【正文】 遍布京城，數(shù)量超過(guò)千家。 大型商場(chǎng)的數(shù)量增長(zhǎng)有限，但所占面積比重相對(duì)較大。 三、北京市居民消費(fèi)狀況 7 31 居民收入水平 2020 年北京城市居民人均可支配收入 元，比上年實(shí)際增長(zhǎng) %。其中，食品類價(jià)格上漲最多，達(dá)到 %； 2020 年居民消費(fèi)價(jià)格上升的拉動(dòng)力將強(qiáng)于抑制力，加之 2020 年價(jià)格上漲的滯后影響，北京市居民消費(fèi)價(jià)格總水平將呈現(xiàn)穩(wěn)中有升的態(tài)勢(shì)，預(yù)計(jì)全年居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)在 103%左右。其中，吃類商品零售額 億元，增長(zhǎng) %；穿類商品零售額 億元，增長(zhǎng) 15%；用類商品零售額 億元，增長(zhǎng) %。 北京社會(huì)消費(fèi)品零售額構(gòu)成（按用途分類） 9 四、 關(guān)于對(duì)北京市商務(wù)局《 05 年北京市商業(yè)白皮書》的分析 北京市商務(wù)局、市發(fā)展和改革委員會(huì)正式印發(fā)了“北京市流通業(yè)發(fā)展分類指導(dǎo)目錄”。 北京市商務(wù)局 05 年初發(fā)布的《 05 年北京市商業(yè)白皮書》 原文 北京市商務(wù)局去年頒布的《 2020 年北京商業(yè)白皮書》明確列出鼓勵(lì)商業(yè)設(shè)施專業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)、商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理咨詢、商業(yè)信用評(píng)價(jià)中介組織、商業(yè)開發(fā)商、商務(wù)專業(yè)服務(wù)、商業(yè)房地產(chǎn)信息服務(wù)等“商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理咨詢”、“商業(yè)開發(fā)商”等行業(yè)的發(fā)展 ,鼓勵(lì)商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行投資的前期調(diào)研?？梢灶A(yù)見，今后幾年北京市場(chǎng)將 繼續(xù)保持這種勢(shì)頭，規(guī)模將會(huì)持續(xù)擴(kuò)大。隨著北京市場(chǎng)進(jìn)一步開放，國(guó)內(nèi)外著名零售企業(yè)進(jìn)入北京速度加快，全市經(jīng)批準(zhǔn)已運(yùn)營(yíng)外商投資商業(yè)企業(yè) 26 家，開設(shè)零售店鋪 139 個(gè)，營(yíng)業(yè)面積 107 萬(wàn)平方米左右。隨著流通現(xiàn)代化不斷推進(jìn)，現(xiàn)代流通方式快速發(fā)展。未來(lái)幾年，物流節(jié)點(diǎn)空間布局調(diào)整、資源整合和社會(huì)化、專業(yè)化物流發(fā)展將繼續(xù)推進(jìn)。 2020 年重點(diǎn)鼓勵(lì)發(fā)展符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策和新的北京城市總體規(guī)劃、商貿(mào)流通發(fā)展規(guī)劃的要求，適應(yīng)首都經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要的行業(yè)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目、營(yíng)銷方式、技術(shù)；限制發(fā)展不符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策、不適應(yīng)北京城市發(fā)展需要的行業(yè)和商業(yè)建設(shè)項(xiàng)目。實(shí)踐充分證明，中外企業(yè)通過(guò)商業(yè)對(duì)外開放，實(shí)現(xiàn)了互利合作、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、“雙贏”發(fā)展。