【正文】 商場能容納 1000 個消費(fèi)者，實(shí)現(xiàn) 1000 萬的營業(yè)額，那么平均每個鋪位實(shí)現(xiàn) 100 萬的營業(yè)額；乙商場能容納 2021 個消費(fèi)者，也有 10 個鋪位（只是每個鋪位的面積比甲商場的?。?， 但實(shí)現(xiàn)了 2021 萬的營業(yè)額，則平均每個鋪位是 200 萬的營業(yè)額，那么它的年租金即。 甲乙兩個商場，規(guī)模一樣。越是高檔新風(fēng)氣，其公共空間就會越多。這有兩方面原因： 一為消防，二為使用率的高低會 對商場的經(jīng)營產(chǎn)生不同的效果。 面積配比 大型商業(yè)項(xiàng)目面積與使用率配置原則： 原則一：面積按定位劃分 原則二：實(shí)用率適中 眾所周知，居住類物業(yè)使用諧波越高越好，以同等的價格，業(yè)主能夠獲得更多自己實(shí)際使用的面積，而商鋪卻不一樣。一方面，色彩可以彌補(bǔ)建筑材料原始質(zhì)感和自然機(jī)理在調(diào)動人的感官方面的不足；另一方面，它又可以通過抽象手法，直接表達(dá)出一種鳳格 （ 2）鋪面設(shè)計 商場鋪位劃分的科學(xué)合理與否，不僅僅是體現(xiàn)商品組合的豐富多樣，它還必須考慮到經(jīng)營商家的實(shí)用性與合理性，同時也更 要兼顧到獨(dú)立鋪位與整體商場的協(xié)調(diào)性與互動性。所以要求商場外立面設(shè)計不僅要新穎，而且要具有超前性。 （ 3）、綜合性 外立面設(shè)計不僅僅是建筑作品，它的設(shè)計除建筑學(xué)，還要綜合其它學(xué)科，如美學(xué)、心理學(xué)、鳳水學(xué)等進(jìn)行綜合運(yùn)用，達(dá)到最佳組合設(shè)計。 色調(diào)與造型 通過審美角度，對色調(diào)與形狀的協(xié)調(diào)，進(jìn)行組合： 鳳格與人文 外立面能體現(xiàn)商場的鳳格，與區(qū)域人文、價值取向等必須協(xié)調(diào)一致： 用材與環(huán)境 外立的材料選取還要與環(huán)境協(xié)調(diào)，包括氣候、日照等。 原則二：四性 （ 1）、創(chuàng)新性 商場外立面是商場的形象、感觀品牌、所以商場外立面設(shè)計要有創(chuàng)意、新意、不拘一格，以區(qū)別于其它商場。 （ 2）、與商場特色結(jié)合 商場外立面是商場的形象包裝，外立面表現(xiàn)不僅是簡單外殼，它要與商場特色、內(nèi)部設(shè)計相結(jié)合。如高檔商場外立面以新路、氣派，作為設(shè)計基準(zhǔn)，彰顯目標(biāo)消費(fèi)者身份；以大眾為目標(biāo)消費(fèi)群定位，商場外立面則以一種流行、新穎作為基準(zhǔn)。外立面設(shè)計還應(yīng)與建筑鳳格與商業(yè)功能統(tǒng)一。 FIP 策劃公司通過對全國 50 個大商場調(diào)查研究，商場外觀形象是消費(fèi)者選擇購物場所的第二大要素。 項(xiàng)目建筑產(chǎn)品概念設(shè)計 （ 1）立面處理 商場外立面不僅是商場的形象標(biāo)志，設(shè)計新穎、鳳格獨(dú)特的外立面設(shè)計能使商場在消費(fèi)者心中深刻印象。 （ 2）景觀設(shè)置 大型商業(yè)項(xiàng)目的景觀可以當(dāng)作公園來設(shè)計，站購物者感覺是在公園漫步。總量體觀，比較人工化，城市化，最典型的是國外的步行商業(yè)區(qū)，進(jìn)去之后，一天也逛不完，一天也玩不夠。一般與垃圾桶相距約 5－ 10 米間 二忌：阻礙人流 休息椅的布置要避免占用過多空間，阻礙行人，形成間接阻塞 三忌：無規(guī)則設(shè)置 休息椅布置時，要通過有序規(guī)則布局，避免零亂，影響商 場美觀 （ 3）、垃圾桶位置設(shè)置要點(diǎn) 商 場 垃 圾 桶 位 置 設(shè) 置 要點(diǎn)一 電梯口側(cè)，避免電梯內(nèi)垃圾的積累，保證電梯的清潔 要點(diǎn)二 過道拐角處，方便 要點(diǎn)三 洗手間內(nèi) 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資 料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 不動產(chǎn)景觀概念設(shè)計 （ 1）環(huán)境規(guī)劃 環(huán)境規(guī)劃包括商業(yè)項(xiàng)目整體環(huán)境的規(guī)劃、室外環(huán)境的規(guī)劃、室內(nèi)環(huán)境規(guī)劃以及空中環(huán)境規(guī)劃。