四川成都置信三環(huán)華陽商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目研究報(bào)告商業(yè)地產(chǎn)-預(yù)覽頁
【正文】 ，房價(jià)漲幅回落或橫盤處理是必然，但如果其他投資市場依然低迷，社會閑置資金將繼續(xù)進(jìn)入或留在樓市，將支撐現(xiàn)有房價(jià)。別樣城也有適當(dāng)變相降價(jià)。隨著光華大道的全線貫通 ，而溫江板塊地處上游，在自然環(huán)境，特別是水環(huán)境，要明顯優(yōu)于地處下游的華陽板塊，以水環(huán)境為賣點(diǎn)的溫江板塊將會對華陽板塊構(gòu)成極大的競爭和威脅。 《成都市房地產(chǎn)市場樓盤調(diào)研分析報(bào)告》的結(jié)論 ? 市場 ? 成都市 市區(qū)內(nèi) 房地產(chǎn) 均價(jià)在 30004000 元 /平方米之間的樓 盤供應(yīng)數(shù)量最多，大部分分布在市區(qū)城南、城東、城西的二三環(huán)之間以及城北的一二環(huán)內(nèi)；郊區(qū)樓盤 多在 2000 元 /平方米 左右。而社區(qū)別墅（混合社區(qū)后續(xù)開發(fā)別墅）已經(jīng)超過 30 個(gè)樓盤，提供 820 套房源。 ? 成都市住宅物業(yè)中， 別墅、花園洋房的價(jià)格最高，由于樓盤的品質(zhì)和區(qū)位所致，相互間的價(jià)差也比較大，每平米價(jià)格從 3000 多到 10000 多的產(chǎn)品都有。聯(lián)排別墅的總價(jià)區(qū)間以 40~60 萬 /套、 70~100 萬 /套為市場主流。花園洋房的總價(jià)區(qū)間以 30~80萬元 /套最為集中?！叭?2 期”聯(lián)排別墅均價(jià) 5500 元 / m2；“心怡 ?左岸花都 3 期”的躍層洋房的均價(jià)現(xiàn)已經(jīng)達(dá) 3700 元 / m2左右，這是產(chǎn)品創(chuàng)新帶來的價(jià)值提升。 《項(xiàng)目消費(fèi)者調(diào)研分析報(bào)告》的結(jié)論 ? 背景特征 ? 被訪者中七成以上為男性。五成以上的被訪者購房意向在 80％及以上。而批發(fā)貿(mào)易零售餐飲業(yè)和國家機(jī)關(guān) 事業(yè)單位的比例同為 11％。 ? 59%的受訪者個(gè)人月收入主要集中在 10003000 元之間，而家庭月收入情況主要集中在 40006000 元之間，比例為 65%。 ? 購買目前住房時(shí)間在三年以內(nèi)的被訪者占 56％。購房的考慮因素中，樓盤所處周邊區(qū)域的自然環(huán)境是被訪者首要的考慮因素，其次是社區(qū)的環(huán)境及配套、樓盤所處地理位置及交通的 因素。 83％的被訪者對客廳面積需求在 2140 ㎡之間； 85％的主臥面積需求集中在 25 ㎡以下，比例為。 74％選擇租賃車位，接受車位租賃價(jià)格 100200 元 /個(gè)；對車位售價(jià)為 58 萬元 /個(gè)的接受度較高。 ? 以父母 /子女居住功能為主的置業(yè)者認(rèn)為本案最適合修建的建筑類型為花園洋房、獨(dú)立別墅和普通多層。對配套設(shè)施的要求主要是超市、中心花園、穿梭巴士這些滿足基本生活需要、交通的設(shè)施。能接受的清水房單價(jià)在 3000 元 /㎡ 以上的占總體的 72％。 ? 市場測試 ? 投資意向測試： ? 投資意向：完全沒有純投資購房意向的被訪者 占 ％，有投資購房意向的被訪者占 ％； ? 考慮因素：考慮的投資增值潛力因素主要是位置、區(qū)域發(fā)展因素、交通便捷程度、市政規(guī)劃四個(gè)要素； ? 區(qū)域傾向： 大多數(shù)的被訪者認(rèn)為最具增值潛力的區(qū)域?yàn)榻?。 目標(biāo)客戶群體定位 我們從客戶需求角度分析目標(biāo)客戶群，我們可以將其劃分為三種類型：投資性需求、投機(jī)性需求、居住需求。 ? 人群特征：準(zhǔn)貴族、富人。 —— 產(chǎn)品：具有唯一性、前瞻性、排他性、不可接近的神秘性，以及高材質(zhì)高品質(zhì)的特點(diǎn)。 ? 決策重點(diǎn)：總價(jià)評估，社區(qū)文化、環(huán)境品質(zhì)，退而求其 次心理。 ? 決策重點(diǎn)： —— 建筑形態(tài)超前、空間寬松、價(jià)位適中、私家花園，環(huán)境舒適、。 ? 動(dòng)機(jī)取向：第一居所，向往鄉(xiāng)郊生活，對居住自然環(huán)境、面積及形態(tài)的追求。