【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 05 年上升速度還將乏力。合肥的房地產(chǎn)仍然是住宅產(chǎn)品的主戰(zhàn)場(chǎng)，而從五極漂移態(tài)勢(shì)來看，也主要是住宅類產(chǎn)品在作為主力先鋒。 2005 年住宅產(chǎn)品發(fā)展結(jié)構(gòu)特點(diǎn)是，小高層產(chǎn)品供應(yīng)量漸漸超過多層建筑，中型規(guī)模的樓盤數(shù)量不斷增多，住宅市場(chǎng)將逐漸走進(jìn)“大盤時(shí)代”。 　 其四是區(qū)域連動(dòng)因素的影響。從近兩年的走勢(shì)看，房?jī)r(jià)上漲具有區(qū)域性特征。長(zhǎng)三角地區(qū)是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)最快的地區(qū)，也是地價(jià)、房?jī)r(jià)上漲最快的地區(qū)。安徽作為泛長(zhǎng)三角地區(qū)，在承接投資、產(chǎn)業(yè)對(duì)接等方面連動(dòng)效應(yīng)漸顯，地價(jià)、房?jī)r(jià)出現(xiàn)補(bǔ)漲現(xiàn)象。相對(duì)于長(zhǎng)三角地區(qū)的高房?jī)r(jià)，合肥等省內(nèi)大中城市仍然存在想象空間。 　　其五是產(chǎn)品結(jié)構(gòu)高檔化的影響。一方面，合肥居民自身消費(fèi)結(jié)構(gòu)不斷改善和升級(jí)，推動(dòng)合肥住宅的檔次和品位不斷提高，另一方面，由于利益機(jī)制的驅(qū)使，開發(fā)商投資瞄準(zhǔn)投資需求，中高檔物業(yè)快速增長(zhǎng)的勢(shì)頭沒有得到緩解，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)高檔化趨勢(shì)將拉動(dòng)房?jī)r(jià)進(jìn)一步上升。 　　加大二手房監(jiān)管力度確保房?jī)r(jià)穩(wěn)定增長(zhǎng) 　　從合肥市房地產(chǎn)管理局獲悉，為加大房地產(chǎn)管理部門對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管力度，進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)行為，維護(hù)交易雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益，合肥市成立了存量房（二手房）資金托管中心，并已于 2004年底在廬陽區(qū)分局開始實(shí)施資金托管試點(diǎn)。 　　據(jù)了解，自2004年以來，合肥市二手房交易市場(chǎng)異?；鸨?，其中房改房上市交易達(dá)3457戶。全年累計(jì)完成交易額39億多元，同比增長(zhǎng)了一倍以上，約占全年商品房交易額的1/3強(qiáng)，但由于房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)發(fā)展迅猛（目前已達(dá)170余家）造成不少中介資質(zhì)等級(jí)低、人員素質(zhì)差，將買房人購(gòu)房款挪作他用的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，從而給存量房交易市場(chǎng)帶來諸多不安定因素，對(duì)當(dāng)?shù)貥鞘械陌l(fā)展產(chǎn)生了不良的影響。 　　二、合肥市場(chǎng)潛力購(gòu)房消費(fèi)者特征分析 　　消費(fèi)者是房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)的主導(dǎo)力量，然而消費(fèi)者的住房需求在一定時(shí)期內(nèi)隨著收入與觀念的變化對(duì)住宅的需求也必然會(huì)呈現(xiàn)不同的特點(diǎn)與趨勢(shì)。 　　