【正文】 投資額增幅均超過40％，在房地產(chǎn)分類物業(yè)中增幅最高。迅速升溫于2002年。華遠有意與沃爾瑪合作建設(shè)包括沃爾瑪中關(guān)村連鎖店在內(nèi)的三至四個大型超市，天鴻表示將在回龍觀興建一個綜合性大型超市，城開將與索納塔營銷商在西單合作開發(fā)4S新型轎車銷售服務(wù)商場，新組建的太合商業(yè)房地產(chǎn)公司也將加大商業(yè)地產(chǎn)的投資。同時，國內(nèi)外商業(yè)巨頭進京步伐明顯加快。2003年1－11月，%，%%。同時據(jù)了解，未來幾年內(nèi)，北京還將批復(fù)500萬平方米的商業(yè)面積。l 從需求區(qū)域上看，首選朝陽區(qū)的東三環(huán)和亞運村，其次是海淀區(qū)的中關(guān)村，主要集中在人流量大、交通方便的住宅區(qū)、商務(wù)區(qū)以及附近商業(yè)氛圍較成熟的地段。其中：租賃的項目最多，近62萬平方米，約占總量的34%，以55萬平方米的金源shoppingmall為代表租售并舉的次之，近54萬平方米，約占總量的30%，以7萬平方米的北方明珠底商為代表出售的項目第三，近46萬平方米，約占總量的26%，以建外SOHO、第五大道為代表自營或聯(lián)營的最少，近17萬平方米，約占總量的10%，以16萬平方米的華貿(mào)中心為代表價格分布據(jù)統(tǒng)計，2003年1－10月，商業(yè)營業(yè)用房銷售均價10394元／平方米，%，%、%和住宅的2%。天的項目，約占22%4－5元/平方米市級商業(yè)中心位于城市中心，包括王府井和西單；區(qū)域商業(yè)中心主要集中在東部和西部，散布于商務(wù)區(qū)、居住組團或交通樞紐附近，目前發(fā)展較為成熟的有中關(guān)村、CBD、建國門、朝外、亮馬河、亞運村和公主墳。l 西區(qū)：西北三環(huán)、中關(guān)村沿線，始終是商業(yè)地產(chǎn)的投資熱點，尤其是中關(guān)村一帶，市場供不應(yīng)求，價格居高不下。二是從投資類別上看，目前商業(yè)地產(chǎn)項目種類日益豐富，投資也各有特點。商業(yè)規(guī)模大，業(yè)態(tài)、業(yè)種復(fù)合度高、輻射半徑大。社區(qū)商業(yè)中心：服務(wù)社區(qū)，如天通苑、世紀城。因此高風(fēng)險和高回報并存。其中擁有獨立門面及固定消費人群、經(jīng)營穩(wěn)定、投資風(fēng)險小、價格相對低廉的住宅底商最受歡迎。新舊主要項目項目名稱項目位置項目規(guī)模開業(yè)時間租售狀況國貿(mào)商城建外大街1號60000平方米1990年(1期)只租不售嘉里中心光華路1號15000平方米2000年只租不售SOHO現(xiàn)代城建國路88號20000平方米2002年銷售京匯大廈國貿(mào)橋東南3000平方米2002年只租不售國貿(mào)三期建外大街1號60000平方米2007年只租不售華貿(mào)中心光華路1號160000平方米2005年只租不售建外SOHO建外大街4號90000平方米2004年銷售萬達廣場國貿(mào)橋東南70000平方米2005年以租為主　　需求方面對CBD地區(qū)的商鋪需求有明顯增長的主要行業(yè)如下： l 品牌服飾 作為商鋪市場消化量最大的租戶類別，品牌服飾今后對CBD將有較大需求，尤其是中高檔及高檔品牌。市場形勢l 產(chǎn)品定位普遍高啟　　客戶定位是產(chǎn)品定位的依據(jù)。其中，立志與世界500強攜手的萬達廣場、號稱移植上海新天地的建外SOHO和籌劃營造歐式風(fēng)情商業(yè)走廊的珠江帝景可以說是典型代表。l 東區(qū)成為發(fā)展重心目前CBD西部和北部都已經(jīng)形成了一定規(guī)模的商業(yè)區(qū)，如以藍島、豐聯(lián)廣場為中心的朝外商業(yè)街和以燕莎為中心的燕莎商圈。 l 集成社區(qū)受市場追捧從投資類型看，集成社區(qū)已成為最受市場追捧的熱點。