【正文】 ，部分地區(qū)可能出現(xiàn)增速過(guò)快的局面，中長(zhǎng)期內(nèi)，土地價(jià)格將會(huì)對(duì)短期的增速進(jìn)行修正，但土地資源 16 的短缺決定，價(jià)格不會(huì)低于現(xiàn)有水平開(kāi)發(fā)成本 的增加、供需結(jié)構(gòu)性矛盾、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇和成本構(gòu)成的逐漸透明可能導(dǎo)致利潤(rùn)的整體下滑，市場(chǎng)優(yōu)勝劣汰的競(jìng)爭(zhēng)法則決定房地產(chǎn)市場(chǎng)中將走向成熟，行業(yè)整體利潤(rùn)將逐漸趨于穩(wěn)定合理 土地價(jià)格和出讓方式市場(chǎng)化導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)和市場(chǎng)進(jìn)入門檻提高，一批規(guī)模小、資質(zhì)差的企業(yè)將被逐漸淘汰，行業(yè)內(nèi)企業(yè)的整體質(zhì)量將得到提高。 但是，根據(jù)實(shí)際土地供應(yīng)量顯示，截至 05 年 8 月份，已經(jīng)供應(yīng)和安排的用地指標(biāo)為 1644 公頃，這就意味著本年度后四個(gè)月需要供應(yīng) 4856 公頃，此目標(biāo)顯然無(wú)法完成。列入市級(jí)指標(biāo)安排 使用方案的項(xiàng)目用地，即列入 2020 年度土地供應(yīng)計(jì)劃。此外，英國(guó)百安居公司從境外收購(gòu)了德國(guó)歐倍德公司在國(guó)內(nèi)開(kāi)設(shè)的 25 個(gè)大型建材專業(yè)店。其中，新批的 59 家外資零售企業(yè)中，外商獨(dú)資企業(yè) 38 家，比重為 %。 2020 年 12 月 11 日起，中國(guó)取消了對(duì)外資商業(yè)的地域、股權(quán)和數(shù)量限制，出現(xiàn)了一些新的情況和動(dòng)向。列入 2020 年《財(cái)富》 500強(qiáng)的商業(yè)零售企業(yè)中，有 11 家已在中國(guó)開(kāi)設(shè)店鋪，其中 包括亞太零售商聯(lián)盟成員地區(qū)的日本永旺、伊藤洋華堂、大榮等公司。 五、 零售業(yè)對(duì)外開(kāi)放對(duì)北京市商業(yè)市場(chǎng)的 影響分析 13 中國(guó)自 1992 年開(kāi)始進(jìn)行零售業(yè)對(duì)外開(kāi)放試點(diǎn)。新的城 市總體規(guī)劃提出將北京建成宜居城市，發(fā)展社區(qū)商業(yè)是方便居民生活、提高生活品質(zhì)和建設(shè)宜居城市的有效載體，目前社區(qū)商業(yè)服務(wù)業(yè)雖有較快發(fā)展，連鎖超市、便利店覆蓋率 12 達(dá)到 85％左右，但在一些新區(qū)、郊區(qū)、社區(qū)商業(yè)仍然不足，總體看社區(qū)商業(yè)還有很大發(fā)展空間，是未來(lái)城市商業(yè)發(fā)展重點(diǎn)，并已逐步成為商業(yè)投資新熱點(diǎn)。現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展速度加快，物流專業(yè)化、社會(huì)化特征有所增強(qiáng)，實(shí)力水平和服務(wù)能力穩(wěn)步提高。同時(shí)，至 2020 年底全市空置一 年以上的商業(yè)營(yíng)業(yè)用房面積達(dá) 20 萬(wàn)平方米左右。隨北京城市建設(shè)的步伐加快，大型商業(yè)設(shè)施建設(shè)也有較快發(fā)展。 一、 北京流通業(yè)發(fā)展趨勢(shì)及特點(diǎn) 伴隨首都經(jīng)濟(jì)發(fā)展，北京市流通業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)以下發(fā)展趨勢(shì)： （一）市場(chǎng)規(guī)模逐漸擴(kuò)大。