昆明寫字樓調(diào)查淺析(doc13)-商業(yè)地產(chǎn)(編輯修改稿)
2024-09-18 13:58 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 住公司就能留得住財(cái)富，留住了財(cái)富才能有稅源。因此，如果政府不重 中國最龐大的下載資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 6 頁 共 13 頁 視這種問題的話，會(huì)使得出現(xiàn)大量不得不在公寓里辦公，又在別的地區(qū)注冊(cè)的公司，如此將導(dǎo)致稅源的流失。這也是目前昆明商務(wù)中心區(qū)即將面臨的比較現(xiàn)實(shí)的問題，走訪中不少早期購買擁有寫字樓產(chǎn)權(quán)的單位和公司選擇搬出市區(qū)寫字樓，入住到一二環(huán)附近的寫字樓辦公，而將市區(qū)內(nèi)的寫字樓轉(zhuǎn)租給像圍城中好不容易進(jìn)城的企業(yè)和公司。 四、寫字樓市場的供求矛盾 昆明市寫字樓市場常見的分拆出售成為造成供需“錯(cuò)位”的主因，有業(yè)內(nèi)人士稱，“業(yè)權(quán)分散已經(jīng)成為昆明寫字樓租 售市場發(fā)展制肘?！? 昆明部分甲級(jí)寫字樓租戶所作的調(diào)查顯示，滿足跨國公司要求的優(yōu)質(zhì)寫字樓數(shù)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于表面供貨數(shù)字，除去樓面面積、樓層高度及物業(yè)管理素質(zhì)等方面的差距外，業(yè)權(quán)問題成為阻礙海外基金及跨國公司入市的最大障礙。絕大多數(shù)受訪租戶傾向選擇單一業(yè)權(quán)寫字樓大廈，然而，昆明現(xiàn)存的甲級(jí)寫字樓供應(yīng)中，只有不足%的寫字樓屬單一業(yè)權(quán)大廈。 2020 年的新供應(yīng)量中， 95%的寫字樓被用于分拆出售。 現(xiàn)在存在兩個(gè)問題：一方面是對(duì)甲級(jí)寫字樓強(qiáng)勁需求，市場缺少真正意義上的優(yōu)質(zhì)寫字樓供應(yīng) ——— 昆明市場供貨往往未能全面符合 跨國公司或海外基金這類高檔物業(yè)投資者的業(yè)務(wù)擴(kuò)充需求，這種供需錯(cuò)位對(duì)租賃交投構(gòu)成障礙，某種程度上限制了服務(wù)業(yè)在昆明的發(fā)展。另一方面我們機(jī)構(gòu)組織者并不健全，大部分開發(fā)商也沒有實(shí)力把寫字樓做到現(xiàn)房才出租，因?yàn)閷懽謽瞧诜恳u是不被接受的。買寫字樓的人花的是經(jīng)營資金，而國家政策一直將寫字樓看作是生產(chǎn)資料，銀行對(duì)企業(yè)購買生產(chǎn)資料一直采取保守的放貸款政策，這使得寫字樓的按揭較之住宅困難得多。在這種情況下，出現(xiàn)了大量的替代性產(chǎn)品，比如公寓產(chǎn)權(quán)寫字樓，或是住宅產(chǎn)權(quán)寫字樓。 五、寫字樓人性化的發(fā)展趨勢 中國最龐大的下載資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 7 頁 共 13 頁 寫字樓的人可能會(huì)加班很晚 ，勞累了一天，寫字樓里若有為人減壓、消除疲勞的設(shè)施 (如游泳池、桑拿按摩間、酒吧、餐廳、美發(fā)美容廳 )，寫字樓的人性化就體現(xiàn)出來了。要達(dá)到這一點(diǎn)，就要求開發(fā)商在規(guī)劃、建造之初務(wù)必要以人為本，而不是建筑特色、獨(dú)特風(fēng)格等為重心。這一切都要為寫字樓的人性化設(shè)計(jì)讓步。 