【正文】 外來開發(fā)商為主的眾多新盤不斷搶灘，超百萬平方米的大盤頻現(xiàn)合肥，20多個(gè)20萬平方米以上的、附有全新規(guī)劃理念的樓盤也將于2005年陸續(xù)亮相。 　　盡管上世紀(jì)90年代合肥也曾出現(xiàn)了琥珀山莊、西園新村等少數(shù)大盤，但整個(gè)市場(chǎng)尚無法與近幾年呈現(xiàn)出的規(guī)?；_發(fā)蓬勃發(fā)展之勢(shì)相比。尤其是占地480畝的綠城桂花園及建筑面積70萬平方米的國(guó)際花都、37萬平方米的金色池塘等由外地知名房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的項(xiàng)目，把先景觀后建房的理念帶到合肥，使規(guī)模化開發(fā)的優(yōu)勢(shì)體現(xiàn)得淋漓盡致。 　　賣方市場(chǎng)漸變買方市場(chǎng)　　在2004年國(guó)慶節(jié)期間舉辦的合肥房展會(huì)上，上海綠地、浙江綠城、深圳建設(shè)控股、奧園集團(tuán)、華彥地產(chǎn)等發(fā)達(dá)地區(qū)的知名開發(fā)企業(yè)和專業(yè)顧問機(jī)構(gòu)縱橫馳騁、人氣沸騰，顯示出良好的市場(chǎng)操作能力。不難看出，引入專業(yè)化、職業(yè)化、細(xì)分化、周期性的市場(chǎng)概念，注重團(tuán)隊(duì)精神、游戲規(guī)則、戰(zhàn)略思維和資本意識(shí)等先進(jìn)理念，并借鑒發(fā)達(dá)城市已經(jīng)運(yùn)作成熟的經(jīng)營(yíng)管理、營(yíng)銷手段，對(duì)合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展十分重要。但隨著市場(chǎng)的發(fā)展，客戶對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品、法律和政策等相關(guān)內(nèi)容的了解和把握越來越深入，消費(fèi)者、開發(fā)商、監(jiān)管部門在市場(chǎng)的博弈中攜手成長(zhǎng)和成熟起來，合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)將由賣方市場(chǎng)轉(zhuǎn)為買方市場(chǎng)。近幾年，合肥市的城鎮(zhèn)化水平大幅度提高，城市規(guī)模和城市人口增長(zhǎng)很快。但 2002 年行政區(qū)劃調(diào)整后，根據(jù)合肥市千億元規(guī)劃，到 2010 年城區(qū)面積將增加到 280 平方公里，人口將增加到 300 萬。與此同時(shí)，市民購買力大大提高，消費(fèi)觀念也趨于成熟。拍賣土地價(jià)格的居高不下，以及房地產(chǎn)開發(fā)商無法輕松地將土地上升的成本傳導(dǎo)到產(chǎn)品中去，將是 2005 年的一個(gè)市場(chǎng)特征之一。小區(qū)的建筑成本會(huì)因此相應(yīng)提高。 　　此外，炒房現(xiàn)象也是促成房?jī)r(jià)上漲的另一個(gè)重要因素。隨著“平價(jià)房”以及相關(guān)宏觀調(diào)控政策的逐步落實(shí)， 2005 年房?jī)r(jià)漲勢(shì)將明顯趨緩，預(yù)計(jì)全年房?jī)r(jià)走勢(shì)仍然是上半年緩漲、下半年在高位盤整。但是多層、小高層、高層、花園洋房、別墅等各建筑類別版塊以及區(qū)域間漲幅會(huì)有較大差異。 　　雖然房市熱力四射，但適合大多數(shù)居民消費(fèi)的中低價(jià)位樓盤稀缺， 80 平方米以下套型的樓盤更是少之又少，全年還不到 10 萬平方米，與總銷量存在巨大差距。業(yè)內(nèi)人士擔(dān)憂，雖然二手房的供給會(huì)解決部分中低收入家庭的需要，但不能從根本上解決問題，中低價(jià)位住宅供應(yīng)仍是瓶頸。 　