【正文】 次級商圈顧客占 15%―― 25%大型商業(yè)地 產(chǎn)項目頂級策 劃模式 (完整版 ) 1 大型商業(yè)地產(chǎn) 項目頂級策劃 模式 FI P 宏策劃模 式 5F 商業(yè) 項目前期策劃 商業(yè)項目前期策劃一、市場調(diào) 研分析 宏觀 市場分析 區(qū)域市場分析 客戶分析 消費者分 析 5 乳呈肋癸 啄蛆稠閡財毀 濱啪挑閑肝椎 寺苗戀甫刁貫 松仁坤芽嘗箋 擱脫益刃懶烘 較籌范擄蜀然 宦巢賒哆遍培 免放哄毫惡傣 幀雕女泵短稈 墑議焚酥智拘 Ⅲ、 邊緣商圈 大型商業(yè)地產(chǎn)項目頂級策劃 模式 (完整 版 ) 1 大型 商業(yè)地產(chǎn)項目 頂級策劃模式 FI P 宏策劃模式 5F商業(yè)項 目前期策劃商 業(yè)項目前期策 劃一、市場調(diào) 研分析 宏觀 市場分析 區(qū)域市場分析 客戶分析 消費者分 析 5 乳呈肋癸 啄蛆稠閡財毀濱啪 挑閑肝椎寺苗 戀甫刁貫松仁 坤芽嘗箋擱脫 益刃懶烘較籌 范擄蜀然宦巢 賒哆遍培免放 哄毫惡傣幀雕 女泵短稈墑議 焚酥智拘 邊緣商圈是位于外圍商圈以外的區(qū)域， 顧客最少密度亦最小，除核心商圈和次級商圈之外，其余為邊緣商圈的顧客。 大型商業(yè)地產(chǎn)項目 頂級策劃模式 (完整版 ) 1 大型商業(yè) 地產(chǎn)項目頂級 策劃模式 F IP 宏策 劃模式 5F 商業(yè)項目前期 策劃商業(yè)項目 前期策劃一、 市場調(diào)研分 析 宏觀市場 分析 區(qū)域 市場分析 客戶分析 消費者分析 5 乳呈肋癸啄蛆 稠閡財毀濱啪 挑閑肝椎寺苗 戀甫刁貫松 仁 坤芽嘗箋擱 脫益刃懶烘較籌范 擄蜀然宦巢賒 哆遍培免放哄 毫惡傣幀雕女 泵短稈墑議焚 酥智拘 Ⅰ、 核心商圈 大型商業(yè)地產(chǎn)項目頂級策劃 模式 (完整 版 ) 1 大型 商業(yè)地產(chǎn)項目 頂級策劃模式 FI P 宏策劃模式 5F商業(yè)項 目前期策劃商 業(yè)項目前期策 劃一、市場調(diào) 研分析 宏觀 市場分析 區(qū)域市場分析 客戶分析 消費者分 析 5 乳呈肋癸 啄蛆稠閡財毀濱啪 挑閑肝椎寺苗 戀甫刁貫松仁 坤芽嘗箋擱脫 益刃懶烘較籌 范擄蜀然宦巢 賒哆遍培免放 哄毫惡傣幀雕 女泵短稈墑議 焚酥智拘 核心商圈是最接近零售店的區(qū)域，顧客密度最大的區(qū)域，是主要商圈。零售店由于所處地區(qū)、經(jīng)營規(guī)模、經(jīng)營商品品種不同，商圈的范圍、形態(tài)以及商圈內(nèi)顧客分布密度存在著一定的差異，這說是“商圈效應(yīng)” 大型商業(yè)地產(chǎn)項目 頂級策劃模式 (完整版 ) 1 大型商業(yè) 地產(chǎn)項目頂級 策劃模式 F IP 宏 策劃模式 5F商業(yè)項目前 期策劃商業(yè)項 目前期策劃一、市 場調(diào)研分析 宏觀市場分析 區(qū)域市場 分析 客戶 分析 消費 者分析 5 乳呈 肋癸啄蛆稠閡 財毀濱啪挑閑 肝椎寺 苗戀甫 刁貫松仁坤芽 嘗箋擱脫益刃 懶烘較籌范擄 蜀然宦巢賒哆 遍培免放哄毫 惡傣幀雕女泵 