【正文】 2023年 1月 上午 8時(shí) 38分 :38January 30, 2023 ? 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 08:38:0908:38:0908:38Monday, January 30, 2023 ? 1知人者智，自知者明。 上午 8時(shí) 38分 9秒 上午 8時(shí) 38分 08:38: ? 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 2023年 1月 30日星期一 上午 8時(shí) 38分 9秒 08:38: ? 1楚塞三湘接，荊門九派通。 08:38:0908:38:0908:381/30/2023 8:38:09 AM ? 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 2023年 1月 上午 8時(shí) 38分 :38January 30, 2023 ? 1行動(dòng)出成果，工作出財(cái)富。 08:38:0908:38:0908:38Monday, January 30, 2023 ? 1乍見翻疑夢，相悲各問年。 實(shí)行獎(jiǎng)罰分明的競爭機(jī)制 謝 謝 聆 聽 ? 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 業(yè)務(wù)員在某階段未能有客戶成交，將對(duì)該業(yè)務(wù)員進(jìn)行重新考核，考核通過可以繼續(xù)接電接訪；如果考核未能通過則要求該業(yè)務(wù)員重新熟悉項(xiàng)目知識(shí)，停接來電來訪。 銷售周期縮短與活動(dòng)促銷加強(qiáng)緊密結(jié)合， 將月的銷售節(jié)奏分化成周的銷售節(jié)奏。 隨時(shí)收集媒體信息，大到宏觀分析國內(nèi)國際經(jīng)濟(jì)環(huán)境，各國大城市的房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)律，本城市遠(yuǎn)景規(guī)劃，各區(qū)域未來房地產(chǎn)動(dòng)向及居住和投資前景；小到項(xiàng)目區(qū)域的競爭項(xiàng)目優(yōu)劣勢，物業(yè)、園林景觀、戶型 、人文環(huán)境等等，集中對(duì)業(yè)務(wù)員培訓(xùn)。 差異性定價(jià)原則 談判技巧專業(yè)化原則 詳細(xì)培訓(xùn)專業(yè)知識(shí)、談判技巧和能力、制造銷售現(xiàn)場的快速購買氣氛 業(yè)務(wù)員給客戶的印象：知識(shí)面豐富，講解專業(yè)，值得信賴。 ★ 對(duì)于如何開拓市場、尋找有效溝通的渠道有著深刻認(rèn)識(shí)，并且長期保持著活躍的銷售關(guān)系。 ?各商務(wù)協(xié)會(huì)聯(lián)絡(luò)人 ?各省市駐京代表 ?各企業(yè)家協(xié)會(huì)聯(lián)絡(luò)人 ?私人理財(cái)顧問 ?各類經(jīng)紀(jì)人 介質(zhì)營銷 渠道 人脈營銷： 推行“ 非客戶帶客戶方案 ”，利用與偉業(yè)一直保持良好關(guān)系的商務(wù)項(xiàng)目或酒店式公寓的客戶為本項(xiàng)目最初渠道，達(dá)到良好銷售以及口碑的高層次推廣傳播。偉業(yè)可以在自有數(shù)據(jù)庫中進(jìn)行鏢靶式目標(biāo)客戶篩選，并利用詳盡的客戶信息明確與他們溝通的最佳時(shí)間與環(huán)境，從而進(jìn)行有效銷售。充分利用偉業(yè)固有資源。 制造傳奇 客群細(xì)分 /客群描述 已購入本案寫字樓或 SOHO的客戶 ?多為公司的老總及高級(jí)職員； ?