【文章內(nèi)容簡介】 9 月底，全市符合廉租條件的家庭累計登記 22257 戶，已有 21460 戶家庭享受了廉租住房，占符合條件家庭數(shù)的 96%。作為住房保障體系中最基礎(chǔ)的部分，廉租房制度建設(shè)按照“政府主導(dǎo)、社會參與 、市場運作”的原則，形成了穩(wěn)定的保障性租賃房源的多元化籌措機制，不僅為解決社會最底層群體的居住問題發(fā)揮了重要作用，同時也為推動和完善上海乃至全國的住房保障制度進行了有益探索，并起到了示范作用 。 廉租屋理應(yīng)成為上海市解決住房保障 最重要 的方式內(nèi)容 ， 因為它涉及的是上海最底層居民的 居住困難。 上海最新制定的住宅 建設(shè)“十一五”規(guī)劃要求 ， 將 享受廉租房 政策 的城鎮(zhèn)生活或居住困難家庭達(dá)到 10 萬戶左右。 上海廉租房的主要問題是 覆蓋面 太小 ，僅占全市城鎮(zhèn)總戶數(shù)的 %， 而發(fā)達(dá)國家一般是 10%左右 ；缺少穩(wěn)定的資金投入和 房源 建設(shè)及收購 制度 ； 租金配租戶比重過大 ，實物配租量太小 ，相當(dāng)一批補貼租金 直接用于生活其它方面開支 。 公房出售 上海 1991 年推行《住房制度改革方案》，其中“買房給優(yōu)惠”中，將出售的9 公房定價為 250 元 /平方米。推行之初，一批在滬中央單位將自己的部分自管公房按此價格出售給本單位職工。 1993 年 10 月 上海 推出了 85 幢 5760 套成套獨用公有住房進行出售試點。 上海市直管公房大規(guī)模地按照房改方案推行公房出售是在 1994 年 ，當(dāng)年 市政府批轉(zhuǎn)《關(guān)于出售公有住房的暫行辦法》。在出售公有住房的同時，制定了《關(guān)于售房歸集資金管理和使用的規(guī)定》， 將售房歸集資金劃分為兩塊，一塊用于建立三項維修基金，另一塊是凈歸集資金。系統(tǒng)單位凈歸集資金歸產(chǎn)權(quán)人所有，郊縣直管公房凈歸集資金全部留給各縣，專用于住房建設(shè)和舊房改造。 截止 2021 年底，本市共出售公有住房 萬套，建筑面積 8846 萬平方米，占可售公房總量的 85%左右。 出售公房的基準(zhǔn)價格隨著時間推移，逐步抬升。 上海出售自住公房給市民， 其價格遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于 一個家庭 6－ 8 年的 總收入。 而買入自住公房的市民 ，將房屋 在市場上 轉(zhuǎn)售時， 其價格又遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于買入時的價格。應(yīng)該說，凡是買入自住公房的居民， 都是分享到上海改革和發(fā)展 的紅利的， 也都在今后改善住房條件時， 奠定了 再次購房的 基本經(jīng)濟條件。 在遇到 市場商品住房價格 大幅上漲的時期， 都 具備了較強的抗市場價格波動風(fēng)險的能力。 按照 上海在 1995 年繼續(xù)推進住房制度改革 的 方案， 可以 按成本價向中、低收入職工家庭出售公有住房。 新房 的成本價，按住房的征地和拆遷補償費、勘察設(shè)計和前期工程費、建安工程費、住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 (不含小區(qū)級非營業(yè)性配套公建費 )、管理費、貸款利息、稅金等 七 項因素確定。