【正文】 養(yǎng)魚的稻田 214425 畝，可供熱帶魚類越冬保種的溫泉 3 處。人均年占有水資源量 1173 立方米，占全省人均水資源量的 39%。 南安地處亞熱帶 ,屬南亞熱帶海洋性季風(fēng)氣候，依山傍海，山青水秀，氣候溫和，四季如春，雨量充沛。東接鯉城區(qū)、豐澤區(qū)、洛江區(qū)，東南與晉江市毗鄰；南與廈門翔 安區(qū)的大、小嶝島及金門縣隔海相望；西南與同安區(qū)交界；西通安溪縣；北連永春縣，東北與仙游縣接壤。創(chuàng)建 國家衛(wèi)生城市工作取得新進展，重大疾病防治水平邁上新臺階。農(nóng)村經(jīng)濟穩(wěn)步發(fā)展，農(nóng)村和農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)步伐加快， 7 月 10 日泉州鄉(xiāng)村游啟動儀式在南安市成果舉行，引發(fā)全市鄉(xiāng)村旅游的不斷升溫。利用外資項目在規(guī)模和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)上都有可喜的變化，新批外商投資項目 40 個，項目投資總額 17910 萬美元，比增 240%；其中，已獲泉州批準(zhǔn)合同利用外資超 1000 萬美元的項目 4 個，正在洽談的投資超 1000 萬美元的項目 7 個，涉及紡織、五金、水暖、電子、石材等行業(yè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商 多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商 多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。作為定位為現(xiàn)代化工貿(mào)僑鄉(xiāng)城市的南安，目前在十一五規(guī)劃中，已明確提出確立 “雙擎四翼 ”總體布局體系，加速推進南安市城市化進程。 55 個重點建設(shè)項目已開工 52 個，開工率達 %； 150 個重點工業(yè)項目有91 個開工或已投產(chǎn)，占 %，完成投資量較去年同期都有較大幅度的提高。招商引資和項目落地年活動扎實開展，富有成效。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。36′20″,北緯 24176。丘陵山地、水域、平原分別占全市總面積的 73%、 %和 %，素有 七山一水二分田 之稱。全市林業(yè)用地面積 萬畝，林木蓄積量 150 萬立方米，森林覆蓋率 %，現(xiàn)有森林多為天然次生林和人工林，主要的用材樹種有馬尾松、濕地松、杉木、木荷、相思、桉樹等，還有南方紅豆杉、樟樹、福建柏、油杉、米櫧、閩粵栲、格氏栲等珍稀樹種。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。北京毛主席紀(jì)念堂、廈門港海中覆鼎山上鄭成功塑像、北京人民大會堂、南京中山陵等重要建筑都采用它。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，下降 2%；第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 9%；第三產(chǎn)業(yè)增加值 70、 77 億元，增長 1 9%。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。主要礦產(chǎn)資源為花崗巖，其中 礱石 以石質(zhì)精細(xì)、潔白，被稱為 泉州白 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 2020 年 , 總?cè)丝诳刂圃? 萬人之內(nèi) 。 豐州歷史上長期作為郡、縣治所，曾是閩南的政治、經(jīng)濟、文化中心，聞名遐邇的古代 海上絲綢之路 的起點。 