【正文】 — 以相同總價(jià)為前提，郊區(qū)置業(yè)對(duì)面積、形態(tài)、環(huán)境需求的滿(mǎn)足。此外本案也不具備發(fā)展獨(dú)棟別墅產(chǎn)品的條件。 ? 兩類(lèi)消費(fèi)群體都傾向于較低建筑密度的需求特征，以高品質(zhì)，適當(dāng)價(jià)位為主要購(gòu)房決策依據(jù)的需求特征，符合華陽(yáng)切入成都中高端主流消費(fèi)市場(chǎng)的發(fā)展方向。 新政下房地產(chǎn)中長(zhǎng)期投資客群有可能成為本案的目標(biāo)客戶(hù)群體 ? 對(duì)華陽(yáng)區(qū)域發(fā)展?jié)摿?、置信品牌影響力的高度認(rèn)同是投資客群對(duì)本案投資的重要依據(jù)； ? 項(xiàng)目的地段位置、開(kāi)發(fā)規(guī)模和分期開(kāi)發(fā)策略、置信在此類(lèi)項(xiàng)目的專(zhuān)業(yè)運(yùn)作水平擴(kuò)展了項(xiàng)目的增值空間，確保了投資客群對(duì)本案投資的信心。 ? 通常指標(biāo)：容積率小于 ，通常在 ~ 左右。 —— 以產(chǎn)品的創(chuàng)新設(shè)計(jì)和優(yōu)質(zhì)品牌物業(yè)服務(wù)，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品相對(duì)較高性?xún)r(jià)比。 ? 消費(fèi)者需求意向亦是本案戶(hù)型類(lèi)別設(shè)置的重要參考依據(jù)。 ? 建議 寬景電梯多層 戶(hù)型設(shè)置 90 ㎡－ 150 ㎡，實(shí)用性三居室為主 建筑形態(tài) 主力戶(hù)型 設(shè)計(jì)戶(hù)型種類(lèi) 面積區(qū)間（平方米） 聯(lián)排別墅 四居室 2 種，含： 434， 443 160~260 六居室 2 種，含： 622， 633 240~300 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)策略建議 房地產(chǎn)大盤(pán)開(kāi)發(fā)（本項(xiàng)目已經(jīng)基本具備大盤(pán)開(kāi)發(fā)特征）最重要的一點(diǎn)是品牌的塑造，由于大盤(pán)的規(guī)模大，銷(xiāo)售周期長(zhǎng)，產(chǎn)品形態(tài)比較豐富，這就要求有品牌的支撐。以上個(gè)案以花園 洋房類(lèi)高密度產(chǎn)品啟動(dòng)大盤(pán)，再在后期啟動(dòng)聯(lián)排等亞別墅產(chǎn)品，以吸引人氣，規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，也符合大盤(pán)低開(kāi)高走的開(kāi)發(fā)模式。 。已開(kāi)發(fā)的一期 占地 140 畝 ， 一期產(chǎn)品形態(tài)較多，包括多層花園洋房、疊加別墅及電梯公寓。面積在 140~190 平方米之間的聯(lián)排別墅主要以第二居所形式而存在 ，多在度假區(qū)；聯(lián)排別墅的主力戶(hù)型結(jié)構(gòu)是四居室和六居室兩種，對(duì)應(yīng)的面積比較分散，特別是四居室的面積跨 度較大。 ? 目前市場(chǎng)供給的產(chǎn)品戶(hù)型結(jié)構(gòu)是花園洋房戶(hù)型類(lèi)別設(shè)置的重要依據(jù)。 ? 產(chǎn)品特點(diǎn)：（可適當(dāng)借鑒萬(wàn)科－彩域） —— 大開(kāi)窗、多向開(kāi)窗、較大面積觀景陽(yáng)臺(tái)實(shí)現(xiàn)了外部自然景觀 與人 無(wú)障礙 的 交流和接觸。 —— 產(chǎn)品的創(chuàng)新性、過(guò)渡性和模糊性。 ? 愿意以犧牲一定的時(shí)間成本為代價(jià)，換取近郊良好的居住環(huán)境和高性?xún)r(jià)比住宅產(chǎn)品，強(qiáng)調(diào)住宅面積舒適性和園林景觀。本案多層洋房區(qū)的 4＋ 1 花園洋房以高性?xún)r(jià)比產(chǎn)品、優(yōu)良的社區(qū)服務(wù)、良好的社區(qū)鄰里氛圍實(shí)現(xiàn)對(duì)這部分客群的吸引。 本案對(duì)高端客群的排除 高端客群是真正意義上的成功人士，“有錢(qián)”而且“有閑”，現(xiàn)有住宅已能滿(mǎn)足居住的一般舒適要求，對(duì)郊區(qū)住宅的需求為真正意義的山水別墅，要求 項(xiàng)目地塊占有的自然環(huán)境資源具有極強(qiáng)的唯一性。 ? 動(dòng)機(jī)取向：含一次、二次置業(yè)，追求 5＋ 2 生活方式，對(duì)產(chǎn)品高品質(zhì)，適當(dāng)價(jià)位的性?xún)r(jià)比追求。 —— 環(huán)境：有天有地，私家花園內(nèi)的戶(hù)外活動(dòng)，更多流通與開(kāi)放的空間效果。 ? 在華陽(yáng)與溫江的比較測(cè)試中，對(duì)于兩地同等檔次樓盤(pán)的比較中， %的受訪者認(rèn)為兩者之間的單位售價(jià)存在價(jià)格差，其中，%的受訪者認(rèn)為華陽(yáng)住宅單位售價(jià)高于溫江， 24%的受訪者認(rèn)為溫江住宅單位售價(jià)高于華陽(yáng)。 