四川成都置信三環(huán)華陽商業(yè)地產(chǎn)項目研究報告商業(yè)地產(chǎn)-文庫吧
2025-05-12 15:05 本頁面
【正文】 ，由控制市場供給轉(zhuǎn)向控制市場需求。 ? 成都市近年經(jīng)濟發(fā)展處于平穩(wěn)增長區(qū)間，特別是在房地產(chǎn)價格上漲最快的 2020 年，成都市整體經(jīng)濟發(fā)展速度并沒有出現(xiàn)激增，而 2002 年至今房地產(chǎn)投資始終占固定資產(chǎn)投資比重的 29％左右。因此成都市房地產(chǎn)市場并不是全局性過熱，主要是經(jīng)濟的總體增長以及市場旺盛的購買需求帶動了房地產(chǎn)市場的發(fā)展和繁榮。但成都市房地產(chǎn)市場存在局部過熱和結(jié)構(gòu)性的泡沫。 ? 在目前國家宏觀經(jīng)濟調(diào)控政策的大 背景下， 成都市 房地產(chǎn)行業(yè)將進入一個新的調(diào)整期 ， 這種調(diào)整不可避免，但是短期性的。從長遠來看， 新政對成都的短期影響肯定小于上海等地域，不會“抽空”房價， 商品房價格 較大 回落的可能性不大，房地產(chǎn)市場總體上仍會保持平穩(wěn)的態(tài)勢 ；但房價虛高的部分區(qū)域（主要是投資客群較多的城西與城南）和樓盤房價應(yīng)有所下調(diào)。就后勢而言，由于房價增長預(yù)期減小，投機性資金拒絕進入，投資性資金觀望，房價漲幅回落或橫盤處理是必然，但如果其他投資市場依然低迷，社會閑置資金將繼續(xù)進入或留在樓市，將支撐現(xiàn)有房價。 第三章 項目相關(guān)研究結(jié) 論 ? 近期房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)調(diào)查顯示 新政影響已有顯 現(xiàn) ，至 2020 年 6 月成都市房地產(chǎn)市場不論是商品房供應(yīng)量還是土地存量充足，但是由于購房者的持幣待購行為有所增長，商品房銷售面積及預(yù)售面積有所下降。從個案分析看， 康郡現(xiàn)已變相降價 300 元 500元 /平方米，和貴時代巢開盤已經(jīng)半年，僅僅售出 6 套，花樣年別樣城也有適當變相降價。 ? 目前， 成都房地產(chǎn) 市場呈現(xiàn)出三個重要趨勢：一是開發(fā)商與消費者逐漸趨于 理性 和成熟 ， 市場重心從市場 炒作逐漸回歸到產(chǎn)品 品質(zhì)；二是 房地產(chǎn)市場郊區(qū)化與大盤化 ，這是源于消費者對居住品質(zhì)的追求與郊區(qū)較 低廉的土地價格、良好的自然環(huán)境 的吸引；三是郊區(qū)中產(chǎn) 階級化，中產(chǎn)階級成為郊區(qū)住宅的主流消費群體； ? 區(qū)域發(fā)展環(huán)境 ? 隨著政府規(guī)劃和投資建設(shè)導(dǎo)向的影響力以及世紀城等多個大盤的啟動帶來的配套設(shè)施的完善， 城市規(guī)劃主導(dǎo)下的華陽板塊始終將是房地產(chǎn)市場郊區(qū)化的最大受益者，將 更快速的融入了第一居所的居住圈層， 逐漸融入成都的城市主流市場，發(fā)展城市主流住宅產(chǎn)品是華陽板塊房地產(chǎn)的必然選擇。 ? 華陽板塊房地產(chǎn)以其發(fā)展的成熟度與市場認知度，在成都幾大郊縣板塊中最具市場競爭力。溫江與華陽版塊直接競爭格局雛形已有所顯現(xiàn)，同檔次樓盤競爭已不局限于某一區(qū)域，競爭區(qū)間廣義化。隨著光華大道的全線貫通 ，而溫江板塊地處上游，在自然環(huán)境，特別是水環(huán)境，要明顯優(yōu)于地處下游的華陽板塊，以水環(huán)境為賣點的溫江板塊將會對華陽板塊構(gòu)成極大的競爭和威脅。 ? 華陽房地產(chǎn)的開發(fā) 經(jīng)歷了 從對邊緣消費群體的吸引 到 對主流消費群體的吸引 的發(fā)展過程 。在華陽房地產(chǎn)的第一輪開發(fā)中，主要表現(xiàn)為價格吸引和概念吸引 。在 第二次啟動 時， 表現(xiàn)出對成都主流消費群體的 吸引，以樓盤品質(zhì)和居住環(huán)境為吸引，花園洋房和聯(lián)排別墅就成為華陽住宅的主要建筑形態(tài)。 《成都市房地產(chǎn)市場樓盤調(diào)研分析報告》的結(jié)論 ? 市場 ? 