上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)分析預(yù)測(cè)報(bào)告(編輯修改稿)
2025-03-13 13:34 本頁面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 發(fā)放貸款 。X3自有資金 目前我國開發(fā)商自有資金比例在不斷下降，樂觀假設(shè)自有資金為投資額的 30%（歷史數(shù)據(jù)）；X4其他資金 假定不變X5定金及預(yù)付款 按照 08年上半年水平測(cè)算，假定資金缺口部分都由定金及預(yù)付款來補(bǔ)足；X6存款準(zhǔn)備金率 根據(jù)目前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，分別做不變和上調(diào)一次估計(jì)；X7利率 7月 1日，央行行長(zhǎng)周小川：不排除提高利率對(duì)抗通貨膨脹，在此對(duì)利率分別做不變和上調(diào)一次估計(jì)；根據(jù)現(xiàn)實(shí)，做出必要假設(shè)………根據(jù)上述關(guān)系式，我們可以對(duì)資金缺口做一輪估算三種估算思路：樂觀估計(jì)：存款準(zhǔn)備金率和利率保持不變，國內(nèi)貸款按照 6%的速度自然增長(zhǎng)悲觀估計(jì)：存款準(zhǔn)備金率和利率各上調(diào) ，國內(nèi)貸款因成本加大而縮減較切合實(shí)際估計(jì)：存款準(zhǔn)備金率和利率各上調(diào) ，國內(nèi)貸款與 07年水平持平…資金缺口估算思路一：樂觀估計(jì)：存款準(zhǔn)備金率和利率保持不變，國內(nèi)貸款按照 6%的速度自然增長(zhǎng)由數(shù)據(jù)計(jì)算得知， 00年 07年度，上海房地產(chǎn)開發(fā)投資始終保持每季度 %的增長(zhǎng)率2023年三季度至 2023年二季度，上海房地產(chǎn)開發(fā)投資總額達(dá)到 按照假設(shè)，上海房地產(chǎn)行業(yè)國內(nèi)貸款數(shù)額仍然按照 6%的速度自然增長(zhǎng)2023年三季度至 2023年二季度，上海房地產(chǎn)國內(nèi)貸款數(shù)額為房地產(chǎn)開發(fā)投資額其他資金自有資金國內(nèi)貸款利用外資定金及預(yù)付款資金差額由關(guān)系式： 上海住宅銷售量 = 住宅銷售價(jià)格 1755988 累計(jì)供求比 住宅銷售價(jià)格按照目前 6月份銷售均價(jià) 13325元 /㎡ 計(jì)算； 累計(jì)供求比短時(shí)間內(nèi)基本保持穩(wěn)定，取 08年上半年均值 .價(jià)格銷量13325銷售額為 元 彌補(bǔ)資金缺口%…資金缺口估算思路二：悲觀估計(jì)：存款準(zhǔn)備金率和利率各上調(diào) 國內(nèi)貸款因成本加大而縮減根據(jù)關(guān)系式： 國內(nèi)貸款增長(zhǎng)速度 = 存款準(zhǔn)備金率及利率各上調(diào) ，則貸款成本增加，貸款增速放慢貸款增速 6%%2023年三季度至2023年二季度，國內(nèi)貸款規(guī)模為 元房地產(chǎn)開發(fā)投資額其他資金自有資金國內(nèi)貸款利用外資定金及與付款資金差額由關(guān)系式： 上海住宅銷售量 = 住宅銷售價(jià)格 1755988 累計(jì)供求比 住宅銷售價(jià)格按照目前 6月份銷售均價(jià) 13325元 /㎡ 計(jì)算； 累計(jì)供求比短時(shí)間內(nèi)基本保持穩(wěn)定，取 08年上半年均值 .價(jià)格銷量13325銷售額為 彌補(bǔ)資金缺口%…資金缺口估算思路三：較切合實(shí)際估計(jì)：存款準(zhǔn)備金率和利率各上調(diào) 國內(nèi)貸款與 07年水平持平雖然存款準(zhǔn)備金率及利率各自上調(diào) ，會(huì)使得貸款成本增加，但是因其影響滯后性，貸款短期內(nèi)明顯下降可能性不大因此，假設(shè)國內(nèi)貸款保持 07年水平不變，為 。房地產(chǎn)開發(fā)投資額其他資金自有資金國內(nèi)貸款利用外資定金及與付款資金差額由關(guān)系式： 上海住宅銷售量 = 住宅銷售價(jià)格 1755988 累計(jì)供求比 住宅銷售價(jià)格按照目前 6月份銷售均價(jià) 13325元 /㎡ 計(jì)算； 累計(jì)供求比短時(shí)間內(nèi)基本保持穩(wěn)定，取 08年上半年均值 .價(jià)格銷量13325銷售額為 1494億元 彌補(bǔ)資金缺口%數(shù)據(jù)合理性驗(yàn)證方方方方方根據(jù)歷年上海住宅銷售量來看，我們所做的三種假設(shè)的預(yù)測(cè)數(shù)值并沒有超出歷年銷售量波動(dòng)的合理范圍，應(yīng)該說，所得結(jié)論還是 比較符合市場(chǎng)實(shí)際情況的。上海市歷年住宅銷售量與未來一年銷量預(yù)測(cè)特別說明：以上假設(shè)只考率了國內(nèi)貸款因素，還需注意 …上述假設(shè)，我們沒有考慮地價(jià)款的跨年支出 —— 今年需繳納上年地價(jià)
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