【正文】 新都會(huì)環(huán)球購物廣場(chǎng)、 三里庵的國購廣場(chǎng)、 元一時(shí)代廣場(chǎng)等 “ shoppingmall” 的 陸續(xù)出現(xiàn)， 以及大量 一 、二 線品牌 的入駐 ， 已開始有效釋放 合肥高端消費(fèi)品市場(chǎng)的消費(fèi)需求。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系 統(tǒng)資料。 ③．外圍區(qū)域?qū)懽謽钱a(chǎn)品品質(zhì)有所提升 與此同時(shí)， 外圍 （如近幾年新開發(fā)的政務(wù)區(qū)）中所開發(fā)的一些辦公物業(yè)，物業(yè)品質(zhì)略有提升， 出現(xiàn)了甲級(jí)純寫字樓產(chǎn)品，如新城國際，但銷售狀況不盡如人意。 ⑵． 市中心 在售寫字樓品質(zhì)一般 ，外圍區(qū)域 寫字樓品質(zhì) 有所提升 ①．銷售周期長，品質(zhì)一般 目前合肥市 中心區(qū)域 在售 的一些小面積分割的辦公物業(yè)，市場(chǎng)售價(jià)基本集中在 4000－ 6000 元 /㎡ 左右， 銷售周期較長，基本在 2~3 年， 物業(yè)品質(zhì) 包括 建筑設(shè)計(jì)和內(nèi)部配置均很 一般 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 注重“建筑、生活、藝術(shù)”三者的融 合， 項(xiàng)目由 50多棟 高層建筑組成，其中 1期為 9棟高層 ，將社區(qū)高層建筑結(jié)合社區(qū)水生態(tài)湖景，使濱湖的水景沿社區(qū)軸線得以延續(xù)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。大規(guī)模的中心花園和組團(tuán)、宅間綠地及蜿蜒曲折的水系，形成了層次豐富的生態(tài)視域。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系 統(tǒng)資料。 ⑶． 綠城 ? 推廣主題：百年建筑?一生好合 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系 統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系 統(tǒng)資料。 ? 推廣主題： 80萬平米國際 BLOCK街區(qū)，引領(lǐng)合肥未來人居。 ? 面積劃分： － ㎡ ? 主力面積： － ㎡ ? 價(jià)格： 3400－ 4000元 /平方米 ? 均價(jià) 3700元 /平米 ? 主力總價(jià)： － ? 產(chǎn)品構(gòu)成 ：住宅及沿街商鋪，板式高層建筑。 ? 景觀設(shè)計(jì)：香港和華建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)有限公司 ? 占地面積： 440000㎡ ? 總建面積： 800000㎡ ? 容積率： ? 綠化率： 53% ? 裝修情況：毛坯 ? 工程進(jìn)度：一期天籟軒 已交付，目前開發(fā)二期 ? 物業(yè)管理費(fèi)： /平方米?月 ? 車位： 1: ? 開盤時(shí)間： 2020年 5月 ? 交房日期： 2020年 12 月 ? 物業(yè)形態(tài)：普通住宅＋商業(yè)街＋ SOHO公寓 ? 規(guī)劃戶數(shù)： 688戶（一期） 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。在售別墅住宅持續(xù)減少，而新供應(yīng)的項(xiàng)目幾乎沒有，從而導(dǎo)致別墅的供應(yīng)比例不斷下降，僅占商品住宅供應(yīng)總量的 2%。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。同時(shí)由于市場(chǎng)供應(yīng)的不斷增加，消費(fèi)者的認(rèn)同度有所提高，但高層的需求仍然排在多層和小高層之后。區(qū)域分布相對(duì)集中在蜀山區(qū)和瑤海區(qū)，分別占到總量的 50%和 29%。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系 統(tǒng)資料。成交均價(jià)亦在 2020年下滑，區(qū)域分布是造成合肥新建商品多層住宅銷售價(jià)格下降的主要原因。