第二 篇 :房地產(chǎn)市場分析 一、全國房地產(chǎn)投資額 2002－ 2020 年房地產(chǎn)開發(fā)投資及其增長速度 ※ 2020 年，全年房地產(chǎn)開發(fā)投資 19382 億元，比上年增長 % ； ※ 2020 年，全年房地產(chǎn)開發(fā)投資 15759 億元，比上年增長 % ； ※ 2020 年，全年房地產(chǎn)開發(fā)投資 13158 億元，比上年增長 % ； ※ 2020 年，全年房地產(chǎn)開發(fā)投資 10106 億元，比上年增長 % 。 地產(chǎn)投資，尤其是住宅投資出現(xiàn)了較大幅度的反彈； ◎ 目前工業(yè)及地產(chǎn) 用地的招拍掛政策，增量了土地資源的供給緊縮，將會促使市場對存量土地資源的整合； ◎ 國家房地產(chǎn)新政， “ 國八條 ” 的出臺和 “ 國六條 ” 的繼續(xù)標(biāo)志著房地產(chǎn)進入新的發(fā)展階段； ◎ 房地產(chǎn)行業(yè)是支柱產(chǎn)業(yè)，所以必須以國家宏觀調(diào)控和大背景為前提， 國家的變化必然會影響到支柱產(chǎn)業(yè)。 中國房地產(chǎn)行業(yè)未來要健康的發(fā)展必然要產(chǎn)業(yè)化、專業(yè)化。 市場方面： 市中心缺乏足夠的輻射力 ， 樓市 較為 分散， 體量較小，以自建房為主，處于較封閉狀態(tài)， 南安市共管轄 3 個街道辦事處、 19 個鎮(zhèn)、 2 個鄉(xiāng)，與周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)相比南安中心市區(qū)的樓市發(fā)展滯后，這主要 與南安中心市區(qū)經(jīng)濟實力弱、可供開發(fā)的土地不多等有直接的關(guān)系。 異地購房分流客戶群， 南安市區(qū)的購房群體，主要以本地的公務(wù)員、教師以及部分在外經(jīng)商再返鄉(xiāng)置業(yè)的人員為主，而且多為自住型客戶，購房群體比較單一 ，而 消費者在購房時考慮更多的是樓盤周邊交通、文化、教育、醫(yī)療、衛(wèi)生等基礎(chǔ)設(shè)施狀況和人文環(huán)境等因素。 物業(yè)品質(zhì)分析 ： 隨 著像恒星項目等本地私人興建小區(qū) 等 中低檔 樓盤的面世，將這一地區(qū)的物業(yè)品質(zhì)和價位 逐步 抬升 ，但不明顯 。 ② 環(huán)境規(guī)劃 ： 小區(qū)內(nèi)部環(huán)境規(guī)劃水平普遍不高，綠化率低 ； ③ 小區(qū)規(guī)模 ： 除 僑新花苑 外 絕 大多數(shù)項目規(guī)模小，建筑單體數(shù)量少。中部和南部是南安經(jīng)濟騰飛的 “ 雙引擎 ”。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。以城市道路廣場，城市文化廣場，濱水空間重點地段為主軸，以聯(lián)結(jié)兩個滯洪區(qū)和城市文化廣場、博物館的兩條現(xiàn)代化城市道路景觀為輔 軸的城市空間結(jié)構(gòu)。 C 組團東至泉山路，西至普賢路，南以省道 305 線為界，北至鐵路線，以清源山余脈馬路山、翠屏山為主體，自然村落，田園地為背景形成具有生態(tài)型、田園型的現(xiàn)代都市居住區(qū)。 在城市意象上，城市景觀設(shè)計以 “山 ”、 “水 ”、 “城 ”為基本框架，突出 “一江、兩山、一古鎮(zhèn) ”城市景觀特征，它們與規(guī)劃保留田園地和滯洪區(qū)綠地、水體景觀等一起構(gòu)成分區(qū)重要城市景觀要素，總體表現(xiàn)為一種自然、人文和歷史民俗文化內(nèi)涵，具有田園都市風(fēng)光的現(xiàn)代城市景觀風(fēng)貌區(qū)。把握機遇，加快項目區(qū)乃至石礱片區(qū)環(huán)保規(guī)劃，加強項目區(qū)現(xiàn)場管理，督促項目區(qū)企業(yè)快速落地產(chǎn)生效益，培育經(jīng)濟新的增長點，推動經(jīng)濟又快又好發(fā)展。 （二）劣勢（ Weakness）分析 項目規(guī)模 小，而且是工業(yè)用地，規(guī)模經(jīng)營難以建立，不利于造勢； 區(qū)域配套設(shè)施不全，發(fā)展受到限制，區(qū)域整體形象不佳； 項目地旁邊是工廠，噪音指數(shù)較大，居住環(huán)境有影響； 項目規(guī)模較小，人氣聚集能力弱，難以在短期內(nèi)形成氣候； 區(qū)域人員混雜，人文環(huán)境較差，整體素質(zhì)普遍不高，影響樓盤整體素質(zhì)的提高。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ④市場需求有待挖掘：隨著項目的增多，住宅供量持續(xù)增加，競爭日趨激烈，再加之新政的出臺，戶型格局將會有所突破，將打破以往 120130 三房為主力戶型的時代，勢必產(chǎn)生技術(shù)變革，可能出現(xiàn)多位組合戶型的創(chuàng)新格局。 結(jié)論 ： ◆ 整個豐州鎮(zhèn)區(qū)房地產(chǎn)市場正處于開發(fā)初期，開發(fā)樓盤少，開發(fā)體量??； ◆ 客戶購房心理不成熟，市場品牌呈空缺狀態(tài)； ◆ 買方市場日漸成熟并 逐步 趨于理性 ； ◆ 性能價格比是中 低 檔住宅市場客群考慮的首要因素 ； ◆ 對于區(qū)域位置及配套環(huán)境的認(rèn)同是區(qū)域客群共同持有的重要特征。一是消費者要有購買愿望，二是消費者要有購買能力。 豐州本土情況 （ 1）以自建房自主為主流，部分出租； （ 2）豐州企業(yè)和工廠多，形成很大的出租客群； （ 3）本土私人或以公司、企業(yè)名義開發(fā)的自建房占據(jù)一部分客戶源； （ 4）本土需求特點：◎ 客戶的構(gòu)成比較復(fù)雜， 當(dāng)?shù)亟處熉毠ぁ㈡?zhèn)府公務(wù)員 、附近居民和 部分務(wù)工返鄉(xiāng)人員 均存在； ◎ 地緣性較強，大多數(shù)是在附近居住和工作的人群； ◎ 本區(qū)域的地段 屬泉州市區(qū)輻射范圍， 是吸引客戶的主要因素； ◎隨著本區(qū)域商業(yè)、配套等的發(fā)展成熟， 吸納量逐年增加； ◎ 主要以居住為主，存在投資客戶，但是占的比例比 較??； ◎?qū)嵱玫拇髴粜?更容易被市場所接受 。 （ 3）消費心理分析：該客戶群由于具有一定的社會地位，受教育程度較高，接觸面廣，因此他們選房時首先具有“求尊求美”心理。 市區(qū)及各鄉(xiāng)鎮(zhèn)個體戶，商販。鄉(xiāng)鎮(zhèn)族，基本在本村建有房子，但考慮到生意發(fā)展或子女教育的需要，許多人考慮到市區(qū)購買一套住房。 企事業(yè)高層管理人員（金融機構(gòu)、醫(yī)院、學(xué)校、企業(yè)、工廠等） （ 1）購買能力分析：該客戶群年齡為 3050 歲左右，具有較強的購買能力，其年收入最高達到 5 萬元以上（如公司老總），院長、校長、行長等級別高管人員的年收入 也達到 3 萬元左右，而當(dāng)?shù)叵M并不高，因此完全具有購買 10 萬元住房能力。 ④在外交流人士。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。從市場總體購買力來看，前期商業(yè)市場已消化了部分客戶。但若有恰當(dāng)?shù)囊?導(dǎo)，還能將其“求先”心理，變成購買上的“跟風(fēng)”心理。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商 多年實際操盤之系統(tǒng)資料。這樣才能做到有的放矢。家”人文社區(qū) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 本案這樣的規(guī)模對小區(qū)環(huán)境，小配套的塑造沒有什么優(yōu)勢，而且屬于工業(yè)用地，故本案必須突破地塊性質(zhì)和周邊配套環(huán)境的局限，提出全新的概念和生活方式，建立獨特的銷售主張。