【正文】 應(yīng)該擁有其獨(dú)特的產(chǎn)品規(guī)劃和內(nèi)在文化，為此，我們先后就項(xiàng)目的平面布局、商業(yè)規(guī)劃、設(shè)備設(shè)施的配套、物業(yè)裝修等方面的工作進(jìn)行了專題討論。 闡述項(xiàng)目精致實(shí)用的物業(yè)形象，闡述“健康生活”的概念 生活方式的訴求 廣告語： 讓你的身邊到處是陽光，健康生活就是這么簡單 環(huán)境的訴求 廣告語：健康，是居家的最好理由！ 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。不僅要在市場(chǎng)具備符合需求，而且還要在一定程度上用產(chǎn)品來引導(dǎo)市場(chǎng)，成為主流。（ 3）外延客戶市場(chǎng) 豐州環(huán)境的改善，鄉(xiāng)鎮(zhèn)的發(fā)展變化吸引著部分泉州市區(qū)及邊際郊縣鎮(zhèn)部分居民，城外的人想進(jìn)城只為一種精神的滿足，實(shí)現(xiàn)擁有另外一個(gè)生活高度之夢(mèng)想。那么它所針對(duì)的目標(biāo)客戶也相應(yīng)為能夠進(jìn)行中檔消費(fèi)的這一部分人群。 我們認(rèn)為應(yīng)將物業(yè)檔次定 位在“中檔品質(zhì)”會(huì)較為適應(yīng)目前的市場(chǎng)，而主體目標(biāo)客戶則應(yīng)鎖定在豐州鎮(zhèn)各村和周遍各鎮(zhèn)的中端收入階層。 本項(xiàng)目定位為“現(xiàn)代情景健康居住區(qū)”，就是要在產(chǎn)品定位上，具有現(xiàn)代化、健康化、時(shí)尚 化，打破豐州市現(xiàn)有的傳統(tǒng)、單一的常規(guī)居住形式，彰顯項(xiàng)目強(qiáng)大的生命力和競(jìng)爭力。 ◇ 因而本著聽市場(chǎng)說話的原則，結(jié)合豐州版塊的遠(yuǎn)景規(guī)劃，經(jīng)過慎重考慮之后決定項(xiàng)目分期推出市場(chǎng)，一期在建項(xiàng)目可先推出市場(chǎng)，對(duì)該區(qū)域市場(chǎng)進(jìn)行試探性反應(yīng)，再及時(shí)的對(duì)二期項(xiàng)目進(jìn)行定位和規(guī)劃的細(xì)部調(diào)整。這些問題的實(shí)際解決也就形成了我們的項(xiàng)目定位。 其他客戶。 （ 2）投資傾向分析：由于商業(yè)市場(chǎng)的非成熟性，投資者大多屬于非專業(yè)性商鋪投資者，其投資傾向以權(quán)威機(jī)構(gòu)和權(quán)威政策為轉(zhuǎn)移，從區(qū)位的選擇到地段價(jià)值的判斷都以此為依據(jù)。另外，年輕白領(lǐng)如銀行電信部門職工具有購買中小戶型的能力，因此，要適當(dāng)考慮。因此，不是特別著重于樓盤的某一方面，而是綜合考慮自身因 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。本地在外人士包括：①在外打工人士：在外打工人士以在外三 年以上打工者為主要客戶對(duì)象，設(shè)其月收入為 900 元，由公司包吃包住，扣除其他固定消費(fèi)，每月可節(jié)省 300600 元用來供樓。住房要大，位置要旺，俗稱“旺地旺家旺財(cái)旺丁”。因此，具有購房能力。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。但鄉(xiāng)鎮(zhèn)一級(jí)官員有相當(dāng)部分未在市區(qū)購房，可以算是有效的初次置業(yè)者。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 市場(chǎng)需求，應(yīng)當(dāng)是購買欲望加上購買能力。 ⑤物業(yè)水平不高：樓盤的售后服務(wù)較差，物業(yè)管理問題普遍得不到消費(fèi)者和發(fā)展商的重視，該方面的先行者應(yīng)該能夠開創(chuàng)全新的消費(fèi)潮流。 五、項(xiàng)目周邊個(gè)案樓盤分析 輝達(dá)花苑：項(xiàng)目屬自建房項(xiàng)目，無產(chǎn)權(quán)，只有統(tǒng)一的土地證，使用年限為 70 年，目前相關(guān)證件未辦理，工程項(xiàng)目處于打地樁階段；一期 開發(fā)四幢，共 11 層， 100多套房子；戶形為兩房、三房、四房，其中三房為主；帶電梯，一梯兩戶和一梯四戶；付款方式：分期，兩期，每期付 50%；項(xiàng)目起家 2000 元 /㎡ ，每層加價(jià)50 元。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 市場(chǎng)：豐州路沿街業(yè)態(tài)、南門街市場(chǎng)、豐州蔬菜綜合市場(chǎng)、小商品市場(chǎng)等； 餐飲：東南大酒店、蛋糕坊、中小規(guī)模餐飲店 購物：小商品市場(chǎng)、好生活購物廣場(chǎng)、置源百貨； 其他：衛(wèi)生所、郵電局、中國電信、銀行、醫(yī)藥連鎖店等。 