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。此外站后板塊又坐擁生態(tài)公園和瑤海公園兩大良好景觀環(huán)境，也越來越受到消費(fèi)者的關(guān)注。 ⑥．站后板塊的房地產(chǎn)開發(fā)不斷升溫 瑤海區(qū)作為合肥市重點(diǎn)發(fā)展的商貿(mào)和物流區(qū)域，內(nèi)有安徽大市場(chǎng)、長江批發(fā)市場(chǎng)、安徽國際汽車城、建材市場(chǎng)、家具市場(chǎng)等多個(gè)大型市場(chǎng)，而且合肥新火車站以及汽車站都坐落在該區(qū)域內(nèi)?，幒^(qū)住宅總體價(jià)格上升了 %，究其原因，高層的供應(yīng)體量比多層、小高層上升更快，是其主導(dǎo)因素。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 2020 年底，瑤海行政區(qū)的在售新建商品住宅中，多層、小高層和高層的占比依次為 49%、 24%和 27%；到 2020年底，高層已經(jīng)占據(jù)絕對(duì)領(lǐng)先的地位，占比達(dá)到 57%，多層和小高層的占比則分別下降為 23%和 19%。根據(jù)對(duì)重點(diǎn)合肥市主要樓盤的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，合肥新建商品住宅的戶型面積約為 116 ㎡，而瑤海區(qū)僅有 107㎡。 1995 年 4 月省政府批準(zhǔn)設(shè)立合肥新站綜合開發(fā)試驗(yàn)區(qū)，屬省級(jí)開發(fā)區(qū)，享有市級(jí)經(jīng)濟(jì)管理權(quán)限， 1996年 2 月，新站開發(fā)區(qū)被國家建設(shè)部列為全國首批城市建設(shè)綜合開發(fā)試點(diǎn)區(qū)。 ⑷．瑤海區(qū) 瑤海區(qū)位于合肥市的東部，城區(qū)面積 ， 05年底人口 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 ④．濱湖新區(qū)建設(shè)促使包河區(qū)住宅需求看漲 包河區(qū)位處合肥市東南上風(fēng)口，城市中心南移的發(fā)展趨勢(shì)已經(jīng)家喻戶曉，濱湖新區(qū)建設(shè)毫無疑問如同政務(wù)新區(qū)一樣為其周邊的房產(chǎn)帶來大的發(fā)展空間，諸多利好使得消費(fèi)者對(duì)包河區(qū)的信心和購買積極性增強(qiáng)。 ③．在售商品住宅平均價(jià)格為 3791元 /㎡，高居四大行政區(qū)之首 包河區(qū)的在售新建商品住宅的均價(jià)比合肥市平均價(jià)格高出 400元 /㎡還多；這一方面是由于該區(qū)域的不同建筑類型均價(jià)在合肥市中均屬于上游或中上游水平；另一方面，由于包河區(qū)內(nèi)高層住宅的占比遠(yuǎn)高于其他區(qū)域，從而進(jìn)一步提升了整體銷售均價(jià)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。由于合肥市的整體供應(yīng)面積在不斷增加，因此與廬陽區(qū)相似，包河區(qū)的供應(yīng)面積占比在 2020年內(nèi)呈逐漸走低的發(fā)展態(tài)勢(shì)。規(guī)劃中的濱湖新區(qū)位于合肥主城東南，南依巢湖，北靠南二環(huán)路，西接上派河和合安高速，東臨南淝河，規(guī)劃總用地面積約 190平方公里。 多層和高層之間均價(jià)相差近 800 元，主要有三方面原因：同小區(qū)內(nèi)高層價(jià)格普遍高于多層；高層相對(duì)靠近市中心；挑高的高層價(jià)格拉動(dòng)整體高層售價(jià)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 2020年 12 月，廬陽區(qū)的在售新建商品住宅均價(jià)為 3377元 /㎡，與上年同期相比，增長了 %。 ②．小高層占比雖有所下降，但仍占較大比重，高層其次 從供應(yīng)的建筑類型上看，廬陽區(qū)高層的占比明顯增加，小高層、多層的占比有所下降，其中多層的占比下降明顯。 2020年廬陽區(qū)的新建商品住宅累計(jì)月供應(yīng)面積保持在 30萬㎡左右，比較平穩(wěn)；供應(yīng)套數(shù)為 2020多套。 ⑵．廬陽區(qū) 廬陽區(qū)以合肥老城區(qū)為主體，向西北延伸與長豐縣、肥西縣接壤。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)?！暗蛢r(jià)”是很多消費(fèi)者選擇在經(jīng)濟(jì)區(qū)內(nèi)購房的重要原因。 ④．政務(wù)區(qū)購買需求理性回歸，經(jīng)濟(jì)區(qū)由于價(jià)格優(yōu)勢(shì)減弱其購買的熱情有所降溫 蜀山區(qū)內(nèi)有中國科技大學(xué)、安徽大學(xué)等 27所高等院校，此外隨著合肥大學(xué)城、中國（合肥）科學(xué)城的建設(shè)和逐步投入使用，使得該區(qū)域的科教優(yōu)勢(shì)突出，同時(shí)蜀山區(qū)尤其是高新區(qū)內(nèi)自然環(huán)境資源優(yōu)勢(shì)明顯，進(jìn)一步提升該區(qū)域內(nèi)樓盤的競(jìng)爭優(yōu)勢(shì)。 2020年高新區(qū)別墅體量減少，高層體量增加，但多層價(jià)格高出高層 370元 /㎡。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 經(jīng)濟(jì)區(qū)由于價(jià)格絕對(duì)數(shù)相對(duì)比較低，因此價(jià)格絕對(duì)數(shù)增加相同的時(shí)候，則經(jīng)濟(jì)區(qū)較其他高價(jià)區(qū)域相對(duì)更敏感。 ②．高層占區(qū)域商品住宅供應(yīng)面積的 43%，增勢(shì)明顯；多層日漸稀缺。 2．區(qū)域研究 ⑴．蜀山區(qū) 蜀山區(qū)位于合肥市西南部，總面積 ，常住人口 40余萬。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 ③．開發(fā)商加速洗牌 盡管合肥市房地產(chǎn)開發(fā)商整體上還在死守高價(jià)、維持高利潤，但開發(fā)企業(yè)優(yōu)勝劣汰加劇，行業(yè)集中度提高，產(chǎn)業(yè)生存方式 正 在轉(zhuǎn)變。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 ②．需求導(dǎo)向回歸 市場(chǎng) 從 近 年合肥樓市 的 發(fā)展走向來看，無論是 “國八條 ”還是 “國六條 ”，或者是近期有關(guān) 90 ㎡ 和 70%的激烈爭論，雖 然都會(huì)引發(fā)市場(chǎng)的短期波動(dòng)，但決定樓市走向的最終因素還是市場(chǎng)需求 。 2020 年合肥供應(yīng)的新建商品住宅中高層的比例已經(jīng)超越多層，成為合肥目前在售的第一建筑類型，而高層的銷售價(jià)格相對(duì)高于多層。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 2020年 2月開始恢復(fù)性反彈，但漲速趨緩 ， 呈良性發(fā)展趨勢(shì)， 一直徘徊在 3100－ 3300 元 /㎡ ， 全年價(jià)格走勢(shì)平穩(wěn)， 結(jié)束了價(jià)格的非理性上漲。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系 統(tǒng)資料。此外，合肥市場(chǎng)的住宅去化仍以內(nèi)部消化為主，對(duì)于外在的消費(fèi)者，合肥的住宅市場(chǎng)缺乏足夠的吸引力。 3． 需方市場(chǎng)更傾向于小戶型 2020年 1－ 4月份實(shí)際登記的商品住宅中，單套建筑面積在 90平方米以下的占總套數(shù)的 %，與 2020年同期相比增長 %；建筑面積占總住宅面積的 ％，與 2020年同期相比增長 %；單套建筑面積 144平方米以下的普通商品房套數(shù)占住宅總套數(shù)的 %，與 2020年同期相比下降 %，建筑 面積占總住宅面積的 %，與 2020年同期相比下降 %。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 土地供應(yīng) 縮減 ， 2020年合肥市土地出讓與上一年相比減少了 1000多畝，今年一季度，合肥市出讓土地總面積僅為 ，與 2020 年同期相比下降 ％。其中住宅銷售面積達(dá) 213 萬平方米，同比增長 16%。