【正文】 本要求。2 國內(nèi)大型零售企業(yè)。 需求區(qū)域分析從近年的需求情況來看，商業(yè)物業(yè)需求的區(qū)域仍然集中在人流量大、交通方便的住宅區(qū)、商務(wù)區(qū)以及附近商業(yè)氛圍較成熟的地段。同比上月租售價格水平略有提升。反映出地理位置處于成熟商圈的大型超市和服裝、餐飲類商業(yè)物業(yè)較受市場的追捧。2 商業(yè)物業(yè)項目定位愈趨合理。它將以更加貼近現(xiàn)代都市生活的基本形態(tài)，強(qiáng)調(diào)體驗、互動和娛樂購物一體化的銷售方式，引導(dǎo)消費者體驗都市時尚新生活。 預(yù)計需求4 未來北京商業(yè)市場的需求將穩(wěn)中有升。4 餐飲和服裝類商業(yè)物業(yè)的需求量較大，娛樂商業(yè)物業(yè)的需求量較小。 預(yù)計租售方式商鋪選擇出售的趨勢將越來越明顯。商業(yè)地產(chǎn)項目，其開發(fā)的最終目的是通過出租經(jīng)營或者銷售來實現(xiàn)開發(fā)利潤。由于項目進(jìn)度原因，目前項目地塊所在的宏達(dá)廠照常經(jīng)營，民工宿舍也尚未進(jìn)行拆遷。其次，從發(fā)達(dá)國家大型城市的發(fā)展歷史看，“城市中空化”已成為必然的現(xiàn)象；外部環(huán)境好壞更是成為商業(yè)項目市場競爭中的重要砝碼。因此，四環(huán)商圈具有發(fā)展的潛在優(yōu)勢和可預(yù)期的良好前景。第六，四環(huán)路更利于商業(yè)特別是一些先進(jìn)的業(yè)態(tài)形式的經(jīng)營。這表明其發(fā)展具有充分的社會與經(jīng)濟(jì)的合理性。其中位于CBD和CBD東部的朝陽北路、朝陽路、西大望路、通惠河北路約占43公里，216。越過寸土寸金的ＣＢＤ中心，216。 提高地段價值，216。而216。 可以預(yù)期的是未來這一地區(qū)的商業(yè)和商業(yè)地產(chǎn)都將得到很大發(fā)展。華貿(mào)中心建成后，216。 這部分人群的消費能力可觀，216。1 現(xiàn)階段項目基本商圈薄弱2 周邊居民數(shù)量和消費力的低下，造成現(xiàn)階段本項目基本商區(qū)圈薄弱。不過總體來說，項目所在地塊對于有些商家還是需要反復(fù)考慮求證的位置。5 項目競爭對手分布本項目3公里范圍內(nèi)現(xiàn)有和潛在的競爭對手（圖）通過調(diào)研發(fā)現(xiàn),項目3公里范圍內(nèi)的現(xiàn)存主要競爭對手如下：家樂福雙井店、百安居九龍店、燕莎OUTLETS2 家樂福雙井店：家樂福雙井店位于朝陽區(qū)廣渠路31號，與百安居九龍店相鄰，占地面積30700平方米，包括900個車位。目前家樂福在中國的賣場推出的自有品牌商品包括服裝、食品、百貨和雜貨四大類。4 燕莎OUTLETS（）項目潛在競爭對手如下：珠江帝景商業(yè)　　商業(yè)面積：10萬平方米　　位于北京CBD邊緣，西大望路與廣渠路交叉口，占地31公頃，總建筑面積90萬平方米左右。5 富力城商業(yè)主體位于雙井橋西側(cè)地下，面積約20000平方米，目前正在招商，該項目的主要缺陷在于沒有停車位不足，沒有專門為商業(yè)準(zhǔn)備停車場。華貿(mào)RIVERWALK水世界國際商城”是北京首家16萬平方米超大規(guī)?！八黝}”國際商城，地下一層到地上五層，集購物、休閑、娛樂于一體，具有專賣店、超市、多廳電影院和文化娛樂餐飲區(qū)等多種功能規(guī)劃，經(jīng)營的品類及品牌趨向于時尚化、生活化。明確其定位后，我們就可以從定位和規(guī)劃方面進(jìn)行調(diào)整，強(qiáng)化自身優(yōu)勢，突出自身特點，減少經(jīng)營交集，使雙方都經(jīng)營良好。主題商業(yè)區(qū)建筑面積約5萬平米，位于整個大社區(qū)的核心部分，在空間布局上把主題公園和住宅有機(jī)聯(lián)結(jié)在一起。從項目周邊的競爭對手來看，第二商圈（即5公里范圍內(nèi)）競爭對手集中。