雖然，商業(yè)的發(fā)展有一定的自然性，但隨著城市理性化的發(fā)展不斷深入，政府對(duì)商業(yè)的規(guī)劃和良性的發(fā)展起到了一定的指導(dǎo)作用。全年銷售機(jī)動(dòng)車 萬(wàn)輛， 比上年增長(zhǎng) %。批發(fā)零售業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 億元，比上年增長(zhǎng)%。由于糧油及相關(guān)副食品價(jià)格上漲，城市居民恩格爾系數(shù)為 %，比上年上升 個(gè)百分點(diǎn)。相對(duì)而言，小型商業(yè)場(chǎng)所和中、小型店鋪的數(shù)量增長(zhǎng)速度較快，同時(shí)年租賃成交量較大，對(duì)商業(yè)物業(yè)的供應(yīng)、需求增長(zhǎng)較大。面對(duì)激烈的競(jìng)爭(zhēng)，商家采取各種形式的降價(jià)促銷活動(dòng)，導(dǎo)致銷售利潤(rùn)下降，因此說(shuō)：商業(yè)經(jīng)營(yíng)已經(jīng)進(jìn)入了微利時(shí)代。還有部分大型商廈被迫轉(zhuǎn)型為小商品市場(chǎng)，如 6 萬(wàn)通世界等。全市最終消費(fèi)率為 %，比上年提高 1 個(gè)百分點(diǎn)。全年銷售各類汽車 萬(wàn)輛，實(shí)現(xiàn)零售額 億元，分別增長(zhǎng) %和 %。大型現(xiàn)代化商廈，連鎖超市，便利店等星羅 棋布，體現(xiàn)出北京商業(yè)格局逐漸走向成熟，行業(yè)結(jié)構(gòu)日見(jiàn)合理，讓廣大投資者在必要與補(bǔ)充之間取得平衡，而消費(fèi)者更可以從中增加選擇的余地。 一、 北京商業(yè)物業(yè)發(fā)展整體概況 2020 年以后，京城商業(yè)整體面貌有了較大改觀。 第三部分：主要分析內(nèi)容 Ⅰ 北京市商業(yè)市場(chǎng)分析 商業(yè)與房地產(chǎn)是兩個(gè)截然不同的概念，我們所說(shuō)的商業(yè)更多的是指一種虛無(wú)的事物，它包括零售、批發(fā)、服務(wù)等一系列內(nèi)容，屬于經(jīng)營(yíng)方式的一種描述；而房地產(chǎn)則屬于不動(dòng)產(chǎn)的范疇，具有不動(dòng)產(chǎn)的所有屬性，以一種實(shí)物的形態(tài)被大眾所認(rèn)知。 ? 所分析項(xiàng)目來(lái)源及數(shù)量的確定 本次白皮書的分析內(nèi)容來(lái)源，為 我司 商業(yè)自近年以來(lái)所收集到的北京商業(yè)開(kāi)發(fā)樓盤數(shù)據(jù)“ 我司 商鋪大全”，抽樣的總共數(shù)量為 367 個(gè)樓盤。 我司 希望通過(guò)自身對(duì)北京市近幾年商業(yè)市場(chǎng)跟蹤研究分析，結(jié)合多年市場(chǎng)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，分析總結(jié)近幾年北京市商業(yè)市場(chǎng)的總體情況及區(qū)域特性，將自身的研究成果運(yùn)用于項(xiàng)目的操作，以推動(dòng)行業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展，并對(duì)市場(chǎng)的良性發(fā)展作出應(yīng)有的貢獻(xiàn)。 2 使開(kāi)發(fā)商、投資者更加了解其商業(yè)發(fā)展特性所在。一時(shí)間，商業(yè)地產(chǎn)投資滾滾而來(lái)，大型商業(yè)設(shè)施八面開(kāi)花，導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)局部投資過(guò)熱的不良勢(shì)頭。 借此東風(fēng)，越來(lái)越多的住宅開(kāi)發(fā)企業(yè)也開(kāi)始了商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)工作，但由于專業(yè)商業(yè)開(kāi)發(fā)知識(shí)的匱乏，眾多房地產(chǎn)專業(yè)人士意識(shí)到，要成為這場(chǎng)激烈的競(jìng)爭(zhēng)中最后的生存者，就必須直面市場(chǎng)規(guī)則的改變，積極做好應(yīng)對(duì)準(zhǔn)備。 