使用手扶電梯與垂直電梯人數(shù)比為 15： 1 日均人流量與商場高峰人流量比為 1： 3－ 4，觀光電梯設(shè)置與否、部數(shù)等，視商場而定； 配套布局 （ 1）洗手間布局要點(diǎn) 要點(diǎn)一：“隱性”布局 商場洗手間，作為商場的附加設(shè)施，它的布局設(shè)計不能有礙商場的經(jīng)營功能。另外設(shè)置在內(nèi)庭的觀光梯，以垂直方式，讓消費(fèi)者了解商場功能布局，業(yè)種分布； （ 2）、走道設(shè)計要點(diǎn) 要點(diǎn)一：脈絡(luò)清晰 商場內(nèi)過道設(shè)計要清晰，過道脈絡(luò)設(shè)計好壞，不僅影響對人流的疏散，也影響商鋪布局； 要點(diǎn)二：與指引標(biāo)志結(jié)合 指引標(biāo)志設(shè)計主要是指引消費(fèi)者目標(biāo)方向，一般要突出指引標(biāo)志，在過道交叉部分設(shè)置； 要點(diǎn)三：合理設(shè)置寬度 過道的兩大作用是疏散人流和引導(dǎo)，商場過道寬度設(shè)置要結(jié)合商場人流量、地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資 料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 規(guī)模等。但同時也要注意消費(fèi)過生日逛商場的疲勞度，進(jìn)行合理跨距分析； 要點(diǎn)二：垂直電梯布局 ① 貨人分流 商場垂直電梯一般貨梯與載人梯分開設(shè)置，實(shí)行有效貨流與人流的分流； ② 專用通道設(shè)置 商場垂直電梯一 般設(shè)置專用通道，與扶梯、商鋪分立設(shè)置。比如過道一般選用一種過度性較好的燈飾，商場的過道和拐角是消費(fèi)過生日進(jìn)入商場的一個緩沖區(qū)，所以，也要特別注意細(xì)節(jié)上的問題；還要區(qū)別指示標(biāo)志：游玩區(qū)，則選色調(diào)豐富的燈飾組合； 交通組織設(shè)計 （ 1）、商場電梯布局規(guī)劃要點(diǎn) 要點(diǎn)一：扶梯布局 ① 有效運(yùn)載 商場電梯的基本功能是運(yùn)載商場內(nèi)人流，商場電梯部數(shù)，布局位置，都要以地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資 料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 有效疏散運(yùn)載人流作為出發(fā)點(diǎn)； ② 避免電梯口人流堵塞 大型商場，人流量大，如何避免電梯口的人流堵塞，是電梯布局考慮因素之一。比如高檔商場，主要選用高級燈飾。 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資 料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ ⑵ 小品設(shè)計技巧 技巧一：鳳格確立原則 商場小品作為一種觀賞裝飾，必須與商場總體鳳格相融，要結(jié)合商場內(nèi)部裝修鳳格，包括色調(diào)、造型、圖案等； 技巧二：避免扎堆、重復(fù) 小品設(shè)置時要避免扎堆、重復(fù)設(shè)置，避免給消費(fèi)者 一種繁雜無序的感覺； 技巧三：注重觀賞性 小品設(shè)置要具有可觀賞性，從造型、色調(diào)等，結(jié)合前場中庭、色調(diào)、鳳格，組合成統(tǒng)一格調(diào)； （ 3）、商場室內(nèi)燈飾設(shè)計要點(diǎn) 要點(diǎn)一：與區(qū)域氣候環(huán)境相結(jié)合 通過結(jié)合商場所在區(qū)域氣候，對燈飾色調(diào)選擇。 要點(diǎn)四：地、墻面的圖案選擇 商場地、墻面圖案運(yùn)用除了要結(jié)合商場鳳格外，還要從不同功能區(qū)的差異，運(yùn)用不同圖案。 要點(diǎn)三：材料正確選取 地、墻面材料選擇正 確，是保證日后對其維修與保養(yǎng)的核心。 要點(diǎn)二：墻、地面色調(diào)與商場鳳格一致 色調(diào)是鳳格的主要表現(xiàn)形式，商場墻、地面作為商場的主要內(nèi)部空間，其色調(diào)的選取，取決于商場鳳格。 