四川成都置信三環(huán)華陽商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目研究報(bào)告商業(yè)地產(chǎn)-wenkub
2023-06-13 15:05:35 本頁面
【正文】 競爭，以期降低市場風(fēng)險(xiǎn)。 ? 光華大道通車，溫江板塊居住環(huán)境的成熟，對(duì)成都主流客群吸引力增強(qiáng)，同質(zhì)樓盤的競爭加劇。 ? 利用項(xiàng)目自然資源優(yōu)勢，營造高品質(zhì)居住社區(qū)，注重社區(qū)環(huán)境和景觀規(guī)劃的品質(zhì)。 ? 華陽板塊對(duì)主流消費(fèi)群體的吸引，是本案發(fā)展主流產(chǎn)品的一個(gè)機(jī)會(huì)。 ? 脫離華陽板塊的概念，定位于新城南第一居所和度假休閑第二居所，從而創(chuàng)造需求，引導(dǎo)成都主流消費(fèi)群體。 ? 利用項(xiàng)目良好的自然資源和交通區(qū)位，通過合理的社區(qū)規(guī)劃和景觀設(shè)計(jì)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目居住價(jià)值，營造 良好的鄰里氛圍。 ? 400 畝大盤的規(guī)模化優(yōu)勢。 ?本報(bào)告結(jié)論的主要依據(jù)是市場研究的結(jié)果， “ 華陽項(xiàng)目開發(fā)機(jī)構(gòu) ” 可以根據(jù)實(shí)際情況對(duì)結(jié)論適當(dāng)修正。 ?成都雙流三環(huán)房地產(chǎn)有限公司、成都置信商旅地產(chǎn)有限公司 先期已進(jìn)行了部分研究工作，對(duì)本案的開發(fā)策略和產(chǎn)品已有一個(gè)初步意向，即項(xiàng)目產(chǎn)品初步定位于中式聯(lián)排別墅、花園洋房和多層住宅，分組團(tuán)進(jìn)行開發(fā) 。 ?項(xiàng)目占地 530 畝，其中凈用地約 400 畝；用地使用性質(zhì)為住宅、商業(yè)；項(xiàng)目規(guī)劃容積率不大于 ，建筑密度不大于 30％，建筑規(guī)模約300000 平方米，綠地率大于 30％。 ? 目錄 ………………………………………………………………… 1 ? 一章 項(xiàng)目研究背景 ……………………………………………… 2 ? 二章 項(xiàng)目基地特征 SWOT 分析 ……………………………… 3 ? 三章 項(xiàng)目相關(guān)研究結(jié)論 ………………………………………… 5 ? 四章 項(xiàng)目開發(fā)定位建議 ………………………………………… 11 研究報(bào)告目錄 ?“置信預(yù)計(jì) 2020 年下半年動(dòng)工，分 2 期開發(fā)，每期規(guī)模約 200 畝，開發(fā)周期約 － 3 年左右。 ?根據(jù)近期房地產(chǎn)市場宏觀政策環(huán)境和成都房地產(chǎn)市場環(huán)境的變化，我們對(duì)工作進(jìn)行了調(diào)整，著重對(duì)政策影 響、消費(fèi)者需求、市場環(huán)境變化、 第一章 項(xiàng)目研究背景 項(xiàng)目產(chǎn)品定位、項(xiàng)目開發(fā)策略進(jìn)行研究分析。 優(yōu)勢（ STRONGTH） 劣勢（ WEAKNESS） 第 二 章 項(xiàng)目基地特征 SWOT 分析 優(yōu)勢（ STRONGTH） ? 城南副中心的規(guī)劃和建設(shè)、新城南的概念，是對(duì)本案的重要支撐。 ? 相對(duì)于溫江板塊的心理距離優(yōu)勢。 借勢 劣勢（ WEAKNESS） ? 房地產(chǎn)宏觀政策的影響，項(xiàng)目存在不確定風(fēng)險(xiǎn)因素。 ? 政府宏觀調(diào)控政策的影響具有滯后性，選擇合適的入市時(shí)機(jī)，以避免宏觀政策帶來的負(fù)面影響。 ? 房地產(chǎn)市場郊區(qū)化與郊區(qū)中產(chǎn)階級(jí)化帶來的機(jī)遇。 ? 以主流消費(fèi)群體為對(duì)象，重點(diǎn)開發(fā)主流產(chǎn)品，如花園洋房。 ? 大盤運(yùn)作特有的難度的影響。 ? 做好整體統(tǒng)籌規(guī)劃，有計(jì)劃、有步驟地進(jìn)行開發(fā)，吸收萬科、華潤等地產(chǎn)巨頭的大盤開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，在實(shí)踐中充分發(fā)揮置信此類大盤運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)。 ? 成都市近年經(jīng)濟(jì)發(fā)展處于平穩(wěn)增長區(qū)間，特別是在房地產(chǎn)價(jià)格上漲最快的 2020 年，成都市整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度并沒有出現(xiàn)激增，而 2002 年至今房地產(chǎn)投資始終占固定資產(chǎn)投資比重的 29％左右。從長遠(yuǎn)來看， 新政對(duì)成都的短期影響肯定小于上海等地域，不會(huì)“抽空”房價(jià)， 商品房價(jià)格 較大 回落的可能性不大，房地產(chǎn)市場總體上仍會(huì)保持平穩(wěn)的態(tài)勢 ；但房價(jià)虛高的部分區(qū)域（主要是投資客群較多的城西與城南）和樓盤房價(jià)應(yīng)有所下調(diào)。時(shí)代巢開盤已經(jīng)半年，僅僅售出 6 套，花樣年溫江與華陽版塊直接競爭格局雛形已有所顯現(xiàn)，同檔次樓盤競爭已不局限于某一區(qū)域，競爭區(qū)間廣義化。在 第二次啟動(dòng) 時(shí)， 表現(xiàn)出對(duì)成都主流消費(fèi)群體的 吸引，以樓盤品質(zhì)和居住環(huán)境為吸引，花園洋房和聯(lián)排別墅就成為華陽住宅的主要建筑形態(tài)。 ? 別墅市場急劇放量，成都今年下半年 /明年上半年開工的純別墅項(xiàng)目超過 30 個(gè)，土地開發(fā)量 5750 畝，別墅供應(yīng)量達(dá)到 6000 套左右，加上市場已有的 40 個(gè)項(xiàng)目，近 5000 套的可售量，總開發(fā)項(xiàng)目達(dá)到 70 個(gè)，別墅供應(yīng)量達(dá)到 11000 套左右。另外，還有以各種“類別墅”形式開發(fā)的別墅用地，如聯(lián)體、疊拼等社區(qū)別墅項(xiàng)目以普通住宅用地報(bào)建和審批。主力戶型結(jié)構(gòu)是四居室和六居室兩種，對(duì)應(yīng)的面積比較分散，特別是四居室的面 積跨度較大。戶型覆蓋面很廣，從二居室至七居室及以上，顯示了花園洋房的戶型設(shè)計(jì)還處于探索階段。 ? “萬科城市花園 3 期”的情景洋房達(dá) 4500 元 / m2，一是萬科的品牌影響力，二是產(chǎn)品本身的創(chuàng)新。 “三利宅院 2 期” 的川西民居文化、組團(tuán)鄰里交流氛圍和庭院式的專屬綠地空間設(shè)計(jì)。 ? 普遍購房意向比較高。所屬行業(yè)主要是金融 /保險(xiǎn) /證券業(yè)，占 20％。而購房征詢意見的人多是自己，其次是配偶。％的被訪者目前住宅的建筑面積在 71130 ㎡之間，其中以7190 ㎡ 和 91110 ㎡的面積為主，而面積在 70 ㎡以下的比例也較高，占 ％。購房的首選方位是城南和城西。 ? 對(duì)住宅房間的布局喜好是喜歡公共區(qū)域大，即廳大房間小。因此近八成比例需求一個(gè)車位。 ? 以改善居住條件的二次置業(yè)者認(rèn)為本案最適合修建的建筑類型為花園洋房， 其次分別為獨(dú)立別墅和聯(lián)排別墅、普通多層。 ? 關(guān)于配套。 82％的樓間距 的要求在 21 米以上。 ? 七成以上的被訪者選擇付款方式是按揭，對(duì)月供款的最高承受額在 15013000 元之間的比例占 65％，選擇 3000 元以上的比例占％，總體還款能力較強(qiáng)。 ? 在華陽與溫江的比較測試中，對(duì)于兩地同等檔次樓盤的比較中， %的受訪者認(rèn)為兩者之間的單位售價(jià)存在價(jià)格差，其中，%的受訪者認(rèn)為華陽住宅單位售價(jià)高于溫江， 24%的受訪者認(rèn)為溫江住宅單位售價(jià)高于華陽。 郊區(qū)住宅居住需求 —— 目標(biāo)客戶群構(gòu)成 高端 客群 ? 產(chǎn)品傾向：真正意義的山水別墅。 —— 環(huán)境：有天有地，私家花園內(nèi)的戶外活動(dòng)，更多流通與開放的空間效果。 ? 動(dòng)機(jī)取向：二次以上置業(yè)，追求 5＋ 2 生活方式。 ? 動(dòng)機(jī)取向：含一次、二次置業(yè)，追求 5＋ 2 生活方式，對(duì)產(chǎn)品高品質(zhì)，適當(dāng)價(jià)位的性價(jià)比追求。 ? 人群特征：準(zhǔn)小康人家、部分二級(jí)市場消費(fèi)者、工作在城南有轎車的白領(lǐng)、 部分喜歡近郊環(huán)境和生活便利的成都養(yǎng)老人群 。 本案對(duì)高端客群的排除 高端客群
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