市商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查分析(編輯修改稿)
2024-07-19 13:00 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 密度與上海不相上下。市區(qū)內(nèi)已有不少商鋪出現(xiàn)已經(jīng)售出卻招商困難無(wú)人經(jīng)營(yíng)的局面，因此今后紹興商鋪銷售將面臨嚴(yán)峻的考驗(yàn)。 隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和新政策對(duì)住宅投資的限制，商鋪已成了投資熱門。與開(kāi)發(fā)商的商鋪開(kāi)發(fā)熱相對(duì)應(yīng)的是，紹興市民商鋪購(gòu)買熱也熱情飛揚(yáng)。紹興商鋪投資回收周期一般是６～８年，此后年出租收益率為１６％左右，回報(bào)率已大大高于投資股票和住宅。 市民興起商鋪投資熱的另一個(gè)原因也與紹興市區(qū)大規(guī)模的舊城拆遷改造有關(guān)。目前價(jià)格相對(duì)便宜、而又具發(fā)展?jié)摿Φ某鞘羞吘壍臓I(yíng)業(yè)房最為吃香。隨著紹興市民投資商鋪熱的升溫，商鋪投資已不再是簡(jiǎn)單的“買商鋪——租商鋪——獲取利潤(rùn)”的模式，而正成為一種綜合性理財(cái)舉措。許多投資商和市民紛紛投資于解放路商圈，現(xiàn)在解放路的商鋪價(jià)格最高也已經(jīng)達(dá)到10萬(wàn)每平方米以上，而且還呈上漲趨勢(shì)，而受解放路商業(yè)圈的商業(yè)氣氛的輻射，以及紹興向百萬(wàn)人口大城市目標(biāo)的邁進(jìn)，附近中興路的各種店鋪的租金也在猛漲，目前已經(jīng)突破10元以上，尤其是2004年，許多白領(lǐng)、商業(yè)人士，一批大公司紛紛進(jìn)駐與解放路一路之隔的中興路，一些商務(wù)樓行情日日看漲，尤其是隨著工行、建行、信用聯(lián)社等喬遷進(jìn)中興路以及蘇寧、永樂(lè)等大商家進(jìn)駐，中興路已發(fā)育成一條商業(yè)味十分濃郁、金融業(yè)集中的“紹興第二街”。紹興市區(qū)解放路商業(yè)圈的南延、中興路商業(yè)圈的崛起，正當(dāng)商貿(mào)業(yè)在這兩條路上日漸紅火時(shí)，附近的人民路、勝利路等也漸漸起色，租金和售價(jià)隨著入住商家的增多和檔次的提高而節(jié)節(jié)高升。以下為這些商業(yè)街的一些數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)： 商業(yè)區(qū)預(yù)計(jì)商業(yè)規(guī)模租金水平售價(jià)典型商家解放路20萬(wàn)15～306～10萬(wàn)國(guó)商、春天百貨、花誼、潤(rùn)和購(gòu)物中心、華聯(lián)、名牌銀樓中興路10萬(wàn)8～154～8萬(wàn)紅太陽(yáng)百貨、永和生活廣場(chǎng)、蘇寧電器、紹興小商品市場(chǎng)人民路5萬(wàn)5～104～6萬(wàn)家友超市、上島咖啡、頤高數(shù)碼城勝利路4萬(wàn)3～103～4萬(wàn)百盛、震元堂、八達(dá)大廈開(kāi)發(fā)情況近年來(lái)紹興市城市建設(shè)的大力根據(jù)形成總量平衡、布局合理、業(yè)態(tài)先進(jìn)、結(jié)構(gòu)適當(dāng)、配套完善的商貿(mào)服務(wù)業(yè)體系這一目標(biāo)，在紹興市區(qū)及紹興縣范圍內(nèi)，將構(gòu)建１個(gè)城市商業(yè)主中心、１個(gè)城市商業(yè)副中心和２個(gè)城市商業(yè)圈（區(qū)域商業(yè)中心），建設(shè)６條城市商業(yè)特色街區(qū)；培育發(fā)展大型購(gòu)物中心、百貨店、倉(cāng)儲(chǔ)商店、大型綜合超市、專業(yè)店、專賣店、便利店等多種業(yè)態(tài)。這一指導(dǎo)思想將指引今后紹興市商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。作為名列《福布斯》排行榜及擁有中國(guó)最具魅力城市等多項(xiàng)殊榮的紹興，無(wú)疑商家必爭(zhēng)之地。紹興目前的店鋪投資熱完全可以用“井噴”兩字來(lái)形容，商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)量在紹興迅速放大，光2004年紹興市區(qū)有６０萬(wàn)平方米商鋪推出，開(kāi)發(fā)類型主要傾向于社區(qū)商業(yè)街和大型購(gòu)物中心兩大類。國(guó)際摩爾城、國(guó)際廣場(chǎng)、潤(rùn)和世紀(jì)廣場(chǎng)、嘉業(yè)廣場(chǎng)和金時(shí)代廣場(chǎng)等市區(qū)幾只大型樓盤(pán)，而袍江、城南、紹興生態(tài)產(chǎn)業(yè)園區(qū)以及近郊區(qū)域，商鋪更是“見(jiàn)縫插針”，如此規(guī)模的商鋪，是否有足夠的市場(chǎng)，值得拭目以待。目前來(lái)看，紹興市商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：一是精品商鋪勢(shì)頭看好。