下沉式廣場為主體的立體空間構(gòu)成 由平面變化向垂直向多維發(fā)展的多功能步行空間是現(xiàn)代城市步行空間設(shè)計的又一主要形式。因此，任何一種空間序列都應(yīng)包含序幕、高潮及松馳階段，有節(jié)奏地組織環(huán)境韻律，保持游人的體力購物激情。線型街區(qū)適于購物，廣場適合休息。 最佳整體規(guī)劃 廣場的范圍大小應(yīng)與周圍的商業(yè)建筑配合，避免建筑物對廣場空間造成壓迫感，所以盡是使廣場寬度與周圍建筑高度比例值接近 1，這樣的廣場尺度將達(dá)到適度寬敞。建筑邊緣界面采用 靈活、近人的設(shè)計思想，塑造場所。在行走空間內(nèi)植栽的配置以高直、遮蔭和不阻擋視覺景觀為選擇植栽的原則；植栽的配置應(yīng)配合廣場設(shè)計之主題，亦可以利用植栽作為區(qū)劃廣場使用行為的元素，融自然于廣場。 ★★ 多樣化活動互動 在廣場的步行空間，應(yīng)考慮使用者行走過程中駐留點(diǎn)停留空間。新東安市場地下 3 層，地上 11 層，其 1－ 6 為購物中心，內(nèi)設(shè) 21990 停車場，購物中心內(nèi)有上下各種規(guī)格的電梯 37 部，構(gòu)成北大廳宏偉，南大廳活潑的主體型購物中心 對于 SHOPPING MALL 的大型中庭空間的設(shè)計，要做到以下幾點(diǎn)： 第一：流暢，明快 消費(fèi)者購物圖的是一個心情，能讓他們最大限度地感受到舒適，激發(fā)其購物、瀏覽的興奮點(diǎn)，是很重要的； 第 二：體驗(yàn)式的環(huán)境空間 消費(fèi)者走進(jìn)來后，就是一種商業(yè)消費(fèi)的體驗(yàn)，中庭空間設(shè)計作為大型SHOPPING MALL 的標(biāo)志，在很大程度上就是讓消費(fèi)者有一個巨大的互不干涉體驗(yàn)氛圍； 第三：打造引領(lǐng)的消費(fèi)者的功能 一個 SHOPPING MALL 的消費(fèi)空間相當(dāng)大，如何有效地吸引消費(fèi)者，引領(lǐng)消費(fèi)者到 SHOPPING MALL 各處購物，游玩也是設(shè)計中很重要的一部分； （ 5）、內(nèi)部庭院空間設(shè)計建議 一般大型商場都會有商場內(nèi)庭，作為顧客休閑、觀賞、及給商場緊密購物空間帶來疏散感觀空間，內(nèi)庭的設(shè)計，除了要有足夠的空間、與內(nèi)庭小品配 合外，還要注意兩大要點(diǎn)： 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資 料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 要點(diǎn)一：和諧性與均好性 以商場核心主題特色為基點(diǎn)，通過內(nèi)庭景觀、小品的有效組合，與商場主題特色密切聯(lián)系，保證內(nèi)庭景觀、空間及與商場主題特色的和諧性與均好性； 要點(diǎn)二：與市場互動 商場內(nèi)庭與廣場，一“內(nèi)”一“外”，萁 兩者具有共性，又各具特性，為人群提供活動活動空間，而內(nèi)庭則側(cè)重于保持商場內(nèi)人流的停留時間，廣場側(cè)重于商場外圈的人流集合。這里人流密集，上上下下動感強(qiáng)烈，配合座椅和餐飲設(shè)施，給 購物者駐足停留和休息交往提供了舒適的場所。如果開間方向的柱距是 6 米（ 1 1 1 2 24），那么進(jìn)深方向可以是 2 3 4 6。柱子不宜落在店面線上。 ⑶ 開間設(shè)計建議 大 型商業(yè)項(xiàng)目設(shè)計的柱距與單元面寬有直接關(guān)系。成功的規(guī)劃包括“跑道型”設(shè)計，店面兩邊設(shè)，顧客中間走；“小城市，市中心”設(shè)計，聚會場所設(shè)在中央，人們逛完商場宛如散步于城市步行街。 FIP 空間設(shè)計六原則 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資 料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ ① 商業(yè)空間步行化 ② 商業(yè)空間室內(nèi)化 ③ 公共空間社會化 ④ 有限空間的利益最大化 ⑤ 商業(yè)空間的休閑化 ⑥ 商業(yè)環(huán)境的個性化 ⑴ 商業(yè)項(xiàng)目平面設(shè)計建議 平面設(shè)計的內(nèi)容是確定步行街形態(tài)，確定承租戶單元的布局和面積大小，為所有承租戶提供一個互利互惠的機(jī)會，最大限度為每個承租戶帶來穿行人流，提供最多的購物機(jī)會。 