外資商業(yè)比重北京為 %、。其中，零售（含批零兼營(yíng)）企業(yè) 59 個(gè)，為 2020 年批準(zhǔn)的零售企業(yè)的 倍。今年 1～ 6 月共批準(zhǔn) 186 家批發(fā)企業(yè) ,占新批準(zhǔn)企業(yè)總數(shù)的 %。 Ⅱ 北京市土地市場(chǎng)分析 一、 宏觀地產(chǎn)市場(chǎng)政策研究 我司通過(guò)對(duì)北京政策等進(jìn)行搜集和研究，總結(jié)如下： 《北京市 2020 年度土地供應(yīng)計(jì)劃（試行）》（ [2020]450 號(hào)）：本市 2020 年度土地供應(yīng)計(jì)劃指標(biāo)實(shí)行市、區(qū)（縣）分級(jí)管理。用途如下： 北京市 2020 年土地供應(yīng)計(jì)劃用途結(jié)構(gòu)表 （單位：公頃） 15 并對(duì)商品房和商業(yè)服務(wù)用地出臺(tái)以下措施： 住宅商品房用地措施：鼓勵(lì)節(jié)能節(jié)地型住宅項(xiàng)目建設(shè)用地供應(yīng)；合理調(diào)控不同檔次住宅商品房項(xiàng)目建設(shè)用地供應(yīng)；禁止供應(yīng)高檔別墅項(xiàng)目建設(shè)用地。 但從總體來(lái)看，北京市土地供應(yīng)量還比較充足，短期內(nèi)不會(huì)出現(xiàn)用地緊張的局面。 Ⅲ 北京市商業(yè)地產(chǎn)總體市場(chǎng)分析 一、 北京市商業(yè)體量分布情況分析 17 隨著北京商業(yè)地產(chǎn)投資熱的升溫以及各商業(yè)項(xiàng)目的上馬，北京市商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入一個(gè) 集中供應(yīng)的高峰期。 朝陽(yáng)區(qū)、海淀區(qū)面積最大，其商業(yè)放量也比較大。東城區(qū)近期商業(yè)放量不大，西城區(qū)主要放量圍繞在西直門北大街和西直門區(qū)域。 如圖表，從數(shù)量上可以看出，各環(huán)路之間并無(wú)明顯差異。 各環(huán)路商業(yè)項(xiàng)目體量分布情況 項(xiàng)目開發(fā)數(shù)量并不能完全代表此區(qū)域的項(xiàng)目開發(fā)情況，為更清楚的反映整體開發(fā)情況，我司在下面將對(duì)各環(huán)路商業(yè)供應(yīng)體量進(jìn)行對(duì)比分析。 各環(huán)路商業(yè)項(xiàng)目分布情況 20 從圖中我們可以清楚看到北京市各環(huán)線的商業(yè)項(xiàng)目分布情況。 21 二三環(huán)路之間 ： 東二環(huán)到東三環(huán)區(qū)域駐扎了各大金融機(jī)構(gòu)和外資企業(yè)的辦公地點(diǎn)，擁有大片 5A 級(jí)寫字樓和高尚住宅區(qū)，隨著北京市政建設(shè)的進(jìn)一步發(fā)展，這里將形成一個(gè)頂級(jí)企業(yè)聚居區(qū)、一個(gè)高品質(zhì)的富人生活區(qū)。二三環(huán)之間的北部區(qū)域由于擁有東直門、西直門兩大交通樞紐商業(yè)和北三環(huán)沿線馬甸、雙安商業(yè)區(qū)的帶動(dòng)，相對(duì)而言發(fā)展比較穩(wěn)定。南城的發(fā)展日益受到社會(huì)各界的廣泛關(guān)注，尤其是在政府建設(shè)南城，開發(fā)南城的大的方針政策指引之下，隨著南城開發(fā)建設(shè)的步伐正在不斷加快，京津塘、京石、京開等快速路相繼通車，地鐵 5 號(hào)線正在建設(shè)，若干條市政道路即將開通，加上城市環(huán)線、鐵路和南苑機(jī)場(chǎng)，南城已經(jīng)形成便捷、立體的交通網(wǎng)絡(luò)，南城必將成為一個(gè)新興的商業(yè)區(qū)域。東三四環(huán)由于包含了 CBD 和燕莎兩個(gè)北京最大的商業(yè)圈，尤其是 CBD 商業(yè)圈，在他的周圍興建了大量的項(xiàng)目，例如萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、金地國(guó)際花園、華貿(mào)中心等，形成了 CBD 次商圈，并不斷延伸。 五環(huán)以外 ：可以看出北五環(huán)外的昌平和東五環(huán)外的通州發(fā)展較其他郊縣更好。