但是，目前成都市場還缺乏真正的山水別墅，高端客群會“退而求其次”，轉(zhuǎn)而購買其他近似類型的獨(dú)立別墅（如牧馬山板塊別墅）。本案具備了發(fā)展成都部分主流客群的潛質(zhì)。 準(zhǔn)高端客群和中高端客群都可能成為本 案類別墅區(qū) 的主力目標(biāo)客 戶 群 體 ? 準(zhǔn)高端客群和中高端客群 都強(qiáng)調(diào)在相同總價(jià)下，郊區(qū)置業(yè)可以滿 足他們對更高的建筑形態(tài)、更大的戶型面積和更好的自然環(huán)境的追求。 ? 愿意以犧牲一定遠(yuǎn)郊的自然資源為代價(jià)，換取近郊生活的方便程度，并實(shí)現(xiàn)鄰里的和諧共處，強(qiáng)調(diào)住宅產(chǎn)品的社區(qū)感以及個(gè)人的自豪感和歸屬感。 郊區(qū)住宅投資性需求 —— 目標(biāo)客戶群 投資性目標(biāo)客戶群特征 ? 投資中高端住宅物業(yè)的客戶基本都具備一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)； ? 衡量股票等投資產(chǎn)品的高風(fēng)險(xiǎn)性和銀行儲蓄等投資產(chǎn)品的低盈利性，傾向于房地產(chǎn)等不動(dòng)產(chǎn)投資產(chǎn)品； ? 大多有過房地產(chǎn)投資經(jīng)驗(yàn)甚至房地產(chǎn)投資 盈利經(jīng)歷； ? 充分認(rèn)同 城南近郊（華陽板塊）房地產(chǎn)的增值潛力； 受投資者熱捧住宅物業(yè)的特征 ? 考慮的投資增值潛力因素主要是位置、區(qū)域發(fā)展因素、交通便捷程度、市政規(guī)劃、開發(fā)商品牌、項(xiàng)目規(guī)模等多個(gè)要素； ? 低開高走，分期開發(fā)的大盤（特別是知名品牌企業(yè)的項(xiàng)目）為投資客群提供了獲取利潤的空間，因此最受投資客群歡迎； ? 政府規(guī)劃前期引導(dǎo)的項(xiàng)目由于地塊成熟度不夠，具有投資門檻低，升值潛力大的優(yōu)勢，也很受投資客群熱捧； ? 知名大盤項(xiàng)目附近的中小型樓盤，借助大盤營造的優(yōu)勢（如環(huán)境、配套成熟等），升值潛力也較大，也受投資 客群歡迎。 產(chǎn)品初步定位 本案的產(chǎn)品初步定位：低密度區(qū)定位于準(zhǔn)高端的類別墅，如聯(lián)排、疊拼；高密度區(qū)定位于中高端的花園洋房（如類似左岸花都的 4＋ 1 花園洋房）和創(chuàng)新型多層住宅（如 6 躍 7 寬景電梯公寓）類住宅產(chǎn)品。 高密度區(qū)產(chǎn)品 (分為花園洋房組團(tuán)和寬景電梯多層組團(tuán) )（暫定） ? 花園洋房組團(tuán) ? 產(chǎn)品形態(tài)：較高建筑形態(tài)及性價(jià)比的低層，如 4~5F 的花園洋房。 — — 適合近郊置業(yè)的需求特點(diǎn)與傾向，有成為主流產(chǎn)品的趨勢。 —— 戶戶帶花園或露臺設(shè)計(jì)。 產(chǎn)品體量比例建議 ? 項(xiàng)目產(chǎn)品形態(tài)以花園洋房、亞別墅為主，輔以寬景電梯多層，建筑用地比例建議分別為 50%， 30%， 20%。 花園洋房 的 面積區(qū)間主要集中在 110~200 平方米之間 ，戶型覆蓋面很廣，從二居室至七居室及 以上，顯示了花園洋房的戶型設(shè)計(jì)還處于探索階段。 戶型面積以 140～ 200m2 為基準(zhǔn)，主力面積集中在 150~170m2的區(qū)間。 ? 聯(lián)排別墅戶型設(shè)置建議 寬景電梯多層 （暫定） ? 寬景電梯多層定位于中低端客群和投資客群，決定了戶型設(shè)計(jì)以追求創(chuàng)新設(shè)計(jì)和實(shí)用為目的，并總價(jià)控制原則。 ? 借鑒成功個(gè)案 ： 萬科城市花園總占地面積 50萬平方米， 從 2000年 6 月開始啟動(dòng)，估計(jì)開發(fā)周期總計(jì)為 5 年。 二期由11 幢 Townhouse（聯(lián)排別墅）、 324 套花園洋房、 790 套高層及小高層住宅組成 。且項(xiàng)目啟動(dòng)區(qū)的容量有限，也不利于產(chǎn)品形態(tài)的多樣化；所以我們建議， 在項(xiàng)目首期啟動(dòng)區(qū)，排除聯(lián)排別墅和多層（暫定寬景電梯多層），以純花園洋房的形式面市，并以濱河綠化景觀打造作為項(xiàng)目營銷賣點(diǎn)和形
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