四川成都置信三環(huán)華陽商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目研究報(bào)告商業(yè)地產(chǎn)(已修改)
2025-06-26 15:05 本頁面
【正文】 ? 目錄 ………………………………………………………………… 1 ? 一章 項(xiàng)目研究背景 ……………………………………………… 2 ? 二章 項(xiàng)目基地特征 SWOT 分析 ……………………………… 3 ? 三章 項(xiàng)目相關(guān)研究結(jié)論 ………………………………………… 5 ? 四章 項(xiàng)目開發(fā)定位建議 ………………………………………… 11 研究報(bào)告目錄 ?“置信三環(huán)華陽項(xiàng)目” （以下簡稱華陽項(xiàng)目）位于雙流縣華陽鎮(zhèn)迎賓大道，毗鄰天府大道，距成都市中心約 15 公里，交通便利；地塊方正，地形條件優(yōu)良，緊鄰府南河， 臨河面寬約 400 米，具有很好的居住價(jià)值。成都雙流三環(huán)房地產(chǎn)有限公司與成都置信集團(tuán)聯(lián)合開發(fā)華陽項(xiàng)目，置信公司承擔(dān)項(xiàng)目的運(yùn)營，成都雙流三環(huán)房地產(chǎn)有限公司負(fù)責(zé)項(xiàng)目的土地和資金。 ?項(xiàng)目占地 530 畝，其中凈用地約 400 畝；用地使用性質(zhì)為住宅、商業(yè)；項(xiàng)目規(guī)劃容積率不大于 ，建筑密度不大于 30％，建筑規(guī)模約300000 平方米，綠地率大于 30％。預(yù)計(jì) 2020 年下半年動工，分 2 期開發(fā)，每期規(guī)模約 200 畝，開發(fā)周期約 － 3 年左右。 ?鑒于目前的市場宏觀形勢以及項(xiàng)目具體情況， 成都雙流三環(huán)房地產(chǎn)有限公司 決定加快開發(fā)進(jìn) 程， 成都雙流三環(huán)房地產(chǎn)有限公司、成都置信實(shí)業(yè) (集團(tuán) )有限公司共同組建“ 華陽項(xiàng)目開發(fā)機(jī)構(gòu) ”（以下簡稱機(jī)構(gòu) ） ?！爸眯派搪玫禺a(chǎn)公司策劃部” 先期進(jìn)行項(xiàng)目的宏觀政策研究、房地產(chǎn)市場環(huán)境研究、市場樓盤 調(diào)查研究、定位研究、開發(fā)策略研究。 ?成都雙流三環(huán)房地產(chǎn)有限公司、成都置信商旅地產(chǎn)有限公司 先期已進(jìn)行了部分研究工作，對本案的開發(fā)策略和產(chǎn)品已有一個(gè)初步意向，即項(xiàng)目產(chǎn)品初步定位于中式聯(lián)排別墅、花園洋房和多層住宅，分組團(tuán)進(jìn)行開發(fā) 。 ?根據(jù)近期房地產(chǎn)市場宏觀政策環(huán)境和成都房地產(chǎn)市場環(huán)境的變化，我們對工作進(jìn)行了調(diào)整，著重對政策影 響、消費(fèi)者需求、市場環(huán)境變化、 第一章 項(xiàng)目研究背景 項(xiàng)目產(chǎn)品定位、項(xiàng)目開發(fā)策略進(jìn)行研究分析。本研究報(bào)告就是依上述方向進(jìn)行的。 ?我司主要從以下三個(gè)方面來進(jìn)行研究，一是房地產(chǎn)宏觀政策和區(qū)域發(fā)展環(huán)境的研究；二是消費(fèi)者需求調(diào)查研究；三是成都市樓盤信息分析及華陽板塊的競爭環(huán)境調(diào)查分析，運(yùn)用市場調(diào)研的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和結(jié)論，并根據(jù)我們的專業(yè)經(jīng)驗(yàn)和判斷，得出項(xiàng)目的研究結(jié)論。 ?本報(bào)告結(jié)論的主要依據(jù)是市場研究的結(jié)果， “ 華陽項(xiàng)目開發(fā)機(jī)構(gòu) ” 可以根據(jù)實(shí)際情況對結(jié)論適當(dāng)修正。 優(yōu)勢（ STRONGTH） 劣勢（ WEAKNESS） 第 二 章 項(xiàng)目基地特征 SWOT 分析 優(yōu)勢（ STRONGTH） ? 城南副中心的規(guī)劃和建設(shè)、新城南的概念，是對本案的重要支撐。 ? 華陽板塊的區(qū)域?qū)傩?、華陽住宅市場逐漸成熟、人民南路延線和紅星路沿線的交通便利，對本案的利 好。 ? 成都置信的品牌和專業(yè)化運(yùn)作優(yōu)勢 ? 自然資源優(yōu)勢，地塊條件優(yōu)良，緊鄰府南河，臨河面寬約 400 米，具有很好的居住價(jià)值和營銷亮點(diǎn)。 ? 400 畝大盤的規(guī)?；瘍?yōu)勢。 ? 相對于溫江板塊的心理距離優(yōu)勢。 ? 