【正文】 賣店） 區(qū)域 Vs 產品 區(qū) 域 特 征 產 品 特 性 中關村商圈 是近幾年來隨著高新技術產業(yè)的異軍突起而蓬勃發(fā)展起來的商業(yè) 、 商務區(qū) ， 未來近百萬平米供應量將在 5年內陸續(xù)投放市場 ， 短期內還不會形成寫字樓市場供應的大幅增長 。 重要政府機關較多商業(yè)，酒店，公寓，面向政府人員及金融人士，和為要務會談服務。 產品類型 客群 價格 配套 高檔酒店、 高檔寫字樓 金融業(yè) 人群為主 寫字樓售價在1300020230元 /平米左右 商務配套為主 (會議中心、高級會所） 區(qū)域 Vs 產品 區(qū) 域 特 征 產 品 特 性 金融街商圈 聚集著中國金融業(yè) 60%以上的金融資產 ， 各類職能部門齊全 ， 使得金融街成為獨一無二的全國性金融管理和信息發(fā)布中心 ， 對于推動金融和房地產等各個行業(yè)的發(fā)展有著非常便利的地理位置優(yōu)勢 。 東長安街商圈 東長安街商圈 項目名稱 項目 位置 項目周邊狀況 項目規(guī)模 （平米） 項目位置賣點 產品類型 客群 價格（租金） 現狀 裝修標準 物業(yè)管理 項目分析 建外SOHO 建外SOHO位于長安街上，國貿中心正南面 近鄰國貿 建筑面積：0萬平米 國貿中心正對面，是北京的商業(yè)心臟 公寓 中小公司 美容機構 11000元/平方米 銷售率達85% 精裝 物業(yè)費：公寓： 5元 /平方米 .月 寫字樓：25元 /平方米 . 商業(yè)中心，有現代感 寫 字 樓 廣告公司 教育機構 14000元/平方米 區(qū)域內代表項目 業(yè)態(tài)分布 產業(yè)結構 產品定位普遍走高、商鋪租價平穩(wěn)上揚，集成社區(qū)受市場追。 酒吧街，涉外酒店，涉外公寓，大型娛樂產所，為燕莎商圈 強有力的配套支持。 亞運村商圈 亞運村商圈 區(qū)域內代表項目 項目 名稱 項目 位置 項目周 邊狀況 項目規(guī)模 內部 配套 產品類型 客群 價格 （租金） 裝修標準 物業(yè)管理 項目 分析 匯園（公寓） 安定門外北辰東路 18號 國際會議中心、五洲大酒店、北辰購物中心等 1300套房 游泳池、健身房 公寓 特別適合中小型咨詢、廣告、經紀及服務類公司使用 4元 /平米 /天 精裝 租金包括物業(yè)費 國際金融社區(qū)中關村 IT產業(yè)輻射區(qū) 匯欣（大廈） 朝陽區(qū)安立路 8號 國際會議中心、五洲大酒店、北辰購物中心等 建筑面積米 俱樂部、工商銀行 寫字樓 適合中小型咨詢、廣告公司使用 1516美元 /月 /平米 公共部分精裝 租金包括物業(yè)費 國際金融社區(qū)中關村 IT產業(yè)輻射區(qū) 五洲（酒店） 安定門外北辰東路 8號 會議、展覽、旅游、辦公、居住、娛樂、購物、及餐飲服務、證券交易 建筑面積方米 設有卡拉 OK歌舞廳、 KTV包間、多功能廳，并提供外幣兌換、信用卡結算、旅游、購物、機票銷售、美容美法、按摩、桑拿、電傳、傳真、打字、復印、洗衣、 IDD、衛(wèi)星電視等綜合服務。 產品類型 客群 價格 配套 高檔寫字樓；商務集合體（體量較大） 大中型企業(yè)為主，跨國集團在京機構，大型傳媒機構，涉外公司 價格在 10000—12023元作左右 商務配套為主，高檔購物場所 區(qū)域 Vs 產品 區(qū) 域 特 征 產 品 特 性 CBD商圈 政府之 CBD概念規(guī)劃 ， 全面帶動國貿商圈；眾多中高寫字樓匯集成的高檔商務區(qū) ；高檔寫字樓云集 ；國際知名企業(yè)匯集吸納高端消費群體 市場導向 區(qū)域產品復合區(qū)域特性 區(qū)域市場 / 項目區(qū)位認知 項目區(qū)域解析 老城區(qū) 由于歷史原因，造成該區(qū)域內人口密度大，危舊房多，區(qū)域成熟度不高，經濟基礎一般，人口素質高低不均，在某種程度上也影響了該區(qū)域的人文環(huán)境。建筑外觀時尚前衛(wèi)，周邊配套方便完善。建筑風格簡約典雅，具有極強的實用性，能滿足現代白領及對城市中央有深厚情結的老北京居民喜愛。 