：項目周邊道路交通情況見圖7 項目所在位置交通特點：216。 是城市主干道，216。 東南方向與京沈高速連接，216。 區(qū)內(nèi)路網(wǎng)密集，216。 項目所在區(qū)域內(nèi)部路網(wǎng)密集，216。 在CBD逐漸東擴(kuò)的過程中，216。第一，216。 從而216。216。 740外(好美家建材超市好美家建材超市):窯洼湖橋216。因此，對這些商業(yè)對本項目競爭性影響不大。這部分客流能夠為項目提供很大的區(qū)外消費，在項目規(guī)劃時需要針對這部分客流進(jìn)行側(cè)重考慮。通過上述分析可知，雖然OUTLETS對本項目的規(guī)劃有一定制約作用，但是如果充分考慮市場整體情況，從擴(kuò)大商圈的角度進(jìn)行項目定位，并合理規(guī)劃業(yè)態(tài)后，它與本項目的關(guān)系將轉(zhuǎn)化為競合的關(guān)系，是互相促進(jìn)共同發(fā)展的盟友。 立地綜合評述通過前面的分析可以得出如下結(jié)論：項目地塊對外輻射能力強(qiáng)，交通條件優(yōu)越，具有開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的良好條件。項目附近樓盤商業(yè)面積序號項目名稱價格/租金總建筑面積出售、出租率建筑形式備注1戀日國際32000/平米600多平米0%底商　2非常生活　　無　　　3蘋果社區(qū)不詳80000多平米0%商業(yè)街　4世橋國貿(mào)公寓5元/天/平米2000平米不詳?shù)咨獭?易構(gòu)空間16800/平米3000平米75%底商　6后現(xiàn)代城19000/平米27000平米不詳?shù)咨獭【琵埢▓@6元/天/平米5000平米20%底商　40000平米100%獨體8金港國際25000/平米2000多平米95%底商　9風(fēng)度。因此，這些項目周邊有可能出現(xiàn)部分業(yè)種的缺乏，主要是餐飲和娛樂業(yè)短缺。 發(fā)展態(tài)勢通過上述分析發(fā)現(xiàn)，本區(qū)域的商業(yè)發(fā)展滯后，目前市場提供的潛在供應(yīng)量在逐步增大，并且在23年內(nèi)即可滿足本商圈居民需求。 人群描述：CBD內(nèi)住宅項目價格普遍在2000美金/平方米以上,居住在CBD高級公寓內(nèi)的富裕階層，216。 少是成功的企業(yè)家、金融家、投資家，216。216。把消費看作是生活休閑的一種形式和過程，216。 通常使用頂級的國際品牌或定制高檔消費品，216。 規(guī)模： 人、商界精英人士約9000人。 這里取中間值，216。 15人計算，216。 跨國公司外方人員及其家屬，216。216。 務(wù)或環(huán)境，216。216。 85%都是中高級管理人員或?qū)I(yè)技術(shù)人員，216。l 商務(wù)旅行人士216。216。購物消費地點接近住所，216。 規(guī)模： 人。 平方米，216。 平方米計，216。216。 附帶一些餐飲、折扣名216。216。 需求類型通過對本區(qū)域未來典型居民的消費習(xí)慣分析，我們可以充分了解目標(biāo)顧客的需求，分析結(jié)果顯示，項目商圈內(nèi)居民對于消費普遍突出品牌性的需求，無論是服裝服飾、餐飲還是娛樂設(shè)施。根據(jù)北京市商委的預(yù)測。因此，建議將總面積擴(kuò)大，營業(yè)面積控制在7萬平方米左右，停車場面積在2萬平方米左右。開店方式多種多樣，但出于降低開店成本的考慮，多數(shù)商家選擇租賃經(jīng)營。以分割購買商鋪為主，有利于開發(fā)商快速回籠資金。 