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 策略手段： 價格促動力＋地域情感促動力＋擇業(yè)而居促動力＋健康生活促動力 目標(biāo)客戶群重新界定 項目規(guī)模小、文化內(nèi)涵可塑空間狹小、開發(fā)周期短等因素決定了項目的外延市場只能依靠偶得客戶來補充，因此本項目的目標(biāo)客戶群定位： 以滿足“地域情緣消費原則”為核心的消費群體（是本案客戶群體的主力軍）。 六、戶型面積定位 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。日后開發(fā)的項目，豐州房地產(chǎn)市場的熱銷戶型將會在 80 ㎡ — 130 ㎡之間，其功能將會更合理，并進一步滿足廣大中低收入家庭和工薪階層的購房需求。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 綠化。 第七部分：規(guī)劃方案建議 一、產(chǎn)品規(guī)劃原則 項目的區(qū)位及現(xiàn)規(guī)劃設(shè)計方案； 周邊 項目市場供給現(xiàn)狀及未來 3~5 年內(nèi)趨勢分析； 城鎮(zhèn)區(qū)域客戶需求現(xiàn)狀及未來 3~5 年內(nèi)趨勢分析； 政府對該項目的政策導(dǎo)向； 項目的規(guī)模及施工組織周期及節(jié)奏； 開發(fā)商利潤回報要求等。 具體戶型面積比例如下表所示： 戶型 面積（㎡） 比例 樓面形式 兩房兩廳 7580 20% 平層 小三房兩廳 90115 50% 平層 三房兩廳 120130 20 平層 四房兩廳 130150 10% 平層 七、項目主題形象演繹 項目命名： 陽光康城 （以易于傳播為出發(fā)點，突出主題定位和健康訴求點。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 地域情緣消費群體中的個體工商戶：他們不愿意離開這里再次去選擇其它城區(qū)購房，就近擇業(yè)而居對他們來說是最好的選擇。 五、目標(biāo)客戶定位分析決策 在項目的可行性研究階段，提出了將目標(biāo)客戶定位在中端收入、中低消費階層，但這樣定位較為籠統(tǒng)。 豐州目前所處房地產(chǎn)市場狀況，商品房性質(zhì)的項目少，帶電梯的、配套較全的小高層項目也不多，價格仍占據(jù)市場的主導(dǎo)因素，其次是產(chǎn)品的品質(zhì)和配套方面。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。部分項目也正從單一化向規(guī)模化，多層為主向小高層為主方向發(fā)展，地產(chǎn)市場的發(fā)展空間還相當(dāng)巨大，房地產(chǎn)價格有一個很大的上升空間。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。其購買能力還體現(xiàn)在信息的“先知先覺”方面，因此，即使借款都會爭取買個好鋪位，以便轉(zhuǎn)售或出租。對鋪位的面積要求相對大一些，居住與經(jīng)商兩相宜。 （ 3）消費心理分析：客戶群消費心理比較分散，但基本以“求實”型為主，以“求美”為輔。由于該部分人士大部分已在本地成家，因此在市區(qū)購房的可能性比較大。對建筑材料和建筑質(zhì)量要求較高，對戶型也有嚴(yán)格要求，希望環(huán)境和社區(qū)適合長期居住。由于長期的經(jīng)營磨練了他們自我分析和判斷力 ，因此，他們對物美價廉的住房情有獨鐘。從市區(qū)縣情況來看，市區(qū)個體戶的購買能力較強，但鄉(xiāng)鎮(zhèn)一些承包戶也具有較強的購買能力。其次，他們 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 （二）細(xì)分市場的基本情況 ◆住宅部分 市區(qū)及各鄉(xiāng)鎮(zhèn)高級公務(wù)員 （ 1）購買能力分析：該部分客戶群年齡 3550 歲，平均年收入 2 萬元以上 ,另有部分灰色收入。 二、 我們的需求者在哪里 ? 宏觀調(diào)控影響下