【文章內(nèi)容簡介】 高板均價(jià) 6800最高價(jià) 7300 毛坯 僅剩 5套，基本已售完 商務(wù)公寓因拆遷問題未開盤 源屋曲 共由 8棟樓組成，其中 6棟 6層帶電梯的花園洋房，一棟 21層的高板，及一棟 21層的商住公寓。開發(fā)商為追求居住的舒適度，提高生活品質(zhì)，在寸土寸金之地打造低密度住宅。 項(xiàng) 目 信 息 項(xiàng)目名稱 楓樺豪景 公司名稱 北京市天楓房地產(chǎn)開發(fā)公司 項(xiàng)目的開發(fā)過程及現(xiàn)狀 已售完 項(xiàng)目占地 51665平方米 項(xiàng)目規(guī)模 共分兩期 設(shè)計(jì)單位、理念與建筑風(fēng)格 采用全玻璃幕墻的建筑風(fēng)格，以銀灰色為主色調(diào)，體現(xiàn)出高檔、時(shí)尚、簡約的設(shè)計(jì)理念。 配套設(shè)施、會(huì)所 4000平方米豪華會(huì)所，小區(qū)配套設(shè)施齊全，可視對講、家庭安防系統(tǒng)、周邊監(jiān)控系統(tǒng)、有害氣體報(bào)警系統(tǒng)等設(shè)施，以及 24小時(shí)保安巡邏 物業(yè)管理費(fèi) /平方米 在售面積 11300萬平方米 容積率 車位配比 1： 1 周邊商業(yè) 崇光百貨、菜市口商場 計(jì)劃入住時(shí)間 2023年 10月 31日 現(xiàn)場 成熟社區(qū) 客 戶 狀 況 客戶的地域分布 以南城居民為主 職業(yè)特征 國家機(jī)關(guān)（水利、電力局）、個(gè)體經(jīng)營小公司 年齡特征 35歲 45歲 家庭結(jié)構(gòu) 以 3口之家居多 投資自住比 自住為主 付款方式 80％銀行按揭 銷 售 推 廣 開盤時(shí)間 2023年 3月 最高售價(jià) 均價(jià) 8200 最高價(jià) 15000元 /平方米 暢銷戶型 186平方米 滯銷戶型 63平方米 主要買點(diǎn) 優(yōu)越的地理位置，方便的交通 宣傳主題 傳媒大道的首席官邸 推廣方式 路牌、報(bào)廣、展會(huì)、廣播等 本項(xiàng)目租金水平 2元 /平方米 /日 備注 15000元 /平方米樓王一棟 12023元 /平方米 共 8套復(fù)式 周邊辦公樓項(xiàng)目調(diào)研 項(xiàng)目名稱 租售類型 價(jià)格 租售率 建筑面積 開盤時(shí)間 裝修狀況 北京一商大廈 出租 /天 /平米 70000平方米 精裝；大堂大理石地面；公共區(qū)域地面為地毯；遠(yuǎn)大中央空調(diào)；六部日本東芝電、六部貨梯 機(jī)械大廈 出租 /平米 *日 95％ 500700平方米 2023年 6月 1日 精裝 深圳大廈 出租 /平米 *日 90％ 1200平方米 2023年 1月 1日 精裝； 備有先進(jìn)的通訊接口；設(shè)有中央空調(diào)，樓宇自控和消防監(jiān)控系統(tǒng) 新紀(jì)元大廈 出租 出售 23元 /平米 *日 170萬 /套 *204平方米 90％ 21747平方米 精裝；遠(yuǎn)大中央空調(diào)；花崗巖地面；格柵吊頂 華亨大廈 出租 /平米 *月 97％ 10000平方米 精裝；進(jìn)口中央空調(diào)；多部三菱電梯 北京深圳大廈 北京蘇源錦江大廈 北京廣安賓館 北京西翠之旅連鎖賓館廣安門店（鐵 路賓館） 形 象 地 址 北京市宣武區(qū)廣安門外大街 1號(hào) 北京宣武區(qū)廣外大街 3號(hào) 北京市宣武區(qū)廣安門立交橋東北角（廣安門內(nèi)大 街 321號(hào)） 北京市宣武區(qū)廣安門外車站東街 9號(hào) 星 級(jí) 四星 準(zhǔn)四星 三星 兩星 門市標(biāo)間價(jià) (RMB) ￥ 883 ￥ 664 ￥ 580 ￥ 138 電 話 63271188 63267788 83153388 51926005 空置率 30％ 25％ 20％ 15％ 簡 介 北京深圳大廈是由錦江國際管理公司管理的四星級(jí)商務(wù)酒店，位于北京西二環(huán)廣安門橋旁，北毗金融街，西近西客站，交通便捷，環(huán)境優(yōu)越。 