目前昆明在這方面做得最好的是在建中的匯都國際商務(wù)港、華域，志強(qiáng)等，大廈目前業(yè)主均為省內(nèi)外較有實(shí)力的大型金融、經(jīng)貿(mào)、科技、信息、地產(chǎn)企業(yè)，律師行、會(huì)計(jì)師事務(wù)所、貿(mào)易公司、廣告公司、金融服務(wù)類公司、 IT 行業(yè)、高科技公司、咨詢公司、旅游公司、網(wǎng)站等現(xiàn)代成長型商 務(wù)機(jī)構(gòu)或公司，并在各專業(yè)上具有前瞻發(fā)展優(yōu)勢的企業(yè)。這些企業(yè)講究創(chuàng)新精神，對(duì)辦公軟環(huán)境及智能設(shè)施配套的要求期望更高；他們提供知識(shí)密集型服務(wù)，對(duì)人性、高效、彈性的辦公環(huán)境極為看重；他們提供的服務(wù)均是無形資產(chǎn)，自身形象至關(guān)重要，要求辦公環(huán)境能夠體現(xiàn)公司“現(xiàn)代高效”的含金量。如果某個(gè)寫字樓周邊全是高層建筑物，其視線必然被擋，就談不上什么自然景觀了。人工作到一定時(shí)候，勢必疲憊。樓層里設(shè)置的公共小花園及小花園里的植被綠化，可以達(dá)到放松身心的目的。而寫字樓外的自然景觀，則可以讓人憑欄遠(yuǎn)眺心曠神怡，以利于休息養(yǎng)神。讓滿負(fù)荷 的人們?cè)诠ぷ鏖g隙有個(gè)怡然小恬的去處，人和自然的和諧發(fā)展是技術(shù)的終級(jí)目標(biāo)。以志強(qiáng)大廈為例，靠向東風(fēng)廣場的寫字間價(jià)格比不靠向廣場的寫字間價(jià)格要貴些。 六、寫字樓市場化的進(jìn)一步細(xì)分 在分別對(duì)昆明目前的寫字樓現(xiàn)狀進(jìn)行了走訪，對(duì)昆明幾個(gè)商住混用比較突出的幾個(gè)寫字樓如福林廣場、美亞等進(jìn)行了調(diào)查，不少公司選擇這一類型的商住混合寫字樓作為辦公場所，每當(dāng)上下班時(shí)間一到，電梯口便站滿了人，買菜的和上下班人員均急不可待，電梯隨時(shí)發(fā)出報(bào)警聲。這樣的結(jié)果，不僅影響公司形象，而且給寫字樓的安防帶來很大影響。而銀海國際公寓是昆明典型商 住寫字樓轉(zhuǎn)向純寫字樓的特殊例子，寬敞的大堂，職業(yè)的前臺(tái)、優(yōu)雅的洽談區(qū)、悠揚(yáng)音樂聲中的咖 中國最龐大的下載資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 8 頁 共 13 頁 啡茶座，會(huì)讓見慣其他大廈狹長黑暗電梯走道的人們眼前一亮。 隨著市場的進(jìn)一步擴(kuò)張，商住分開是大勢所趨，這就為寫字樓市場帶來了機(jī)會(huì)，中小企業(yè)可能會(huì)盡快選擇寫字樓，以適應(yīng)企業(yè)本身的發(fā)展。同時(shí)，國家近期出臺(tái)的一系列調(diào)控政策，住宅投資者的觀望心態(tài)一旦被打破，寫字樓的利好就將出現(xiàn)。事實(shí)也正如此，寫字樓由于供量小、需求量大，因而會(huì)有較高的投資回報(bào)率，近年來成為了廣大投資客戶的新寵。但同時(shí)由于寫字樓面積較大，投資總價(jià)很高，并且變現(xiàn)期長 ，對(duì)于個(gè)人投資來說就更需要理性和專業(yè)的分析。未來兩到三年，昆明的寫字樓市場上升的空間非常大。 七、寫字樓業(yè)主的需求與選擇 據(jù)數(shù)據(jù)顯示，一些小企業(yè)需要的寫字樓面積大多在１００平方米以內(nèi)，中小企業(yè)需要的寫字樓面積大多在２００ — ４００平方米左右。外資和大企
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