格調 7500 毛坯 一期現房已售完，二期期房已售 40％ 格調為 1215層的板式小高層。 項 目 信 息 項目名稱 楓樺豪景 公司名稱 北京市天楓房地產開發(fā)公司 項目的開發(fā)過程及現狀 已售完 項目占地 51665平方米 項目規(guī)模 共分兩期 設計單位、理念與建筑風格 采用全玻璃幕墻的建筑風格，以銀灰色為主色調，體現出高檔、時尚、簡約的設計理念。 酒店于 1997年開業(yè)，樓高 15層。擁有可容納 200人左右的會議室。 設有客房、餐廳、會議室、卡拉OK、棋牌室、商務中心、酒吧等服務設施。餐廳寬敞明亮可容納 150人就餐。廣安門區(qū)域的賓館空置率總體為 ％，低于長安街延線高檔酒店的 30％ 。 區(qū)域市場 / 項目區(qū)位認知 項目 SWOT分析 A 作為綜合商務組團，產品力強，彌補區(qū)域市場空白點 B 產品規(guī)劃特色為營銷傳播提供了良好的平臺 C 區(qū)域特性影響客群認知，提升市場關注度是項目入市的基礎 Strengths優(yōu)勢分析 （ 1）規(guī)劃優(yōu)勢：高起點、高規(guī)劃的城市定位，發(fā)展?jié)摿薮? （ 2）規(guī)模優(yōu)勢： 16萬平方米，涵蓋寫字樓、 SOHO辦公、星級酒店、商鋪于一體的大型綜合體，容易形成區(qū)域內地標性建筑 （ 3）交通優(yōu)勢：項目緊鄰兩廣路、二環(huán)路，交通便捷，可達性強，對商、住有較強的支持 （ 4）自身優(yōu)勢： “朗琴園”前三期產品塑造了良好市場形象，為本項目奠定良好的基礎 （ 5）佩套優(yōu)勢： 區(qū)域內生活、商業(yè)配套齊全；未來自身的商業(yè)、商務配套將使生活更加便利 （ 6） 商企云集：區(qū)域內密集的商企匯集為本項目帶來大量客群 Weaknesses劣勢分析 （ 1） 周邊商務配套不全，檔次不高 （ 2） 周邊生活配套不全，檔次不高 （ 3） 項目規(guī)模小，無法營造大盤效應 （ 4） 地塊小，施工難度較大 （ 5） 西二環(huán)道路兩側的過街通道距離本案較遠 Opportunities機會分析 （ 1）天時 —— 宏觀經濟運行良好，地產市場發(fā)展勢態(tài)平穩(wěn)，中、高檔物業(yè)供需持續(xù)平穩(wěn) （ 2）地利 —— 本項目產品類型在區(qū)域內獨樹一幟，利于產品的特性塑造 （ 3）人和 —— 隨著區(qū)域內新盤的不斷開發(fā)、人群的聚集，必將帶來周邊置業(yè)和商業(yè)的發(fā)展 （ 4）奧運影響，北京市場價格持續(xù)走高 Threats威脅分析 （ 1） “ ” 后 ， 大量項目投入市場 ， 未來市場競爭將更加激烈 （ 2） 銀行放貸政策有所調整 ， 利率上調 ， 對購房者有一定影響 （ 3） 物業(yè)周邊租售市場價格偏低 （ 4） 市場對于南城的認可度不高 （ 5） 區(qū)域商住市場以中低檔需求為主 營銷策略 打造成熟居住區(qū) 創(chuàng)立二環(huán)居住第一品牌 朗琴園前三期 總體策略 項目定位 總體策略 項目定位 打造西南財富第一品牌 頂級商務型財富中心 朗琴園四期 關鍵詞 —— 財富 關鍵詞 —— 尊貴 基于南城缺乏高端寫字樓 、 高端酒店式公寓 、 高端商住兩用項目的狀況 ， 提升項目品質感 ， 提升客戶心理價值 。 客群定位 — SOHO辦公 ?目標客群的界定 ?客群細分 ?客群描述 目標客戶界定 —— 三把尺子 第一把尺子 —— 產品取向 第二把尺子 —— 區(qū)域取向 第三把尺子 —— 升級取向 客群細分 /客群描述 產 品 目 標 客 戶 SOHO辦公 依托于西南二環(huán)整體經濟環(huán)境、商務環(huán)境發(fā)展 中小型公司、文化、商貿、咨詢類公司以及投資客戶 產品 Vs 客戶 ? 中小型廣告公司 ? IT網絡及相關產業(yè)公司 ? 服務于寫字樓的中小型公司 ：服務類型公司（咨詢公司、旅游公司等） ? 成長型中小企業(yè) ? 投資客 客群定位 — 酒店式公寓 ?目標客群的界定 ?客群細分 ?客群描述 目標客