大廈擁有豪華套房、商務(wù)樓層、無煙客房在內(nèi)的各類房間共 318間套，寫字間近 1200平米。房間全部接入 10兆寬帶網(wǎng)絡(luò)。 酒店于 1997年開業(yè)，樓高 15層。標(biāo)準(zhǔn)間面積 24平米。 酒店附近有百盛購物中心、莊勝崇光百貨（ SOGO）、深圳大廈。距火車站 (西客站 )20分鐘，北京站30分鐘，距機(jī)場 50分鐘，市中心 4分里。擁有可容納 200人左右的會(huì)議室。 娛樂設(shè)施：保齡球、臺(tái)球、健身 風(fēng)味菜系：上海、四川。 廣安賓館位于北京市黃金地段，廣安門立交橋東北角，交通便利，毗鄰深圳大廈，新時(shí)代大酒店等著名星級(jí)酒店。是按照四星級(jí)建造的準(zhǔn)三星級(jí)旅游涉外賓館賓館。 設(shè)有客房、餐廳、會(huì)議室、卡拉OK、棋牌室、商務(wù)中心、酒吧等服務(wù)設(shè)施。賓館附近有著名的旅游景點(diǎn)：大觀園、世界公園、天安門 ......以及便利的購物場所：菜市口購物中心、崇光百貨、百盛購物中心 ...... 西翠之旅連鎖賓館廣安門店（鐵路賓館）是一家二星級(jí)賓館，位于北京西二環(huán)廣安門橋西南側(cè)，北毗金融街，西鄰西客站，周邊有多條公交線路，交通便捷。賓館擁有高級(jí)套間、標(biāo)準(zhǔn)雙人間、標(biāo)準(zhǔn)三人間等近 200套客房。賓館還設(shè)有各種規(guī)格的會(huì)議室和棋牌室。餐廳寬敞明亮可容納 150人就餐。報(bào)告廳可容納 100人，有先進(jìn)的音響、投影設(shè)備為你的商務(wù)洽談、培訓(xùn)辦班、各種會(huì)議提供服務(wù)。 周邊酒店調(diào)研 入住廣安門區(qū)域的客戶經(jīng)商類型較少，實(shí)際租住的情況比較多?？蛻羧旱娜胱∧繕?biāo)也以經(jīng)濟(jì)型酒店為主，客戶群的消費(fèi)能力處于中檔。廣安門區(qū)域的賓館空置率總體為 ％，低于長安街延線高檔酒店的 30％ 。區(qū)域的酒店型物業(yè)獲得較多認(rèn)可 。 016712642 20024681012五星級(jí) 四星級(jí) 三星級(jí) 二星級(jí) 客棧宣武區(qū)西客站區(qū)項(xiàng)目周邊酒店點(diǎn)評 兩個(gè)區(qū)域的酒店檔次整體偏低，西客站的酒店檔次略高于宣武區(qū)。宣武區(qū)以三星級(jí)中檔酒店為主，以消費(fèi)能力中檔偏低的客戶為主。 區(qū)域市場 / 項(xiàng)目區(qū)位認(rèn)知 項(xiàng)目 SWOT分析 A 作為綜合商務(wù)組團(tuán)，產(chǎn)品力強(qiáng)，彌補(bǔ)區(qū)域市場空白點(diǎn) B 產(chǎn)品規(guī)劃特色為營銷傳播提供了良好的平臺(tái) C 區(qū)域特性影響客群認(rèn)知，提升市場關(guān)注度是項(xiàng)目入市的基礎(chǔ) Strengths優(yōu)勢分析 （ 1）規(guī)劃優(yōu)勢：高起點(diǎn)、高規(guī)劃的城市定位，發(fā)展?jié)摿薮? （ 2）規(guī)模優(yōu)勢： 16萬平方米，涵蓋寫字樓、 