【正文】 初期產(chǎn)品定位 各大商圈特性 產(chǎn)品范疇 同類項目分析 營銷整體策略 市場導(dǎo)向 區(qū)域解析 參考項目點評 項目產(chǎn)品升級定位 打造區(qū)域內(nèi)“地標(biāo)性”建筑 推廣策略 銷售策略 銷售執(zhí)行 區(qū)域競爭分析 SWOT分析 客群定位 目標(biāo)客群界定 客群細分 客群描述 分析 執(zhí)行 產(chǎn)品范疇 商務(wù) +商貿(mào) +商住 +酒店 復(fù)合地產(chǎn)商業(yè)創(chuàng)新模式 實現(xiàn)價值最大化的超級物業(yè) 各大商圈特性 同類項目分析 金融街商圈 金融街商圈 項目名稱 項目 位置 項目周邊狀況 項目規(guī)模 （平米） 項目位置賣點 內(nèi)部配套 產(chǎn)品類型 客群 價格（租金） 裝修標(biāo)準(zhǔn) 物業(yè)管理 項目分析 恒華國際 西城區(qū)月壇北街 14號，地處西城三里河核心區(qū)域 緊鄰國家計委、財政部、國家工商總局等各大部委 90000 緊鄰國家計委、財政部、國家工商總局等各大部委 景觀 公寓 大部委機關(guān)領(lǐng)導(dǎo) 均價11000元 /平方米 豪華精裝 國際知名物管專家第一太平戴維斯為業(yè)主提供全方位優(yōu) 質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù) 4元 /平方米 /月 恒華國際西城區(qū)頂級的高檔商務(wù)公寓 交通便利 , 多條公交線路直達 . 擁有無比可擬的地段優(yōu)勢 酒店 大部委機關(guān)領(lǐng)導(dǎo) 待定 寫 字 樓 公司以及成功 人士 /天 區(qū)域內(nèi)代表項目 業(yè)態(tài)分布 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 高端金融商務(wù)人群的高端消費需求，本區(qū)域核心商業(yè)物業(yè)將為金融高對人群服務(wù)，從而成為更有針對性的高端品質(zhì)化商業(yè)體系。 重要政府機關(guān)較多商業(yè)，酒店，公寓，面向政府人員及金融人士，和為要務(wù)會談服務(wù)。 產(chǎn)品類型 客群 價格 配套 高檔酒店、 高檔寫字樓 金融業(yè) 人群為主 寫字樓售價在1300020230元 /平米左右 商務(wù)配套為主 (會議中心、高級會所） 區(qū)域 Vs 產(chǎn)品 區(qū) 域 特 征 產(chǎn) 品 特 性 金融街商圈 聚集著中國金融業(yè) 60%以上的金融資產(chǎn) ， 各類職能部門齊全 ， 使得金融街成為獨一無二的全國性金融管理和信息發(fā)布中心 ， 對于推動金融和房地產(chǎn)等各個行業(yè)的發(fā)展有著非常便利的地理位置優(yōu)勢 。 中關(guān)村商圈 中關(guān)村商圈 項目名稱 項目 位置 項目周邊狀況 項目規(guī)模 （平米） 項目位置賣點 內(nèi)部配套 產(chǎn)品類型 客群 價格（租金） 裝修標(biāo)準(zhǔn) 物業(yè)管理 項目分析 遠中悅?cè)R國際大酒店 海淀區(qū) 黃莊海淀醫(yī)院路口向西300米 近鄰格大院校、頂好商城、硅谷商城 61000 中關(guān)村唯一的精致生活沙龍廣場 景觀 寫 字 樓 面向中關(guān)村個性消費階層 13500元/平方米 精裝 物業(yè)費： /平方米／月(含供暖 ) 中關(guān)村唯一的精致生活沙龍廣場 作為帶動和引導(dǎo)中關(guān)村地區(qū)精致消費潮流的載體，朗斯芳德創(chuàng)建于中關(guān)村新消費市場空缺，獨立推進市場 公寓 11000元/平方米 區(qū)域內(nèi)代表項目 業(yè)態(tài)分布 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 中關(guān)村依靠電子產(chǎn)業(yè)成為商業(yè)中的新模式，中關(guān)村商圈從強化自己電子市場的霸主地位，增加多種業(yè)態(tài)組合，并且朝著功能完善、業(yè)態(tài)全面的大型綜合性商圈邁進。 電子信息產(chǎn)業(yè)為主的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 電子相關(guān)貿(mào)易企業(yè)。 