淮安市漣水縣項目市場調(diào)研報告-文庫吧資料
2025-03-07 16:30本頁面
【正文】 發(fā)達(dá)地區(qū)，對現(xiàn)代生活 理念 的選擇比較沉醉。 3. 勞動力流動情況 ：漣水勞動力 流動頻繁，外出人流主要去江南發(fā)達(dá)的地區(qū)，而城市中的勞動力流動主要還是鄉(xiāng)鎮(zhèn)人進(jìn)城。 B、 投資傾向 :大部分收入較多的消費者投資傾向進(jìn)行 商業(yè)投資，擴大商業(yè)經(jīng)營項目。為項目的推出提供成熟的市場氛圍 C、 項目規(guī)模 小， 對項目進(jìn)行整體集中性轟炸性包裝 對外廣告宣傳 ，可以在短期內(nèi)迅速銷售完畢 11 四、 消費群體 調(diào)研 調(diào)研目的 ：通過對消費群體的調(diào)研，了解漣水縣人均收入及消費水平，為項目價格指定及客戶群體定位提供可靠信息。 在 月－ 月之間，是本項目進(jìn)行正式對外銷售的最佳推出 時機。 如果一旦和項目同時銷售，本項目一切賣點將會消失。 C、 白鷺花園：項目是漣水項目目前中唯一通過 跨街天橋廣告 大牌宣傳的項目， 具有一定的知名度，其一期銷售進(jìn)入尾期 ，雖然對外宣傳會在明年 8 月份二期開盤，不排除其提早二期開盤的可能性，仍對項目具有一定的沖擊力。其銷售推廣節(jié)奏看 年底開盤的可能性極大，對于項目的沖擊力是客觀存在，無法避免的。 緊靠項目西面 為 將在年 底拍買占地面積 180 畝的住宅用地；國土資源局東面，即項目的東北側(cè)將會拍賣占地 120 畝的住宅用地，在縣政府前后側(cè)將分別要掛牌拍賣占地面積不小于 100 畝住宅用地，項目銷售起來競爭性大，賣點很難突出。雖然面粉廠老板已經(jīng)把面粉廠的土地購買，想把面粉廠改建為集資房，但縣政府一直未批準(zhǔn)，環(huán)境的改善還需要一定的時間。 C、 項目區(qū)域位置 9 項目所處位置發(fā)展前景優(yōu)越，但發(fā)展需要一定的時間，現(xiàn)在仍然為城市的郊區(qū)地帶，項目區(qū)域周邊現(xiàn)為荒涼地帶和大量 拆遷區(qū)域， 近期房屋銷售城市整體規(guī)劃跟不上，對銷售有一定的影響。居民基本生活便利暫無法提供。 B、 項目周邊生活配套 項目周邊現(xiàn)仍然為郊區(qū)拆遷地帶，生活配套沒有。另項目所在地下面可能和國土資源局屬于同一 環(huán)境： 為原來 地下 海溝， 打樁困難度大。 8 2. 項目的劣勢分析 A、 項目用地及規(guī)模 項目用地為原 水塘區(qū)， 準(zhǔn)備掛牌前進(jìn)行對區(qū)域修改，填補。 B、 項目周邊配套 項目 北面有具有一定知名度的懷文外國語學(xué)校， 縣第四中學(xué)， 緊靠漣水縣準(zhǔn)三星級酒店紅日賓館，西面有縣圖書館，青少年科技宮，東面為規(guī)劃的商業(yè)地帶 —— 以深圳大廈為代表的商業(yè)中心圈。項目北面緊靠政府機關(guān)部門由東到西分別為 :縣國土資源局，縣供電局，縣檢察院，縣消防大隊，縣公安局，縣政府， 縣建設(shè)局?? ,項目北面為漣水縣工業(yè)園區(qū)，東面為正拆 遷建設(shè)當(dāng)中的商業(yè)大廈 —— 深圳大廈及政府規(guī)劃的商業(yè)休閑廣場。 縣公安局對面地塊即項目西側(cè)地塊面積高達(dá) 180 畝，國土資源局東側(cè)地塊即項目東北側(cè)面積也不小于 100 畝，縣政府南北地塊面積分別在 80 畝左右。 （ 3）、項目周邊年底到明年即將掛牌拍賣地塊 漣水縣國土資源局將會在年底 對紅日大道沿街地塊進(jìn)行拍賣分別有：國土資源局東面、縣政府北面 地塊 、 縣政府南面地塊、縣公安局 對面地塊等大概四塊地塊。其住宅在明年八月份才正式對外銷售。 （ 2）、溫州商城 項目位于漣水縣城市中心地帶，南面為漣水縣的城中湖及五島公園，地理位置極其優(yōu)越。漣州花園項目建筑、規(guī)劃、配套設(shè)施精致齊全，戶型選擇多，大概在十種戶型左右，現(xiàn)在在 漣水口碑傳播極佳。 6 B、 潛在競爭樓盤 （ 1）、漣州花園： 項目位于漣州路東側(cè)， 處于新老城區(qū)交界處，地址位置優(yōu)越，在 本 項目南側(cè)。 城市花園和現(xiàn)代名流距離很近，由于規(guī)模不大，沒有進(jìn)行項目形象包裝及 廣告宣傳，在漣 水的知名度不高。 項目的區(qū)域位置良好，漣水縣人 相信在未來五年中城北區(qū)將超越現(xiàn)在的市中區(qū) ，成為漣水縣 最繁華的商業(yè)文化居住地區(qū)，對城北區(qū)的房地產(chǎn)的發(fā)展抱有強烈的信任感。 調(diào)研方法 ：觀察調(diào)研 抽樣訪談 調(diào)研內(nèi)容 ： 1. 項目調(diào)研 項目位于漣水縣 城北，沿北環(huán)路 — — 紅日
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