全面享受辦公與居住的零距離； ?對(duì)項(xiàng)目的產(chǎn)品及服務(wù)要求較高； ?在銷售寫字樓及 SOHO時(shí)注意積累此部分客群。 推廣與銷售的調(diào)性 客群定位 — 寫字樓 ?目標(biāo)客群的界定 ?客群細(xì)分 ?客群描述 第一把尺子 —— 區(qū)域選擇 第二把尺子 —— 辦公升級(jí) 第三把尺子 —— 檔次體現(xiàn) 目標(biāo)客戶界定 —— 三把尺子 客群細(xì)分 /客群描述 產(chǎn) 品 目 標(biāo) 客 戶 寫字樓 產(chǎn)品 Vs 客戶 ? 傳統(tǒng)行業(yè)的科技公司 ? 外地公司駐京辦事處和外省市駐京辦事處 ? 文化類公司 ： 如傳媒公司、廣告公司、文化傳播公司、影視公司等 ? 商貿(mào)公司 ? 咨詢類公司 ： 管理咨詢公司、會(huì)計(jì)師事務(wù)所、律師事務(wù)所、評(píng)估事務(wù)所等（本案一河之隔的大觀園公園西側(cè) 宣武區(qū)法院和宣武區(qū)投資服務(wù)大廳） ? 投資客 ： 投資客的投資熱點(diǎn)也從之前的單純投資住宅，發(fā)展到了側(cè)重于投資商住物業(yè)、寫字樓和商業(yè)物業(yè)。宣武區(qū)以三星級(jí)中檔酒店為主，以消費(fèi)能力中檔偏低的客戶為主?？蛻羧旱娜胱∧繕?biāo)也以經(jīng)濟(jì)型酒店為主，客戶群的消費(fèi)能力處于中檔。賓館還設(shè)有各種規(guī)格的會(huì)議室和棋牌室。是按照四星級(jí)建造的準(zhǔn)三星級(jí)旅游涉外賓館賓館。距火車站 (西客站 )20分鐘，北京站30分鐘，距機(jī)場 50分鐘，市中心 4分里。房間全部接入 10兆寬帶網(wǎng)絡(luò)。開發(fā)商為追求居住的舒適度，提高生活品質(zhì)，在寸土寸金之地打造低密度住宅。進(jìn)口高速電梯、全套智能化系統(tǒng)、高速寬帶網(wǎng)絡(luò)、多路集團(tuán)電話以及分戶式的中央空調(diào)，為業(yè)主提供了理想的辦公、居住場所。 廣信嘉苑 8000 毛坯 已售完 優(yōu)越的地理位置，完善的市政配套。 完善配套 區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有生活配套齊全； 未來自身的商業(yè)、商務(wù)配套將加強(qiáng)區(qū)域商務(wù)氛圍 交通便捷（涉外、城區(qū)） 項(xiàng)目坐落在兩廣路上；東面是二環(huán)路；西臨北京西客站； 與京開、京石、京張三條國道相連，是輻射京南諸省市的重要門戶 成熟區(qū)域 項(xiàng)目所處區(qū)域居住社區(qū)密集 ， 生活氛圍濃厚 商業(yè)云集 報(bào)國寺收藏品市場；“中央采購區(qū)”馬連道茶葉市場；北京音像批發(fā)城；京城黃金第一家 —— “菜百” 政府機(jī)關(guān)集中區(qū) 周邊分布較多的政府機(jī)關(guān)辦公場所、省市駐京辦事處 形象塑造 “朗琴園”前三期產(chǎn)品塑造了良好市場形象，為本項(xiàng)目奠定良好的基礎(chǔ) 區(qū)域產(chǎn)品 項(xiàng)目所處區(qū)域內(nèi)，及周邊，物業(yè)價(jià)格偏低；對(duì)本項(xiàng)目未來高端產(chǎn)品形象的塑造具有一定不利影響 交通便捷 商業(yè)云集 報(bào)國寺收藏品市場 京城黃金第一家 “菜百” 馬連道茶葉市場 北京馬連道郵幣卡市場 成熟區(qū)域 完善配套 政府機(jī)關(guān)集中區(qū) 形象塑造 區(qū)域產(chǎn)品 區(qū)域競爭 / 項(xiàng)目區(qū)位認(rèn)知 周邊公寓項(xiàng)目調(diào)研 項(xiàng)目名稱 售價(jià)（元、平米） 裝修狀況 銷售狀況 備注 立恒名苑 7600 廚衛(wèi)精裝 一期已售完二期 05年 6月開盤銷售 立恒名苑緊鄰二環(huán)主干道，地理位置得天獨(dú)厚。 