成都市 市區(qū)內(nèi) 房地產(chǎn) 均價在 30004000 元 /平方米之間的樓 盤供應(yīng)數(shù)量最多，大部分分布在市區(qū)城南、城東、城西的二三環(huán)之間以及城北的一二環(huán)內(nèi)；郊區(qū)樓盤 多在 2000 元 /平方米 左右。 ? 城區(qū)西、南部二環(huán) — 三環(huán)區(qū)域與郊區(qū)市場（雙流、溫江、都江堰三地）由于交通便利，居住環(huán)境優(yōu)越，成為了開發(fā)的主力市場。 ? 城南、城東和城西是住宅樓盤供應(yīng)最活躍的地區(qū)；城中住宅價格受土地供應(yīng)影響，持續(xù)居高不下，城南和城西延續(xù)著高尚生活圈的特點，住宅平均價格在除城中外的地區(qū)繼續(xù)領(lǐng)跑 ，華陽版塊區(qū)域由于地理優(yōu)勢、政府規(guī)劃優(yōu)勢，房產(chǎn)新政的影響還未體現(xiàn) ? 大盤、強勢開發(fā)商進駐華陽區(qū)域扳塊，如和黃入駐城南地王、心怡 —— 蝴蝶城、藍山美樹（花園洋房） 10 月開盤、明陽房產(chǎn)南沿線 500 畝項目、世紀城即將落成等項目的存在，對本案帶來了共存發(fā)展的同時，更不可避免地將分流目標客群，從這里我們可以預(yù)見將來激烈的競爭態(tài)勢。 ? 別墅市場急劇放量，成都今年下半年 /明年上半年開工的純別墅項目超過 30 個，土地開發(fā)量 5750 畝，別墅供應(yīng)量達到 6000 套左右，加上市場已有的 40 個項目，近 5000 套的可售量，總開發(fā)項目達到 70 個，別墅供應(yīng)量達到 11000 套左右。而社區(qū)別墅（混合社區(qū)后續(xù)開發(fā)別墅）已經(jīng)超過 30 個樓盤，提供 820 套房源。綜合純別墅和社區(qū)別 墅，成都今年下半年 /明年上半年一年供應(yīng)量超過 13000 套。這主要是因為 2020 年以前審批的別墅用地（近40 塊）臨近土地開發(fā)的最后年限，不管對市場有無把握，都得近期開發(fā)。另外，還有以各種“類別墅”形式開發(fā)的別墅用地，如聯(lián)體、疊拼等社區(qū)別墅項目以普通住宅用地報建和審批。 ? 成都市住宅物業(yè)中， 別墅、花園洋房的價格最高，由于樓盤的品質(zhì)和區(qū)位所致，相互間的價差也比較大，每平米價格從 3000 多到 10000 多的產(chǎn)品都有。別墅、花園洋房主要是針對支付能力較強的高端客戶開發(fā)的，項目對環(huán)境的要求最高，其次是要交通便 利，因此這類物 業(yè)主要分布在市郊的區(qū)縣內(nèi)，以華陽、溫江、都江堰、龍泉四大板塊最多。 ? 本項目的主要市場競爭對手：城南－華陽板塊：和黃南地王的中高端住宅項目、心怡－蝴蝶城、明陽房產(chǎn)南延線 500 畝項目、三利宅院 2 期、原鄉(xiāng)的德式聯(lián)排別墅項目、 藍山美樹（花園洋房）項目等；溫江板塊：置信香頤麗都、錦繡森林、和黃溫江項目等 ? 產(chǎn)品 ? 目前， 成都市聯(lián)排別墅 類 產(chǎn)品 的 面積分布在 140~310 m2之間，其中在 140~190 m 230~300 m2的區(qū)間出現(xiàn)了比較集中的區(qū)域。主力戶型結(jié)構(gòu)是四居室和六居室兩種，對應(yīng)的面積比較分散，特別是四居室的面 積跨度較大。聯(lián)排別墅的總價區(qū)間以 40~60 萬 /套、 70~100 萬 /套為市場主流。近郊聯(lián)排別墅的均價基本上集中在 3000~5000 元 / m2之間。 ? 目前， 成都市花園洋房 類 產(chǎn)品 的 面積區(qū)間主要集中在 110~200 m2之間。戶型覆蓋面很廣，從二居室至七居室及以上，顯示了花園洋房的戶型設(shè)計還處于探索階段?；▓@洋房的總價區(qū)間以 30~80萬元 /套最為集中。城區(qū)花園洋房均價在 4000~5500 元 / m2， 郊區(qū)花園洋房均價在 2500~4000 元 / m2。 ? 成都市聯(lián)排別墅、花園洋房類的產(chǎn)品建筑風格主要是以創(chuàng)新的現(xiàn)代風格為主， 歐式風格在成都別墅市場上 占有相當份額，民居風格 也占有一席之地。 ? “萬科城市花園 3 期”的情景洋房達 4500 元 / m2，一是萬科的品牌影響力，二是產(chǎn)品本身的創(chuàng)新。“三利宅院 2 期”聯(lián)排別墅均價 5500 元 /
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