【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 貸款，輕存量貸款。住房消費(fèi)信貸絕大多數(shù)支持增量房買賣，金融機(jī)構(gòu)幾乎不給存量住房買賣提供住房消費(fèi)貸款。同時(shí)，有的需要提前還款，有的需要轉(zhuǎn)讓已抵押的住房，有的需要轉(zhuǎn)或者加按揭貸款。這些新的市場(chǎng)需求受現(xiàn)行政策的限制。 此外，住房公積金制度在實(shí)際操作過(guò)程中也存在一些問(wèn)題，主要表現(xiàn)在：歸集總量不夠，單位繳存住房公積金的隨意性較大，不繳、少繳現(xiàn)象比較嚴(yán)重；挪用住房公積金上午情況時(shí)有發(fā)生，侵害了住房公積金所有者的合法權(quán)益；住房公積金的決策機(jī)構(gòu)、管理機(jī)構(gòu)的職責(zé)不明確，特別是住房公積金管理中心的管理制度不健全，隱含著不可忽視的風(fēng)險(xiǎn)；住房公積金管理中心對(duì)逾期不繳、少繳住房公積金的行為沒(méi)有處罰權(quán)，影響了執(zhí)法力度。由于制度的不完善造成個(gè)人公積金貸款額度不夠，貸款期限不夠，難以滿足居民的消費(fèi)需求，最終制約了住宅消費(fèi)的健康發(fā)展。第三部分　我國(guó)城鎮(zhèn)居民住宅消費(fèi)保障政策及運(yùn)行效果一、住宅消費(fèi)保障制度的內(nèi)涵及構(gòu)成（一）住宅消費(fèi)保障制度的內(nèi)涵住宅作為一種經(jīng)濟(jì)資源，它的配置形式主要有兩種：通過(guò)市場(chǎng)配置和通過(guò)行政（計(jì)劃）配置。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，住宅是一種個(gè)人消費(fèi)品，按照市場(chǎng)買賣或租賃來(lái)配置。在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的條件下，住宅作為一種福利品，通過(guò)行政手段制定一些標(biāo)準(zhǔn)，如人口、職務(wù)、工齡等進(jìn)行無(wú)償分配。 按照一定規(guī)則依靠市場(chǎng)配置住房資源，并不等于說(shuō)人人都只能依靠自己的收入買房子住，也不等于說(shuō)人人都只能靠市場(chǎng)化競(jìng)爭(zhēng)、自主分散決策來(lái)獲取住房。房子是一個(gè)價(jià)格相對(duì)昂貴的消費(fèi)品。社會(huì)中總會(huì)有一部分低收入群體、特困群體因?yàn)榉N種原因一輩子都無(wú)法獲取足夠的收入來(lái)買房子。還有一個(gè)占比重更大的工薪階層，他們雖然有可能積攢起一些買房子的錢，但可能不夠，或者需要很長(zhǎng)時(shí)間。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下，為了保障每個(gè)人都有房子住，政府就需要實(shí)施一些特殊的政策措施來(lái)幫助這些單純依靠市場(chǎng)解決住房有困難的群體。住房保障制度和事業(yè)保障、養(yǎng)老保障、醫(yī)療保障等都是社會(huì)保障體系的組成部分?；诖耍≌M(fèi)保障制度就是國(guó)家或政府依據(jù)法律規(guī)定，通過(guò)國(guó)民收入再分配，保障居民基本居住水平的一種制度。它是一種在住房領(lǐng)域內(nèi)實(shí)行的社會(huì)保障制度，其實(shí)質(zhì)是政府利用國(guó)家和社會(huì)的力量，通過(guò)政策手段為中低收入家庭提供適當(dāng)住房，解決他們的住房問(wèn)題，保障低收入人群“居者有其屋”的基本目標(biāo)。（二）現(xiàn)行城鎮(zhèn)居民住宅消費(fèi)保障制度的構(gòu)成　　本著保障城鎮(zhèn)中低收入居民尤其是低收入者基本住房需求的原則，我國(guó)建立了相應(yīng)的住宅消費(fèi)保障供應(yīng)和需求體系，這構(gòu)成了我國(guó)現(xiàn)有的城鎮(zhèn)居民住宅消費(fèi)保障制度?！　∽≌M(fèi)保障供應(yīng)體系。雖然近年來(lái)我國(guó)已加大了住房建設(shè)的投資力度，但囿于傳統(tǒng)的投資結(jié)構(gòu)，主要的投資流向了高價(jià)商品房，這直接導(dǎo)致了面向中低收入者尤其是最低收入者的住房供應(yīng)嚴(yán)重短缺。