加快推進(jìn)金潘防洪堤外移建設(shè)，充分運(yùn)用市場(chǎng)化運(yùn)作等各種方法，籌措建設(shè)資金，盡快落實(shí)項(xiàng)目建設(shè)，努力將該片區(qū)建成現(xiàn)代化亮麗的濱江景觀帶。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 A 組團(tuán)東至豐州景觀大道，西連九日山風(fēng)景區(qū)，北以鐵路為界，南臨晉江，是豐州古鎮(zhèn)所在地，海上絲綢之路 的起點(diǎn)，具有很高的歷史文化價(jià)值。 ※三條城市空間軸線： 以山體為背景連接九日山、豐州古鎮(zhèn)、豐州滯洪區(qū)、城市廣場(chǎng)、清源山、馬路山、泉州博物館、西湖公園、泉州古城的城市開敞空間軸線，它貫穿整個(gè)組團(tuán)，是整個(gè)城市空間景觀的主軸。 “ 雙擎四翼 ” 體系突出中部城區(qū)的中心地位與作用，發(fā)揮南部沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的帶 動(dòng)作用，協(xié)調(diào)東、西、東北、西北四個(gè)片區(qū)齊頭并進(jìn)，形成布局合理、特色鮮明、功能齊備、有機(jī)統(tǒng)一的南安整體騰飛新格局。 “ 雙擎 ” 即溪美、柳城、美林、省新組成的中部濱江城區(qū)，著力強(qiáng)化全市的政治、文化、經(jīng)濟(jì)、商貿(mào)、交通中心地位，突出市域發(fā)展 “ 主樞紐 ” 作用，加快撐大城市框架，完善城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)、產(chǎn)業(yè)基地三大體系，發(fā)展壯大輕紡鞋服、五金機(jī)電、消防器材、日用品等產(chǎn)業(yè)，繁榮現(xiàn)代物流、科教文化、旅游商貿(mào)、金融服務(wù)、房地產(chǎn)業(yè)，迅速崛起成為新一輪跨越式發(fā)展的重要增長極。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商 多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。而有著觀景優(yōu)勢(shì) 、規(guī)范化管理 的小高層的住宅在 豐州鎮(zhèn)尚未開發(fā) ，但隨著 未來火車站的設(shè)點(diǎn)和小學(xué)等相關(guān)配套的完善 ， 和泉州市區(qū)的商業(yè)、 商圈及其輻射區(qū)域的范圍不斷向外擴(kuò)展， 豐州鎮(zhèn) 區(qū)域 商品房的供應(yīng)量 將會(huì) 迅速增大。 南安市的經(jīng)濟(jì)向心力不夠，僅有新華路、長安街兩條比較繁華的街道，商業(yè)集中度不夠；教育機(jī)構(gòu)僅有實(shí)驗(yàn)小學(xué)、南安一中等較好的學(xué)校。 美林新城區(qū)設(shè)計(jì)方案已經(jīng)基本完成，西溪北岸新城區(qū)將重點(diǎn)建設(shè) 15 個(gè)新行政辦公設(shè)施項(xiàng)目，南安市新行政中心將移遷。 ◎ 第二個(gè)融資關(guān)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商 多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料?？萍?、教育、衛(wèi)生、文化等社會(huì)各項(xiàng)事業(yè)全面協(xié)調(diào)發(fā)展。 2001 年繼續(xù)組織實(shí)施建設(shè)“十五” 期間國家星火技術(shù)密集區(qū)。 豐州鎮(zhèn)距離泉州市區(qū) 5 公里，省道 307 線、漳泉肖鐵路橫穿鎮(zhèn)區(qū)，旅游資源主要分布于集鎮(zhèn)中心、公路兩側(cè)，交通十分便捷；重點(diǎn)投資項(xiàng)目是泉州市申請(qǐng)海絲 世遺 項(xiàng)目之一的 九日山風(fēng)景區(qū)整治工程 。一批骨干企業(yè)迅速發(fā)展壯大，產(chǎn)品質(zhì)量和市場(chǎng)占有率明顯提升，獲得了 中國名牌產(chǎn)品 、中國馳名商標(biāo) 、 福建省名牌產(chǎn)品 、 福建省馳名商標(biāo) 等諸多榮譽(yù)。通過調(diào)整和優(yōu)化農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，實(shí)施科技創(chuàng)新和體制創(chuàng)新，建設(shè)農(nóng)業(yè)支持保護(hù)體系、農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量安全體系和農(nóng)業(yè)社會(huì)化服務(wù)體系，開展南臺(tái)農(nóng)業(yè)合作與交流，努力實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè) 優(yōu)質(zhì)、高效、生態(tài)、安全 的目標(biāo)，確保農(nóng)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，促進(jìn)農(nóng)業(yè)增效、農(nóng)民增收。