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 2月份由于春節(jié)因素，造成成交量和成交均價(jià)的下滑，屬于正常的市場(chǎng)反映，部影響市場(chǎng)的整體走勢(shì)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 20202020年，供應(yīng)量開始增加，尤其是進(jìn)入 2020 年以來，大量 50萬方以上甚至百萬方以上體量的項(xiàng)目進(jìn)入市場(chǎng)，且大多數(shù)十萬方同期開工，同期銷售， 市場(chǎng)需求有限， 造成市場(chǎng)上大量 存量積壓，供求關(guān)系 發(fā)生變化。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 2020年至 2020年之間，合肥全市商品房年新增供應(yīng)量保持在 450550萬方左右，年成交量在 400450萬方左右，歷年累計(jì)存量在 150200萬方之間 ，供求關(guān)系平穩(wěn) 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 成交均價(jià)在 30003200元 /㎡左右浮動(dòng)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。商品房銷售面積 232萬平方米，同比增長 %。 盡管前 4個(gè)月的交易量出現(xiàn)了較為明顯的增長， 但是合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)供大于求的狀況沒有根本性的改變。事實(shí)上，合肥商品房至 5月底可售套數(shù)達(dá) 萬套，可售面積超過 727 萬平方米，這意味著，即使沒有新的商品房上市，市場(chǎng)也至少要一年半的時(shí)間才能“消化” 完畢 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系 統(tǒng)資料。 【 總 結(jié) 】 從上述官方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可以看出，目前合肥市場(chǎng)上普通型住宅為市場(chǎng)主 角，單價(jià)與單套面積成正比的現(xiàn)象比較普遍，結(jié)合市場(chǎng)實(shí)地調(diào)研的情況，我司發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)上一些大型、實(shí)力型開發(fā)企業(yè)所開發(fā)的項(xiàng)目，由于物業(yè)品質(zhì)較高，整體項(xiàng)目定位為中高檔，故售價(jià)較高，且通常以大房型為主，結(jié)合一些小面積（如 60－ 70 ㎡ 左右）房型的配置。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。從 2020年 5月份“國八條”頒布后合肥樓市銷售價(jià)格就開始呈現(xiàn)下滑趨勢(shì)，即從 2020年 6月份后，合肥的新建商品住宅的成交價(jià)格達(dá)到歷年的最高點(diǎn)為 3311元 /㎡，隨后開始下降并呈現(xiàn)窄幅振蕩 的趨勢(shì)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 ⑶．高層比例不斷增加，拉升了合肥樓市的整 體銷售均價(jià) 合肥的建筑類型的占比變化仍然持續(xù)了 2020 年的特點(diǎn)。 ⑷． 產(chǎn)業(yè)進(jìn)入整合期 ，市場(chǎng)進(jìn)入需求導(dǎo)向階段 ①．行業(yè)盈利模式轉(zhuǎn)變 由于調(diào)控的深入、規(guī)劃限制、土地成本提高 等多重因素制約 ， 合肥的房地產(chǎn)行業(yè)盈利模式正 從 地產(chǎn)盈利模式向產(chǎn)品盈利模式轉(zhuǎn)變，從單純的搶占土地資源 轉(zhuǎn) 而 考慮質(zhì)量、性能 、戶型 等產(chǎn)品力因素 ，追求設(shè)計(jì)創(chuàng)新能力，房地產(chǎn)業(yè)步入整合期， 行業(yè)的生存方式 正在 轉(zhuǎn)變。究其原因不僅在于開發(fā)商的品牌優(yōu)勢(shì)，更因?yàn)槠浯笫止P宣傳營造的 “