一些開(kāi)面寬、地段好、規(guī)劃好的商鋪很受投資者歡迎，解放路上部分商業(yè)樓底層價(jià)格都在６萬(wàn)元以上，有的甚至超過(guò)１０萬(wàn)元，在袍江一些樓盤(pán)，位置相對(duì)偏遠(yuǎn)的商鋪價(jià)格僅僅在4000元左右，目前，市區(qū)多數(shù)高檔商業(yè)樓盤(pán)，都全力打造精品商鋪來(lái)吸引客戶。開(kāi)發(fā)商也從簡(jiǎn)單賣商鋪到打造特色商街、特色商業(yè)中心，開(kāi)發(fā)商對(duì)商業(yè)物業(yè)的開(kāi)發(fā)正逐漸走向?qū)I(yè)化、精品化、規(guī)?；Ｈ绾甏竺腊簿雍涂v橫國(guó)際財(cái)富中心，銷售率皆達(dá)到６０％～７０％，這在同行中已算是驕人的業(yè)績(jī)。 二是主題商城獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷。引進(jìn)國(guó)際國(guó)內(nèi)知名商業(yè)企業(yè)以聚集人氣，進(jìn)而增加投資者的信心，已成為紹興樓盤(pán)開(kāi)發(fā)的一大亮點(diǎn)，如國(guó)際摩爾城引進(jìn)易初蓮花和哨兵海鮮城，國(guó)際廣場(chǎng)打造瑪格麗特商業(yè)中心，宏大房產(chǎn)與香港美安居牽手，潤(rùn)和世紀(jì)廣場(chǎng)與杭州大廈聯(lián)姻等等，都是先把市場(chǎng)焐熱后再推出。此外，國(guó)際摩爾城、國(guó)際廣場(chǎng)等同時(shí)提出“一站式”休閑購(gòu)物理念，集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、餐飲等多種功能于一體，讓市民耳目一新。從實(shí)際銷售來(lái)看，這些樓盤(pán)的人氣和商氣得到迅速集聚，相當(dāng)部分紹興人特別是學(xué)歷較高的市民，都對(duì)休閑購(gòu)物中心的崛起寄予厚望。 三是商鋪以外銷為主。據(jù)了解，紹興市７０％的商鋪都被市區(qū)外的投資者買走，比較集中的客戶群包括柯橋、錢清的布商，上虞、嵊州的投資客，此外還有來(lái)自溫州的職業(yè)炒房團(tuán)，而馬山、孫端的建材老板則是袍江商鋪的大主顧。除了手頭較緊外，這說(shuō)明市區(qū)居民對(duì)商鋪投資的意識(shí)還較薄弱，這也使得多數(shù)商業(yè)樓盤(pán)紛紛前往柯橋、錢清方向促銷，如國(guó)際摩爾城重點(diǎn)向輕紡城布商推介，美安居則將眼光盯在紹興縣的建筑老板上。 四是有眾多商鋪存在銷售困的情況。由于近段時(shí)間商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)量巨大，眾多開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)一定住宅的同時(shí)也開(kāi)發(fā)了相當(dāng)量的商業(yè)設(shè)施，對(duì)外都號(hào)稱步行街、商業(yè)街，在城市的整體規(guī)劃上各開(kāi)發(fā)商各自為政的開(kāi)發(fā)局面造成了城市規(guī)劃不統(tǒng)一，建成商鋪銷售和招商困難，目前一般樓盤(pán)商鋪的推出都要銷售一年以上銷售。由此可以看出，紹興商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，已經(jīng)進(jìn)入市場(chǎng)激烈競(jìng)爭(zhēng)階段，商鋪開(kāi)發(fā)應(yīng)尋求產(chǎn)品個(gè)性化、差異化、品牌化之路。同時(shí)可以預(yù)測(cè)在經(jīng)歷一段無(wú)序開(kāi)發(fā)之后，紹興市相當(dāng)部分商鋪將不會(huì)出售，而是開(kāi)發(fā)商用來(lái)自己經(jīng)營(yíng)。四、紹興市商業(yè)地產(chǎn)區(qū)域情況分析古城區(qū)板塊該商圈憑借其政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心的地位，依然具有不可替代的優(yōu)勢(shì)，是紹興商業(yè)物業(yè)的主中心。商圈濃厚的文化內(nèi)涵和人氣指數(shù)，經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期的積累才形成，具有不可移植性，因此這一帶的商鋪抗風(fēng)險(xiǎn)能力也特別強(qiáng)。該商圈主要由解放路商街、人民路商街、中興路商街、勝利路等商業(yè)街組成。隨著紹興市政府提出了改造傳統(tǒng)商業(yè)中心，提升商業(yè)水平的政策。因此近年來(lái)在該區(qū)出現(xiàn)了大量新型的商業(yè)設(shè)施，這些 目前，老城區(qū)的商業(yè)格局正走出“解放路時(shí)代”，除了潤(rùn)和世紀(jì)廣場(chǎng)、嘉業(yè)廣場(chǎng)、星洲商務(wù)樓等外，已開(kāi)始向東西兩端延伸，特別是東面的八字橋商圈和西面的府山商圈初現(xiàn)雛形，香舍麗都、翰林越府、府山樂(lè)購(gòu)等眾星捧月，集聚的功能正在凸現(xiàn)。以下為這一板塊商鋪的典型代表：案名位置開(kāi)發(fā)商商業(yè)面積定位售價(jià)恒柏商廈解放路縣前街中國(guó)恒柏集團(tuán)10000購(gòu)物中心8～9萬(wàn)
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