左岸工社、財智中心、數(shù)碼0中關(guān)村科貿(mào)中心等一批擁有商業(yè)面積的新型寫字樓相繼建設(shè)，海龍大廈、鼎好電子商城等新型電子商城相繼開業(yè)，世紀金源ShoppingMall也即將封頂和開業(yè)。4萬平方米地下不夜城的快速售出，以及早期北京科技會展中心底商的成功案例，都說明此點。從市場現(xiàn)狀看，中小投資者尤其是外地投資者（如溫州投資）異軍突起，并漸成規(guī)模，與大企業(yè)投資不相上下，由此帶動了小型底商及電子市場商鋪需求量的增加。　供需矛盾突出亞運村商業(yè)一直是投資熱點，除奧運經(jīng)濟外部催化及奧運建設(shè)內(nèi)部拉動的原因外，較小供應(yīng)量與龐大消費人群需求間的巨大懸殊也是一重要原因。市場持續(xù)熱銷即不用拍賣，也不用烘托，亞運村商業(yè)消化速度很快。同時據(jù)悉，亞運村一大型商業(yè)區(qū)將出現(xiàn)在未來亞運村和奧運村交錯的核心地帶，其中，(，主題商場近2萬平方米)?！笆濉逼陂g，北京還將分別建設(shè)東南西北4個大型ShoppingMall，加之政府扶持力度的繼續(xù)加強，南城的大型商業(yè)地產(chǎn)已初露端倪，漸成規(guī)模?！　⌒鋮^(qū)：廣安大街改造后建成的大都市街，和分別以菜百商場、莊勝崇光百貨為中心的菜市口、廣安門兩區(qū)域，已成為區(qū)域商業(yè)聚集地。第三章　北京商業(yè)地產(chǎn)的未來趨勢　　對于北京商業(yè)地產(chǎn)的未來趨勢，總體預(yù)測是：競爭加劇、聚集擴散。l 網(wǎng)絡(luò)商業(yè)的份額達到30%。2010年零售商業(yè)營業(yè)面積達到1200萬平方米左右。（二）區(qū)域規(guī)劃情況市級商業(yè)中心，新一輪的升級調(diào)整啟動。城中的西單整體改造、王府井規(guī)劃升級和前門中軸路地下商業(yè)街著手建設(shè)，以振興市中心原有的商圈經(jīng)濟。同時，1015萬人的新建居住區(qū)，要規(guī)劃建設(shè)一個區(qū)級商業(yè)中心。目前，已經(jīng)初具規(guī)?；蛘诎l(fā)展的東內(nèi)和方莊餐飲街、馬連道茶葉街、牛街天橋和隆福寺文化街、海淀圖書街、十里河建材裝飾街、秀水和大紅門服裝街、萊太花卉街、女人街、中關(guān)村電子街、三里屯酒吧街、潘家園古玩街（區(qū)）等，要進一步改善環(huán)境，促進發(fā)展。北京的零售業(yè)l 現(xiàn)代零售業(yè)逐步取代傳統(tǒng)零售業(yè)l 食品銷售的市場份額將會繼續(xù)擴大l 中小流通企業(yè)將通過多種形式創(chuàng)辦協(xié)會聯(lián)合起來，爭取與大企業(yè)的同等利益l 不同業(yè)態(tài)互相滲透，同時大量以連鎖形式進入居民社區(qū)，提供生活方面的便利服務(wù)l 各類中小超市占有相對穩(wěn)定的市場份額l 國內(nèi)外商業(yè)巨頭進入加快了零售業(yè)的結(jié)構(gòu)調(diào)整，市場集中度提高二、市場存在的問題現(xiàn)象（一）自身不足開發(fā)資金匱乏。復(fù)合人才稀缺。因此，硬件建設(shè)僅是商業(yè)地產(chǎn)的基礎(chǔ)，項目的增值空間往往主要在軟件上，即經(jīng)營管理。政府角色應(yīng)盡快地由原來的管理者轉(zhuǎn)變?yōu)橐?guī)劃者和服務(wù)者，以有力地促進商業(yè)地產(chǎn)快速、健康的發(fā)展。二是無差異的供給。具體現(xiàn)象預(yù)計今后3－4年內(nèi)，商業(yè)地產(chǎn)市場有可能出現(xiàn)以下現(xiàn)象：l 推出時對投資者的承諾不能充分兌現(xiàn)l 不少項目由于定位不準確，進行反復(fù)調(diào)整，有些項目甚至?xí)芸礻P(guān)閉l 銷售后，置之不理后期的招商、開業(yè)等工作，投資者也無能無力l 由于資金實力問題，出現(xiàn)一些爛尾工程，甚至是圈錢騙錢問題三、市場發(fā)展的未來態(tài)勢中國城市房地產(chǎn)開發(fā)投資潛力10強研究報告顯示，北京商業(yè)用房的開發(fā)投資潛力在中國省會城市及計劃單列的35個大中城市中排名第一。