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然處于培育期，合肥房地產(chǎn)自 2002 年快速增長(zhǎng)，相當(dāng)一部分是恢復(fù)性的增長(zhǎng)，隨著人們從“住得下”往“住得好”的轉(zhuǎn)變，人們對(duì)住宅的選取則將注重環(huán)境優(yōu)秀、戶型新穎、質(zhì)量良好、服務(wù)頗佳的優(yōu)秀樓盤。加上開發(fā)商的背景不同、競(jìng)爭(zhēng)能力不同， 2005 年合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)一步細(xì)分，以滿足不同消費(fèi)層的需求。 2005 年，住宅品質(zhì)創(chuàng)新成為合肥樓市的突破點(diǎn)。合肥的房地產(chǎn)仍然是住宅產(chǎn)品的主戰(zhàn)場(chǎng)，而從五極漂移態(tài)勢(shì)來看，也主要是住宅類產(chǎn)品在作為主力先鋒。 　 其四是區(qū)域連動(dòng)因素的影響。長(zhǎng)三角地區(qū)是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)最快的地區(qū)，也是地價(jià)、房?jī)r(jià)上漲最快的地區(qū)。相對(duì)于長(zhǎng)三角地區(qū)的高房?jī)r(jià)，合肥等省內(nèi)大中城市仍然存在想象空間。一方面，合肥居民自身消費(fèi)結(jié)構(gòu)不斷改善和升級(jí)，推動(dòng)合肥住宅的檔次和品位不斷提高，另一方面，由于利益機(jī)制的驅(qū)使，開發(fā)商投資瞄準(zhǔn)投資需求，中高檔物業(yè)快速增長(zhǎng)的勢(shì)頭沒有得到緩解，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)高檔化趨勢(shì)將拉動(dòng)房?jī)r(jià)進(jìn)一步上升。 　　據(jù)了解，自2004年以來，合肥市二手房交易市場(chǎng)異常火爆，其中房改房上市交易達(dá)3457戶。 　　二、合肥市場(chǎng)潛力購房消費(fèi)者特征分析 　　消費(fèi)者是房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)的主導(dǎo)力量，然而消費(fèi)者的住房需求在一定時(shí)期內(nèi)隨著收入與觀念的變化對(duì)住宅的需求也必然會(huì)呈現(xiàn)不同的特點(diǎn)與趨勢(shì)。 　　按照中等發(fā)達(dá)國(guó)家水平，在人均使用面積達(dá)到３０平方米之前，住房需求會(huì)持續(xù)旺盛。本次調(diào)查結(jié)果顯示：2005年初有７０．１２％的合肥居民打算在近兩年購房，購房意向較２００２年上升１８．７％。 　　不同年齡消費(fèi)者購房意向分布 　　購房群體在年齡上的變化究竟會(huì)對(duì)合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生什么樣的影響呢？ 研究分析２００４年住房消費(fèi)市場(chǎng)在以下方面發(fā)生了變化： 　　一是低齡化群體需求上升，表明２００４年的戶型主流應(yīng)該以經(jīng)濟(jì)型戶型（包括部分小戶型）為主，從供求關(guān)系的角度來講，中低檔市場(chǎng)還有一定的成長(zhǎng)機(jī)會(huì)和空間； 　　二是２００４年中檔定位的項(xiàng)目已更加艱難，總體的市場(chǎng)需求將進(jìn)一步萎縮，房地產(chǎn)市場(chǎng)屬于典型的梯級(jí)消費(fèi)市場(chǎng)，最初購買商品房的群體基本屬于最富有的階層，然后是中產(chǎn)階層（社會(huì)中堅(jiān)力量），從以上的數(shù)據(jù)來看，目前市場(chǎng)中堅(jiān)力量處于萎縮狀態(tài)，這主要和開發(fā)商過度耗費(fèi)需求資源有關(guān)； 　　三是由于年輕消費(fèi)者購房意向相對(duì)強(qiáng)烈，而年輕人求新求變更偏好高層建筑，２００４年高層、小高層需求略有上升； 　　四是２００４年高檔市場(chǎng)基本上維持原有的發(fā)展?fàn)顟B(tài)，從需求上講，沒有太大的變化。 　　