五、項(xiàng)目規(guī)劃概念設(shè)計 空間布局 今天的購物場所是人的聚會之所，除了購物、休閑、娛樂等，還要滿足人的基本需要：社交。還包括光效、廣告、媒體、特效工程的綜合運(yùn)用。 以 SHOPPING MALL 為例。 四、產(chǎn)品高層總體形象設(shè)計 產(chǎn)品功能 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資 料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 功能組合設(shè)計包括整體功能組合設(shè)計和單層功能組合設(shè)計； FIP 對疾風(fēng)迅雷樓層規(guī)劃設(shè)計要點(diǎn)： 要點(diǎn)一：樓層設(shè)計與業(yè)種組合 商場樓層設(shè)計要考慮種規(guī)劃，與業(yè)種有效組合，以樓層作為業(yè)種及相關(guān)行業(yè)的大場。 三、規(guī)劃理念 規(guī)劃理念是反應(yīng)體現(xiàn)項(xiàng)目主題的重要部分，做好大型商業(yè)項(xiàng)目的規(guī)劃理念，要做到三點(diǎn)： 合大型商業(yè)項(xiàng)目的選址規(guī)律，即大規(guī)劃上蛤有可行性； 具體的主題功能區(qū)； 規(guī)劃理念 具有超前性、市場性，與消費(fèi)者消費(fèi)心理為規(guī)劃的主導(dǎo)核心。 此外，現(xiàn)在參加互動的顧客越來越少，為新的參與形式提供了可能性。 依據(jù)三：超越時代消費(fèi)者需求 設(shè)計必須富有時代感以滿足市場需求，同時又需超越時代趨勢以激發(fā)顧客更深層次的渴望，否則就不能持久，不能在各種文化和不同年代間引起共鳴。一旦功能與店家明確，設(shè)計必然從頭推翻。許多發(fā)展商在未明確主力店的情況下，便開始規(guī)劃設(shè)計。通過對項(xiàng)目商業(yè)現(xiàn)狀進(jìn)行充分的市場研究，地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資 料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 對項(xiàng)目本身的業(yè)態(tài)選擇、業(yè)態(tài)組合、分布和面積配比，業(yè)種選擇、分布和面積配比，對商鋪劃分、建筑形態(tài)、區(qū)域和樓層功能、人流導(dǎo)向系統(tǒng)、項(xiàng)目環(huán)境及配套設(shè)施等進(jìn)行預(yù)先設(shè)定，用以指導(dǎo)項(xiàng)目的工程規(guī)劃設(shè)計和建筑設(shè)計； 依據(jù)二：商家的需求 在考慮商家需求時，最重要的是主力店的設(shè)計。 FIP 提供的項(xiàng)目產(chǎn)品策劃方案： 項(xiàng)目產(chǎn)中策劃的市場依據(jù)； 項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃理念設(shè)計； 項(xiàng)目產(chǎn)品的市 場總體形象、產(chǎn)品功能、產(chǎn)品檔次和主題形象； 項(xiàng)目規(guī)劃概念設(shè)計：整體布局、建筑鳳格、交通組織、配套安排； 項(xiàng)目環(huán)境和景觀概念設(shè)計：環(huán)境規(guī)劃、景觀設(shè)置 項(xiàng)目建筑產(chǎn)品概念設(shè)計：立面處理、商鋪設(shè)計、面積配比； 主要工作內(nèi)容包括：外立面設(shè)計建議、廣場設(shè)計建議、在廳設(shè)計建議、內(nèi)部交通設(shè)計建議、功能布局設(shè)計建議、商場裝修建議、智能化建議、停車場規(guī)劃設(shè)計建議、客貨梯設(shè)計建議、服務(wù)管理建議、其它配套設(shè)施及功能設(shè)計建議、鳳格設(shè)計建議； ① 從市場的角度給予專業(yè)的、符合各級經(jīng)營商家要求的建議； ② 從消費(fèi)角度給予最能有效 聚集人流的規(guī)劃設(shè)計建議； ③ 從宣傳的角度給予效果最大化、收益最大化，及切合主題概念的外立面設(shè)計建議； ④ 從經(jīng)營的角度提出保持旺場的規(guī)劃設(shè)計建議； ⑤ 從成本角度給予合理的經(jīng)濟(jì)預(yù)算建議； ⑥ 從發(fā)展商利潤最大化的角度，給予專業(yè)的建議；如一