兩個主要外在因素l 供求關(guān)系的根本轉(zhuǎn)變。央行121號文影響巨大，特別是對于在建項目。投資及置業(yè)者投資水平的提高及成熟有可能要遠快于開發(fā)商。l 高級商品及高檔消費向商業(yè)中心（或特色街）聚集，而日用商品及中低級消費向社區(qū)擴散。l 在日益規(guī)范化的基礎(chǔ)上，商業(yè)中心（或特色街）有大型化、訂單化、規(guī)?；内厔?，而社區(qū)商業(yè)則有小型化、連鎖化、網(wǎng)絡(luò)化的趨勢。需求方面：穩(wěn)中趨旺。區(qū)域分布：多中心化。特色商業(yè)街則各自分散在既有特定的區(qū)域地段，輻射全市。同時，市場供求關(guān)系的變化必然導(dǎo)致項目營銷手段的變化。l 社區(qū)商業(yè)，創(chuàng)造并提供更加全面、人性化和便利化的服務(wù)功能。三、四環(huán)周邊地區(qū)今后將一直是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的旺地。重點類型：臨街底商社區(qū)的配套商業(yè)，即臨街底商，日益成為住宅項目的賣點、亮點和盈利點，對住宅項目有很大的互動性，提高住宅項目的附加值。但作為復(fù)合地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)畢竟與住宅、寫字樓項目不同，開發(fā)經(jīng)營需遵循商業(yè)規(guī)律，開發(fā)商在此方面有很大不足，因此，開發(fā)企業(yè)運作商業(yè)地產(chǎn)，風(fēng)險與機遇同在。其次，從服務(wù)對象角度進行業(yè)態(tài)選擇，是大型購物中心、倉儲連鎖式超市、專業(yè)市場還是零售店鋪，是綜合型的還是專賣、特色型的。商業(yè)物業(yè)，特別是新型商業(yè)物業(yè)，根據(jù)其不同的商業(yè)業(yè)態(tài)，都有其專業(yè)的人流、物流的設(shè)計要求和面積、倉儲要求。對商業(yè)地產(chǎn)的投入與市場需求關(guān)系緊密，對此，開發(fā)企業(yè)還應(yīng)了解所在區(qū)域現(xiàn)實與未來的城市規(guī)劃和商業(yè)布局，以及競爭對手的信息，避免信息不對位造成損失和同一區(qū)域內(nèi)眾多項目的同質(zhì)化競爭。在投資時，應(yīng)多關(guān)注新商圈，因為新商圈的產(chǎn)生與商鋪的釋放成正比，投資機會比較多，只要我們能及時發(fā)現(xiàn)并把握住這樣的機會，投資回報將會非?？捎^。主力店效應(yīng)有主力店的地方，就會有無窮的商機。同樣大型演出場所、體育館、展覽館等和廣場一樣將使該區(qū)域形成特殊商圈，商鋪將產(chǎn)生特殊的價值。地理位置地理位置決定了商業(yè)周圍環(huán)境和其本身因素對商業(yè)經(jīng)營的影響，這在規(guī)劃設(shè)計及選擇項目時尤為重要。商鋪的通用性規(guī)劃設(shè)計及選擇項目時，這也是考慮的主要方面。若僅是服務(wù)于本小區(qū)的，服務(wù)功能就要全、要便利；若是服務(wù)于全市的，差異化、特色化經(jīng)營就非常重要。開發(fā)企業(yè)在租賃出售物業(yè)前后，一定要做商業(yè)物業(yè)的規(guī)劃，起到組織、協(xié)調(diào)作用，尋求適當方式進行統(tǒng)一的專業(yè)化管理，加強對項目的整體控制力，維護整體形象、保證消費品位和實現(xiàn)升值潛力。業(yè)態(tài)規(guī)模一定要符合商業(yè)規(guī)律，避免資源的無效浪費。33 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