市商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)查分析-全文預(yù)覽
【正文】 推出商品房總量約在１５萬平方米左右，其中有相當(dāng)?shù)囊徊糠值呐涮咨虡I(yè)。幾年來，袍江中心商貿(mào)區(qū)已建成達(dá)４平方公里，整體形象已初具規(guī)模。因此近年來在該區(qū)出現(xiàn)了大量新型的商業(yè)設(shè)施，這些 目前，老城區(qū)的商業(yè)格局正走出“解放路時代”，除了潤和世紀(jì)廣場、嘉業(yè)廣場、星洲商務(wù)樓等外，已開始向東西兩端延伸，特別是東面的八字橋商圈和西面的府山商圈初現(xiàn)雛形，香舍麗都、翰林越府、府山樂購等眾星捧月，集聚的功能正在凸現(xiàn)。四、紹興市商業(yè)地產(chǎn)區(qū)域情況分析古城區(qū)板塊該商圈憑借其政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心的地位，依然具有不可替代的優(yōu)勢，是紹興商業(yè)物業(yè)的主中心。由于近段時間商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)量巨大，眾多開發(fā)商在開發(fā)一定住宅的同時也開發(fā)了相當(dāng)量的商業(yè)設(shè)施，對外都號稱步行街、商業(yè)街，在城市的整體規(guī)劃上各開發(fā)商各自為政的開發(fā)局面造成了城市規(guī)劃不統(tǒng)一，建成商鋪銷售和招商困難，目前一般樓盤商鋪的推出都要銷售一年以上銷售。 三是商鋪以外銷為主。 二是主題商城獨領(lǐng)風(fēng)騷。目前來看，紹興市商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)呈現(xiàn)以下特點：一是精品商鋪勢頭看好。這一指導(dǎo)思想將指引今后紹興市商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。許多投資商和市民紛紛投資于解放路商圈，現(xiàn)在解放路的商鋪價格最高也已經(jīng)達(dá)到10萬每平方米以上，而且還呈上漲趨勢，而受解放路商業(yè)圈的商業(yè)氣氛的輻射，以及紹興向百萬人口大城市目標(biāo)的邁進(jìn)，附近中興路的各種店鋪的租金也在猛漲，目前已經(jīng)突破10元以上，尤其是2004年，許多白領(lǐng)、商業(yè)人士，一批大公司紛紛進(jìn)駐與解放路一路之隔的中興路，一些商務(wù)樓行情日日看漲，尤其是隨著工行、建行、信用聯(lián)社等喬遷進(jìn)中興路以及蘇寧、永樂等大商家進(jìn)駐，中興路已發(fā)育成一條商業(yè)味十分濃郁、金融業(yè)集中的“紹興第二街”。紹興商鋪投資回收周期一般是６～８年，此后年出租收益率為１６％左右，回報率已大大高于投資股票和住宅。市區(qū)內(nèi)已有不少商鋪出現(xiàn)已經(jīng)售出卻招商困難無人經(jīng)營的局面，因此今后紹興商鋪銷售將面臨嚴(yán)峻的考驗。紹興商業(yè)地產(chǎn)前幾年比較短缺，以至于解放路一帶商鋪租金特別高，甚至超過了寧波、杭州，直逼上海。同時第三產(chǎn)業(yè)在紹興市經(jīng)濟(jì)發(fā)展中所占比例并不太高，提升空間很大，服務(wù)業(yè)的發(fā)展也為商業(yè)用房提供了經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)。賣場名稱地理位置面積目前營業(yè)額目前經(jīng)營情況永樂中興中路108號6000爭取2億元好蘇寧中興路5000左右爭取2億元好雄風(fēng)勝利東路３號55001億元好五星中興路紅太陽小商品城6550不祥今年5月開張國美籌備中另外建材市場在紹興的專業(yè)市場上也有一席之地，隨著紹興房地產(chǎn)的大量開發(fā)，目前已經(jīng)有美家居、東方家園等專業(yè)超市入住，歐倍德等國際專業(yè)建材零售上也對紹興進(jìn)行多次考察，相信不久就會進(jìn)入紹興。這些都表明商家對紹興的消費者具有較好的消費潛力和成熟的消費理念的認(rèn)同，也使得紹興市零售市場的競爭因此加劇。以下為當(dāng)?shù)爻泻捅憷甑臄?shù)目統(tǒng)計。在此形勢下，紹興連鎖超市開始把進(jìn)駐社區(qū)，甚至是里弄小巷。