【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 9 月底，全市符合廉租條件的家庭累計(jì)登記 22257 戶，已有 21460 戶家庭享受了廉租住房，占符合條件家庭數(shù)的 96%。作為住房保障體系中最基礎(chǔ)的部分，廉租房制度建設(shè)按照“政府主導(dǎo)、社會(huì)參與 、市場(chǎng)運(yùn)作”的原則，形成了穩(wěn)定的保障性租賃房源的多元化籌措機(jī)制，不僅為解決社會(huì)最底層群體的居住問(wèn)題發(fā)揮了重要作用，同時(shí)也為推動(dòng)和完善上海乃至全國(guó)的住房保障制度進(jìn)行了有益探索，并起到了示范作用 。 廉租屋理應(yīng)成為上海市解決住房保障 最重要 的方式內(nèi)容 ， 因?yàn)樗婕暗氖巧虾Ｗ畹讓泳用竦?居住困難。 上海最新制定的住宅 建設(shè)“十一五”規(guī)劃要求 ， 將 享受廉租房 政策 的城鎮(zhèn)生活或居住困難家庭達(dá)到 10 萬(wàn)戶左右。 上海廉租房的主要問(wèn)題是 覆蓋面 太小 ，僅占全市城鎮(zhèn)總戶數(shù)的 %， 而發(fā)達(dá)國(guó)家一般是 10%左右 ；缺少穩(wěn)定的資金投入和 房源 建設(shè)及收購(gòu) 制度 ； 租金配租戶比重過(guò)大 ，實(shí)物配租量太小 ，相當(dāng)一批補(bǔ)貼租金 直接用于生活其它方面開(kāi)支 。 公房出售 上海 1991 年推行《住房制度改革方案》，其中“買房給優(yōu)惠”中，將出售的9 公房定價(jià)為 250 元 /平方米。推行之初，一批在滬中央單位將自己的部分自管公房按此價(jià)格出售給本單位職工。 1993 年 10 月 上海 推出了 85 幢 5760 套成套獨(dú)用公有住房進(jìn)行出售試點(diǎn)。 上海市直管公房大規(guī)模地按照房改方案推行公房出售是在 1994 年 ，當(dāng)年 市政府批轉(zhuǎn)《關(guān)于出售公有住房的暫行辦法》。在出售公有住房的同時(shí)，制定了《關(guān)于售房歸集資金管理和使用的規(guī)定》， 將售房歸集資金劃分為兩塊，一塊用于建立三項(xiàng)維修基金，另一塊是凈歸集資金。系統(tǒng)單位凈歸集資金歸產(chǎn)權(quán)人所有，郊縣直管公房?jī)魵w集資金全部留給各縣，專用于住房建設(shè)和舊房改造。 截止 2021 年底，本市共出售公有住房 萬(wàn)套，建筑面積 8846 萬(wàn)平方米，占可售公房總量的 85%左右。 出售公房的基準(zhǔn)價(jià)格隨著時(shí)間推移，逐步抬升。 上海出售自住公房給市民， 其價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于 一個(gè)家庭 6－ 8 年的 總收入。 而買入自住公房的市民 ，將房屋 在市場(chǎng)上 轉(zhuǎn)售時(shí)， 其價(jià)格又遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于買入時(shí)的價(jià)格。應(yīng)該說(shuō)，凡是買入自住公房的居民， 都是分享到上海改革和發(fā)展 的紅利的， 也都在今后改善住房條件時(shí)， 奠定了 再次購(gòu)房的 基本經(jīng)濟(jì)條件。 在遇到 市場(chǎng)商品住房?jī)r(jià)格 大幅上漲的時(shí)期， 都 具備了較強(qiáng)的抗市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)的能力。 按照 上海在 1995 年繼續(xù)推進(jìn)住房制度改革 的 方案， 可以 按成本價(jià)向中、低收入職工家庭出售公有住房。 新房 的成本價(jià)，按住房的征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)、住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) (不含小區(qū)級(jí)非營(yíng)業(yè)性配套公建費(fèi) )、管理費(fèi)、貸款利息、稅金等 七 項(xiàng)因素確定。