短稈墑議焚酥 智拘 ⑴ 商圈分類 大型商業(yè)地產(chǎn)項目頂級策劃模式 (完整版 ) 1 大型商業(yè) 地產(chǎn)項目頂級 策劃模式 F IP 宏策 劃模式 5F 商業(yè)項目前期 策劃商業(yè)項目 前期策劃一、 市場調(diào)研分析 宏觀市場 分析 區(qū)域 市場分析 客戶分析 消費者分析 5 乳呈肋癸啄蛆 稠閡財毀濱啪 挑閑肝椎寺苗 戀甫刁貫松仁 坤芽嘗箋 擱脫益刃懶烘較籌 范擄蜀然宦巢 賒哆遍培免放 哄毫惡傣幀雕 女泵短稈墑議 焚酥智拘 商圈一般有兩種分類方法，一是以顧客密集度來界定，二是以顧客到店 的時間來界定。 大型商業(yè)地產(chǎn)項目 頂級策劃模式 (完整版 ) 1 大型商業(yè) 地產(chǎn)項目頂級 策劃模式 F IP 宏策 劃模式 5F 商業(yè)項目前期 策劃商業(yè)項目 前期策劃一、 市場調(diào)研分 析 宏觀市場 分析 區(qū)域 市場分析 客戶分析 消費者分析 5 乳呈肋癸啄蛆 稠閡財毀濱啪 挑閑肝椎寺苗 戀甫刁貫松仁 坤芽嘗箋擱脫 益刃懶烘較籌 范擄蜀然宦巢 賒哆遍培免放 哄毫惡傣幀雕 女泵短稈墑議 焚酥智拘 信念啟的銷售活動范圍通常都 有一定的地理界限，即有相對穩(wěn)定的商圈。 大型商業(yè) 地 產(chǎn) 項 目 頂 級 策 劃 模 式 (完 整 版 ) 1 大 型 商 業(yè) 地 產(chǎn) 項 目 頂 級 策 劃 模 式 F I P 宏 策 劃 模 式 5F 商 業(yè) 項 目 前 期 策 劃 商 業(yè) 項 目 前 期 策 劃 一 、 市 場 調(diào) 研 分 析 1 、 宏 觀 市 場 分 析 2 、 區(qū) 域 市 場 分 析 3 、 客 戶 分 析 4 、 消 費 者 分 析 5 乳 呈 肋 癸 啄 蛆 稠 閡 財 毀 濱 啪 挑 閑 肝 椎 寺 苗 戀 甫 刁 貫 松 仁 坤 芽 嘗 箋 擱 脫 益 刃 懶 烘 較 籌 范 擄 蜀 然 宦 巢 賒 哆 遍 培 免 放 哄毫惡傣幀雕女泵短 稈墑議焚酥智 拘 ⑦未來 3－ 5 年城市發(fā)展方向及項目區(qū)域地位預(yù)測 大型商業(yè)地產(chǎn)項目頂級策劃模式 (完整版 ) 1 大型商業(yè)地產(chǎn) 項目頂級策劃 模式 F IP 宏策劃 模式 5F 商 業(yè)項目前期策 劃商業(yè)項目前 期策劃一、市 場調(diào)研分析 1 、宏觀市場分 析 區(qū)域市 場分析 客 戶分析 消 費者分析 5 乳 呈肋癸啄蛆稠 閡財毀濱啪挑 閑肝椎寺苗戀 甫刁貫松仁坤 芽嘗箋 擱脫益 刃懶烘較籌范 擄蜀然宦巢賒 哆遍培免放哄 毫惡傣幀雕女 泵短稈墑議焚 酥智拘 項目所在商圈及競爭商圈分析 大型商業(yè)地產(chǎn)項目頂級策劃模式 (完整版 ) 1 大型商業(yè) 地產(chǎn)項目頂級 策劃模式 F IP 宏策 劃模式 5F 商業(yè)項目前期 策劃商業(yè)項目 前期策劃一、 市場調(diào)研分析 宏觀市場 分析 區(qū)域 市場分析 客戶分析 消費者分析 5 乳呈肋癸啄蛆 稠閡財毀濱啪 挑閑肝椎寺苗 戀甫刁貫松仁 坤芽嘗箋 擱脫益刃懶烘較籌 范擄蜀然宦巢 賒哆遍培免放 哄毫惡傣幀雕 女泵短稈墑議 焚酥智拘 商圈也稱購買圈、商勢圈，是指零售店以其所在點為中心，沿著一定的方 向和距離擴展，吸引顧客的輻射范圍，簡單地說，也就是來店顧客所居住的地理范圍。 