【正文】 和定位有所不同 客戶覆蓋面廣 針對特定消費人群、經(jīng)濟實力較強 附近居民 購物方式 柜臺銷售和開架銷售相結(jié)合 開架自選、自我服務(wù)、平價銷售、一次結(jié)算的售貨方式 定價銷售和開架面售 定價銷售和開架銷售 開架自選、統(tǒng)一結(jié)算 開架售貨、批量作價 經(jīng)營特色 賣場租賃制；布局統(tǒng)一規(guī)劃，店鋪獨立經(jīng)營；服務(wù)功能齊全，集零售、餐飲、娛樂于一體。由賣場租賃發(fā)展到自營 品牌專賣、量小、質(zhì)優(yōu)、高毛利 平價、服務(wù)群眾生活，營業(yè)時間長 零售業(yè)態(tài) (二 ) 本報告是嚴格保密的 . Page 5 物業(yè)及選址要求 購物中心 選址要素： ?區(qū)位： 中心商業(yè)區(qū)或城鄉(xiāng)結(jié)合部的交通要道； 交通易達性：車稱 1030分鐘 購物人口分析 ?用地經(jīng)濟狀況： 進行可獲得性分析 ?用地物理狀況： 用地形狀：土地完整、規(guī)則、長寬比適當 用地平整性：地豎向高差變化不宜過大 用地可進入性：容易進入、無交通堵塞 郊區(qū)用地的視覺可見性 用地周圍狀況 本報告是嚴格保密的 . Page 6 購物中心 購物中心 類 型 業(yè) 態(tài) 效 用 主力店 高端百貨、大型超市、家居、建材等 有利影響： 集客能力；品牌效應(yīng)；帶動作用；廣告效應(yīng)；長期租約 不利影響： 租期很長，物業(yè)的后期處置要受限制；主力店的租金非常低；常帶有排他性協(xié)議；與整體的磨合難度大，需防范法律風險 次主力店 知名餐飲店、影劇院、大型書店或游樂場所 聚客能力；租金回報遠高于主力店；在營業(yè)時間、管理成本、經(jīng)營靈活性等方面比主力店占有優(yōu)勢 品牌店 飾品、服飾、化妝品等 購物中心盈利最多的部分；可豐富購物中心的功能；個性品牌能聚集各類客源 ?功能組合：集購物、餐飲、娛樂、休閑、運動、旅游、游樂于一體。 ?黃金比例： 最佳功能比例是零售、餐飲、娛樂為 52： 18： 30 ?業(yè)態(tài)組合：主力店、次主力店、獨立店。 本報告是嚴格保密的 . Page 7 百貨商店 代表品牌 新世界 天虹百貨 本報告是嚴格保密的 . Page 8 選址基本要求 百貨商店 要 素 要 求 商 圈 城市核心商圈 交通便利 城市人口： 40萬以上 物 業(yè) 要 求 建筑 樓高三層以上 面積 500020230㎡，單層面積 5000 平米左右中庭面積 (包含電梯井 )至少 500㎡ 單層店面積： 15,000㎡以上 層高 首層層高 5m，二層以上層高 ； 柱距 8m 8m 配套設(shè)施 扶梯、貨梯、中央空調(diào)、消防分區(qū)、卸貨區(qū)；電梯要雙向每層 4部以上，最好有兩部觀光電梯。業(yè)務(wù)已快速擴張至全國 26個城市 . 已經(jīng)呈現(xiàn)出購物中心的特點。 ?江蘇無錫清揚店正式開業(yè) 。 本報告是嚴格保密的 . Page 14 太平洋百貨 ?品牌特點 ?太平洋 SOGO百貨集團秉持 ?改革、速度、挑戰(zhàn)? 的經(jīng)營行動方針，以專業(yè)、系統(tǒng)的管理制度。 ?經(jīng)營定位 ?時尚生活方式締造者 ?發(fā)展狀況 ?太平洋百貨集團為臺北太平洋 SOGO百貨集團事業(yè)之一。 1993年開始進入大陸百貨零售市場，目前太平洋 SOGO百貨集團在海內(nèi)外共設(shè)有 14家店。 ?榮 譽：連續(xù) 7年 中國 零售百強 ?經(jīng)營模式、理念 ?模 式 ：?百貨 +超市 +X ?天虹商場 ：?便捷、一次購足、質(zhì)量可靠 ?天虹百貨 ： ? 服務(wù)專業(yè)、時尚品牌選擇性強、環(huán)境優(yōu)雅? ?發(fā)展狀況 ? 深圳市信譽好商店? ?中國零售百強企業(yè)? ?中國連鎖百強企業(yè)? ?廣東連鎖商業(yè)最佳門店? 