購(gòu)房需求更旺，購(gòu)房群體更年輕。 　　按照中等發(fā)達(dá)國(guó)家水平，在人均使用面積達(dá)到３０平方米之前，住房需求會(huì)持續(xù)旺盛。目前，市場(chǎng)需求仍有強(qiáng)大的增長(zhǎng)后勁。本次調(diào)查結(jié)果顯示：2005年初有７０．１２％的合肥居民打算在近兩年購(gòu)房，購(gòu)房意向較２００２年上升１８．７％。而且在打算購(gòu)房的人群中，２３歲－３９歲的占８５％，比２００２年提高了１６．９％，其中購(gòu)房主力群體這兩年發(fā)生了顯著變化，２００２年消費(fèi)意向最強(qiáng)的群體是３０－３９歲者，占被調(diào)查總體的３７．７％，而２００４年主力消費(fèi)者年齡下移，為２３－２９歲，占被調(diào)查總體的比例為４７．８％。 　　不同年齡消費(fèi)者購(gòu)房意向分布 　　購(gòu)房群體在年齡上的變化究竟會(huì)對(duì)合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生什么樣的影響呢？ 研究分析２００４年住房消費(fèi)市場(chǎng)在以下方面發(fā)生了變化： 　　一是低齡化群體需求上升，表明２００４年的戶型主流應(yīng)該以經(jīng)濟(jì)型戶型（包括部分小戶型）為主，從供求關(guān)系的角度來講，中低檔市場(chǎng)還有一定的成長(zhǎng)機(jī)會(huì)和空間； 　　二是２００４年中檔定位的項(xiàng)目已更加艱難，總體的市場(chǎng)需求將進(jìn)一步萎縮，房地產(chǎn)市場(chǎng)屬于典型的梯級(jí)消費(fèi)市場(chǎng)，最初購(gòu)買商品房的群體基本屬于最富有的階層，然后是中產(chǎn)階層（社會(huì)中堅(jiān)力量），從以上的數(shù)據(jù)來看，目前市場(chǎng)中堅(jiān)力量處于萎縮狀態(tài)，這主要和開發(fā)商過度耗費(fèi)需求資源有關(guān)； 　　三是由于年輕消費(fèi)者購(gòu)房意向相對(duì)強(qiáng)烈，而年輕人求新求變更偏好高層建筑，２００４年高層、小高層需求略有上升； 　　四是２００４年高檔市場(chǎng)基本上維持原有的發(fā)展?fàn)顟B(tài)，從需求上講，沒有太大的變化。 從不同年齡層住宅需求來看，２００４年的合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)的總體趨勢(shì)是：低端市場(chǎng)需求增長(zhǎng)、中端市場(chǎng)需求萎縮、高檔市場(chǎng)需求略升。 　　家庭年收入４萬－６萬元群體是市場(chǎng)需求主體 　　雖說這兩年合肥居民總體收入不斷增長(zhǎng)，但伴隨著購(gòu)房需求總體年齡下降的趨勢(shì)，有購(gòu)房意向的家庭總收入在２００４年增長(zhǎng)并不明顯，購(gòu)房主力仍集中在家庭年收入６萬元以下的群體。其中年收入在３萬元以下的家庭所占比例從２００２年的４６．６％下降到了今年的１６．１％，下降幅度較大；而年收入在４萬－６萬的家庭所占比例由２００２年的４１．８％上升至２００４年的６２％，可以看出今年整個(gè)合肥購(gòu)房者向家庭年收入４萬－６萬的群體靠攏 　　不同收入消費(fèi)者購(gòu)房意向分布 　　３０歲以下有購(gòu)房意向的年輕人絕大部分正處于事業(yè)起步階段，他們的家庭平均月收入大部分在３０００－４０００元，而且他們?cè)趩挝坏穆殑?wù)多為普通員工，另一方面他們還需要進(jìn)一步補(bǔ)充知識(shí)，拓展自己的業(yè)務(wù)，將需要很大的資金投入，所以這部分人群在置業(yè)消費(fèi)上的總體購(gòu)買力不高。正如上面的分析，購(gòu)房群體的低齡化，必然導(dǎo)致可支配收入的減少和購(gòu)買力的下降。