而四到五環(huán)之間以及五環(huán)以外則以北部為最優(yōu)。 (2) 兩帶：指包括通州、順義、亦莊、懷柔、密云、平谷的“東部發(fā)展帶”和包括大興、房山、昌平、延慶、門頭溝的“西部發(fā)展帶”。商業(yè)發(fā)展將不再僅限于東部 CBD 區(qū)域的集中商業(yè)區(qū)，而是圍繞兩個(gè)中心軸，逐步在整個(gè)城區(qū)建立多個(gè)區(qū)域級(jí)商業(yè)中心。 北京市的商業(yè)項(xiàng)目主要分布在現(xiàn)有道路沿線，面積約 800 萬(wàn)平米，還有 400 多萬(wàn)平米商業(yè)集中在近幾年來(lái)建設(shè)的交通路線沿線，如地鐵十三號(hào)線 、朝陽(yáng)北路以及四環(huán)沿線，四環(huán)路被稱為“黃金大道”，這不僅因?yàn)樗沫h(huán)工程耗資巨大，更因?yàn)槠鋷?lái)的效益要 10 倍于產(chǎn)出。 26 未來(lái)北京市將大力發(fā)展軌道交通，這是因?yàn)楸本┖退鼈兊淖畲蟛顒e不是路的寬窄而是公共交通，尤其是地鐵數(shù)量的差距。由于軌道交通具有很多特點(diǎn)如：沒有堵塞問題，而且很準(zhǔn)時(shí)；它不受氣候氣象影響；安全系數(shù)高；它是環(huán)保，由于北京是個(gè)發(fā)展中的城市，原來(lái)道路比較缺乏，路面不夠?qū)?，面積也不夠。 27 根據(jù) 我司 商業(yè)資料統(tǒng)計(jì)，截止到 2020 年，北京市分布在原有交通干線的的商業(yè)項(xiàng)目共有 289 個(gè)，面積總計(jì) 405 萬(wàn)平米；分布在未來(lái)軌道交通干線周邊的商業(yè)項(xiàng)目數(shù)量共有 85 個(gè)，面積總計(jì) 231 萬(wàn)平米，軌道交通對(duì)商業(yè)帶來(lái)的增值效應(yīng)由此可見。 據(jù)統(tǒng)計(jì)，北京市現(xiàn)有商業(yè)面積 1260 萬(wàn)，人均商業(yè)面積 平米，依據(jù)北京市 2020年人均規(guī)劃商業(yè)面積 1 平米的規(guī)劃，未來(lái)五年在建及待建商業(yè)項(xiàng)目面積將達(dá)到200— 300 萬(wàn)平米，因此預(yù)計(jì)到 2020 年，商業(yè)供應(yīng)量每年都在五十萬(wàn)平米以上。具體比例結(jié)果如下表所示： 31 以上表格為目前北京市各區(qū)開發(fā)商開發(fā)商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)比例分析圖表，表中數(shù)據(jù)表明： 開發(fā)商開發(fā)商業(yè)項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)次數(shù)對(duì)于商業(yè)項(xiàng) 目后期的成功運(yùn)作具有一定的影響性因素，其開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的成熟度將直接影響到商業(yè)項(xiàng)目后期的市場(chǎng)可實(shí)施性 。 32 以上表格為目前北京市各區(qū)開發(fā)商前期具有商業(yè)策劃分析比例圖表，表中數(shù)據(jù)說(shuō)明： 隨著商 業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的日趨激烈，開發(fā)商對(duì)于自己項(xiàng)目本身的可實(shí)施性及市場(chǎng)需求型關(guān)注點(diǎn)不斷加大，前期策劃分析的重要性日益凸現(xiàn)出來(lái) 。具體比例狀況如下 : 以上表格為北京市各區(qū)域商業(yè)項(xiàng)目銷售自營(yíng)比例圖表，表中數(shù)據(jù)顯示出目前區(qū)域市場(chǎng)上商業(yè)項(xiàng)目的銷售自營(yíng)情況現(xiàn)狀，可以看出大多數(shù)區(qū)域的商業(yè)項(xiàng)目主要以銷售為主，自營(yíng)比例較低， 但也有較小部分的商業(yè)項(xiàng)目會(huì)在銷售不利的情況下選擇自營(yíng)。 