【正文】 和定位有所不同 客戶覆蓋面廣 針對(duì)特定消費(fèi)人群、經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng) 附近居民 購(gòu)物方式 柜臺(tái)銷售和開架銷售相結(jié)合 開架自選、自我服務(wù)、平價(jià)銷售、一次結(jié)算的售貨方式 定價(jià)銷售和開架面售 定價(jià)銷售和開架銷售 開架自選、統(tǒng)一結(jié)算 開架售貨、批量作價(jià) 經(jīng)營(yíng)特色 賣場(chǎng)租賃制；布局統(tǒng)一規(guī)劃，店鋪獨(dú)立經(jīng)營(yíng)；服務(wù)功能齊全，集零售、餐飲、娛樂于一體。由賣場(chǎng)租賃發(fā)展到自營(yíng) 品牌專賣、量小、質(zhì)優(yōu)、高毛利 平價(jià)、服務(wù)群眾生活，營(yíng)業(yè)時(shí)間長(zhǎng) 零售業(yè)態(tài) (二 ) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的 . Page 5 物業(yè)及選址要求 購(gòu)物中心 選址要素： ?區(qū)位： 中心商業(yè)區(qū)或城鄉(xiāng)結(jié)合部的交通要道； 交通易達(dá)性：車稱 1030分鐘 購(gòu)物人口分析 ?用地經(jīng)濟(jì)狀況： 進(jìn)行可獲得性分析 ?用地物理狀況： 用地形狀：土地完整、規(guī)則、長(zhǎng)寬比適當(dāng) 用地平整性：地豎向高差變化不宜過大 用地可進(jìn)入性：容易進(jìn)入、無交通堵塞 郊區(qū)用地的視覺可見性 用地周圍狀況 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的 . Page 6 購(gòu)物中心 購(gòu)物中心 類 型 業(yè) 態(tài) 效 用 主力店 高端百貨、大型超市、家居、建材等 有利影響： 集客能力；品牌效應(yīng)；帶動(dòng)作用；廣告效應(yīng)；長(zhǎng)期租約 不利影響： 租期很長(zhǎng)，物業(yè)的后期處置要受限制；主力店的租金非常低；常帶有排他性協(xié)議；與整體的磨合難度大，需防范法律風(fēng)險(xiǎn) 次主力店 知名餐飲店、影劇院、大型書店或游樂場(chǎng)所 聚客能力；租金回報(bào)遠(yuǎn)高于主力店；在營(yíng)業(yè)時(shí)間、管理成本、經(jīng)營(yíng)靈活性等方面比主力店占有優(yōu)勢(shì) 品牌店 飾品、服飾、化妝品等 購(gòu)物中心盈利最多的部分；可豐富購(gòu)物中心的功能；個(gè)性品牌能聚集各類客源 ?功能組合：集購(gòu)物、餐飲、娛樂、休閑、運(yùn)動(dòng)、旅游、游樂于一體。 ?黃金比例： 最佳功能比例是零售、餐飲、娛樂為 52： 18： 30 ?業(yè)態(tài)組合：主力店、次主力店、獨(dú)立店。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的 . Page 7 百貨商店 代表品牌 新世界 天虹百貨 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的 . Page 8 選址基本要求 百貨商店 要 素 要 求 商 圈 城市核心商圈 交通便利 城市人口： 40萬以上 物 業(yè) 要 求 建筑 樓高三層以上 面積 500020230㎡，單層面積 5000 平米左右中庭面積 (包含電梯井 )至少 500㎡ 單層店面積： 15,000㎡以上 層高 首層層高 5m，二層以上層高 ； 柱距 8m 8m 配套設(shè)施 扶梯、貨梯、中央空調(diào)、消防分區(qū)、卸貨區(qū)；電梯要雙向每層 4部以上，最好有兩部觀光電梯。業(yè)務(wù)已快速擴(kuò)張至全國(guó) 26個(gè)城市 . 已經(jīng)呈現(xiàn)出購(gòu)物中心的特點(diǎn)。 ?江蘇無錫清揚(yáng)店正式開業(yè) 。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的 . Page 14 太平洋百貨 ?品牌特點(diǎn) ?太平洋 SOGO百貨集團(tuán)秉持 ?改革、速度、挑戰(zhàn)? 的經(jīng)營(yíng)行動(dòng)方針，以專業(yè)、系統(tǒng)的管理制度。 ?經(jīng)營(yíng)定位 ?時(shí)尚生活方式締造者 ?發(fā)展?fàn)顩r ?太平洋百貨集團(tuán)為臺(tái)北太平洋 SOGO百貨集團(tuán)事業(yè)之一。 1993年開始進(jìn)入大陸百貨零售市場(chǎng)，目前太平洋 SOGO百貨集團(tuán)在海內(nèi)外共設(shè)有 14家店。 ?榮 譽(yù)：連續(xù) 7年 中國(guó) 零售百?gòu)?qiáng) ?經(jīng)營(yíng)模式、理念 ?模 式 ：?百貨 +超市 +X ?天虹商場(chǎng) ：?便捷、一次購(gòu)足、質(zhì)量可靠 ?天虹百貨 ： ? 服務(wù)專業(yè)、時(shí)尚品牌選擇性強(qiáng)、環(huán)境優(yōu)雅? ?發(fā)展?fàn)顩r ? 深圳市信譽(yù)好商店? ?中國(guó)零售百?gòu)?qiáng)企業(yè)? ?中國(guó)連鎖百?gòu)?qiáng)企業(yè)? ?廣東連鎖商業(yè)最佳門店? 