèi)尤其是新站區(qū)板塊分布著數(shù)量眾多的小戶型項目，如天驕國際、 utown 金色地帶、天龍現(xiàn)代城、溫莎杰座、開源馨居、元一?名城、景榮?城市之光等諸多樓盤都有一室的小戶型推出。 ? 瑤海區(qū)內(nèi)新的板塊供應(yīng)體量不斷增加，如站后板塊以及龍崗開發(fā)區(qū)板塊內(nèi)的樓盤數(shù)量和供應(yīng)面積都不斷增加，從而使得瑤海區(qū)的整體供應(yīng)體量，僅次于蜀山區(qū)，位列第二。 ②．多層占比顯著下降，高層占比明顯增加 從瑤海區(qū)新建商品住宅的建筑類 型占比上看，與 2020 年同期相比高層的占比明顯增加，小高層、多層的占比則呈現(xiàn)不同程度的下降。 2020 年底，瑤海行政區(qū)的在售新建商品住宅中，多層、小高層和高層的占比依次為 49%、 24%和 27%；到 2020年底，高層已經(jīng)占據(jù)絕對領(lǐng)先的地位，占比達到 57%，多層和小高層的占比則分別下降為 23%和 19%。其中新站區(qū)高層住宅為主體，占到六成左右，而龍崗開發(fā)區(qū)則是以多層為主體，占到八成以上。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系 統(tǒng)資料。 ③．均價 3121元 /㎡，居四大行政區(qū)之末位，小高層和多層均價都不超過 3000元 /㎡ 2020年 12月，瑤海區(qū)的在售新建商品住宅均 價為 3121元 /㎡，與上年同期相比，增長了 %。其中，多層在售新建商品住宅的均價為 2706元 /㎡，與上年同期相比上升了 %；小高層的均價為 2996元 /㎡，與去年同期相比下降了 %；高層住宅的均價為 3525 元 /㎡，比上年同期上升了 %?，幒^(qū)住宅總體價格上升了 %，究其原因，高層的供應(yīng)體量比多層、小高層上升更快，是其主導(dǎo)因素。 ④．與合肥市整體銷售均價的價差不斷減少 2020年瑤海區(qū)與包河區(qū)、廬陽區(qū)以及蜀山區(qū)之間的價格差距不斷減少。截至 2020年年底瑤海區(qū)的整體銷售均價僅低于合肥市 170元 /㎡，而在 2020年，瑤海區(qū)與合肥市整體銷售均價的差距還超過 260元 /㎡。 ⑤．區(qū)內(nèi)各板塊銷售均價差距較大 主要體現(xiàn)在新站區(qū)和龍崗開發(fā)區(qū)不同板塊之間的價格差距較大，新站區(qū)的在售商品住宅 3395元 /㎡，而龍崗開發(fā)區(qū)的則僅有 2433元 /㎡，之間差距近 1000元 /㎡。 ⑥．站后板塊的房地產(chǎn)開發(fā)不斷升溫 瑤海區(qū)作為合肥市重點發(fā)展的商貿(mào)和物流區(qū)域，內(nèi)有安徽大市場、長江批發(fā)市場、安徽國際汽車城、建材市場、家具市場等多個大型市場，而且合肥新火車站以及汽車站都坐落在該區(qū)域內(nèi)。由此帶來的龐大的生意人和相關(guān)從業(yè)人員這促進 了瑤海區(qū)尤其是新站區(qū)板塊房地產(chǎn)快速發(fā)展。但新站區(qū)經(jīng)過十幾年的發(fā)展，原先規(guī)劃面積已不能其快速發(fā)展的需要，房地產(chǎn)的開發(fā)也受到一定的制約。但是近年來站后板塊開始不斷活躍，供應(yīng)體量不斷增加在一定程度上緩和了這一矛盾。此外站后板塊又坐擁生態(tài)公園和瑤海公園兩大良好景觀環(huán)境，也越來越受到消費者的關(guān)注。與新站區(qū)站前板塊相比，諸多樓盤的住宅的價格僅在 3000元 /㎡左右，與新站區(qū)的銷售均價相比每㎡低 400～ 600元 /㎡左右，因此從周邊環(huán)境和價格等方面考慮，站后 板 塊 倍受 青睞。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系 統(tǒng)資料。 3．產(chǎn)品研究 ⑴．多層 2020年合肥多層商品住宅 銷售均價 2884元 /㎡。 由于受到消費習(xí)慣、規(guī)劃限制等多重因素的影響，合肥市商多層品住宅的供應(yīng)比重正在急速下滑，從 2020年 78%下降到 2020年的 32%，區(qū)域分布上則主要集中在蜀山區(qū)和瑤海區(qū)兩個行政區(qū)域上，分別占到合肥市總體的 46%和 40%。成交均價亦在 2020年下滑，區(qū)域分布是造成合肥新建商品多層住宅銷售價格下降的主要原因。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系 統(tǒng)資料。 ⑵．小高層 2020年合肥小高層商品住宅均價 3235元 /㎡，與多層之間的價差逐年上升， 20202020年，小高層與多層每平面的售價價差分別為 510元、 268元、292元、 351元。多層的分布越來越邊緣 化，小高層的分布區(qū)域則相對較優(yōu)是造成這一情況的主要動因。 另一方面，小高層商品住宅的供應(yīng)比重從 2020年的 15%開始增長，在 2020年 4月達到了最高點占比為 42%，隨后一直緩慢下降，到 2020年 12月回調(diào)為整體供應(yīng)的 27%。區(qū)域分布相對集中在蜀山區(qū)和瑤海區(qū)，分別占到總量的 50%和 29%。 ⑶．