1 北京商業(yè)地產(chǎn) 研究報(bào)告 前 言 隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)日益繁榮發(fā)展，消費(fèi)文化日趨多元化，定向消費(fèi)市場(chǎng)的潛力巨大。 商業(yè)地產(chǎn)是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展到一定階段的 產(chǎn)物，以商業(yè)運(yùn)營(yíng)為主體，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為依托的一種開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)模式，是房地產(chǎn)行業(yè)的一個(gè)重要分支，它的運(yùn)作過(guò)程相對(duì)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是比較復(fù)雜的。 我司 作為專業(yè)的商業(yè)房地產(chǎn)、商業(yè)營(yíng)銷策劃顧問(wèn)公司，具備國(guó)內(nèi)最強(qiáng)的系統(tǒng)營(yíng)銷策劃模式和豐富的操作經(jīng)驗(yàn)。我司現(xiàn)將 2020—— 2020 年北京商業(yè)發(fā)展各項(xiàng)數(shù)據(jù)及特性分析公布如下。 3 第二部分：分析的范圍和內(nèi)容 本次分析的基礎(chǔ)數(shù)據(jù) 來(lái)源于 我司 多年來(lái)從事商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的顧問(wèn)策劃工作中積累的商業(yè)項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)庫(kù)，并從《北京市商鋪大全》中抽取近年來(lái)開(kāi)發(fā)的 367個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行分析，貼近市場(chǎng)，貼近商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，從實(shí)際的項(xiàng)目出發(fā)，結(jié)合北京市商業(yè)市場(chǎng)和地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展?fàn)顩r，敏銳和求實(shí)的分析北京市及各個(gè)區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢(shì)。 ? 所分析項(xiàng)目體量確定 由于北京商業(yè)目前的火熱開(kāi)發(fā)狀況，使得許多項(xiàng)目不能代表城市商業(yè)發(fā)展特性（例如眾多小型零時(shí)商業(yè)個(gè)體），對(duì)此，我司在進(jìn)行分析之前對(duì)其商業(yè)進(jìn)行了篩選（主要篩選原則為項(xiàng)目商業(yè)體量），我司確定，所分析商鋪體量均在 5000 平米以上。商業(yè)地產(chǎn)，商業(yè)是內(nèi)因，地產(chǎn)是外因。商業(yè)街和專業(yè)市場(chǎng)調(diào)整改造步伐加快，定位清晰準(zhǔn)確，經(jīng)營(yíng)特色初步顯現(xiàn)。 根據(jù)商業(yè)物業(yè)發(fā)達(dá)國(guó)家或地區(qū)發(fā)展規(guī)律可以看出，從簡(jiǎn)單的房地產(chǎn)項(xiàng)目配套物業(yè)進(jìn)化成為具有獨(dú)立經(jīng)濟(jì)形態(tài)的物業(yè)主體，北京商業(yè)物業(yè)的發(fā)展目前已經(jīng)經(jīng)歷了 4個(gè)進(jìn)程。