挖掘城南城市副中心和新城南的概念，定位于新城南第一居所和度假休閑第二居所。 ? 充分發(fā)揮大盤的規(guī)模優(yōu)勢和置信品牌價(jià)值優(yōu)勢，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目效益價(jià)值和聲譽(yù)價(jià)值。 ? 利用項(xiàng)目良好的自然資源和交通區(qū)位，通過合理的社區(qū)規(guī)劃和景觀設(shè)計(jì)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目居住價(jià)值，營造 良好的鄰里氛圍。 借勢 劣勢（ WEAKNESS） ? 房地產(chǎn)宏觀政策的影響，項(xiàng)目存在不確定風(fēng)險(xiǎn)因素。 ? 比較于華陽的其他樓盤，本項(xiàng)目樓盤價(jià)位偏高。 ? 利用本案的大盤優(yōu)勢，以產(chǎn)品創(chuàng)新和品牌優(yōu)勢差異化競爭樓盤。 ? 脫離華陽板塊的概念，定位于新城南第一居所和度假休閑第二居所，從而創(chuàng)造需求，引導(dǎo)成都主流消費(fèi)群體。 ? 政府宏觀調(diào)控政策的影響具有滯后性，選擇合適的入市時(shí)機(jī)，以避免宏觀政策帶來的負(fù)面影響。 ? 分期開發(fā)，可以考慮同期分組團(tuán)發(fā)售，以規(guī)避市場風(fēng)險(xiǎn)。 避免 機(jī)會（ OPORTUNITY） 威脅（ THREAT） 機(jī)會（ OPORTUNITY） ? 城南副中心的規(guī)劃和建設(shè)，世紀(jì)城、左岸花都等多個(gè)大盤啟動，加快華陽板塊的成熟，帶動了公建配套設(shè)施盡快完善，并縮短成都主 流消費(fèi)群體對本案的交通距離和心理距離。 ? 華陽板塊對主流消費(fèi)群體的吸引，是本案發(fā)展主流產(chǎn)品的一個(gè)機(jī)會。 ? 房地產(chǎn)市場郊區(qū)化與郊區(qū)中產(chǎn)階級化帶來的機(jī)遇。 ? 項(xiàng)目自然環(huán)境和優(yōu)越位置，為建設(shè)中高端產(chǎn)品提供了機(jī)遇。 ? 利用其他大盤啟動的時(shí)間差，率先開發(fā)，以搶先占領(lǐng)市場，并樹立品牌形象。 ? 利用項(xiàng)目自然資源優(yōu)勢，營造高品質(zhì)居住社區(qū)，注重社區(qū)環(huán)境和景觀規(guī)劃的品質(zhì)。 ? 以主流消費(fèi)群體為對象，重點(diǎn)開發(fā)主流產(chǎn)品，如花園洋房。 決策 威脅（ THREAT） ? 來自華陽板塊的多個(gè)大盤的競爭，如三利宅院 2 期、遠(yuǎn)大、藍(lán)山美樹。潛在的競爭對手，如心怡－蝴蝶城 、森宇集團(tuán)、明陽房產(chǎn)。 ? 光華大道通車，溫江板塊居住環(huán)境的成熟，對成都主流客群吸引力增強(qiáng)，同質(zhì)樓盤的競爭加劇。 ? 大盤運(yùn)作特有的難度的影響。 ? 城市副中心將緩遷說法的威脅。 ? 利用大盤優(yōu)勢，以層次多樣的產(chǎn)品，來吸引主流消費(fèi)群體的不同需求。 ? 對目標(biāo)市場進(jìn)行細(xì)分，以不同的產(chǎn)品定位 ，進(jìn)入不同的細(xì)分市場，避開可類比樓盤的競爭，以期降低市場風(fēng)險(xiǎn)。 ? 做好整體統(tǒng)籌規(guī)劃，有計(jì)劃、有步驟地進(jìn)行開發(fā)，吸收萬科、華潤等地產(chǎn)巨頭的大盤開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，在實(shí)踐中充分發(fā)揮置信此類大盤運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)。 對策 《項(xiàng)目房地產(chǎn)宏觀政策和區(qū)域發(fā)展環(huán)境研究報(bào)告》的結(jié)論 ? 政策 ? 針對中國的房地產(chǎn)市場過熱的現(xiàn)象， 2020 年的房地產(chǎn)政策延續(xù)2020 年政策，加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的整頓。從今年年初開始，有關(guān)房地產(chǎn)方面的宏觀調(diào)控政策相繼出臺，宏觀調(diào)控的力度進(jìn)一步加大。 調(diào)控的最終目的是促使房地產(chǎn)業(yè)更為良性發(fā)展，政策打擊的是房地產(chǎn)泡沫和投機(jī)炒作，而非良性市場 ； 調(diào)控手段從金融、土地領(lǐng)域擴(kuò)展到了稅收、金融、土地、行政等多個(gè)領(lǐng)域；調(diào)控重點(diǎn)由去年的控制投資規(guī)模轉(zhuǎn)向控制房價(jià)漲幅
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