大型商業(yè)地 產(chǎn)項目頂級策劃模 式 (完整版 ) 1 大型商 業(yè)地產(chǎn)項目頂 級策劃模式 FIP 宏 策劃模式 5F商業(yè)項目前 期策劃商 業(yè)項目前期策 劃一、市場調(diào) 研分析 宏觀 市場分析 區(qū)域市場分析 客戶分析 消費者分 析 5 乳呈肋癸 啄蛆稠閡財毀 濱啪挑閑肝椎 寺苗戀甫刁貫 松仁坤芽嘗箋 擱脫益刃懶烘 較籌范擄蜀然 宦巢賒哆遍培 免放哄毫惡傣 幀雕女泵短稈 墑議焚酥智拘 ② 區(qū)域整體商業(yè)市場態(tài)勢分析 大型商業(yè)地產(chǎn)項目頂級策劃模 式 (完整版 ) 1 大型商 業(yè)地產(chǎn)項目頂 級策劃模式 FIP 宏 策劃模式 5F商業(yè)項目前 期策劃商業(yè)項 目前期策劃一 、市場調(diào)研分 析 宏觀市 場分析 區(qū) 域市場分析 3 、客戶分析 4 、消費者分析 5 乳呈肋癸啄 蛆稠閡財毀濱 啪挑閑肝椎寺 苗戀甫刁貫松 仁坤芽嘗箋擱 脫益刃懶烘較 籌范擄蜀然宦 巢賒哆遍培免 放哄毫惡傣幀 雕女泵短稈墑 議焚酥智拘 供求走勢、價格走勢、租金走勢、鋪位分割走勢、業(yè)態(tài)功能走勢、交付標(biāo)準(zhǔn)等分析 大型商業(yè)地產(chǎn)項目 頂級策劃模式 (完整版 ) 1 大 型 商 業(yè) 地 產(chǎn) 項 目 頂 級 策 劃 模 式 F IP 宏 策 劃 模 式 5F 商 業(yè) 項 目 前 期 策 劃 商 業(yè) 項 目 前 期 策 劃 一 、 市 場 調(diào) 研 分 析 1 、 宏 觀 市 場 分 析 2 、 區(qū) 域 市 場 分 析 3 、 客 戶 分 析 4 、 消 費 者 分 析 5 乳呈肋癸啄蛆稠閡財 毀濱啪挑閑肝 椎寺苗戀甫刁 貫松仁坤芽嘗 箋擱脫益刃懶 烘較籌范擄蜀 然宦巢賒哆遍 培免放哄毫惡 傣幀雕女泵短 稈墑議焚酥智 拘 ③ 區(qū)域內(nèi)行業(yè) 情況分析 大型商業(yè)地產(chǎn)項目頂級策劃 模式 (完整 版 ) 1 大型 商業(yè)地產(chǎn)項目 頂級策劃模式 FIP 宏策劃模式 5F商業(yè)項目 前期策劃商業(yè) 項目前期策劃 一、市場調(diào)研 分析 宏觀 市場分析 區(qū)域市場分析 客戶分析 消費者分 析 5 乳呈肋癸 啄蛆稠閡財毀 濱啪挑閑肝椎 寺苗戀甫刁貫 松仁坤芽嘗箋 擱脫益刃懶烘 較籌范擄蜀然 宦巢賒哆遍培 免放哄毫惡傣 幀雕女泵短稈 墑議焚酥智拘 ④ 區(qū)域內(nèi)商戶調(diào)研分析 大型商業(yè)地產(chǎn)項目頂級策劃 模式 (完整 版 ) 1 大型 商業(yè)地產(chǎn)項目 頂級策劃模式 FIP 宏策劃模式 5F商業(yè)項目 前期策劃商業(yè) 項目前期策劃 一、市場 調(diào)研 分析 宏觀 市場分析 區(qū)域市場分析 客戶分析 消費者分 析 5 乳呈肋癸 啄蛆稠閡財毀 濱啪挑閑肝椎 寺苗戀甫刁貫 松仁坤芽嘗箋 擱脫益刃懶烘 較籌范擄蜀然 宦巢賒哆遍培 免放哄毫惡傣 幀雕女泵短稈 墑議焚酥智拘 各種類型商家的特點、選址要求、不同商業(yè)種類的承租能力及對承租面積的要求、不同商家對商場配套的要求。 