電子及計算機企業(yè) 97家，占 65%，產(chǎn)值占 80% 產(chǎn)品類型 客群 價格 配套 中檔寫字樓為主，酒店稀缺 IT人群， IT商務(wù)人士，高級管理 高級技術(shù)人群 寫字樓價格在 11000—18000元 /平方米 商業(yè)為主（大中型賣場、專賣店） 區(qū)域 Vs 產(chǎn)品 區(qū) 域 特 征 產(chǎn) 品 特 性 中關(guān)村商圈 是近幾年來隨著高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的異軍突起而蓬勃發(fā)展起來的商業(yè) 、 商務(wù)區(qū) ， 未來近百萬平米供應(yīng)量將在 5年內(nèi)陸續(xù)投放市場 ， 短期內(nèi)還不會形成寫字樓市場供應(yīng)的大幅增長 。 東長安街商圈 東長安街商圈 項目名稱 項目 位置 項目周邊狀況 項目規(guī)模 （平米） 項目位置賣點 產(chǎn)品類型 客群 價格（租金） 現(xiàn)狀 裝修標(biāo)準(zhǔn) 物業(yè)管理 項目分析 建外SOHO 建外SOHO位于長安街上，國貿(mào)中心正南面 近鄰國貿(mào) 建筑面積：0萬平米 國貿(mào)中心正對面，是北京的商業(yè)心臟 公寓 中小公司 美容機構(gòu) 11000元/平方米 銷售率達85% 精裝 物業(yè)費：公寓： 5元 /平方米 .月 寫字樓：25元 /平方米 . 商業(yè)中心，有現(xiàn)代感 寫 字 樓 廣告公司 教育機構(gòu) 14000元/平方米 區(qū)域內(nèi)代表項目 業(yè)態(tài)分布 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 產(chǎn)品定位普遍走高、商鋪租價平穩(wěn)上揚，集成社區(qū)受市場追。以商務(wù)帶動商業(yè)發(fā)展，最終形成高檔商務(wù)、商業(yè)于一體的成熟商圈。 由于本商圈為最發(fā)達，核心區(qū)域，便利的交通條件是商圈形成的有利條件，高檔次消費人群對應(yīng)區(qū)域高品質(zhì)商業(yè)物業(yè)；商務(wù)帶動商業(yè)；交通便利條件對商圈形成有利影響 產(chǎn)品類型 客群 價格 配套 中高檔寫字樓，高檔公寓為主，高檔酒店相對集中 服務(wù)于政府機構(gòu)的企業(yè)為主，涉外型高端企業(yè) 寫字樓價格在 15000元 /平方米（與各商圈內(nèi)同類產(chǎn)品相比價格偏高） 商務(wù)辦公配套為主 區(qū)域 Vs 產(chǎn)品 區(qū) 域 特 征 產(chǎn) 品 特 性 東長安街商圈 緊鄰中國最高的決策中心，地區(qū)因其得天獨厚地理位置及市政府的高度重視，無疑是北京市最有價值的辦公區(qū)域；且政治職能性較強 第三使館區(qū) 第三使館區(qū) 項目名稱 項目 位置 項目周邊狀況 項目位置賣點 內(nèi)部配套 產(chǎn)品類型 客群 價格（租金） 裝修標(biāo)準(zhǔn) 物業(yè)管理 項目分析 凱賓斯基飯店 燕莎橋東南 昆侖飯店等、外事公寓 高檔涉外酒店臨近使館區(qū)，配套完善 豪華精裝修 酒店 涉外人員政府要人國外辦公及旅游群體 185美元/天 285美元/天 385美元/天 超豪華裝裝修 高貴配套設(shè)備 典雅舒適 凱賓斯基飯店管理集團 超豪華，五星級，全功能，涉外酒店 寫 字 樓 元 /平米*月 區(qū)域內(nèi)代表項目 業(yè)態(tài)分布 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 將更加成為外國人的首選之地。其次是距離燕莎 1公里的范圍之內(nèi)。 酒吧街，涉外酒店，涉外公寓，大型娛樂產(chǎn)所，為燕莎商圈 強有力的配套支持。 產(chǎn)品類型 客群 價格 配套 高檔涉外酒店、寫字樓 外事企業(yè)， 服務(wù)于使館區(qū)的外事企業(yè) 。中小型公司所占比例較大價格偏低 寫字樓價格在 9000—16000元作左右（與各商圈內(nèi)同類產(chǎn)品相比價格偏低） 涉外型商務(wù)配套； 高檔娛樂場所；大型商業(yè)。 區(qū)域 Vs 產(chǎn)品 區(qū) 域 特 征 產(chǎn) 品 特 性 第三使館區(qū) 區(qū)域涉外性質(zhì)及其濃厚，在未來三到五年之內(nèi) 第三使館區(qū)將完全形成規(guī)模，商圈將更加成為外國人的首選之地。 亞運村商圈 亞運村商圈 區(qū)域內(nèi)代表項目 項目 名稱 項目 位置 項目