82％的樓間距 的要求在 21 米以上。 ? 以改善居住條件的二次置業(yè)者認(rèn)為本案最適合修建的建筑類(lèi)型為花園洋房， 其次分別為獨(dú)立別墅和聯(lián)排別墅、普通多層。 ? 對(duì)住宅房間的布局喜好是喜歡公共區(qū)域大，即廳大房間小。％的被訪者目前住宅的建筑面積在 71130 ㎡之間，其中以7190 ㎡ 和 91110 ㎡的面積為主，而面積在 70 ㎡以下的比例也較高，占 ％。所屬行業(yè)主要是金融 /保險(xiǎn) /證券業(yè)，占 20％。 “三利宅院 2 期” 的川西民居文化、組團(tuán)鄰里交流氛圍和庭院式的專(zhuān)屬綠地空間設(shè)計(jì)。戶(hù)型覆蓋面很廣，從二居室至七居室及以上，顯示了花園洋房的戶(hù)型設(shè)計(jì)還處于探索階段。另外，還有以各種“類(lèi)別墅”形式開(kāi)發(fā)的別墅用地，如聯(lián)體、疊拼等社區(qū)別墅項(xiàng)目以普通住宅用地報(bào)建和審批。在 第二次啟動(dòng) 時(shí)， 表現(xiàn)出對(duì)成都主流消費(fèi)群體的 吸引，以樓盤(pán)品質(zhì)和居住環(huán)境為吸引，花園洋房和聯(lián)排別墅就成為華陽(yáng)住宅的主要建筑形態(tài)。時(shí)代巢開(kāi)盤(pán)已經(jīng)半年，僅僅售出 6 套，花樣年 ? 成都市近年經(jīng)濟(jì)發(fā)展處于平穩(wěn)增長(zhǎng)區(qū)間，特別是在房地產(chǎn)價(jià)格上漲最快的 2020 年，成都市整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度并沒(méi)有出現(xiàn)激增，而 2002 年至今房地產(chǎn)投資始終占固定資產(chǎn)投資比重的 29％左右。 ? 大盤(pán)運(yùn)作特有的難度的影響。 ? 房地產(chǎn)市場(chǎng)郊區(qū)化與郊區(qū)中產(chǎn)階級(jí)化帶來(lái)的機(jī)遇。 借勢(shì) 劣勢(shì)（ WEAKNESS） ? 房地產(chǎn)宏觀政策的影響，項(xiàng)目存在不確定風(fēng)險(xiǎn)因素。 優(yōu)勢(shì)（ STRONGTH） 劣勢(shì)（ WEAKNESS） 第 二 章 項(xiàng)目基地特征 SWOT 分析 優(yōu)勢(shì)（ STRONGTH） ? 城南副中心的規(guī)劃和建設(shè)、新城南的概念，是對(duì)本案的重要支撐。預(yù)計(jì) 2020 年下半年動(dòng)工，分 2 期開(kāi)發(fā)，每期規(guī)模約 200 畝，開(kāi)發(fā)周期約 － 3 年左右。 ?項(xiàng)目占地 530 畝，其中凈用地約 400 畝；用地使用性質(zhì)為住宅、商業(yè)；項(xiàng)目規(guī)劃容積率不大于 ，建筑密度不大于 30％，建筑規(guī)模約300000 平方米，綠地率大于 30％。 ?本報(bào)告結(jié)論的主要依據(jù)是市場(chǎng)研究的結(jié)果， “ 華陽(yáng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)機(jī)構(gòu) ” 可以根據(jù)實(shí)際情況對(duì)結(jié)論適當(dāng)修正。 ? 利用項(xiàng)目良好的自然資源和交通區(qū)位，通過(guò)合理的社區(qū)規(guī)劃和景觀設(shè)計(jì)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目居住價(jià)值，營(yíng)造 良好的鄰里氛圍。 ? 華陽(yáng)板塊對(duì)主流消費(fèi)群體的吸引，是本案發(fā)展主流產(chǎn)品的一個(gè)機(jī)會(huì)。 ? 光華大道通車(chē)，溫江板塊居住環(huán)境的成熟，對(duì)成都主流客群吸引力增強(qiáng)，同質(zhì)樓盤(pán)的競(jìng)爭(zhēng)加劇。 調(diào)控的最終目的是促使房地產(chǎn)業(yè)更為良性發(fā)展，政策打擊的是房地產(chǎn)泡沫和投機(jī)炒作，而非良性市場(chǎng) ； 調(diào)控手段從金融、土地領(lǐng)域擴(kuò)展到了稅收、金融、土地、行政等多個(gè)領(lǐng)域；調(diào)控重點(diǎn)由去年的控制投資規(guī)模轉(zhuǎn)向控制房?jī)r(jià)漲幅，由控制市場(chǎng)供給轉(zhuǎn)向控制市場(chǎng)需求。從個(gè)案分析看， 康郡現(xiàn)已變相降價(jià) 300 元 500元 /平方米，和貴在華陽(yáng)房地產(chǎn)的第一輪開(kāi)發(fā)中，主要表現(xiàn)為價(jià)格吸引和概念吸引 。這主要是因?yàn)?2020 年以前審批的別墅用地（近40 塊）臨近土地開(kāi)發(fā)的最后年限，不管對(duì)市場(chǎng)有無(wú)把握，都得近期開(kāi)發(fā)。 ? 目前， 成都市花園洋房 類(lèi) 產(chǎn)品 的 面積區(qū)間主要集中在 110~200 m2之間。 產(chǎn)品創(chuàng)新是提升產(chǎn)品品質(zhì) 和實(shí)現(xiàn)價(jià)