為此，政府制定了住宅消費(fèi)保障供應(yīng)體系，主要包括針對(duì)中低收入者的經(jīng)濟(jì)適用房體系的針對(duì)最低收入者的廉租房體系。　?。?）經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)體系。所謂經(jīng)濟(jì)適用房指的是政府組織建造，面向城鎮(zhèn)中低收入家庭出售價(jià)格適中，具有社會(huì)保障性質(zhì)的微利普通住房。其保障性主要體現(xiàn)在：銷售對(duì)象嚴(yán)格限定為廣大城鎮(zhèn)中低收入者；銷售價(jià)格相對(duì)于普通商品住房有較大幅度降低（因?yàn)檎ㄟ^(guò)減免開(kāi)發(fā)建設(shè)稅費(fèi)等降低了建房成本）。　?。?）廉租房供應(yīng)體系。這是針對(duì)城鎮(zhèn)最低收入者而出臺(tái)的一種保障性住房供應(yīng)體系，對(duì)應(yīng)是相當(dāng)一部分一生中可能很難買得起住房，而只能租住房的居民。這類住房的保障性最主要體現(xiàn)在租金低廉上，其租金水平僅維持房屋的基本保養(yǎng)。　　住宅消費(fèi)保障需求體系。這一體系主要從增強(qiáng)城鎮(zhèn)中低收入居民購(gòu)、租房的有效需求出發(fā)，給購(gòu)房的中低收入居民以金融支持，而給住房的低收入居民以房租補(bǔ)貼支持。這一體系主要包括：　　（1）住房公積金制度。這是一種強(qiáng)制性的住房?jī)?chǔ)蓄制度，職工及單位都必須按職工工資的一定比例向職工的公積金賬戶存款，增加職工的住房資金積累。其保障性首先體現(xiàn)了增加職工的自我保障能力，通過(guò)住房公積金若干年的積累，職工的住房需求能力將在較大程度上得到加強(qiáng)；其次則體現(xiàn)在資金的運(yùn)用上，公積金管理機(jī)構(gòu)用歸集的資金向公積金向公積金繳納者提供利率優(yōu)惠的購(gòu)房速效，在減輕居民還貸壓力的同時(shí)增強(qiáng)了中低收入居民的購(gòu)房能力，有利于保障中低收入居民的基本住房需求?！　。?）房租補(bǔ)貼制度。城鎮(zhèn)低收入居民，其收入水平有的甚至難以應(yīng)付正常的租金水平，連基本的租房要求都難以保障。針對(duì)這種情況，政府推出了房租補(bǔ)貼制度，對(duì)這類居民租住政府提供的廉租房或上市租房。二、我國(guó)城鎮(zhèn)住房公積金制度及其運(yùn)行效果（一）住房公積金的內(nèi)涵住房公積金是根據(jù)政府的專門規(guī)定或法規(guī)要求，對(duì)參加住房公積金的職工，一律每月按其工資收入的一定比例，同時(shí)從職工個(gè)人的工資收入和職工所在單位（企業(yè)）的有關(guān)資金中提取，并存入職工個(gè)人專門帳戶歸職工個(gè)人所有，只能用于參加住房公積金職工的住房投資和消費(fèi)支出的儲(chǔ)金。（二）住房公積金的運(yùn)行過(guò)程我國(guó)城鎮(zhèn)住房公積金的運(yùn)行過(guò)程主要由繳交、存儲(chǔ)和使用三個(gè)階段構(gòu)成。住房公積金制度的規(guī)定各單位對(duì)本單位應(yīng)參加住房公積金的職工，在每個(gè)月發(fā)放工資時(shí)，都按照住房公積金制度統(tǒng)一規(guī)定的提取比例，從職工工資中代扣一部分資金，形成職工自繳的住房公積金。與此同時(shí)，也按住房公積金制度規(guī)定的統(tǒng)一提取比例從本單位的規(guī)定資金中提取一部分資金，形成單位為職工繳交的住房公積金，這兩部分住房公積金都?xì)w職工個(gè)人所有。住房公積金在完成繳交而得以實(shí)際形成后，就進(jìn)入了儲(chǔ)存階段，這個(gè)階段主要由以下幾個(gè)運(yùn)行內(nèi)容構(gòu)成：①分賬立戶。首先按單位設(shè)置一級(jí)住房公積金，根據(jù)單位的規(guī)模結(jié)構(gòu)不同，還可以設(shè)置二級(jí)和三級(jí)帳戶，每個(gè)職工都設(shè)置明細(xì)帳戶，同時(shí)每個(gè)職工的住房公積金也都相應(yīng)記入個(gè)人明細(xì)帳戶。②存入受托代理銀行。