租賃價格分析區(qū)域內(nèi)其他項目的租賃價格序號項目名稱價格租金總建筑面積出售、出租率建筑形式1世橋國貿(mào)公寓5元/天/平米2000平米不祥底商九龍花園6元/天/平米5000平米20%底商40000平米100%獨體3山水文園不詳10%底商4富力城200000%地下由于本區(qū)域多數(shù)的商鋪尚未開始經(jīng)營，因此這部分?jǐn)?shù)據(jù)對于項目的租賃價格缺乏足夠支撐，但是通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在本區(qū)域的大體量獨體商業(yè)的日租金均價多集中在23元之間，同時，環(huán)四環(huán)商業(yè)帶中，與本項目位置類似的如金四季、歐尚和樂華梅蘭在西南四環(huán)選擇的點，這些項目的日租金均價也多在23元之間，因此可以基本確定，本項目切合實際的租賃價格也應(yīng)集中在這一區(qū)域內(nèi)。項目所在地區(qū)位于CBD的東南方向，而CBD地區(qū)是整個北京市未來發(fā)展的重中之重，是整個城市高收入階層聚集的地方。 商業(yè)用房項目SWOT分析 項目優(yōu)勢15 項目位于規(guī)劃中的環(huán)四環(huán)商業(yè)帶上，交通的通達(dá)性和通暢性均好；16 項目周邊已經(jīng)有一定規(guī)模和層次的居民住宅落成，形成基本消費；17 項目西靠CBD商務(wù)人群，東接垡頭邊緣集團(tuán)，未來顧客數(shù)量充足；18 燕莎OUTLETS的開業(yè)形成初步且能夠互補(bǔ)的商業(yè)氛圍和充足客流；19 項目前期良好的規(guī)劃設(shè)計，將能充分靈活地滿足商家和商戶的需求；20 開發(fā)商的商業(yè)物業(yè)持有經(jīng)營原則使得本項目商業(yè)運(yùn)營管理更易成功。 項目威脅5 未來東邊三、四、五環(huán)之間商業(yè)發(fā)展的競爭關(guān)系將造成一定的威脅；6 處于城市節(jié)點中心的華貿(mào)中心20萬平方米商業(yè)對本項目的分流作用；7 項目周邊樓盤商業(yè)（如世紀(jì)華僑城）對本項目客流具一定的分流作用。項目面臨的困難和問題是客觀存在，有些變數(shù)還是我們當(dāng)前難以預(yù)料的。6 項目定位及設(shè)計建議 市場定位在本節(jié)，我們將根據(jù)前面的分析結(jié)果確定本項目的整體市場定位，形象定位、規(guī)模定位和目標(biāo)顧客定位。3 追求最佳回報的投資組合在確定的幾種“能做”的、并且市場能夠接受的定位中，找到投資回報率最好的定位，是項目研究定位工作的最后一個關(guān)鍵環(huán)節(jié)。因此，在確定項目定位之前必須進(jìn)行準(zhǔn)確的商圈分析。并且，這部分居民隨未來房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)程將被逐漸替代。項目人口數(shù)量乘以人均商業(yè)面積減去現(xiàn)有和潛在商業(yè)面積，即成為本項目的商業(yè)面積最大值。北京市商業(yè)平效為40元/。 外圍商圈劃定和為其服務(wù)的商業(yè)體量項目周邊5公里范圍為項目的第二商圈，在這一商圈內(nèi)的擬開發(fā)住宅面積為900萬平方米，未來居民總數(shù)量約為50萬人，根據(jù)這一數(shù)量，在這一商業(yè)體量的前提下要如何進(jìn)行定位，在定位時安排哪些業(yè)態(tài)，需要對這一商圈進(jìn)行詳細(xì)分析。同時，根據(jù)調(diào)查可知，包括沃爾瑪、歐尚、宜家等多個知名商家都對本區(qū)域表示興趣。燕莎OUTLETS是新型業(yè)態(tài)，其品牌和價格優(yōu)勢在國內(nèi)商家中無法替代，已經(jīng)在全北京建立了大品牌低價格的形象， 與其做正面競爭將非常困難。同時，從項目區(qū)位條件看，項目交通方便，無論是客流還是物流均能滿足要求。38 娛樂健身業(yè)： 調(diào)研結(jié)果顯示，所有被訪者個人在購物、餐飲及休閑娛樂方面的總消費平均約為667元/月。 市場定位根據(jù)我們對項目商圈和自身條件的分析，結(jié)合北京商業(yè)發(fā)展趨勢和北京居民消費發(fā)展情況，建議項目的定位是：為北京東南區(qū)域居民提供餐飲、娛樂和購物服務(wù)的休閑娛樂型購物中心（Shopping Center）。