大型商業(yè)地產項目策劃模式(參考版)
2025-01-24 22:02本頁面
【正文】 從品牌核心價值的提煉到品牌的維護到對品牌危機的解決形成了一整套模式，幫助地產項目乃至經營商家達到品牌的“草原現(xiàn)象”，于無形中茂盛生長。但品牌競爭力的形成卻不是一朝一夕之功，很多商業(yè)地產品牌由于缺乏必要的前瞻性維護，在市場競爭中慢慢沒落，甚至夭折。對于商業(yè)地產來說，也是如此。 經營管理是商鋪投資成敗的關鍵，抓好商業(yè)經營管理，是商業(yè)規(guī)律的需求，是有志于開發(fā)百年老店的發(fā)展商必由之路，更是商鋪持續(xù)發(fā)展的唯一途徑。 發(fā)展商應提供商場推廣費用支持：有了精干的經營管理團隊，還需要經營推廣費用的支持。 現(xiàn)代商業(yè)經營管理除了住宅物業(yè)管理的保安、清潔等基本的工作外，更重要的是商場經營推廣，包括商場經營分區(qū)的管理、整體形象的宣傳、節(jié)假日促銷活動的組織，商戶經營品質的監(jiān)管、商家的退租、轉讓、重新招租、租戶售后服務的監(jiān)督等。 策略三：優(yōu)質系統(tǒng)的管理 所謂商鋪，是先有商再有鋪，輔的價值是體現(xiàn)在商字基礎之上的，也就是說，只有商場能經營、做得旺，商鋪的價值才能得到體現(xiàn)，才能實現(xiàn)價值最大化。商業(yè)項目在尋求大商家合作中，試圖以“大商家＋輔營區(qū)”的方式取得突破，第一必須考慮大商家對一樓商場必要面積的需求，這是涉及規(guī)劃設計方面的內容；第二，也就是商場長久經營發(fā)展要考慮的重點內容，必須考慮主力店與輔營區(qū)經營定位的互補性，而不應發(fā)生正面沖突，并絕對不能影響大商家的品牌形象，否則，即使以較低租金吸引大商家進駐，未來的商場經營也會很難看。這種方法并沒有解決實際問題，無利于整個商場的持續(xù)發(fā)展。 現(xiàn)在越來越多發(fā)展商試圖讓大商家租賃商場二層以上的商鋪，然后在大商家?guī)幕A上，以輔營區(qū)的方式、較高的價格銷售一樓。經營管理者需要不斷地深入研究商業(yè)，切實在如何為零售業(yè)提供更好的購物環(huán)境、如何讓主題商城鮮明、如何使專業(yè)市場真正走上專業(yè)化的道路等方面下功夫，才能真正引領市場。 烏合之眾難敵嚴整之師，此類癥狀要從兩方面著力抓： 統(tǒng)一經營、統(tǒng)一管理：嚴格按照國際上流行的所有權、經營權和管理權三權分離的原則來操作市場，在商業(yè)地產的開發(fā)中實行運營商、投資者和經營者三方共同發(fā)展的方式，一般的做法是開發(fā)商將產權分割出售給投資者（所有者），再由運營商（管理者）作為一個統(tǒng)一的機構將分散的產權集中起來，對商鋪進行統(tǒng)一招商，吸引有規(guī)模、有品牌的商家（經營權）介入，最終實現(xiàn)各自得益擴展的最大化。 解決方法： 即使有實行統(tǒng)一管理的項目，由于經營管理專才的缺乏，多是在物管公司的基礎上自行組建一個市場管理公司，由于其管理人員對商業(yè)業(yè)態(tài)缺乏了解，往往市場管理工作進行得不如人意。 解決方法： 解決這種癥狀更多得要從經營思路的改變開始；從事商業(yè)項目的開發(fā)必須要有專業(yè)人員進行論證，從項目的最初定位、規(guī)、建設到后期的招商、經營和管理，都必須要具備專業(yè)的指導和操作。 寫字樓、群樓高層商鋪出手難 大型寫字樓的裙樓一、二樓招租招商容易，但三樓以上的商業(yè)鋪面卻很難出手。 場內熱度失衡 盡管有旗艦主力店的強勢拉動，但除了主力店經營理想以外，大量的廣告投入仍然不能改變其它冷清的商業(yè)賣場，出現(xiàn)這種現(xiàn)象的主要原因有： 缺乏科學合理的項目總體規(guī)劃 商貿城主力店與其他賣場相對分離，主力店帶來的人流僅僅是在賣場外實現(xiàn)人流的“體外循環(huán)”，因此它就沒能將主力店聚集的人氣充分地吸引到整個項目上來。 解決方法： 差異化戰(zhàn)略：開發(fā)商必須注意特色經營的重要性，把研究市場需求、強化使用功能、追求個性特色、營造人性空間的思想作為經營理念，不僅在商業(yè)布局、建筑外型、色彩、人
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