城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)支出 元，增長(zhǎng) %。 92 年以后，京城大型商廈陸續(xù)拔地而起，截止到 97 年，大小商廈超過(guò)百家。 經(jīng)過(guò)幾年來(lái)市場(chǎng)的篩選，到 2020 年京城具有代表性的大型商廈有三、四十家。 商業(yè)業(yè)態(tài)供需狀況分析 現(xiàn)階段，北京市商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)出多元化趨勢(shì)，從現(xiàn)代化大型購(gòu)物中心、中檔、高檔綜合性商場(chǎng)、大型、中型、小型超級(jí)市場(chǎng)、不同業(yè)態(tài)之專業(yè)市場(chǎng)等到各種中、小型專業(yè)店、專賣店都有不同 程度的供應(yīng)和需求。按行業(yè)劃分，北京市對(duì)商業(yè)物業(yè)的消費(fèi)集中在超市連鎖業(yè)、餐飲服務(wù)業(yè)、服裝服飾業(yè)等行業(yè)，具體市場(chǎng)狀況如下表所示。 32 居民消費(fèi)水平 2020 年北京市居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)為 101%，高于上年 個(gè)百分點(diǎn)，比全國(guó)低 3個(gè)百分點(diǎn)。全年實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售額 億元，增長(zhǎng) %。其中，新車 萬(wàn)輛，增長(zhǎng) %；舊車 萬(wàn)輛，增長(zhǎng) %。該書列出了鼓勵(lì)發(fā)展的商業(yè)業(yè)態(tài)及設(shè)施、商業(yè)中心和商業(yè)街區(qū)建設(shè)、物流配送與批發(fā)體系建設(shè)、農(nóng)產(chǎn)品流通、商業(yè)新技術(shù)應(yīng)用、流通服務(wù)行業(yè)、新型營(yíng)銷方式、循環(huán)經(jīng)濟(jì)項(xiàng)目等九大類鼓勵(lì)發(fā)展的項(xiàng)目 ,將對(duì)企業(yè)投資商業(yè)起到引導(dǎo)作用。 2020 年，北京全市商品銷售總額達(dá)到 億元，比上年增長(zhǎng) %，全年社會(huì)消費(fèi)品零售額實(shí)現(xiàn) 億元，實(shí)際增長(zhǎng) %，連續(xù) 8年保持兩位數(shù)增長(zhǎng)，北京已成為我國(guó)北方重要的市場(chǎng)中心。至 2020 年底北京市 11 已建成開(kāi)業(yè)營(yíng)業(yè)面積 1萬(wàn)平方米以上的大型店鋪 116 家，營(yíng)業(yè)面積約 281 萬(wàn)平方米。 （三）現(xiàn)代流通方式快速發(fā)展。同時(shí)，隨著物流發(fā)展規(guī)劃的實(shí)施，物流基地等公共物流區(qū)建設(shè)步伐加快。 二、 2020 年北京流通業(yè)發(fā)展原則和重點(diǎn) 2020 年北京市流通業(yè)將堅(jiān)持科學(xué)發(fā)展觀，以籌辦 2020 年奧運(yùn)會(huì)為契機(jī)，積極推進(jìn)現(xiàn)代流通方式發(fā)展，加快流通產(chǎn)業(yè)調(diào)整升級(jí)，完善便民服務(wù)體系，加強(qiáng)市場(chǎng)調(diào)控，規(guī)范經(jīng)營(yíng)秩序，強(qiáng)化規(guī)劃的引 導(dǎo)作用，營(yíng)造良好的發(fā)展環(huán)境，保持城鄉(xiāng)市場(chǎng)的繁榮穩(wěn)定。十幾年來(lái)，商業(yè)對(duì)外開(kāi)放吸引了外資，引進(jìn)了先進(jìn)的經(jīng)營(yíng)理念、流通方式和營(yíng)銷技術(shù)，大大推進(jìn)了中國(guó)零售業(yè)的現(xiàn)代化進(jìn)程，滿足了人民群眾的消費(fèi)需求，也帶動(dòng)了中國(guó)消費(fèi)品的出口。 