舊 房的成本價按售房當(dāng)年 新房 的成本價成新折扣計算，每使用一年成新折扣率為 2%，使用年限超過 30 年的，以 30 年計算；經(jīng)過大修或設(shè)備更新的舊房，按照有關(guān)規(guī)定經(jīng)評估確定房價，出售時再乘以地段、朝向、層次等增減系數(shù)。出售公有住房的成本價，由市住房制度改革辦公室負(fù)責(zé)每年測定一次，經(jīng)市政府批準(zhǔn)后公布執(zhí)行 。 按職工家庭收入線劃分 進入不同層級的商品房市場 ， 是 解決 上海住房保障 問題的 又一設(shè)想 ，即 高收入家庭的住房由市場提供；中收入家 庭購買政府和單位提供的成本價房；低收入家庭租賃政府和單位提供的公有住房。 上海 1995 年 曾 制定有關(guān)方案 并于次年要求推行 。 但在實踐中， 因各種原因， 上述兩個 改革方案 都 沒有得到很好執(zhí)行 。 市民基本上還是按照“買房給優(yōu)惠”的當(dāng)年法規(guī)，從公房業(yè)主手中購買自住公房。 10 重大工程配套 商品 用 房 重大工程配套 商品 用 房主要是指為滿足由于市政重大工程動遷居民的住房需求而建設(shè)的住房，其具有經(jīng)濟適用房的性質(zhì)，低于 市場 商品房價格， 其 價格和出售時間都有 嚴(yán)格的限定。 它也是為了滿足重大工程動遷居民的住房需求而實施的補償方式之一。 其實質(zhì)是低價商品住宅 。 2021年 上海 市場上出現(xiàn)中低價房源緊缺現(xiàn)象時，為了緩解困擾中低收入動遷居民的住房問題 ， 上海市政府一方面調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加大中低價房建設(shè)用地的投入比例 。 另一方面積極啟動中低價商品房的開發(fā)計劃，鼓勵市、區(qū)攜手推進重大工程配套商品 用 房工程，計劃每年 l00萬平方米竣工 ，三年完成 300萬平方米。l0月上海正式啟動重大工程配套商品房工程，在 12個基地建造 100萬平方米，主要集中在寶山顧村、嘉定江橋、浦東周浦和三林等地區(qū) 。 2021年上海市政府 限于市政建設(shè) 的迫切需求， 修改了前一年的計劃， 啟動了每 年建設(shè) 300萬平方米中低價商品住房的三年建設(shè)計劃。 到 2021年 上海市政府又依據(jù)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的形勢， 提出了“兩個 一千 萬工程”，即 建設(shè) 一千 萬平方米配套商品 住 房和 一千 萬平方米 經(jīng)濟適用 商品住房， 提出 包括配套商品房在內(nèi)的中低價位普通商品住房 要 占年內(nèi)新上市商品房比重 的 65％，以滿足中低收入家庭特別是動遷居民的購房需求。 而實際上 2021年重大工程配套用房只建成了 380多萬平方米，銷售了 800多萬平方米 ，遠(yuǎn)沒有達(dá)到預(yù)期的計劃 。 兩個一千萬計劃 當(dāng)年便 腹死胎中。 上海 重大工程配套用房 目前主要選址 寶山、嘉定、閔行、南匯、浦東、青 浦、松江等七個區(qū)的 16個市屬配套商品房基地，規(guī)劃總用地面積約 21平方公里。 按照“ 高起點規(guī)劃、高水平設(shè)計、高質(zhì)量施工、高標(biāo)準(zhǔn)管理 ” 的建設(shè)要求，優(yōu)先供應(yīng)給以市級重大工程、重點舊區(qū)改造為主的城市建設(shè)動遷基地中的困難家庭，并按照 “ 公示房源、受理申請、審核條件、開具供應(yīng)單、簽訂配套商品房預(yù)（銷）售合同 ” 的程序辦理，確保每一套配套商品房真正用于動遷家庭。 