全國(guó)首家在線支付網(wǎng)上購(gòu)物商城 04年銷售額 25億元人民幣 天虹百貨 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的 . Page 17 百貨商店 案例對(duì)比 案例 天虹 茂業(yè) 太平洋 新世界 百盛 地 址 南山區(qū)文心五路保利文化廣場(chǎng) C區(qū) 深圳市福田區(qū)華強(qiáng)北路 2023號(hào) 上海市徐匯區(qū)衡山路 932號(hào) 沈陽(yáng)巿和平區(qū)中華路 88號(hào) 淮海路與陜西南路口 商 圈 南山中心 區(qū) 華強(qiáng)北商 圈 徐家匯商業(yè)中 心區(qū) 繁華商業(yè)中心中 華路商圈 淮海路商圈 顧客特征 中產(chǎn)階層 高中低收 入階層 高中低收入階 層 中青年、中高收 入階層 中高收入階層 物業(yè)形態(tài) 4層 八層 地下一層、地 上八層 六層 六層 面積規(guī)模 總營(yíng)業(yè)面積 方米 總營(yíng)業(yè)面積 8萬平方米 總營(yíng)業(yè)面積 3萬平方米 經(jīng)營(yíng)面積約44,000平方米 經(jīng)營(yíng)面積 28000平方米 周邊配套 保利文化廣場(chǎng) 海岸城 地鐵 1號(hào)線 國(guó)美 蘇寧 立體交通 繁華商業(yè)中心 星級(jí)酒店、百貨商場(chǎng)、超級(jí)巿場(chǎng)密集 地鐵一號(hào)線 多家商場(chǎng) 超市 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的 . Page 18 專業(yè)店 代表品牌：宜家 家得寶 百安居 國(guó)美 蘇寧 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的 . Page 19 選址要求 專業(yè)店 ?一般包括家居建材、家電專業(yè)店、藥品專業(yè)店、辦公用品專業(yè)店、玩具專業(yè)店、服飾店（ Apparel Shop）等。主要滿足消費(fèi)者對(duì)某類商品的選擇性需求 ?營(yíng)業(yè)面積根據(jù)主營(yíng)商品特點(diǎn)而定； ?設(shè)有一定規(guī)模的停車場(chǎng) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的 . Page 20 專業(yè)店 代表品牌：宜家 ?品牌特點(diǎn) ?采購(gòu)模式：全球化的采購(gòu)模式 ?產(chǎn)品系列：宜家辦公、家庭儲(chǔ)物、兒童宜家 ?推廣口號(hào)：生活，從家開始 ?經(jīng)營(yíng)理念 ??提供種類繁多、美觀實(shí)用、老百姓買得起的家居用品?。根據(jù)規(guī)劃，至 2023年，宜家在中國(guó)內(nèi)地的零售商場(chǎng)將達(dá)到 10家。計(jì)劃在 2023年在30多個(gè)城市開設(shè) 100家商店。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的 . Page 23 選址要求 家居商場(chǎng) 代表品牌 百安居 宜 家 商圈 物 業(yè) 要 求 建筑 單層 兩層，底層是自選區(qū)和家居用品區(qū)，二層是樣板間、沙發(fā)區(qū)、家具區(qū)和一個(gè)可容納 500人的餐廳； . 面積 8000－ 10000 平米 標(biāo)準(zhǔn)店面積 － 層高 建筑層高 ，可用凈空高度 擁有 800個(gè)免費(fèi)停車位的地下停車場(chǎng)，面積為 170平方米的兒童天地和咖啡廳。以連鎖店服務(wù)為基石 努力打造中國(guó)最優(yōu)秀的連鎖服務(wù)品牌 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的 . Page 25 國(guó)美 專業(yè)店 ?中國(guó)第一家連鎖型家電銷售企業(yè)，也是中國(guó)大陸最大的家電零售連鎖企業(yè)。 中型店： 80～ 120平米、 160～ 240平 大型店： 260～ 320平米； 旗艦店： 400平米左右 3000平米以上 樓層 地級(jí)市不超過四樓，樓層 縣級(jí)不超過三樓 從一樓開始，地級(jí)市不超過四樓，樓層 縣級(jí)不超過三樓 地級(jí)市場(chǎng)樓層不超過四樓， 縣級(jí)市場(chǎng)樓層不超過三樓 停車場(chǎng) 開闊的停車場(chǎng)地 同蘇寧 同蘇寧 廣場(chǎng) 開闊的門前廣場(chǎng) 同蘇寧 同蘇寧 配套 合格的消防、供水供電、空調(diào)系統(tǒng)，扶梯和貨梯（兩層以上） 同蘇寧 同蘇寧 合作方式 長(zhǎng)期租賃 長(zhǎng)期租賃 租期 10年以上 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的 . Page 28 北京華聯(lián) 家樂福 人人樂 易初蓮花 沃爾瑪 超市 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的 . Page 29 選址基本要求 超市 要素 要求 商圈 經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、城市化水平 30%以上； 交通便利； 商圈人口規(guī)模 510萬之間，人均收入大于 1000元 /月，人均商 品性消費(fèi)支出大于 300元 /月 物 業(yè) 要 求 建筑 最好框架結(jié)構(gòu) 面積 500020230㎡，單層面積 5000 平米左右 層高 樓層不超過三層，首層層高 ≥ m，二層以上層高 ≥ 柱距 8米 8米為宜 物業(yè)縱深 以 3050米為佳 樓板承重 800kg/㎡ 停車場(chǎng) 設(shè)有與商店?duì)I業(yè)面積相適應(yīng)的停車場(chǎng) 合作方式 免租期 1年左右 租