34 十、北京新老商圈規(guī)模與變化分析 北京市由于其長(zhǎng)期的歷史積淀以及深厚的文化底蘊(yùn) ，形成了眾多傳統(tǒng)的商業(yè)聚集區(qū)域，也逐漸形成了北京傳統(tǒng)的商圈格局，其總體發(fā)展?fàn)顩r主要可以體現(xiàn)在區(qū)位分布、商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r業(yè)態(tài)分布等方面。 新商圈位置示意圖 35 ? 木樨園商圈 交通：南中軸路縱貫?zāi)鹃貓@南北 ；位于小區(qū)東側(cè)的地鐵 5 號(hào)線 (宋家莊 — 太平莊北站 )工程 2020 年全線貫通；規(guī)劃中的 4 號(hào)線 (北宮門 — 馬家堡 )、貫穿南北中軸路的地鐵 8 號(hào)線 (辛店 — 南苑 )在木樨園也設(shè)有地鐵站。 環(huán)境：城南完成了廣安門內(nèi)外大街危房改造，隨著兩廣大街通車，新商圈已初具規(guī)模。 環(huán)境：擁有優(yōu)越的運(yùn)動(dòng)休閑環(huán)境，石景山游樂園、雕塑公園、八大處公園、香山公園匯集于此。 ? 馬甸亞奧商圈 交通：地鐵 10 號(hào)線一期 (含奧運(yùn)支線 )將與現(xiàn)有的地鐵 1 號(hào)線、環(huán)線、城鐵 13號(hào)線以及正在建設(shè)的 5 號(hào)線在多個(gè)地點(diǎn)交叉并形成換乘站， 2020 年底建成通車后將打通城區(qū)大部分最繁華的地帶。 特色：亞運(yùn)村是京城首屈一指的配套服務(wù)設(shè)施完善的成熟大社區(qū)。占地 1100 多畝的興隆公園、 80 多畝的四惠花園、 40多畝的街心公園、近 50 畝的高爾夫球場(chǎng)，還有 800 多畝的高碑店湖。 38 上圖是投資客投資物業(yè)比例圖表，通過(guò)我司對(duì) 500 家投資客戶的問卷調(diào)查分析得出，選擇投資寫字樓物業(yè)的投資客比例占有效問卷的 27%，選擇投資商業(yè)物業(yè)的投資客比例占 70%，二者均可投資客比例占有效問卷的 18%，表明投資客對(duì)于投資商業(yè)物業(yè)的選擇性很強(qiáng)。據(jù) 我司 商業(yè)《商鋪大全》不完全統(tǒng)計(jì)， 2020～ 2020 年之間，北京商業(yè)地產(chǎn)有 300 萬(wàn)平方米左右的供應(yīng)量。剔除區(qū)域面積較大的因素，近些年，朝陽(yáng)區(qū)在國(guó)級(jí)化商務(wù)（ CBD）、綜合化居?。▉唺W地區(qū)、望京區(qū)域）等多方面發(fā)展、建設(shè)取得了巨大的成果，提升了本區(qū)的消費(fèi)水平，刺激了區(qū)域商業(yè)的整體發(fā)展，為商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展提供了巨大的發(fā)展空間。作為北京市兩個(gè)傳統(tǒng)的商業(yè)聚集 區(qū)域，王府井、西單、金融街等幾大商圈遍布其中，其商業(yè)發(fā)展無(wú)論從規(guī)模、檔次上來(lái)講，還是從商圈牌品上來(lái)講均極為成熟。不過(guò)隨著政府對(duì)城市整體規(guī)劃的實(shí)施，特別是針對(duì)此三個(gè)區(qū)域的規(guī)劃的逐步完善，此三區(qū)域的商業(yè)放量在 今后幾年將得到較大的釋放，特別是專業(yè)市場(chǎng)部分的商業(yè)物業(yè)將為此三個(gè)區(qū)域的商業(yè)發(fā)展提供更為有利的支持。 東城區(qū) ： 單位項(xiàng)目平均面積（ 18500 ㎡）低于總體平均值約 25％，通過(guò)分析，其 9 個(gè)商業(yè)物業(yè)中，有五個(gè)項(xiàng)目面積在 1 萬(wàn)㎡以下，且面積均不大（大多在 5000㎡以下），這樣盡管另外四個(gè)項(xiàng)目體量均在 3 萬(wàn)㎡以上，也使得其區(qū)域內(nèi)總平均面積降低。 豐臺(tái)區(qū) ： 單位項(xiàng)目平均面積（ 32300 ㎡）高出整體平均值近 32％，為所有行政區(qū)內(nèi)平均數(shù)最高的區(qū)域，分析其成因，皆因其內(nèi)部有 2 個(gè)體量較大的項(xiàng)目（京溫市場(chǎng) 80000 ㎡，萬(wàn)年花城 100000 ㎡），且其他項(xiàng)目體量較大的于體量較小的個(gè)數(shù)較為平均所致。