在實踐中， 上海重大工程配套用房 的真實作用就是 動遷用 商品住 房。 而動遷用房的受益者 未必就是 經(jīng)濟困難戶和住房困難戶 ，因此上海重大工程配套商品 住房 并不能完全與 解決中低收入者住 房困難的 經(jīng)濟適用房劃等號 ，更不能用上海重大工程配套用房 去取代 或掩蓋上海經(jīng)濟適用房建設(shè)和分配中的無奈。 盡管上海重11 大工程配套用房能夠解決或改善部分中低收入者住房困難，屬于 上海住房保障體系當(dāng)中的 一個分支 ， 但其 根本 作用 在于安置動遷戶而非 解決 中低收入者的居住保障。 上海重大工程 配套商品 住 房存在 的 問題 主要有 ：分配對象以是否為動拆遷戶為準(zhǔn)入條件，而非以家庭收入情況為參考標(biāo)準(zhǔn) ；配套商品房絕大部分選擇于外環(huán)以外，生活配套不全、距市區(qū)太遠(yuǎn)，導(dǎo)致動遷戶 大幅度提高上班成本， 出現(xiàn)一定的空置現(xiàn)象； 在廉租房和商品房之間，客觀存在一個既夠 不著廉租房標(biāo)準(zhǔn)，又買不起商品房群體，而且又不屬于動拆遷對象，這是一個住宅保障的真空地帶，配套商品房制度對此無能為力 。 舊區(qū)、 舊房 整治 改造 廣義的舊房改造不是單純的房屋單體的拆除或更新改造，而是對整體街坊的綜合改造。它是對居住環(huán)境、居住功能、住房質(zhì)量的改造和完善，即對街坊內(nèi)存量住房拆、改、留的綜合改造。包括舊房拆建（簡屋、一級舊里以及為改善居住環(huán)境的拆除等）、舊房成套改造（一級舊里、新里和舊工房等通過加層擴建，內(nèi)部平面調(diào)整） 、 舊房保留修繕（花園住宅、公寓和新工房等保留住宅的功能恢復(fù)和改善） 和平改坡等 。 上海 市 區(qū)縣政府 于 1992年 認(rèn)定 急需改造的危棚簡屋約有 365萬平方米 。 各區(qū)政府成立了危改辦啟動 365項目。自 1996年起，市政府加大了對 365的改造力度，相繼出臺了《上海市人民政府關(guān)于批轉(zhuǎn)〈市建委關(guān)于加快本市中心城危棚簡屋改造若干意見〉的通知》、《上海市人民政府印發(fā)關(guān)于加快本市中心城區(qū)危棚簡屋改造實施辦法的通知》 、《上海市危棚簡屋改造地塊居住房屋拆遷補償安置試行辦法》等政策。在上世紀(jì)的最后四年 都 將 365項目列入市政府實事項目 ，終于在 2021年 使全市原居住在危棚簡屋中的市民居住條件得到 根本 改善，城市面貌得到改觀。 上 海自 1995年以來全市 舊房 改造規(guī)模和標(biāo)準(zhǔn)逐年提高 ， 主要 通過市、區(qū)和物業(yè)產(chǎn)權(quán)人各出一點的籌資模式。 采取了以下幾種 改造辦法 ：里弄住宅更新改造 ，保留原建筑外貌，調(diào)整內(nèi)部結(jié)構(gòu) ；里弄住宅拆落地改造，基本上按原建筑占地和風(fēng)格進行拆建； 舊工房擴建改造，結(jié)合房屋的抗 震加固，對舊工房進行成套改造 ；花園住宅置換改造，通過置換，恢復(fù)原來一戶獨用的功能。 12 1999年 6月，上海市政府提出了平改坡的設(shè)想，繼而由職能部門選擇了 13幢住宅進行試點并獲成功。 上海 平改坡 試點 由“點”擴展到“線 ” ，逐步延伸到各區(qū) 縣的主要路段， 又由“線”擴展到成街 坊、成小區(qū)、成片的“面”。平改坡綜合改造的內(nèi)容，從當(dāng)