從國外經(jīng)驗看，凡是大型購物中心，其重點商店營業(yè)額一般達(dá)到2億美元。從本項目商圈特征來看，眾多的商業(yè)項目已經(jīng)把零售業(yè)的各個業(yè)態(tài)都包含進(jìn)去了，如果在這一階段還是貿(mào)然投入到零售業(yè)的商家競爭中去，對開發(fā)商而言由于可供零售商家選擇的項目過多，會降低開發(fā)商的租金收益，而對經(jīng)營者而言，激烈的市場競爭會使其銷售收入下降，同樣得不償失。 規(guī)模定位從國際零售業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r及經(jīng)驗上講，城市購物中心（Shopping Center）一般面積在1020萬平方米，服務(wù)人口1540萬，服務(wù)范圍超越地區(qū)限制，可能輻射整個城市，內(nèi)部聚集許多專業(yè)店、專賣店、餐館、電影院、歌舞廳等設(shè)施。作為休閑娛樂型的購物中心，在功能上應(yīng)當(dāng)具有以下五項基本功能：一是購物；二是休閑娛樂；三是商業(yè)觀光；四是餐飲服務(wù)，五是文化交流。調(diào)研結(jié)果顯示，在本區(qū)域居民進(jìn)行業(yè)余休閑活動選擇時，娛樂消費的前兩名是看電影（%）、KTV（%）。52 方案二：主營項目：大型影城、KTV和品牌電子數(shù)碼專賣的組合；輔助項目：大型餐飲、大型綜合超市第二方案與第一方案的主要區(qū)別在于增加了品牌電子數(shù)碼專賣店這一業(yè)態(tài)，電子數(shù)碼產(chǎn)品主要面向CBD辦公區(qū)域的公司和CBD附近居住的居民，由于本區(qū)域是辦公集中地區(qū)，并且多以中小型公司為主；同時，本地居民的消費特點之一就是追求個性，求新求變，電子數(shù)碼產(chǎn)品在本地有良好的市場空間。這也是第二方案的出發(fā)點。以大品牌為原則的理由在于：其一，大品牌是市場競爭，優(yōu)勝劣汰的檢驗結(jié)果，意味著大品牌無論從經(jīng)營與管理各方面均具有開拓市場的強(qiáng)大實力。其三，大品牌商家入駐可產(chǎn)生強(qiáng)烈的示范效應(yīng)，即其它經(jīng)營者會蜂擁而至，以求倚托大品牌做活自身的經(jīng)營。這就是說，并不是大品牌商家就完全符合選擇的標(biāo)準(zhǔn)，而是大品牌商家中，尚未在北京市場涉足的才能滿足我們選擇的標(biāo)準(zhǔn)。因而可以在短時間內(nèi)創(chuàng)造和形成不斷擴(kuò)大的本項目的商勢圈?？傊朔N條件易于創(chuàng)造市場，聚集客流，匯攏財源。 可以重點考慮的招商方向根據(jù)上述原則，我們建議開發(fā)商可以重點考慮的商家影城：將招商重點放在引進(jìn)國際知名娛樂集團(tuán)上，比如美國的時代——華納影城在全國各地已經(jīng)開設(shè)了不少影院，但目前還未在北京開店，因此完全可以作為主力商家引進(jìn)。目前北京的大型餐飲企業(yè)主要集中在四個方向：54 海鮮酒樓：多為粵菜，連鎖企業(yè)較少。大型綜合超市：以引進(jìn)世界500強(qiáng)企業(yè)為主，主要商家：沃爾瑪、家樂福、麥德龍、歐尚、伊藤洋華堂、易初蓮花，北京華聯(lián)等建材家居超市：宜家家居、歐培德、樂華梅蘭、紅星美凱龍、好美佳、東方家園、愛家家居等百貨店：百盛、華堂商場、北京華聯(lián)、王府井百貨、太平洋百貨等電子數(shù)碼專賣：賽博數(shù)碼、百腦匯等7 項目綜合分析通過上述分析，我們認(rèn)為本項目有如下特征從位置特征來看，項目擁有良好的地段位置，交通通達(dá)性和通暢性均好；周圍已經(jīng)有相當(dāng)數(shù)量的居民住宅落成，但基本商圈較為薄弱；位于CBD外延，緊靠商務(wù)人群，項目向西緊靠CBD商務(wù)中心區(qū)，向西連接垡頭邊緣集團(tuán)，保證了充足的外圍商圈顧客數(shù)量，因此應(yīng)大力發(fā)展輻射性強(qiáng)的商業(yè)，縮小社區(qū)商業(yè)的面