【文章內(nèi)容簡介】 20122號地塊經(jīng)濟(jì)指標(biāo)列表地塊名稱合經(jīng)區(qū)20122號地址經(jīng)開區(qū)金爐路東北、翡翠路西預(yù)成交日期2012816出讓方式掛牌土地用途居住、商業(yè)所在區(qū)域經(jīng)開區(qū)環(huán)線位置二環(huán)外占地面積底總價(jià)總建面積容積率數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)2012年8月合肥市土地供應(yīng)列表土地名稱出讓方式區(qū)域四至范圍土地用途土地面積（畝）容積率底總價(jià) （萬元）底價(jià)樓板價(jià)合經(jīng)區(qū)20124號掛牌經(jīng)濟(jì)區(qū)經(jīng)開區(qū)丹霞路北、翡翠路東居住、商業(yè)E1203掛牌瑤海區(qū)東一環(huán)路以西、臨淮路以北居住6222E1202掛牌瑤海區(qū)長江東大街以南、花沖路以西辦公、商業(yè)5N1209掛牌廬陽區(qū)廬陽區(qū)阜陽路以東、淮北路以北居住S1206掛牌廬陽區(qū)十五里河中段片區(qū)龍川路與高鐵路交口東北角油氣合建站第三章、商品住宅市場一、市場綜述圖24 11 ：2011年7月至2012年7月合肥市商品住宅供求及價(jià)格走勢圖數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)供應(yīng)量環(huán)比下降大于求，成交量環(huán)比上升，均價(jià)略降：㎡，%；㎡，%。供應(yīng)量的下降與目前市場存量有密切關(guān)系，而成交量大多是紅五月下開發(fā)商營銷強(qiáng)度增大、以價(jià)換量所致。成交價(jià)格略有下降：本月商品住宅成交均價(jià)為6470元/㎡，%。住宅均價(jià)的下降導(dǎo)致整體市場成交量有所上升，但整體的波動仍在正常的規(guī)律區(qū)間內(nèi)進(jìn)行。且樓市調(diào)控仍在繼續(xù)從緊，表象不代表大勢，未來均價(jià)仍有下降的空間。表2412：合肥市7月商品住宅各類指標(biāo)變化表指標(biāo)2012年6月2012年7月同比增長（%）環(huán)比增長（%）供求比64%39%供應(yīng)量（萬㎡）11%25%成交量（萬㎡）125%23%成交價(jià)格（元/㎡）66246470成交總額（億元）%%數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 二、供求關(guān)系分析圖2421：2011年7月至2012年7月合肥市商品住宅供求情況對比圖數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)，市場表現(xiàn)為供不應(yīng)求：從近3個月的市場供求表現(xiàn)來看，供應(yīng)量環(huán)比續(xù)降，需求量較大且整體在60萬㎡左右且相對穩(wěn)定，超出往年同期成交量，本月供求比有所下降。市場鑒定為良性利好。進(jìn)入6月后，市場會變淡，供求比將環(huán)比上揚(yáng)。三、供應(yīng)量分析供應(yīng)總量分析圖2431：2011年7月至2012年7月合肥市商品住宅供應(yīng)量對比圖 數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)本月供應(yīng)量有所上升：㎡，環(huán)比下降%，同比下降11%。㎡，就合肥市場而言，在合理區(qū)間內(nèi)，相對穩(wěn)定。雖然受到國家宏觀調(diào)控影響，但開發(fā)商持有存量決定，對供應(yīng)影響相對較少。濱湖區(qū)、政務(wù)區(qū)和廬陽區(qū)成為供應(yīng)主力：就區(qū)域來看，廬陽區(qū)位居第一，供應(yīng)占全市供應(yīng)量的32%，有幾大項(xiàng)目的放量有關(guān)。蜀山區(qū)位居第二，供應(yīng)占全市供應(yīng)量的27%，濱湖區(qū)位居第三，供應(yīng)占全市供應(yīng)量的15%。這三個區(qū)域供應(yīng)占全市供應(yīng)的74%，供應(yīng)較為集中。四、成交量分析成交總量分析圖2441：2011年7月至2012年7月合肥市商品住宅成交量走勢數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)成交量環(huán)比上升，表現(xiàn)活躍：㎡，環(huán)比上升23%，同比上漲125%，且近三個月成交量可觀。