2020 年外資商業(yè)占消費(fèi)品零售總額的比重，大約在 3%左右。 一、外資商業(yè)企業(yè)申報(bào)數(shù)量明顯增加 2020 年 1～ 6 月，商務(wù)部已批準(zhǔn)設(shè)立外資商業(yè)企業(yè) 245 個(gè)，為 2020 年全年批準(zhǔn)設(shè)立企業(yè)的近 6 倍，相當(dāng)于商業(yè)對(duì)外開(kāi)放前 12 年總和的 78%。 三、外資批發(fā)企業(yè)明顯增加 2020 年底開(kāi)放批發(fā)經(jīng)營(yíng)后， 2020 年批準(zhǔn)設(shè)立 11 家外資批發(fā)企業(yè)。英國(guó)TESCO 公司從境外收購(gòu)了國(guó)內(nèi)“樂(lè)購(gòu)” 25 個(gè)大型超市 50%的股份， 并正式入駐北京，據(jù) 我司 商業(yè)發(fā)展中心可靠消息，樂(lè)購(gòu)已經(jīng)與北京一家知名房地產(chǎn)公司簽署協(xié)議，入駐北京東四環(huán)的一個(gè)大型商業(yè)項(xiàng)目一至三層，協(xié)議面積 19000 平米。 《北京市 2020 年度土地供應(yīng)計(jì)劃（試行）》（ [2020]450 號(hào)））： 2020 年度土地供應(yīng)計(jì)劃安排土地供應(yīng)總量為 6500 公頃，其中：增量土地供應(yīng) 3900 公頃，存量土地供應(yīng) 2600 公頃。 我司 商業(yè)分析其中原因主要有以下幾點(diǎn)： 原定的 6500公頃的指標(biāo)著實(shí)高了；雖然 05年供應(yīng)的量不多，但加上 04年因“ ”而提前放量的 1290 公頃， 05 年供應(yīng)總量并不少； 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的速度加快，去年一年，一級(jí)開(kāi)發(fā)商就囤積了 公頃土地，也是制約入市土地?cái)?shù)量的影響因素。 三、 宏觀地產(chǎn)總結(jié) 以上對(duì)于北京宏觀地產(chǎn)市場(chǎng)的研究，可以反映整個(gè)北京各類物業(yè)的市場(chǎng)狀況及未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)： ? 住宅類物業(yè)價(jià)格大幅度上揚(yáng)，由于政策等的原因，住宅類物業(yè)近期走勢(shì)看好； ? 辦公類物業(yè)在 2020 年年底有較大漲幅，之后趨于平緩， 2020 年市場(chǎng)比較蕭條； ? 商業(yè)類物業(yè) 2020 年供需兩旺， 2020 年上半年供需趨于平緩，個(gè)別區(qū)域有所下降，下半年商業(yè)市場(chǎng)有所上升，呈現(xiàn)良好態(tài)勢(shì)。 從各區(qū)商業(yè)地產(chǎn)體量統(tǒng)計(jì)情況看，朝陽(yáng)區(qū)穩(wěn)居頭名，占到總體量的 25%，海淀區(qū)緊隨其后，占 21%。 東城區(qū)和西城區(qū)商業(yè)發(fā)展勢(shì)頭比較平緩，主要圍繞王府井和西單兩個(gè)大的商圈來(lái)進(jìn)行，物業(yè)形式以集中商業(yè)為主，大部分物業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況良好。 各環(huán)路商業(yè)項(xiàng)目數(shù)量分布情況 為分析近年各環(huán)線的開(kāi)發(fā)情況，找出區(qū)域熱點(diǎn)，我司首先對(duì)各環(huán)線間的商業(yè)數(shù)量進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析。隨著交通、公共設(shè)施的 進(jìn)一步完善，社區(qū)商業(yè)配套需求量也隨之增大，商業(yè)地產(chǎn)前景被看好。其它環(huán)路項(xiàng)目，在體量上并無(wú)明顯差異。