高層 2020 年高 層商品住宅成交均價為 3566 元 /㎡，供應(yīng)量大幅度增加，大有取代多層成為商品住宅主體供應(yīng)的趨勢。從 2020 年開始，合肥在售的高層住宅比例持續(xù)增長。造成這種現(xiàn)象的主要原因是由于合肥目前的土地供應(yīng)中容積率的指標相對較高。同時由于市場供應(yīng)的不斷增加，消費者的認同度有所提高，但高層的需求仍然排在多層和小高層之后。 目前合肥市高層商品住宅的區(qū)域分布并不均衡，其中包河區(qū)在售住宅主要集中在二還以內(nèi)，由于較好的地理位置和較高的規(guī)劃容積率，從而導(dǎo)致該區(qū)域在建筑形態(tài)上以較為節(jié)地的高層形態(tài)為主。因此該區(qū)域雖總體在售量較少，但高層的 比例卻位居全市之首，達 %。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系 統(tǒng)資料。 ⑷．別墅 作為高端產(chǎn)品，別墅的成交價格波動不大， 2020年合肥商品別墅的成交均價為 4331元 /㎡，漲幅較微。在售別墅住宅持續(xù)減少，而新供應(yīng)的項目幾乎沒有，從而導(dǎo)致別墅的供應(yīng)比例不斷下降，僅占商品住宅供應(yīng)總量的 2%。 與此同時，市場對別墅產(chǎn)品的認可度不高，尤其是獨立別墅。僅從經(jīng)濟承受力的角度考慮，合肥市別墅的主體客群為政府公務(wù)人員，由于購房資金多為灰色收入，不適合高調(diào)曝光，因而通常不考慮獨立式別墅， 更 傾向于聯(lián)排或疊加產(chǎn)品。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系 統(tǒng)資料。 4．典型案例 ⑴．百協(xié)?大溪地 ? 樓盤地址：黃山 路與懷寧路交界處 ? 銷售企劃：泛城 (中國 ) ? 開發(fā)商：合肥百協(xié)置業(yè)有限公司 ? 建筑設(shè)計：上海日清建筑設(shè)計有限公司；深圳華陽國際建筑設(shè)計有限公司。 ? 景觀設(shè)計：香港和華建筑規(guī)劃設(shè)計有限公司 ? 占地面積： 440000㎡ ? 總建面積： 800000㎡ ? 容積率： ? 綠化率： 53% ? 裝修情況：毛坯 ? 工程進度：一期天籟軒 已交付，目前開發(fā)二期 ? 物業(yè)管理費： /平方米?月 ? 車位： 1: ? 開盤時間： 2020年 5月 ? 交房日期： 2020年 12 月 ? 物業(yè)形態(tài)：普通住宅＋商業(yè)街＋ SOHO公寓 ? 規(guī)劃戶數(shù)： 688戶（一期） 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系 統(tǒng)資料。 ? 面積劃分： － ㎡ ? 主力面積： － ㎡ ? 價格： 3400－ 4000元 /平方米 ? 均價 3700元 /平米 ? 主力總價： － ? 產(chǎn)品構(gòu)成 ：住宅及沿街商鋪，板式高層建筑。附帶游泳池 、 停車場 、 會所 、 衛(wèi)星電視 、 兒童樂園 、 寬帶接入 、 智能安保。不拘泥于傳統(tǒng)小區(qū)形態(tài)，擁有包括花園洋房、多層、小高層、高層等多種住宅形態(tài)， SOHO 公寓、 IEO 型總部辦公樓、酒店、主力商業(yè)店、步行街、體育館、藝術(shù)館、兒童游樂中心、幼兒園、中小學(xué)等完善設(shè)施，是一個超大型開放式綜合國際街區(qū)。 ? 商業(yè)規(guī)劃：規(guī)劃 170000㎡大型商業(yè)設(shè)施，包括 5種商業(yè)形態(tài)：高端百貨商場、休閑消費商業(yè)、大型購物 MALL、風(fēng)情步行街、 SOHO類休閑商業(yè)街等。 ? 推廣主題： 80萬平米國際 BLOCK街區(qū)，引領(lǐng)合肥未來人居。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系 統(tǒng)資料。 ⑵．綠城?百合公寓 ? 樓盤地址：蜀山區(qū)合作化南路 25號 ? 銷售企劃：和聲機構(gòu) ? 開發(fā)商：安徽綠城房產(chǎn)開發(fā)有限公司 ? 規(guī)劃設(shè)計：浙江中天 ? 景觀設(shè)計：香港貝爾高林 ? 占地面積： 100000㎡ ? 總建面積： 250000㎡ ? 容積率： ? 綠化率： % ? 裝修情況：毛坯 ? 物業(yè)管理 : /平方米?月 ? 車位 : 1:1 ? 開盤日期 : ? 交房日期 : ? 物業(yè)形態(tài) :高層公寓；沿街商鋪 ? 規(guī)劃戶數(shù) :1500戶 ? 面積劃分 :㎡ ,主力面積 :120180㎡ ? 價格范圍 :36004800元 /㎡ 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系 統(tǒng)資料。 ? 均價 :4200元 /㎡ ? 主力總價 : 元 ? 建筑風(fēng)格：板式高層建筑 ? 產(chǎn)品 構(gòu)成 ：占地面積約 148畝，總建筑面積約 25萬平方米（其中地下車庫面積約 5萬平方米），規(guī)劃有 13幢高層住宅，建筑層數(shù)為 1224層，總戶數(shù)約為 14