盡管開發(fā)商不愿意，政府也會(huì)加大對(duì)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控，盡量保持合肥房市穩(wěn)步向中低收入走齊。但由于開發(fā)成本較之前幾年有了較大提高，特別是土地成本的提高，必然限制了今年房?jī)r(jià)的下調(diào)。 　　合肥住宅消費(fèi)市場(chǎng)的主力目前是：以中低收入水平的年輕消費(fèi)者為主的消費(fèi)群體，正是這一消費(fèi)群支撐了合肥的中低檔住宅市場(chǎng)的發(fā)展。 　　中高學(xué)歷群體成為購(gòu)房主力 　　六成以上的潛在購(gòu)房群體擁有?？萍耙陨蠈W(xué)歷，學(xué)歷和購(gòu)買力之間存在著強(qiáng)相關(guān)關(guān)系。一般而言，對(duì)于在同一行業(yè)中具有類似工作經(jīng)歷和工作年限的不同群體，學(xué)歷越高，其收入水平一般也越高（職位通常也高），相應(yīng)購(gòu)買力也越強(qiáng)。 高學(xué)歷群體在購(gòu)買需求，購(gòu)買決策過程等方面也會(huì)存在差異：相對(duì)于中低學(xué)歷群體而言，高學(xué)歷群體的購(gòu)買決策相對(duì)比較理性；從購(gòu)買需求來看，由于高學(xué)歷群體在掌握和理解房地產(chǎn)相關(guān)信息和知識(shí)方面要優(yōu)于中低學(xué)歷群體，所以在和開發(fā)商進(jìn)行購(gòu)買談判和簽訂合同時(shí)，相對(duì)而言擁有的主動(dòng)權(quán)略高一些；另外中高學(xué)歷群體在了解房地產(chǎn)信息渠道方面，相對(duì)于低學(xué)歷群體而言，形式更加多樣化，由于這個(gè)群體具有接觸網(wǎng)絡(luò)的機(jī)會(huì)比較多的特點(diǎn)，所以對(duì)于房產(chǎn)商而言，網(wǎng)絡(luò)推廣的作用比照以往顯得日益重要起來了。 　　三、合肥土地市場(chǎng)發(fā)展 　　自2004年以來，安徽省的土地開發(fā)與購(gòu)置、房地產(chǎn)投資與施工面積、開工與竣工面積、商品住宅銷售的總量和增長(zhǎng)情況等，一直處于中部地區(qū)之首或前列，而作為省會(huì)城市的合肥，又占到了安徽省的1／3。2004年合肥市出售四類經(jīng)營(yíng)性用地7000余畝，供應(yīng)總價(jià)達(dá)65億元，政府直接受益近30億元，更是座上中部地區(qū)省會(huì)城市的“頭把交椅”，在全國(guó)也占有非常重要的地位。而實(shí)際成交76宗，%。（注：以上數(shù)據(jù) 為 2004年度主要上市交易土地使用權(quán)項(xiàng)目，不含1月份成交項(xiàng)目和面積為20畝以下項(xiàng)目） 　　按區(qū)域劃分， 2004年合肥市成交地塊位置都比較集中，其中蜀山區(qū)成交地塊最多共32宗。其次為龍陽區(qū)成交14宗。瑤海區(qū)成交11宗。 　　按土地用途劃分： 　　成功出讓的 76宗地塊中，住宅用地（含住宅配套公建用地）為33宗，成交金額212967萬元；商住用地29宗，；商業(yè)用地11宗，；其他綜合用地為3宗。 　　正確定位是有效開展工作的前提和基礎(chǔ)，將合肥市土地儲(chǔ)備交易工作引領(lǐng)到正確的道路。 　　正確定位主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面： 　　一是定位為政府實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控提供“抓手”。土地資源是國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)，政府只有掌握了足夠的土地儲(chǔ)備量，才能保障城市建設(shè)對(duì)土地需求供應(yīng)的及時(shí)性和對(duì)土地市場(chǎng)的控制權(quán)，從而解決土