尤其以西單商圈和王府井商圈競(jìng)爭(zhēng)最為明顯。二三環(huán)之間的西部區(qū)域隨著馬 連道地區(qū)交通、教育及購(gòu)物生活配套設(shè)施日益完善，以及馬連道商圈被規(guī)劃為中央采購(gòu)區(qū) ,其周邊的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)也日趨興旺。 三四環(huán)之間 ：南三四環(huán)之間依然是發(fā)展相對(duì)比較薄弱的一個(gè)區(qū)域，但是隨著木 樨園商業(yè)圈的相成，百榮世貿(mào)的組建，給南城帶來(lái)了希望。當(dāng)北京被宣布為2020 年奧 運(yùn)會(huì)的主辦城市后，此處更是商家的必爭(zhēng)之地，價(jià)格一路飆升。而從商 業(yè)項(xiàng)目的分布數(shù)量上我們又可以看出，同在四五環(huán)之間，北四五環(huán)就發(fā)展的比較好，項(xiàng)目數(shù)量眾多，這主要是受到 2020 年奧運(yùn)會(huì)的影響，依托奧林匹克公園發(fā)展開(kāi)了。同一環(huán)線之間，則是東部和北部?jī)?yōu)于西部和南部，在二環(huán)和三環(huán)之間，以及三環(huán)和四環(huán)之間以東部發(fā)展相對(duì)比較成熟與完 善，項(xiàng)目眾多，競(jìng)爭(zhēng)也相對(duì)激烈。 首先簡(jiǎn)單的介紹一下這一規(guī)劃的主要內(nèi)容： 23 (1) 兩軸：指沿長(zhǎng)安街的東西軸和傳統(tǒng)中軸線的南北軸。而在北京市新規(guī)劃中，三環(huán)以外的商業(yè)規(guī)劃被重視起來(lái)， CBD 東部、大紅門區(qū)域、石景山區(qū)域、亞奧區(qū)域都被列入重點(diǎn)發(fā)展的部分， 可見(jiàn)在北京市未來(lái)的發(fā)展中，將逐步突出三環(huán)以外的大型商業(yè)的發(fā)展，按照多中心的規(guī)劃進(jìn)行整體布局。近年來(lái)四環(huán)、 25 五環(huán)已經(jīng)建成通車，預(yù)計(jì)六環(huán)建成后，五個(gè)環(huán)線總長(zhǎng)將達(dá)到 公里，到 2020年，北京將建成五環(huán)加八射的高速環(huán)路系統(tǒng)。另外地鐵十三號(hào)線的開(kāi)通也大大拉近了城鄉(xiāng)的距離，方便了居民出行的便利，同時(shí)也帶動(dòng)了沿線商業(yè)的發(fā)展。大力發(fā)展公共交通特別是軌道交通，這是世界大城市解決交通問(wèn)題的一個(gè)主要經(jīng)驗(yàn)。 地鐵的開(kāi)發(fā)將帶來(lái)沿線土地的升值，地鐵站周圍的土地是開(kāi)發(fā)商進(jìn)行房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)或者是商業(yè)開(kāi)發(fā)的上上之選。 2020— 2020 年間，北京市城八區(qū)的落成項(xiàng)目以東城區(qū)為最，達(dá)到該區(qū)總體面積的 72%，這主要是因?yàn)闁|城區(qū)商業(yè)比較成熟，以王府井商圈為核心的東城區(qū)基本上沒(méi)有多少新建項(xiàng)目；已落成項(xiàng)目最少的區(qū)是豐臺(tái)區(qū)，比例僅為 43%，豐臺(tái)區(qū)由于歷史原因，整體商業(yè)發(fā)展水平較低，除了大紅門服裝批發(fā)市場(chǎng)外，其他零售商業(yè)落成數(shù)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)少于其他城區(qū)； 在建項(xiàng)目最多的是是朝陽(yáng)區(qū)，比例高達(dá) 35%，眾所周知，北京市 2020 年將舉行奧運(yùn)會(huì)，奧運(yùn)的巨大商機(jī)帶來(lái)亞奧區(qū)域的商業(yè)地產(chǎn)大開(kāi)發(fā)，同時(shí)，朝陽(yáng)區(qū)的 CBD地區(qū)及朝陽(yáng)北路大