舊 房的成本價(jià)按售房當(dāng)年 新房 的成本價(jià)成新折扣計(jì)算，每使用一年成新折扣率為 2%，使用年限超過(guò) 30 年的，以 30 年計(jì)算；經(jīng)過(guò)大修或設(shè)備更新的舊房，按照有關(guān)規(guī)定經(jīng)評(píng)估確定房?jī)r(jià)，出售時(shí)再乘以地段、朝向、層次等增減系數(shù)。出售公有住房的成本價(jià)，由市住房制度改革辦公室負(fù)責(zé)每年測(cè)定一次，經(jīng)市政府批準(zhǔn)后公布執(zhí)行 。 按職工家庭收入線劃分 進(jìn)入不同層級(jí)的商品房市場(chǎng) ， 是 解決 上海住房保障 問(wèn)題的 又一設(shè)想 ，即 高收入家庭的住房由市場(chǎng)提供；中收入家 庭購(gòu)買政府和單位提供的成本價(jià)房；低收入家庭租賃政府和單位提供的公有住房。 上海 1995 年 曾 制定有關(guān)方案 并于次年要求推行 。 但在實(shí)踐中， 因各種原因， 上述兩個(gè) 改革方案 都 沒(méi)有得到很好執(zhí)行 。 市民基本上還是按照“買房給優(yōu)惠”的當(dāng)年法規(guī)，從公房業(yè)主手中購(gòu)買自住公房。 10 重大工程配套 商品 用 房 重大工程配套 商品 用 房主要是指為滿足由于市政重大工程動(dòng)遷居民的住房需求而建設(shè)的住房，其具有經(jīng)濟(jì)適用房的性質(zhì)，低于 市場(chǎng) 商品房?jī)r(jià)格， 其 價(jià)格和出售時(shí)間都有 嚴(yán)格的限定。 它也是為了滿足重大工程動(dòng)遷居民的住房需求而實(shí)施的補(bǔ)償方式之一。 其實(shí)質(zhì)是低價(jià)商品住宅 。 2021年 上海 市場(chǎng)上出現(xiàn)中低價(jià)房源緊缺現(xiàn)象時(shí)，為了緩解困擾中低收入動(dòng)遷居民的住房問(wèn)題 ， 上海市政府一方面調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加大中低價(jià)房建設(shè)用地的投入比例 。 另一方面積極啟動(dòng)中低價(jià)商品房的開(kāi)發(fā)計(jì)劃，鼓勵(lì)市、區(qū)攜手推進(jìn)重大工程配套商品 用 房工程，計(jì)劃每年 l00萬(wàn)平方米竣工 ，三年完成 300萬(wàn)平方米。l0月上海正式啟動(dòng)重大工程配套商品房工程，在 12個(gè)基地建造 100萬(wàn)平方米，主要集中在寶山顧村、嘉定江橋、浦東周浦和三林等地區(qū) 。 2021年上海市政府 限于市政建設(shè) 的迫切需求， 修改了前一年的計(jì)劃， 啟動(dòng)了每 年建設(shè) 300萬(wàn)平方米中低價(jià)商品住房的三年建設(shè)計(jì)劃。 到 2021年 上海市政府又依據(jù)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的形勢(shì)， 提出了“兩個(gè) 一千 萬(wàn)工程”，即 建設(shè) 一千 萬(wàn)平方米配套商品 住 房和 一千 萬(wàn)平方米 經(jīng)濟(jì)適用 商品住房， 提出 包括配套商品房在內(nèi)的中低價(jià)位普通商品住房 要 占年內(nèi)新上市商品房比重 的 65％，以滿足中低收入家庭特別是動(dòng)遷居民的購(gòu)房需求。 而實(shí)際上 2021年重大工程配套用房只建成了 380多萬(wàn)平方米，銷售了 800多萬(wàn)平方米 ，遠(yuǎn)沒(méi)有達(dá)到預(yù)期的計(jì)劃 。 兩個(gè)一千萬(wàn)計(jì)劃 當(dāng)年便 腹死胎中。 上海 重大工程配套用房 目前主要選址 寶山、嘉定、閔行、南匯、浦東、青 浦、松江等七個(gè)區(qū)的 16個(gè)市屬配套商品房基地，規(guī)劃總用地面積約 21平方公里。 按照“ 高起點(diǎn)規(guī)劃、高水平設(shè)計(jì)、高質(zhì)量施工、高標(biāo)準(zhǔn)管理 ” 的建設(shè)要求，優(yōu)先供應(yīng)給以市級(jí)重大工程、重點(diǎn)舊區(qū)改造為主的城市建設(shè)動(dòng)遷基地中的困難家庭，并按照 “ 公示房源、受理申請(qǐng)、審核條件、開(kāi)具供應(yīng)單、簽訂配套商品房預(yù)（銷）售合同 ” 的程序辦理，確保每一套配套商品房真正用于動(dòng)遷家庭。 