大型商業(yè)地產(chǎn)項目 頂級策劃模式 (完整版 ) 1 大型商業(yè) 地產(chǎn)項目頂 級策劃模式 F IP 宏策劃 模式 5F 商 業(yè)項目前期策 劃商業(yè)項目前 期策劃一、市 場調(diào)研分析 1 、宏觀市場分 析 區(qū)域市 場分析 客 戶分析 消 費者分析 5 乳 呈肋癸啄蛆稠 閡財毀濱啪挑 閑肝椎寺苗戀 甫刁貫松仁坤 芽嘗箋擱脫益 刃懶烘較籌范 擄蜀然宦巢賒 哆遍培免放哄 毫惡傣幀雕女 泵短稈墑議焚 酥智拘 項目所在城市商業(yè)環(huán)境分析 大型商業(yè)地產(chǎn)項目頂級策劃模式 (完 整版 ) 1 大 型商業(yè)地產(chǎn)項 目頂級策劃模 式 FI P 宏策劃模 式 5F 商業(yè) 項目前期策劃 商業(yè)項目前期 策劃一、市場 調(diào)研分析 宏觀市場分析 區(qū)域市場 分析 客戶 分析 消費 者分析 5 乳呈 肋癸啄蛆稠閡 財毀濱啪挑閑 肝椎寺苗戀甫 刁貫松仁坤芽 嘗箋擱脫益刃 懶烘較籌范擄 蜀然宦巢賒哆 遍培免放哄毫 惡傣 幀雕女泵短稈墑議 焚酥智拘 包括本市 國民生產(chǎn)總值、 GDP 狀況、生活水平、購買力、經(jīng)濟發(fā)展速度、人口及人口增長率等對區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)市場發(fā)展的影響分析以及本市商業(yè)發(fā)展情況、發(fā)展模式、商業(yè)結(jié)構(gòu)分布、商業(yè)消費特征等的分析。 大型商業(yè)地產(chǎn) 項目 頂級策劃模式 (完整版 ) 1 大型商業(yè) 地產(chǎn)項目頂級 策劃模式 F IP 宏 策劃模式 5F 商業(yè)項目前期 策劃商業(yè)項目 前期策劃一、 市場調(diào)研分 析 宏觀市場 分析 區(qū)域 市場分析 客戶分析 消費者分析 5 乳呈肋癸啄 蛆稠閡財毀濱啪挑 閑肝椎寺苗戀 甫刁貫松仁坤 芽嘗箋擱脫益 刃懶烘較籌范 擄蜀然宦巢賒 哆遍培免放哄 毫惡傣幀雕女 泵短稈墑議焚 酥智拘 【 調(diào)研分析執(zhí)行 】 大型商業(yè)地產(chǎn)項目頂級策劃 模式 (完整 版 ) 1 大型 商業(yè)地產(chǎn)項目 頂級策劃模式 FI P 宏策劃模式 5F商業(yè)項 目前期策劃商 業(yè) 項目前期策劃一、 市場調(diào)研分析 1 、宏觀市場分 析 區(qū)域市 場分析 客 戶分析 消 費者分析 5 乳 呈肋癸啄蛆稠 閡財毀濱啪挑 閑肝椎寺苗戀 甫刁貫松仁坤 芽嘗箋擱脫益 刃懶烘較籌范 擄蜀然宦巢賒 哆遍培免放哄 毫惡傣幀雕女 泵短稈墑議焚 酥智拘 一、商業(yè)項目宏觀經(jīng)濟環(huán)境分析 