全國首家在線支付網(wǎng)上購物商城 04年銷售額 25億元人民幣 天虹百貨 本報告是嚴格保密的 . Page 17 百貨商店 案例對比 案例 天虹 茂業(yè) 太平洋 新世界 百盛 地 址 南山區(qū)文心五路保利文化廣場 C區(qū) 深圳市福田區(qū)華強北路 2023號 上海市徐匯區(qū)衡山路 932號 沈陽巿和平區(qū)中華路 88號 淮海路與陜西南路口 商 圈 南山中心 區(qū) 華強北商 圈 徐家匯商業(yè)中 心區(qū) 繁華商業(yè)中心中 華路商圈 淮海路商圈 顧客特征 中產(chǎn)階層 高中低收 入階層 高中低收入階 層 中青年、中高收 入階層 中高收入階層 物業(yè)形態(tài) 4層 八層 地下一層、地 上八層 六層 六層 面積規(guī)模 總營業(yè)面積 方米 總營業(yè)面積 8萬平方米 總營業(yè)面積 3萬平方米 經(jīng)營面積約44,000平方米 經(jīng)營面積 28000平方米 周邊配套 保利文化廣場 海岸城 地鐵 1號線 國美 蘇寧 立體交通 繁華商業(yè)中心 星級酒店、百貨商場、超級巿場密集 地鐵一號線 多家商場 超市 本報告是嚴格保密的 . Page 18 專業(yè)店 代表品牌：宜家 家得寶 百安居 國美 蘇寧 本報告是嚴格保密的 . Page 19 選址要求 專業(yè)店 ?一般包括家居建材、家電專業(yè)店、藥品專業(yè)店、辦公用品專業(yè)店、玩具專業(yè)店、服飾店（ Apparel Shop）等。主要滿足消費者對某類商品的選擇性需求 ?營業(yè)面積根據(jù)主營商品特點而定； ?設(shè)有一定規(guī)模的停車場 本報告是嚴格保密的 . Page 20 專業(yè)店 代表品牌：宜家 ?品牌特點 ?采購模式：全球化的采購模式 ?產(chǎn)品系列：宜家辦公、家庭儲物、兒童宜家 ?推廣口號：生活，從家開始 ?經(jīng)營理念 ??提供種類繁多、美觀實用、老百姓買得起的家居用品?。根據(jù)規(guī)劃，至 2023年，宜家在中國內(nèi)地的零售商場將達到 10家。計劃在 2023年在30多個城市開設(shè) 100家商店。 本報告是嚴格保密的 . Page 23 選址要求 家居商場 代表品牌 百安居 宜 家 商圈 物 業(yè) 要 求 建筑 單層 兩層，底層是自選區(qū)和家居用品區(qū)，二層是樣板間、沙發(fā)區(qū)、家具區(qū)和一個可容納 500人的餐廳； . 面積 8000－ 10000 平米 標準店面積 － 層高 建筑層高 ，可用凈空高度 擁有 800個免費停車位的地下停車場，面積為 170平方米的兒童天地和咖啡廳。以連鎖店服務(wù)為基石 努力打造中國最優(yōu)秀的連鎖服務(wù)品牌 本報告是嚴格保密的 . Page 25 國美 專業(yè)店 ?中國第一家連鎖型家電銷售企業(yè)，也是中國大陸最大的家電零售連鎖企業(yè)。 中型店： 80～ 120平米、 160～ 240平 大型店： 260～ 320平米； 旗艦店： 400平米左右 3000平米以上 樓層 地級市不超過四樓，樓層 縣級不超過三樓 從一樓開始，地級市不超過四樓，樓層 縣級不超過三樓 地級市場樓層不超過四樓， 縣級市場樓層不超過三樓 停車場 開闊的停車場地 同蘇寧 同蘇寧 廣場 開闊的門前廣場 同蘇寧 同蘇寧 配套 合格的消防、供水供電、空調(diào)系統(tǒng)，扶梯和貨梯（兩層以上） 同蘇寧 同蘇寧 合作方式 長期租賃 長期租賃 租期 10年以上 本報告是嚴格保密的 . Page 28 北京華聯(lián) 家樂福 人人樂 易初蓮花 沃爾瑪 超市 本報告是嚴格保密的 . Page 29 選址基本要求 超市 要素 要求 商圈 經(jīng)濟發(fā)達、城市化水平 30%以上； 交通便利； 商圈人口規(guī)模 510萬之間，人均收入大于 1000元 /月，人均商 品性消費支出大于 300元 /月 物 業(yè) 要 求 建筑 最好框架結(jié)構(gòu) 面積 500020230㎡，單層面積 5000 平米左右 層高 樓層不超過三層，首層層高 ≥ m，二層以上層高 ≥ 柱距 8米 8米為宜 物業(yè)縱深 以 3050米為佳 樓板承重 800kg/㎡ 停車場 設(shè)有與商店營業(yè)面積相適應(yīng)的停車場 合作方式 免租期 1年左右 租