在實(shí)踐中， 上海重大工程配套用房 的真實(shí)作用就是 動(dòng)遷用 商品住 房。 而動(dòng)遷用房的受益者 未必就是 經(jīng)濟(jì)困難戶和住房困難戶 ，因此上海重大工程配套商品 住房 并不能完全與 解決中低收入者住 房困難的 經(jīng)濟(jì)適用房劃等號(hào) ，更不能用上海重大工程配套用房 去取代 或掩蓋上海經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)和分配中的無(wú)奈。 盡管上海重11 大工程配套用房能夠解決或改善部分中低收入者住房困難，屬于 上海住房保障體系當(dāng)中的 一個(gè)分支 ， 但其 根本 作用 在于安置動(dòng)遷戶而非 解決 中低收入者的居住保障。 上海重大工程 配套商品 住 房存在 的 問(wèn)題 主要有 ：分配對(duì)象以是否為動(dòng)拆遷戶為準(zhǔn)入條件，而非以家庭收入情況為參考標(biāo)準(zhǔn) ；配套商品房絕大部分選擇于外環(huán)以外，生活配套不全、距市區(qū)太遠(yuǎn)，導(dǎo)致動(dòng)遷戶 大幅度提高上班成本， 出現(xiàn)一定的空置現(xiàn)象； 在廉租房和商品房之間，客觀存在一個(gè)既夠 不著廉租房標(biāo)準(zhǔn)，又買不起商品房群體，而且又不屬于動(dòng)拆遷對(duì)象，這是一個(gè)住宅保障的真空地帶，配套商品房制度對(duì)此無(wú)能為力 。 舊區(qū)、 舊房 整治 改造 廣義的舊房改造不是單純的房屋單體的拆除或更新改造，而是對(duì)整體街坊的綜合改造。它是對(duì)居住環(huán)境、居住功能、住房質(zhì)量的改造和完善，即對(duì)街坊內(nèi)存量住房拆、改、留的綜合改造。包括舊房拆建（簡(jiǎn)屋、一級(jí)舊里以及為改善居住環(huán)境的拆除等）、舊房成套改造（一級(jí)舊里、新里和舊工房等通過(guò)加層擴(kuò)建，內(nèi)部平面調(diào)整） 、 舊房保留修繕（花園住宅、公寓和新工房等保留住宅的功能恢復(fù)和改善） 和平改坡等 。 上海 市 區(qū)縣政府 于 1992年 認(rèn)定 急需改造的危棚簡(jiǎn)屋約有 365萬(wàn)平方米 。 各區(qū)政府成立了危改辦啟動(dòng) 365項(xiàng)目。自 1996年起，市政府加大了對(duì) 365的改造力度，相繼出臺(tái)了《上海市人民政府關(guān)于批轉(zhuǎn)〈市建委關(guān)于加快本市中心城危棚簡(jiǎn)屋改造若干意見(jiàn)〉的通知》、《上海市人民政府印發(fā)關(guān)于加快本市中心城區(qū)危棚簡(jiǎn)屋改造實(shí)施辦法的通知》 、《上海市危棚簡(jiǎn)屋改造地塊居住房屋拆遷補(bǔ)償安置試行辦法》等政策。在上世紀(jì)的最后四年 都 將 365項(xiàng)目列入市政府實(shí)事項(xiàng)目 ，終于在 2021年 使全市原居住在危棚簡(jiǎn)屋中的市民居住條件得到 根本 改善，城市面貌得到改觀。 上 海自 1995年以來(lái)全市 舊房 改造規(guī)模和標(biāo)準(zhǔn)逐年提高 ， 主要 通過(guò)市、區(qū)和物業(yè)產(chǎn)權(quán)人各出一點(diǎn)的籌資模式。 采取了以下幾種 改造辦法 ：里弄住宅更新改造 ，保留原建筑外貌，調(diào)整內(nèi)部結(jié)構(gòu) ；里弄住宅拆落地改造，基本上按原建筑占地和風(fēng)格進(jìn)行拆建； 舊工房擴(kuò)建改造，結(jié)合房屋的抗 震加固，對(duì)舊工房進(jìn)行成套改造 ；花園住宅置換改造，通過(guò)置換，恢復(fù)原來(lái)一戶獨(dú)用的功能。 12 1999年 6月，上海市政府提出了平改坡的設(shè)想，繼而由職能部門(mén)選擇了 13幢住宅進(jìn)行試點(diǎn)并獲成功。 上海 平改坡 試點(diǎn) 由“點(diǎn)”擴(kuò)展到“線 ” ，逐步延伸到各區(qū) 縣的主要路段， 又由“線”擴(kuò)展到成街 坊、成小區(qū)、成片的“面”。平改坡綜合改造的內(nèi)容，從當(dāng)