四川成都置信三環(huán)華陽商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目研究報(bào)告商業(yè)地產(chǎn)-資料下載頁
2025-06-06 15:05本頁面
【導(dǎo)讀】“置信·三環(huán)華陽項(xiàng)目”位于雙流縣華陽鎮(zhèn)迎賓。大道，毗鄰天府大道，距成都市中心約15公里，交通便利；地塊方正，項(xiàng)目占地530畝，其中凈用地約400畝；用地使用性質(zhì)為住宅、商業(yè)；300000平方米，綠地率大于30％。預(yù)計(jì)2020年下半年動(dòng)工，分2期。鑒于目前的市場(chǎng)宏觀形勢(shì)以及項(xiàng)目具體情況，成都雙流三環(huán)房地產(chǎn)有。成都雙流三環(huán)房地產(chǎn)有限公司、成都置信商旅地產(chǎn)有限公司先期已進(jìn)。及華陽板塊的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境調(diào)查分析，運(yùn)用市場(chǎng)調(diào)研的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和結(jié)論，本報(bào)告結(jié)論的主要依據(jù)是市場(chǎng)研究的結(jié)果，“華陽項(xiàng)目開發(fā)機(jī)構(gòu)”可以。根據(jù)實(shí)際情況對(duì)結(jié)論適當(dāng)修正。二居所，從而創(chuàng)造需求，引導(dǎo)成都主流消費(fèi)群體。分期開發(fā)，可以考慮同期分組團(tuán)發(fā)售，以規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。并縮短成都主流消費(fèi)群體對(duì)本案的交通距離和心理距離。并樹立品牌形象。調(diào)控的最終目的是促使房地產(chǎn)業(yè)更為良性發(fā)展，政策打擊。因此成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)并不是全局性過熱，主要是經(jīng)濟(jì)的總。進(jìn)入一個(gè)新的調(diào)整期，這種調(diào)整不可避免，但是短期性的。
【正文】 住文化內(nèi)涵和營銷的差異化上，在形象與概念的塑造上應(yīng)具有獨(dú)特性，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目不僅具備最佳的居住生活環(huán)境，同時(shí)更要賦予其價(jià)值增值空間（針對(duì)中長期投資客群）。 產(chǎn)品初步定位 本案的產(chǎn)品初步定位：低密度區(qū)定位于準(zhǔn)高端的類別墅，如聯(lián)排、疊拼；高密度區(qū)定位于中高端的花園洋房（如類似左岸花都的 4＋ 1 花園洋房）和創(chuàng)新型多層住宅（如 6 躍 7 寬景電梯公寓）類住宅產(chǎn)品。 低 密度區(qū)產(chǎn)品 ? 產(chǎn)品形態(tài)：亞別墅類如聯(lián)排別墅、疊拼別墅 ? 通常指標(biāo)： —— 聯(lián)排別墅容積率 左右，面積介于 160~220 ㎡。 ? 產(chǎn)品特點(diǎn)： —— 重視綜合平衡性、生活私密性。 —— 產(chǎn)品的創(chuàng)新性、過渡性和模糊性。 高密度區(qū)產(chǎn)品 (分為花園洋房組團(tuán)和寬景電梯多層組團(tuán) )（暫定） ? 花園洋房組團(tuán) ? 產(chǎn)品形態(tài)：較高建筑形態(tài)及性價(jià)比的低層，如 4~5F 的花園洋房。 ? 通常指標(biāo)：容積率小于 ，通常在 ~ 左右。 ? 產(chǎn)品特點(diǎn)： —— 強(qiáng)調(diào)一定容積率與一定私家花園的共存。 —— 產(chǎn)品性價(jià)比相對(duì)較高，可創(chuàng)新空間較大。 — — 適合近郊置業(yè)的需求特點(diǎn)與傾向，有成為主流產(chǎn)品的趨勢(shì)。 ? 寬景電梯多層組團(tuán)（暫定） ? 產(chǎn)品形態(tài)：通過 產(chǎn)品創(chuàng)新提升產(chǎn)品品質(zhì) ，形成較高性價(jià)比的多層住宅，如 6 躍 7 寬景電梯多層。 ? 通常指標(biāo)：容積率在 ~ 左右。 ? 產(chǎn)品特點(diǎn)：（可適當(dāng)借鑒萬科－彩域） —— 大開窗、多向開窗、較大面積觀景陽臺(tái)實(shí)現(xiàn)了外部自然景觀 與人 無障礙 的 交流和接觸。 —— 戶戶帶花園或露臺(tái)設(shè)計(jì)。 —— 以產(chǎn)品的創(chuàng)新設(shè)計(jì)和優(yōu)質(zhì)品牌物業(yè)服務(wù)，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品相對(duì)較高性價(jià)比。 —— 采用無梁式觀光電梯，使乘客在回家的途中上上下下地感受花園里建筑與景觀的交融（此項(xiàng)可根據(jù)項(xiàng) 目收益－成本核算考慮）。 —— 適合愿意以犧牲一定的時(shí)間成本為代價(jià)，換取近郊良好的居住環(huán)境和高性價(jià)比住宅產(chǎn)品，強(qiáng)調(diào)住宅面積舒適性和園林景觀的城區(qū)一次置業(yè)者以及看好華陽地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿Φ耐顿Y客群。 產(chǎn)品體量比例建議 ? 項(xiàng)目產(chǎn)品形態(tài)以花園洋房、亞別墅為主，輔以寬景電梯多層，建筑用地比例建議分別為 50%， 30%， 20%。在規(guī)劃布局上應(yīng)考慮產(chǎn)品分區(qū)問題，避免出現(xiàn)不同客戶群體的相互干擾 ? 但本次研究過程中的結(jié)論并不支持產(chǎn)品定位中過多體量的亞別墅（如聯(lián)排別墅），應(yīng)以花園洋房為主，一是消費(fèi)者調(diào)研的結(jié)果， 不論是從居 住，還是投資的角度，被訪者對(duì)花園洋房的選擇率都遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于聯(lián)排別墅，二是從項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益和銷售周期上看，花園洋房可以獲得更多的現(xiàn)金流和更大的開發(fā)利潤，更能實(shí)現(xiàn)雙方的經(jīng)濟(jì)利益，三是定位于花園洋房，可以吸引更多的人氣，為后續(xù)開發(fā)積蓄力量。 戶型設(shè)計(jì) 花園洋房 ? 花園洋房定位于中高端客群和投資客群，決定了戶型設(shè)計(jì)以追求舒適和實(shí)用為目的，并總價(jià)控制原則。 ? 目前市場(chǎng)供給的產(chǎn)品戶型結(jié)構(gòu)是花園洋房戶型類別設(shè)置的重要依據(jù)。 花園洋房 的 面積區(qū)間主要集中在 110~200 平方米之間 ，戶型覆蓋面很廣，從二居室至七居室及 以上，顯示了花園洋房的戶型設(shè)計(jì)還處于探索階段。 ? 消費(fèi)者需求意向亦是本案戶型類別設(shè)置的重要參考依據(jù)。選擇花園洋房的被訪者中，以對(duì)面積的需求以 100~160 平方米為主；在所有被訪者中，近 8 成的被訪者選擇三居室和四居室。 ? 花園洋房戶型設(shè)置建議 戶型結(jié)構(gòu)：以 32 422 為主，以 433 為輔。 戶型面積以 140～ 200m2 為基準(zhǔn)，主力面積集中在 150~170m2的區(qū)間。 亞別墅（如聯(lián)排別墅） ? 亞別墅 （如聯(lián)排別墅） 定位于準(zhǔn)高端客群和中高端客群的第二居所，決定了戶型設(shè)計(jì)以追求舒適和大氣為目的。 ? 從樓盤調(diào)研看，成 都市 聯(lián)排別墅面積分布在 140~310 平方米之間，其中在 140~190 平方米， 230~300 平方米的區(qū)間出現(xiàn)了比較集中的區(qū)域。