㎡，近一年市場放量的年去化率為75%。蜀山區(qū)、濱湖和瑤海區(qū)是成交主力：就區(qū)域來看，濱湖區(qū)位仍然居第一，成交占全市成交量的23%，蜀山區(qū)位居第二，占18%，廬陽區(qū)位居第三，占15%。三大區(qū)域成交占全市的56%。成交結(jié)構(gòu)分析圖2442：2012年7月2012年8月商品住宅區(qū)域成交面積對比圖數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)大多區(qū)域成交環(huán)比上升： 本月各區(qū)域成交除了包河和濱湖兩個區(qū)域有所下降外，其他區(qū)都環(huán)比上升。其中，廬陽區(qū)成交增幅極大，達(dá)到38%，高新、蜀山緊隨其后，分別增幅為38%以及14%。表2441：2012年6月2012年7月商品住宅區(qū)域成交面積表區(qū) 域6月成交面積（萬㎡）7月成交面積（萬㎡）環(huán)比增長（%）包河區(qū)13濱湖區(qū)1高新區(qū)38經(jīng)濟(jì)區(qū)1廬陽區(qū)40蜀山區(qū)14新站區(qū)10瑤海區(qū)1政務(wù)區(qū)8數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)成交價(jià)格結(jié)構(gòu)對比2443： 2012年7月商品住宅各價(jià)格區(qū)間成交比重圖數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)住宅剛需均價(jià)段成交量仍是市場主力：7月合肥住宅市場成交價(jià)格區(qū)間60007000占總成交量的35%，成交比重較為穩(wěn)定，為市場成交價(jià)格主力空間； 50006000元占32%，70008000元的占21%，成交比重有所下降；5000以下和8000以上的總和僅占12%。面積結(jié)構(gòu)對比圖2444：2012年7月商品住宅各面積區(qū)間成交比重圖數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 80100㎡面積段成交量為市場主力：7月中等戶型住宅成交量依然火爆，成交比重較上月有所下降， 80120㎡%。城市剛需置業(yè)者仍是成交的主力支撐客戶，由當(dāng)前調(diào)控政策和購買力決定。房型結(jié)構(gòu)對比圖2445：2012年7月商品住宅各房型區(qū)間成交比重圖數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)三房成交成為主力：%，是住宅成交的主力房型，%，%，%。首次置業(yè)型需求和改善型需求占市場主導(dǎo)依舊地位不變。五、成交均價(jià)分析圖2451：2011年7月2012年7月合肥市商品住宅成交均價(jià)走勢圖數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)成交均價(jià)較為穩(wěn)定：7月合肥住宅銷售均價(jià)為6470元/㎡，%，在合肥合理波動的價(jià)格區(qū)間內(nèi)。微幅下降可以促進(jìn)消化市場存量，但長遠(yuǎn)分析看，價(jià)格在未來兩三個月內(nèi)仍然會表現(xiàn)為下降。六、項(xiàng)目解析：恒大城 樓盤規(guī)劃參數(shù)項(xiàng)目名稱總建筑面積（㎡）容積率綠化率建筑形態(tài)開盤時(shí)間恒大城75萬㎡46%高層2010513 項(xiàng)目概況合肥恒大城位于合肥市瑤海區(qū)臨泉東路與吳敬梓路交匯東北，是由中國500強(qiáng)企業(yè)、房地產(chǎn)十強(qiáng)企業(yè)之一的恒大地產(chǎn)集團(tuán)在皖投資開發(fā)的第二個項(xiàng)目。 產(chǎn)品表現(xiàn)合肥恒大城項(xiàng)目位于安徽第一路長江東路沿線，首一期占地約10萬平方米，規(guī)劃有小高層、高層等物業(yè)類型，天際線錯落有致；首期規(guī)劃約40000平方米中央公園，8000平方米中心湖景水域，這在合肥實(shí)屬罕見。合肥恒大城首一期戶型面積為80~180平米主流戶型，可滿足不同階層人士的需求。每戶贈送超值精裝修，即是恒大攜手200多家國際國內(nèi)品牌、打造滿屋名牌9A精裝的又一力作。 