③封存住房公積金帳戶。有些職工在參加住房公積金的過(guò)程中，出現(xiàn)了一些特殊原因可能會(huì)導(dǎo)致出現(xiàn)封存公積金的帳戶問(wèn)題。住房公積金的使用有嚴(yán)格規(guī)定，總的原則是只能用于職工自住住房的投資和消費(fèi)。（三）住房公積金制度的運(yùn)行效果住房公積金制度的覆蓋面不斷擴(kuò)大。我國(guó)建立住房公積金制度10多年來(lái)， 住房公積金的歸集額和繳存額都有了很大的提高，截止2003年9月底，全國(guó)累計(jì)公積金歸集5016億元、歸集余額3467億元，%%。同時(shí)，隨著住房公積金制度的不斷發(fā)展，特別是在全國(guó)統(tǒng)一的《住房公積金管理?xiàng)l例》頒布之后，各地住房公積金的歸集額呈現(xiàn)明顯上升的趨勢(shì)。據(jù)最新資料統(tǒng)計(jì)， 2005年上半年，，％。見(jiàn)下表：武漢市住房公積金2005年歸集情況進(jìn)度月份1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月合計(jì)歸集額(萬(wàn)元)159371517927650215122250523137125920住房公積金在城鎮(zhèn)中低收入群體住宅消費(fèi)發(fā)揮了巨大的保障作用。截止2003年9月底，全國(guó)累計(jì)公積金歸集5016億元、歸集余額3467億元，%%， 職工因購(gòu)建住房和退休等雷擊支取公積金1549億元；累計(jì)發(fā)放個(gè)人住房委托貸款2015億元，個(gè)人住房委托貸款余額1375億元，占?xì)w集總額的40%。截止2005年6月底，。住房公積金管理體制不斷完善。住房公積金管理體制不斷完善主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：（1）管委會(huì)決策體制基本確定。各地按照《條例》規(guī)定和國(guó)務(wù)院有關(guān)部門的原則要求，擬訂了管委會(huì)章程，健全了議事規(guī)則和決策程序，完善了管委會(huì)決策體制，初步形成了民主決策、科學(xué)決策和自主決策的機(jī)制。武漢市于1991年成立住房制度改革委員會(huì)，下設(shè)房改辦和資金管理中心。1992年6月正式推行住房公積金制度，并按照“管委會(huì)決策、公積金中心運(yùn)作、銀行專戶存儲(chǔ)、財(cái)政監(jiān)督”的四條原則，不斷加強(qiáng)完善住房公積金制度建設(shè)。（2）管理機(jī)構(gòu)調(diào)整取得了較大的進(jìn)展。各省市把管理機(jī)構(gòu)調(diào)整作為加強(qiáng)住房公積金管理工作重點(diǎn)，按照《關(guān)于住房公積金管理機(jī)構(gòu)調(diào)整工作的實(shí)施意見(jiàn)》的規(guī)定，抓緊制定機(jī)構(gòu)調(diào)整方案，穩(wěn)步進(jìn)行住房公積金管理機(jī)構(gòu)調(diào)整。1999年，武漢市貫徹國(guó)務(wù)院頒布的《住房公積金管理?xiàng)l例》（以下簡(jiǎn)稱《條例》）精神，在市房改委內(nèi)部組建了公積金管理委員會(huì)，負(fù)責(zé)本市級(jí)住房公積金管理決策?！稐l例》規(guī)定和現(xiàn)行實(shí)際矛盾較大。按照住房公積金管理辦法，職工和職工所在單位繳存的住房公積金屬于職工個(gè)人所有，但管理辦法又規(guī)定住房公積金的增值收益作為用于建設(shè)住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金、住房公積金管理中心的管理費(fèi)用和建設(shè)城市廉租住房的補(bǔ)充資金。這樣住房公積金所有權(quán)人就失去了應(yīng)當(dāng)享受的資金增值收益權(quán)利，體現(xiàn)不了住房公積金所有權(quán)的權(quán)益。當(dāng)前各地用公積金貸款發(fā)放公積金個(gè)人抵押貸款，管理中心的存貸利差收入最多可應(yīng)付其管理費(fèi)用，有些地方的管理中心處于坐收利差的狀況，連管理費(fèi)用都解決不了。在這種情況下，公積金貸款的風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金和城市住房的補(bǔ)充資金無(wú)法建立起來(lái)。