面積在 140~190 平方米之間的聯(lián)排別墅主要以第二居所形式而存在 ，多在度假區(qū)；聯(lián)排別墅的主力戶型結(jié)構(gòu)是四居室和六居室兩種，對(duì)應(yīng)的面積比較分散，特別是四居室的面積跨 度較大。 ? 聯(lián)排別墅戶型設(shè)置建議 寬景電梯多層 （暫定） ? 寬景電梯多層定位于中低端客群和投資客群，決定了戶型設(shè)計(jì)以追求創(chuàng)新設(shè)計(jì)和實(shí)用為目的，并總價(jià)控制原則。 ? 建議 寬景電梯多層 戶型設(shè)置 90 ㎡－ 150 ㎡，實(shí)用性三居室為主 建筑形態(tài) 主力戶型 設(shè)計(jì)戶型種類 面積區(qū)間（平方米） 聯(lián)排別墅 四居室 2 種，含： 434， 443 160~260 六居室 2 種，含： 622， 633 240~300 項(xiàng)目開發(fā)策略建議 房地產(chǎn)大盤開發(fā)（本項(xiàng)目已經(jīng)基本具備大盤開發(fā)特征）最重要的一點(diǎn)是品牌的塑造，由于大盤的規(guī)模大，銷售周期長，產(chǎn)品形態(tài)比較豐富，這就要求有品牌的支撐。值得欣慰的是，“置信”品牌的介入已經(jīng)開始了項(xiàng)目品牌的構(gòu)筑。其次就是開發(fā)策略和時(shí)機(jī)的把控。 ? 借鑒成功個(gè)案 ： 萬科城市花園總占地面積 50萬平方米， 從 2000年 6 月開始啟動(dòng)，估計(jì)開發(fā)周期總計(jì)為 5 年。一期多層輔以部分5+1 形式的花園洋房；二期 5+1 形式的花園洋房、聯(lián)排別墅、獨(dú)棟別墅、及少量的多層公寓；三期主要以 4+1 形式的花園洋房為主，配以一棟電梯公寓、部分多層公寓；四期以花園洋房、小高層電梯公寓、小戶型為主。 華潤 ?翡翠城占地 1245 畝，項(xiàng)目共分五期開發(fā) ，預(yù)計(jì)歷時(shí) 8 年 。已開發(fā)的一期 占地 140 畝 ， 一期產(chǎn)品形態(tài)較多，包括多層花園洋房、疊加別墅及電梯公寓。 二期由11 幢 Townhouse（聯(lián)排別墅）、 324 套花園洋房、 790 套高層及小高層住宅組成 。以上個(gè)案以花園 洋房類高密度產(chǎn)品啟動(dòng)大盤，再在后期啟動(dòng)聯(lián)排等亞別墅產(chǎn)品，以吸引人氣，規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，也符合大盤低開高走的開發(fā)模式。 ? 從消費(fèi)者需求調(diào)研和樓盤調(diào)研分析看，項(xiàng)目地塊先期開發(fā)花園洋房的時(shí)機(jī)較為成熟，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較小，且花園洋房擁有更高的性價(jià)比，可以獲得更多、更快的現(xiàn)金流和更大的開發(fā)利潤。而 寬景電梯多層（暫定）市場(chǎng)接受度和成熟度還有待培育 。且項(xiàng)目啟動(dòng)區(qū)的容量有限，也不利于產(chǎn)品形態(tài)的多樣化；所以我們建議， 在項(xiàng)目首期啟動(dòng)區(qū)，排除聯(lián)排別墅和多層（暫定寬景電梯多層），以純花園洋房的形式面市，并以濱河綠化景觀打造作為項(xiàng)目營銷賣點(diǎn)和形 象展示區(qū)。 項(xiàng)目建筑風(fēng)格建議 ? 類別墅區(qū)：以川西民居風(fēng)格、私密性院落，給人以懷舊、清幽、尊貴、榮耀之感。 ? 洋房多層區(qū)：以現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格結(jié)合川西民居元素，演繹時(shí)尚與古典。
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