項(xiàng)目銷售情況合肥恒大城自從2010年5月開盤以來，市場成交量非常好。2011年111月恒大城成交量位居合肥成交排行榜榜首，2011年以來，占據(jù)其項(xiàng)目的47%，按照這種速度，預(yù)計(jì)恒大城在2013年初應(yīng)該去化完畢?？v觀恒大城開盤至現(xiàn)在的銷售價(jià)格，其2010年5月的開盤價(jià)格為5368元/㎡，2011年4月7月，其成交價(jià)格達(dá)到頂峰，成交均價(jià)保持在5800元/㎡徘徊，但是住宅成交量大幅降低。隨著年底沖刺銷售業(yè)績，以及開發(fā)商想增加銷售，2011年8月以來，恒大城開始對項(xiàng)目進(jìn)行新一輪的降價(jià)促銷。最近三個月，恒大城的成交價(jià)格保持在5228元/㎡徘徊，預(yù)計(jì)未來價(jià)格不會有太大的變化合肥恒大城以世界級皇家園林、國際級航母配套及9A精裝創(chuàng)造長江東路恒久人居氣度；項(xiàng)目總體配套完備，5200平方米超五星級豪華會所、2000平方米國際雙語幼兒園、國際風(fēng)情商業(yè)街等公共建筑設(shè)施一應(yīng)俱全，居家出行咫尺便利。領(lǐng)袖長江東路的超卓高端大型都市精英生活版圖由此打造。第四章、商辦市場一、商業(yè)市場（一）、市場概述u 供求比：2012年7月，本月供應(yīng)量較上月大幅下降，成交量較上月出現(xiàn)了小幅上漲，由于本月的供應(yīng)量下降幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于成交量的上漲幅度，因此本月供求比較上月大幅下降；u 供應(yīng)方面： 2012年7月，環(huán)比下降52%， 同比下降34%；u 成交方面： 2012年7月，環(huán)比上漲2%，同比下降33%。（二）、供求關(guān)系分析n 市場供大于求圖2521：2011年7至2012年7合肥市商業(yè)供求關(guān)系對比圖 數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)，本月供應(yīng)量較上月大幅下降，成交量較上月出現(xiàn)了小幅上漲，由于本月的供應(yīng)量下降幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于成交量的上漲幅度，因此本月供求比較上月大幅下降。從2011年7至2012年7的12個月中，，存量相比上月有所下降，由于本月成交量有所上漲，但是供應(yīng)量呈現(xiàn)大幅下降趨勢，導(dǎo)致本月庫存量較上月小幅下降。以本月的商業(yè)成交量計(jì)算，大概還需要25個月左右的時(shí)間才能去化掉這些新增存量。（三）、市場供應(yīng)量分析圖2531：2011年7月至2012年7月合肥市商業(yè)供應(yīng)量對比圖數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)u 2012年7月，環(huán)比下降52%， 同比下降34%；本月的商業(yè)供應(yīng)以綜合體為主，創(chuàng)投大廈、濱湖假日花園以及合作經(jīng)濟(jì)廣場位居本月商業(yè)供應(yīng)前三甲，其中創(chuàng)投大廈位居第一。 本月的商業(yè)供應(yīng)量出現(xiàn)了大幅下降，同時(shí)成交量有小幅上漲，供求相較明顯下降，由于本月供應(yīng)量下降幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于成交量的上漲幅度，因此本月供求比呈下降趨勢。以現(xiàn)在的去化速度來看，由于本月商業(yè)供應(yīng)量出現(xiàn)大幅下降，同時(shí)成交量呈現(xiàn)小幅上漲的趨勢，導(dǎo)致商業(yè)市場存量有所下降，所以預(yù)計(jì)未來商業(yè)供應(yīng)依然會形成一個下降的走勢，在達(dá)到一個穩(wěn)定的值時(shí)保持平穩(wěn)的走勢。 （四）、市場成交量分析圖2541：2011年7月至2012年7月合肥市商業(yè)成交量對比圖 數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)u 2012年7月，環(huán)比上漲2%，同比下降33%。本月的成交量中，專業(yè)市場成交占據(jù)主要地位。其中，信旺華府駿