大型商業(yè)地產(chǎn)項目頂級策劃模式 (完 整版 ) 1 大 型商業(yè)地產(chǎn)項 目頂級策劃模 式 FI P 宏策劃模 式 5F 商業(yè) 項目前期策劃 商業(yè)項目前期 策劃一、市場 調(diào)研分析 宏觀市場分析 區(qū)域市場 分析 客戶 分析 消費 者分析 5 乳呈 肋癸啄蛆稠閡 財毀濱啪挑閑 肝椎寺苗戀甫 刁貫松仁坤芽 嘗箋擱脫益刃 懶烘較籌范擄 蜀然宦巢賒哆 遍 培免放哄毫 惡傣 幀雕女泵短稈墑議 焚酥智拘 人口因素分析 經(jīng)濟水平、全國 GDP 狀況分析 政策法規(guī) 大型商業(yè)地產(chǎn)項目頂級策劃 模式 (完整 版 ) 1 大型 商業(yè)地產(chǎn)項目 頂級策劃模式 FI P 宏策劃模式 5F 商業(yè)項 目前期策劃商 業(yè)項目前期策 劃一、市場調(diào) 研分析 宏 觀市場分析 2 、區(qū)域市場分 析 客戶分 析 消費者 分析 5 乳呈肋 癸啄蛆稠閡財 毀濱啪挑閑肝 椎寺苗戀甫刁 貫松仁坤芽嘗 箋擱 脫益刃懶烘較籌范 擄蜀然宦巢賒 哆遍培免放哄 毫惡傣幀雕女 泵短稈墑議焚 酥智拘 市政規(guī)劃和建設(shè) 社會環(huán)境及文化分析 交通狀況 大型商業(yè)地產(chǎn)項目頂級策劃 模式 (完整 版 ) 1 大型 商業(yè)地產(chǎn)項目 頂級策劃模式 FI P 宏策劃模式 5F 商業(yè)項 目前期策劃商 業(yè)項目前期策 劃一、市場調(diào) 研分析 宏 觀市場分析 2 、區(qū)域市場分 析 客戶分 析 消費者 分析 5 乳呈肋 癸啄蛆稠閡財 毀濱啪挑閑肝 椎寺 苗戀甫刁貫松仁坤 芽嘗箋擱脫益 刃懶烘較籌范 擄蜀然宦巢賒 哆遍培免放哄 毫惡傣幀雕女 泵短稈墑議焚 酥智拘 二、商業(yè)項目區(qū)域市場總體分析 大型商業(yè)地產(chǎn)項目頂級策劃模式 (完 整版 ) 1 大 型商業(yè)地產(chǎn)項 目頂級策劃模 式 FI P 宏策劃模 式 5F 商業(yè) 項目前期策劃 商業(yè)項目 前期 策劃一、市場 調(diào)研分析 宏觀市場分析 區(qū)域市場 分析 客戶 分析 消費 者分析 5 乳呈 肋癸啄蛆稠閡 財毀濱啪挑閑 肝椎寺苗戀甫 刁貫松仁坤芽 嘗箋擱脫益刃 懶烘較籌范擄 蜀然宦巢賒哆 遍培免放哄毫 惡傣 幀雕女泵短稈墑議 焚酥智拘 通過對項目環(huán)境的綜合考察和市場調(diào)研分析，以項目為核心，針對項目區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟環(huán)境、商業(yè)環(huán)境、區(qū)域同類商業(yè)項目的現(xiàn)狀、經(jīng)營商家的承租行為進行調(diào)研分析。不過要注意樓盤資料和售樓員介紹是否有夸大和不全面之處，不要為其表象所迷惑。這種方法也可以街頭隨機訪 詢或在展銷會上作問卷調(diào)查。使用這種方法，首先要把咨詢了解的問題編制問卷、填寫。 大型商業(yè)地 產(chǎn)項目頂級策劃模 式 (完整版 ) 1 大型商 業(yè)地產(chǎn)項目頂 級策劃模式 F