因此，現(xiàn)行的運(yùn)轉(zhuǎn)模式不具備抵抗風(fēng)險(xiǎn)的功能和補(bǔ)充住房資金的功能。住房公積金管理中心不是金融機(jī)構(gòu)，卻要承擔(dān)金融機(jī)構(gòu)的責(zé)任。我國(guó)住房公積金管理中心目前仍然是行政單位，沒(méi)有自由資本，不具備承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的能力，缺乏有效的利益約束機(jī)制，也不是獨(dú)立的金融機(jī)構(gòu)，但《條例》卻規(guī)定住房公積金管理中心要發(fā)放住房公積金貸款并承擔(dān)由此引起的風(fēng)險(xiǎn)。這種籌資無(wú)成本、負(fù)債無(wú)風(fēng)險(xiǎn)的運(yùn)行機(jī)制可能引發(fā)的潛在信用危機(jī)和社會(huì)危機(jī)是十分巨大的。低存低貸的利率規(guī)定造成低效率和不合理。20世紀(jì)90年代實(shí)行的住房公積金制度旨在當(dāng)國(guó)家財(cái)力不足的情況下，為城鎮(zhèn)中低收入者開(kāi)辟一條穩(wěn)定的低成本住房資金來(lái)源渠道。從而實(shí)行“低存低貸”。但是1999年新的住房公積金管理?xiàng)l例實(shí)施以后，住房公積金的用途發(fā)生了改變，不再具有降低住房建設(shè)造價(jià)的作用，而完全歸公積金所有者所有，并在符合一定的條件下使用。但是住房公積金還是沿用了低存低貸的模式，這樣并沒(méi)有增加公積金所有者的收入效應(yīng)，對(duì)利用住房公積金貸款減輕購(gòu)房融資的負(fù)擔(dān)作用不大。相反，低存低貸實(shí)際上是一種利率歧視，壓抑了參與住房公積金的積極性，導(dǎo)致住房公積金的歸集總量不足，歸集率提高較慢，總體造成公積金歸集額和歸集余額增量呈減少趨勢(shì)。住房公積金覆蓋率仍然較低。按照在崗職工計(jì)算，全國(guó)大約還有40%，公約4430萬(wàn)左右的職工沒(méi)有參加住房公積金。這些職工主要分為以下幾類：①不予繳存。一些企業(yè)，特別是私營(yíng)企業(yè)等對(duì)住房公積金制度不了解、不重視，從企業(yè)成立之初就沒(méi)有意識(shí)到要繳納住房公積金，也根本沒(méi)有住房公積金帳戶。②不定期繳存或繳存的隨意性較大。③自行停繳。另一方面，住房公積金還沒(méi)有廣泛地覆蓋到非公有制經(jīng)濟(jì)組織，即使一些非公有制經(jīng)濟(jì)組織已經(jīng)參加了住房公積金制度，但進(jìn)展比較慢。住房公積金使用效率低。在現(xiàn)行的住房公積金制度框架下，住房公積金的使用效率普遍較低，其原因與住房公積金貸款機(jī)制及其政策有關(guān)，這主要表現(xiàn)為：①銀行與中心的委托代理機(jī)制失效。在住房公積金貸款過(guò)程中，管理中心負(fù)責(zé)提供資金和貸款審批，商業(yè)銀行負(fù)責(zé)貸款發(fā)放與回收，這樣由于事后信息不對(duì)稱很容易造成道德風(fēng)險(xiǎn)。②住房公積金貸款條件缺乏吸引力。首先，公積金貸款利率和商業(yè)銀行利率相比，只有1%的利差，而且是浮動(dòng)性的。其次，貸款手續(xù)煩瑣。住房公積金貸款過(guò)程中，要求提交的材料很多，貸款手續(xù)比商業(yè)銀行手續(xù)煩瑣，在審批過(guò)程中，不僅銀行要逐級(jí)審批，還要報(bào)管理中心審批。③貸款資金不足。當(dāng)前有些地方出現(xiàn)了非法挪用資金、管理中心設(shè)立經(jīng)濟(jì)實(shí)體不足等情況，使得住房公積金的使用效率低下，給城鎮(zhèn)居民住房消費(fèi)保障帶來(lái)了影響。 三、我國(guó)經(jīng)濟(jì)適用房政策及運(yùn)行效果（一）我國(guó)經(jīng)濟(jì)適用房政策的實(shí)施現(xiàn)狀經(jīng)濟(jì)適用房政策是指以城鎮(zhèn)中低收入家庭住房困難戶為銷售對(duì)象，建房土地由政府行政劃撥，建設(shè)開(kāi)發(fā)享受一定的政府扶持政策，供應(yīng)對(duì)象和配售價(jià)格由政府管理部門審核認(rèn)定，通過(guò)配售方式微利供