CBD商圈 CBD商圈 中關(guān)村 區(qū)域內(nèi)代表項(xiàng)目 項(xiàng)目名稱 項(xiàng)目 位置 項(xiàng)目周邊狀況 項(xiàng)目規(guī)模 項(xiàng)目賣點(diǎn) 內(nèi)部配套 產(chǎn)品類型 客群 價(jià)格（租金） 現(xiàn)狀 裝修標(biāo)準(zhǔn) 物業(yè)管理 項(xiàng)目分析 北京萬大廣場（售） 北京市朝陽區(qū)建國路郎家園11號(hào) 周邊社區(qū)成熟交通便利 占地 10萬平方米 建面 48萬平方米 城市生活的多功能交疊 連鎖商業(yè)中心、國際商務(wù)港、五星級(jí)酒店、 5A寫字樓、特色商業(yè)街區(qū) 辦公 特別適合中小型咨詢、廣告、經(jīng)紀(jì)及服務(wù)類公司使用 均價(jià)： 萬 /平方米 已售 70% 精裝 東區(qū)商務(wù)港每月每平米 ，西區(qū) ，底商： 22元（ /平方米 /月） 項(xiàng)目位于CBD核心地帶 酒店 機(jī)關(guān)干部 未營業(yè) 商鋪 商業(yè)投資者 售： 3萬 /平米 中國國際經(jīng)貿(mào)中心（租 ) 朝陽門外大街1號(hào) 周邊社區(qū)成熟交通便利 建面平方米 五星級(jí)酒店、5A寫字樓、特色商業(yè)街區(qū) 辦公 特別適合中小型咨詢、廣告、經(jīng)紀(jì)及服務(wù)類公司使用 1座：租價(jià)：432/月 /平方米 2座：租價(jià)：515/月 /平方米 3座：租價(jià)：349/月 /平方米 已售完 公共部分精裝 （ /平方米 / 項(xiàng)目位于CBD核心地帶 酒店 機(jī)關(guān)干部 標(biāo)間： 1146/天 商鋪 商業(yè)投資者 無記錄 艾維克大廈 國貿(mào)橋東南角 臨近京匯大廈 .招商局大廈 .艾米克大廈．贏嘉大廈 總建筑面積 :52000平方米 中西餐廳、咖啡廳、多功能廳、宴會(huì)廳、會(huì)議廳 美容美發(fā)、健身房、臺(tái)球廳、商場、商務(wù)中心 辦公 特別適合中小型咨詢、廣告、經(jīng)紀(jì)及服務(wù)類公司使用 美元 22/平方米 /月 已售完 精裝 美元方米 /月 項(xiàng)目位于CBD核心地帶 酒店 機(jī)關(guān)干部 標(biāo)間：1050/天 商鋪 商業(yè)投資 16/平米 /天 業(yè)態(tài)分布 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 產(chǎn)品定位普遍走高、商鋪?zhàn)鈨r(jià)平穩(wěn)上揚(yáng)、 CBD東區(qū)成發(fā)展重心、集成社區(qū)受市場追捧 以商務(wù)帶動(dòng)商業(yè)發(fā)展，最終形成高檔商務(wù)、商業(yè)于一體的成熟商圈。 區(qū)域 Vs 產(chǎn)品 區(qū) 域 特 征 產(chǎn) 品 特 性 第三使館區(qū) 區(qū)域涉外性質(zhì)及其濃厚，在未來三到五年之內(nèi) 第三使館區(qū)將完全形成規(guī)模，商圈將更加成為外國人的首選之地。其次是距離燕莎 1公里的范圍之內(nèi)。 電子及計(jì)算機(jī)企業(yè) 97家，占 65%，產(chǎn)值占 80% 產(chǎn)品類型 客群 價(jià)格 配套 中檔寫字樓為主，酒店稀缺 IT人群， IT商務(wù)人士，高級(jí)管理 高級(jí)技術(shù)人群 寫字樓價(jià)格在 11000—18000元 /平方米 商業(yè)為主（大中型賣場、專