連接漳平 泉州 肖厝的 漳泉肖鐵路 在南安境內(nèi)長 公里，設(shè)有石礱、美林、侖蒼三個(gè)?？空尽? （ 6） 礦產(chǎn)資源 南安礦產(chǎn)資源豐富，已探明儲(chǔ)量的礦藏有花岡巖、輝綠巖、陶瓷土、高嶺土、鋁土、絹云母、紫砂土、泥煤、鎢、錳、鐵、鉛、锏、鉬、水晶、鋅、磷等 28種。 2001 年 10 月南安通過省初級(jí)水利化試點(diǎn)縣（市）建設(shè)的驗(yàn)收，全市已建成大中小型水庫、機(jī)電灌站、江海防堤、攔河閘壩、水電站、鄉(xiāng)鎮(zhèn)供水以及節(jié)水灌溉等各種水利水電工程 萬多處，現(xiàn)有?。ǘ┬鸵陨纤畮?149 座，占泉 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 四序有花常見雨，一冬無雪卻聞雷 是南安氣候特點(diǎn)的形象概括。 南安全境山巒起伏，河谷、盆地穿插其間。繼續(xù)保持較低生育水平，環(huán)保工作取得較大進(jìn)展，污水處理廠完成設(shè)備安裝調(diào)試，垃圾焚燒發(fā)電廠動(dòng)工建設(shè)，晉江流域水環(huán)境保護(hù)和近海水域環(huán)境整治扎實(shí)開展。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。金融對(duì)經(jīng)濟(jì)支持力度加大， 6 月末全市各項(xiàng)存款比年初增加 億元；各項(xiàng)貸 款余額 億元，比去年同期增長 %。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 二、南安市宏觀概況 市場(chǎng)狀況 南安概述南安，地處泉州和廈門的連接區(qū)域，與臺(tái)灣、金門隔海相望，戰(zhàn)略地位極其重要。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 第一篇：宏觀市場(chǎng)和現(xiàn)狀分析 一、全國宏觀經(jīng)濟(jì)概況 全國宏觀經(jīng)濟(jì) 20022020 年國內(nèi)生產(chǎn)總值及其增長速度 2020 年，國內(nèi)生產(chǎn)總值為 209407 億元，比上年增長 % ※ 國民經(jīng)濟(jì)連續(xù)四年保持兩位數(shù)增長，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行平穩(wěn)、持續(xù)； ※ 國家在一段時(shí)期內(nèi)不會(huì)出臺(tái)大的經(jīng)濟(jì)政策。全市面積 2036 平方公里，人口 147 萬人，海外僑胞和港澳臺(tái)同胞 300 多萬人，是全國著名的僑鄉(xiāng)，福建沿海經(jīng)濟(jì)開放區(qū)的新興城市。 2020 年 全市完成生產(chǎn)總值比增 %，財(cái)政總收入比增 %；工業(yè)總產(chǎn)值比增 %，其中規(guī)模以上工業(yè)產(chǎn)值比增 %；對(duì)外出口商品總額比增 %，自營出口商品總額增長 %。房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)活躍，全市商品銷售面積 萬平方米，銷售金額 億元，分別增長 147%、 283%；商品房新開工面積 萬平方米，同比增長 281%。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商 多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 地理環(huán)境 南安市位于福建東南沿海閩南 金三角 中心區(qū)域 ,地處晉江中游 ,東經(jīng)118176。地勢(shì)西北高，東南低。 自然資源 （ 1） 地 理 資源 南安土地總面積 畝，現(xiàn)有耕地 5174 1 畝，園地 31109 8 畝，林地 畝，草地 畝，其它農(nóng)用地 122034 畝，建設(shè)用地 畝，未利用地 畝。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商 多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。第一大非金屬礦藏花崗巖，儲(chǔ)量約 30 億立方米，年開采量約 1000 萬立方米。 經(jīng)濟(jì)狀況 國民經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持適度超前的快速增長態(tài)勢(shì)，綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力顯著增強(qiáng)。 