家庭年收入４萬－６萬元群體是市場(chǎng)需求主體 　　雖說這兩年合肥居民總體收入不斷增長(zhǎng)，但伴隨著購房需求總體年齡下降的趨勢(shì)，有購房意向的家庭總收入在２００４年增長(zhǎng)并不明顯，購房主力仍集中在家庭年收入６萬元以下的群體。正如上面的分析，購房群體的低齡化，必然導(dǎo)致可支配收入的減少和購買力的下降。但由于開發(fā)成本較之前幾年有了較大提高，特別是土地成本的提高，必然限制了今年房?jī)r(jià)的下調(diào)。 　　中高學(xué)歷群體成為購房主力 　　六成以上的潛在購房群體擁有專科及以上學(xué)歷，學(xué)歷和購買力之間存在著強(qiáng)相關(guān)關(guān)系。 高學(xué)歷群體在購買需求，購買決策過程等方面也會(huì)存在差異：相對(duì)于中低學(xué)歷群體而言，高學(xué)歷群體的購買決策相對(duì)比較理性；從購買需求來看，由于高學(xué)歷群體在掌握和理解房地產(chǎn)相關(guān)信息和知識(shí)方面要優(yōu)于中低學(xué)歷群體，所以在和開發(fā)商進(jìn)行購買談判和簽訂合同時(shí)，相對(duì)而言擁有的主動(dòng)權(quán)略高一些；另外中高學(xué)歷群體在了解房地產(chǎn)信息渠道方面，相對(duì)于低學(xué)歷群體而言，形式更加多樣化，由于這個(gè)群體具有接觸網(wǎng)絡(luò)的機(jī)會(huì)比較多的特點(diǎn)，所以對(duì)于房產(chǎn)商而言，網(wǎng)絡(luò)推廣的作用比照以往顯得日益重要起來了。2004年合肥市出售四類經(jīng)營(yíng)性用地7000余畝，供應(yīng)總價(jià)達(dá)65億元，政府直接受益近30億元，更是座上中部地區(qū)省會(huì)城市的“頭把交椅”，在全國(guó)也占有非常重要的地位。（注：以上數(shù)據(jù) 為 2004年度主要上市交易土地使用權(quán)項(xiàng)目，不含1月份成交項(xiàng)目和面積為20畝以下項(xiàng)目） 　　按區(qū)域劃分， 2004年合肥市成交地塊位置都比較集中，其中蜀山區(qū)成交地塊最多共32宗?，幒^(qū)成交11宗。 　　正確定位是有效開展工作的前提和基礎(chǔ)，將合肥市土地儲(chǔ)備交易工作引領(lǐng)到正確的道路。土地資源是國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)，政府只有掌握了足夠的土地儲(chǔ)備量，才能保障城市建設(shè)對(duì)土地需求供應(yīng)的及時(shí)性和對(duì)土地市場(chǎng)的控制權(quán)，從而解決土地市場(chǎng)混亂無序的狀態(tài)，遏制土地隱形市場(chǎng)，防止土地市場(chǎng)大起大落，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展，保障國(guó)民經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。 　　二是定位為有效保證城市規(guī)劃的實(shí)施，促進(jìn)舊城改造、加強(qiáng)城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施的配套。2002年該市在環(huán)城路以內(nèi)建設(shè)小高層尚得不到認(rèn)同，可2004年在二環(huán)路以內(nèi)的建筑容積率已很少有小于2的了，商住樓已基本沒有多層建筑。土地儲(chǔ)備制度建立前，一些瀕臨倒閉的企業(yè)以土地資產(chǎn)為法碼，到處招商引資，擾亂了土地市場(chǎng)秩序；收儲(chǔ)機(jī)制建立后，對(duì)需盤活企業(yè)的土地資產(chǎn)均由土地儲(chǔ)備中心統(tǒng)一