二、紹興市各主要商業(yè)業(yè)態(tài)分析百貨百貨業(yè)的發(fā)展情況是一個城市居民消費水平的重要標(biāo)志，目前紹興市有各類大型百貨6家，并且主要分布在解放路等主要商業(yè)街，其中國商大廈、華聯(lián)商廈、華誼等傳統(tǒng)百貨商家主要定位于中檔甚至中低檔。而隨著商貿(mào)零售業(yè)入世過渡期結(jié)束，外國資本進(jìn)入我國商貿(mào)領(lǐng)域?qū)⒊霈F(xiàn)一個新高潮。隨著我國加入WTO和零售業(yè)對外開發(fā)，一些國際零售巨頭在一線城市擴(kuò)張之后也逐漸向紹興等這些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的二線城市拓展，目前進(jìn)駐紹興的有好又多，樂客多等大賣場，易初蓮花、麥德龍等也已經(jīng)選好地址，其他未進(jìn)駐紹興的如歐尚、沃爾瑪、歐倍德等也都在當(dāng)?shù)貙ふ液线m的地塊，以期在合適的時候進(jìn)駐。市區(qū)國商、華誼、華聯(lián)三大商廈的二期改擴(kuò)建工程全部完工，單體營業(yè)面積均在2萬平方米左右。具體表現(xiàn)為： 要留住紹興人赴杭購物的腳步，商業(yè)中心的開發(fā)是先決條件。因此從目前紹興的參與市場主體來看實力不足，也難以提高紹興市整體的商業(yè)水平和效率，但可寄希望于外來商業(yè)企業(yè)。這跟紹興市興旺的房地產(chǎn)投資市場，卻只擁有較低的消費水平相適應(yīng)。以下為紹興市歷年社會消費品零售總額的趨勢圖： 雖然發(fā)展比較迅速，但紹興市商業(yè)發(fā)展還存在著許多問題：一是商貿(mào)服務(wù)業(yè)發(fā)展總體上相對滯后，與周邊城市相比有較大差距。分地區(qū)看，%；，%。%、％。 紹興市商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)查分析 世茂集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)部 一、紹興市商業(yè)整體情況介紹 1（一）、現(xiàn)狀 1（二）、動向 3二、紹興市各主要商業(yè)業(yè)態(tài)分析 4百貨 4超市便利店 5大賣場 5專業(yè)店 6餐飲業(yè) 7三、紹興市商業(yè)地產(chǎn)整體分析 7現(xiàn)狀 7開發(fā)情況 9四、紹興市商業(yè)地產(chǎn)區(qū)域情況分析 10古城區(qū)板塊 10袍江板塊 11紹興生態(tài)產(chǎn)業(yè)園板塊 11五、典型案例 12（一）、國際廣場 12（二）、國際摩爾城 14（三）、財富中心 15（三）、世紀(jì)廣場 16（四）、府山樂購 17六、地塊分析 1820 / 20一、紹興市商業(yè)整體情況介紹（一）、現(xiàn)狀紹興市位于經(jīng)濟(jì)富庶的浙江省的北部，2004年全市、市區(qū)人均GDP同時超過3萬元。全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入13152元，%；全市農(nóng)村居民人均純收入6143元，%。%。市區(qū)消費品市場尤為繁榮，商業(yè)經(jīng)營結(jié)構(gòu)和經(jīng)營模式快速調(diào)整，%。由于浙江人具有較強(qiáng)的投資理念，當(dāng)?shù)厝税奄Y本大都投向了一些房地產(chǎn)等投資產(chǎn)品，而較少用于消費。一些較大的大型商業(yè)企業(yè)也是當(dāng)?shù)氐膰猩虡I(yè)流通企業(yè)改制而來，目前也只限于本地區(qū)的發(fā)展。缺乏大型休閑購物中心一直制約著紹興商業(yè)的發(fā)展，同時也造成大量消費群外流。在國家宏觀調(diào)控趨緊，土地、電力、資金等要素供給緊缺的情況下，商貿(mào)流通業(yè)繼續(xù)保持穩(wěn)步發(fā)展勢頭，商廈規(guī)模不斷擴(kuò)大，連鎖經(jīng)營發(fā)展迅猛，新型業(yè)態(tài)不斷涌現(xiàn)，市場集散作用與輻射功能日益體現(xiàn)，消費水平不斷提高。今年以來，骨干商廈加快改造步伐，走品牌營銷和規(guī)模經(jīng)營之路，發(fā)揮著流通主渠道作用。可的便利店、永樂、蘇寧等家電大賣場等外來連鎖商家也在紹興布點，提升了紹興這一文化古城的現(xiàn)代氣息。這都說明紹興還存在巨大的商業(yè)發(fā)展空間。國際摩爾城和國際廣場等大型商業(yè)項目的
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