SOHO辦公、星級(jí)酒店、商鋪于一體的大型綜合體，容易形成區(qū)域內(nèi)地標(biāo)性建筑 （ 3）交通優(yōu)勢：項(xiàng)目緊鄰兩廣路、二環(huán)路，交通便捷，可達(dá)性強(qiáng)，對商、住有較強(qiáng)的支持 （ 4）自身優(yōu)勢： “朗琴園”前三期產(chǎn)品塑造了良好市場形象，為本項(xiàng)目奠定良好的基礎(chǔ) （ 5）佩套優(yōu)勢： 區(qū)域內(nèi)生活、商業(yè)配套齊全；未來自身的商業(yè)、商務(wù)配套將使生活更加便利 （ 6） 商企云集：區(qū)域內(nèi)密集的商企匯集為本項(xiàng)目帶來大量客群 Weaknesses劣勢分析 （ 1） 周邊商務(wù)配套不全，檔次不高 （ 2） 周邊生活配套不全，檔次不高 （ 3） 項(xiàng)目規(guī)模小，無法營造大盤效應(yīng) （ 4） 地塊小，施工難度較大 （ 5） 西二環(huán)道路兩側(cè)的過街通道距離本案較遠(yuǎn) Opportunities機(jī)會(huì)分析 （ 1）天時(shí) —— 宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行良好，地產(chǎn)市場發(fā)展勢態(tài)平穩(wěn)，中、高檔物業(yè)供需持續(xù)平穩(wěn) （ 2）地利 —— 本項(xiàng)目產(chǎn)品類型在區(qū)域內(nèi)獨(dú)樹一幟，利于產(chǎn)品的特性塑造 （ 3）人和 —— 隨著區(qū)域內(nèi)新盤的不斷開發(fā)、人群的聚集，必將帶來周邊置業(yè)和商業(yè)的發(fā)展 （ 4）奧運(yùn)影響，北京市場價(jià)格持續(xù)走高 Threats威脅分析 （ 1） “ ” 后 ， 大量項(xiàng)目投入市場 ， 未來市場競爭將更加激烈 （ 2） 銀行放貸政策有所調(diào)整 ， 利率上調(diào) ， 對購房者有一定影響 （ 3） 物業(yè)周邊租售市場價(jià)格偏低 （ 4） 市場對于南城的認(rèn)可度不高 （ 5） 區(qū)域商住市場以中低檔需求為主 營銷策略 打造成熟居住區(qū) 創(chuàng)立二環(huán)居住第一品牌 朗琴園前三期 總體策略 項(xiàng)目定位 總體策略 項(xiàng)目定位 打造西南財(cái)富第一品牌 頂級(jí)商務(wù)型財(cái)富中心 朗琴園四期 關(guān)鍵詞 —— 財(cái)富 關(guān)鍵詞 —— 尊貴 基于南城缺乏高端寫字樓 、 高端酒店式公寓 、 高端商住兩用項(xiàng)目的狀況 ， 提升項(xiàng)目品質(zhì)感 ， 提升客戶心理價(jià)值 。 除了必要 、 基本的形象廣告告知之外 ， 一切宣傳與活動(dòng)皆運(yùn)用 “ 高來高往 ” 的原則 ， 鎖定專屬人群 、 大眾傳播僅作為告知作用 。 關(guān)鍵詞 —— 暗示 品質(zhì)暗示 ， 于推廣傳播 、 現(xiàn)場布置 、 接待行為中 ， 利用暗示手段強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的價(jià)值 關(guān)鍵詞 —— 感覺 將活動(dòng)營銷與廣告宣傳有機(jī)結(jié)合 ， 體驗(yàn) “ 尊貴會(huì)所制辦公 ” 的感覺 。 推廣與銷售的調(diào)性 客群定位 — 寫字樓 ?目標(biāo)客群的界定 ?客群細(xì)分 ?客群描述 第一把尺子 —— 區(qū)域選擇 第二把尺子 —— 辦公升級(jí) 第三把尺子 —— 檔次體現(xiàn) 目標(biāo)客戶界定 —— 三把尺子 客群細(xì)分 /客群描述 產(chǎn) 品 目 標(biāo)