海淀區(qū)的代表性項(xiàng)目主要集中于中關(guān)村，且都以數(shù)碼產(chǎn)品、科技產(chǎn)品為主營(yíng)方向。其中自 20202020 年，北京市包括已招商或正在規(guī)劃建設(shè)的典型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目將近367 個(gè)（包括百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心及社區(qū)商業(yè)街等）含有商業(yè)零售面積，供應(yīng)量合計(jì)近 720 萬(wàn)平方米。同觀東城區(qū) 20202020年商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展仍是圍繞北京傳統(tǒng)商圈 王府井商圈進(jìn)行開發(fā)，同時(shí)開發(fā)商對(duì)此區(qū)域新開發(fā)的商業(yè)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)前景充滿信心，因此本區(qū)域新開發(fā)的項(xiàng)目基本以開發(fā)商持有為主。 如上圖，北京市人均商業(yè)面積較高的區(qū)為東城區(qū)達(dá)到 人 /平方米；而商業(yè)面積較高的朝陽(yáng)區(qū)和海淀區(qū)的人均商業(yè)面積僅達(dá)到 和 人 /平 方米；因此朝陽(yáng)區(qū)和海淀區(qū)未來(lái)仍是開發(fā)商開發(fā)的重點(diǎn)地區(qū)。 如上圖，朝陽(yáng)區(qū)人均收入位居北京其他各區(qū)縣之首，零售商業(yè)總體量、所占比例同樣也位居其他北京各區(qū)縣之首，因此人均收入不斷的增加將會(huì)不斷刺激零售商業(yè)的快速增長(zhǎng)，同時(shí)也與近幾年政府將不斷刺激和擴(kuò)大內(nèi)需有直接關(guān)系；因此在未來(lái)幾年中北京商業(yè)面積仍將呈現(xiàn)快速的增長(zhǎng)趨勢(shì)，這與政府政策、人民生活水平的提高、需求的增大有直接的關(guān)系。 52 我們可以看到： 各個(gè)區(qū)域人口增長(zhǎng)平穩(wěn)； 商業(yè)面積增加變化較為明顯； 2020 年商業(yè)面積較之 2020 年商業(yè)面積從這個(gè)北京市大區(qū)域看，整體增加；單從朝陽(yáng)區(qū)商業(yè)面積來(lái)看 2020 年較之 2020 年呈下降趨勢(shì)； 人口變化與商業(yè)面積變化，人口變化是起因，在一定時(shí)間段內(nèi)一定程度的影響商業(yè)面積的變化； 人口多的城區(qū)，商業(yè)放量較大； 小結(jié)，通過(guò)對(duì)各區(qū)未來(lái)人口變化與開發(fā)面積走勢(shì)分析，我司認(rèn)為兩者之間存在一定的聯(lián)系，隨著 城市化發(fā)展的不斷加劇，端施加內(nèi)城市人口的增長(zhǎng)將是穩(wěn)定和必然的，但針對(duì)各區(qū)的商業(yè)面積供應(yīng)量，又會(huì)因各區(qū)的經(jīng)濟(jì)水平等不一樣，而導(dǎo)致對(duì)商業(yè)的規(guī)劃程度不一樣，但總體上來(lái)說(shuō)，商業(yè)總量卻在不斷增長(zhǎng)，其中，朝陽(yáng)增長(zhǎng)量最大?，F(xiàn)有商業(yè)項(xiàng)目的放量時(shí)間將對(duì)開發(fā)商開發(fā)商業(yè)項(xiàng)目的時(shí)機(jī)影響巨大。 61 通過(guò)上列圖表可以看到： 2020 年以前朝陽(yáng)，海淀區(qū)商業(yè)物業(yè)面積總量遠(yuǎn)高于其他城區(qū)； 20202020 期間投入使用的商業(yè)物業(yè)體量，朝陽(yáng)，海淀仍然保持良好的勢(shì)頭； 東城區(qū)、大興 區(qū)商業(yè)放量的趨勢(shì)較之 2020 年有所上升； 西城區(qū)、宣武區(qū)在以后的 3 年里商業(yè)物業(yè)放量面積將突飛猛進(jìn)，趕超其他城區(qū)，僅次于海淀、朝陽(yáng)兩區(qū)； 小結(jié)， 2020 年以后全市商業(yè)總體量成上升趨勢(shì)，除崇文區(qū)保持平穩(wěn)的放量趨勢(shì)外，其他城