2020 年，全市農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值 億元，農(nóng)民人 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 三、豐州鎮(zhèn)概況 豐州鎮(zhèn)位于南安市東部，與泉州市區(qū)接壤。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 2020 年 8 月 ,南安豐州“十五”期間國家級(jí)星火技術(shù)密集區(qū)通過專家組驗(yàn)收。 五年來 ,經(jīng)過全鎮(zhèn)干部群眾長期的艱苦奮斗 , 密集區(qū)建設(shè)成效顯著 , 先后獲得福建省“百強(qiáng)鎮(zhèn)” 、福建省“農(nóng)、科、教結(jié)合示范鄉(xiāng)鎮(zhèn)”、福建省 “培養(yǎng)青 年星火帶頭人先進(jìn)單位”、福建省“農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)先進(jìn)單位”、福建省“雙擁工作先進(jìn)單位”等 50 多個(gè)先進(jìn)單位稱號(hào)和個(gè)人榮譽(yù)獎(jiǎng)項(xiàng)。 尼經(jīng)幢、延福寺宗教朝圣旅游區(qū)和豐州江濱生態(tài)園城鄉(xiāng)周末休閑度假旅游區(qū)等三大特色景區(qū)，有較好的旅游開發(fā)基礎(chǔ)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 房地產(chǎn)金融是影響房地產(chǎn)發(fā)展的主要、關(guān)鍵的因素。 南安市新行政中心將被移遷，新址將選在西溪北岸的美林街 道區(qū)域。并且各鄉(xiāng)鎮(zhèn)擁有自己的特色產(chǎn)品，如水頭、洪瀨、侖蒼、美林等鄉(xiāng)鎮(zhèn)都擁有發(fā)達(dá)的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)，城市中心無法對(duì)周邊產(chǎn)生強(qiáng)大的吸引力，并且市中心人口總量（含美林）僅 16 萬人，消費(fèi)群體有限。 物業(yè)類型分析 ： 目前 豐州鎮(zhèn) 區(qū)域物業(yè)中除 僑新花苑、輝達(dá)花苑及少部分興建商住樓 為外銷 商品房 ，其它均為普通 私人 住宅。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。官橋、水頭、石井組成的南部沿海片區(qū)，要乘勢(shì)而上，充分發(fā)揮市域發(fā)展 “ 主推器 ” 作用，加快產(chǎn)業(yè)發(fā)展與載體建設(shè)，重點(diǎn)發(fā)展石材建陶、糧油食品加工貿(mào)易、家俬裝飾、石油化工等產(chǎn)業(yè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 沿晉江水體的城市濱水空間軸線。該組團(tuán)以居住和旅游功能為主。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 整合教育資源，充分論證、規(guī)劃全鎮(zhèn)中、小學(xué)校布局，結(jié)合鎮(zhèn)區(qū)改造，加強(qiáng)協(xié)調(diào)，建設(shè)好華僑初級(jí)中學(xué)、中心小學(xué)新校園。 四、 SWOT 分析 （一）優(yōu)勢(shì)（ Strength）分析 豐州鎮(zhèn)為泉州市區(qū)的外延輻射范圍，區(qū)位優(yōu)勢(shì)獨(dú)特； 項(xiàng)目毗鄰豐州路和未來泉州高速火車站就舍在項(xiàng)目周遍，而且經(jīng)過的市區(qū)公交有 6 路和 601 路，省道 307 線、漳泉肖鐵路橫穿鎮(zhèn)區(qū)，旅游資源主要分布于集鎮(zhèn)中心、公路兩側(cè)，交通的便捷，加速帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的完善； 從一期的設(shè)計(jì)規(guī)劃看，產(chǎn)品設(shè)計(jì)方正、靈活、適合城市居民居住理念和居家生活； 項(xiàng)目土地成本低，產(chǎn)品價(jià)格調(diào)整空間大； 區(qū)位競(jìng)爭樓盤少，競(jìng)爭壓力??； 項(xiàng)目規(guī)模小，開發(fā)周期短，銷售時(shí)間快，資金調(diào)控空間大； 地段較好，有一定的人居氛圍，居住環(huán)境較優(yōu)越。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商 多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 僑新花苑：為社區(qū)多層項(xiàng)目，均價(jià)在 2500 元 /㎡，以三房為主； 恒星項(xiàng)目：獨(dú)棟，有恒星機(jī)械公司開發(fā)的自建房，多層，均價(jià)在 2000 元 /㎡； 房屋出租：一房一廳，租金為 300400 元 /月； 商鋪?zhàn)饨穑贺S州路沿街的租金為 700— 1000 元 /月，面積約 40