【正文】 色生態(tài)城，最適合人類居住 中國最大管理資源中心 第 6 頁 共 35 頁 項目命名 主打名“ 錦繡江南 ” 其含義為： 本案的地理位置在沮河的南邊 江南景色秀美，而我們的小區(qū)將是一個生態(tài)風景園林小區(qū)，最能體現(xiàn)江南 春色，也體現(xiàn)了本案特色。 建筑設計上，采取了上弧和下弧的房頂設計，意義了小區(qū)碧波蕩漾的江景住宅的特色，充分反映了臨江住宅的與眾不同之處。 江南的前面加錦繡二字更體現(xiàn)了我們樓盤的品質，是人們更理想的家園和完美住宅。 目標客戶群定位及分析 客戶群定位 城區(qū)單位工作的國家公務員 效益好的企業(yè)員工 銀行、電信、移動、郵政、電視臺等企業(yè)員工 私營企業(yè)主 白領階層的中高收入群體 鄉(xiāng)鎮(zhèn)搬遷進城及在當陽工作的置業(yè)人士 當陽人在外地工作的高收入人群回當陽置業(yè) 為父母、子女購房 投資型客戶 目標客戶群分析 目標客戶年齡層 中國最大管理資源中心 第 7 頁 共 35 頁 綜合本案情況，目標客戶的年齡應在 28— 55 歲之間為主，該年齡層的群體基本有較高的素養(yǎng)，具備了一定的經濟基礎，有穩(wěn)定收入，追求較高品質的生活享受。 目標客戶收入情況 房地產作為特殊的消費商品，其高價位的特性，制約了消費群的收入水平要高，并要求收入的穩(wěn)定性。一般要求自有現(xiàn)金在 3 萬元以上，家庭月收入在 2000 元以上。 價格定位 定價指導原則 在合理的價格空間里，與市場高端產品拉開幅度，形成銷售的迅速去化 參照市場價格主流水平，并綜合考慮市場走勢 入市價格應為后期促 銷預留空間 入市價格應為后期的升值炒作預留空間 價格策略 引導期結合產品大形象，以相對較高價格引導市場，建立產品市場價值 采用有效的促銷手段，使入市成交價低于引導價格，形成價格心理落差，引發(fā)熱銷 低開高走策略，采用小幅高頻手段階段性配合銷售進程提價，建立項目升值事實 價格制定建議 一期整體均價 1150 元 /㎡ 中國最大管理資源中心 第 8 頁 共 35 頁 前期市場引導均價 1200 元 /㎡ 公開入市價格 980 元 /㎡（最低價），整體均價為 1180 元 /㎡左右，最高價 1380 元 /㎡左右 制定價格的依據 從當陽住宅消費市場 的現(xiàn)狀來看，受傳統(tǒng)消費觀念影響，以及地段比較偏僻，將影響一部分購買力，但是也有一定潛在的消費力，要成功的引導好消費者，發(fā)揮樓盤的優(yōu)勢，就必須搞好宣傳策劃。 為了確保均價 1050 元 /㎡，爭取均價達到 1200 元 /㎡，甲方須做好以下工作： 工程質量應達到優(yōu)質工程標準，小區(qū)應建設成為全優(yōu)小區(qū)； 環(huán)境盡可能做到盡善盡美； 幼兒園、會所、超市、車庫、流動垃圾清運車、自行車棚等配套到位； 為了保證小區(qū)物管品質，在當陽處于領先地位，建議貴司可派 5— 6 人到外地學習物管經驗，確保小區(qū)建成之后的進行。 做好以上工作后，房價拉升的 空間仍然存在，特別現(xiàn)在的消費者不理性，只要加大宣傳力度，突破消費者在價格上的心理防線，也及有可能。 宣傳定位 訴求對象定位： 目前當陽所有要求提高生活質量的、有置業(yè)需求和投資需求的人。 物業(yè)定位： 當陽大規(guī)模國際綠色生態(tài)人文社區(qū) 廣告形象定位： 開啟綠色生態(tài)型的新居住時代 中國最大管理資源中心 第 9 頁 共 35 頁 第四篇 景觀及規(guī)劃設計建議 總體規(guī)劃建議 圍合式規(guī)劃布局 總體規(guī)劃分為東西兩區(qū)，整體格局呈圍合之勢。以人為本的社區(qū)規(guī)劃，保障了純粹家居生活的私密性。 封閉式園林規(guī)劃 大面積中央 花園布局封閉，設步行林蔭路與草坪石徑，禁止車輛進入，有效抵御商住用途，保證純粹生活品質。整個園林設計與東西兩區(qū)大面積和小區(qū)會所為中心。東區(qū)園林面積小，強調為“靜”區(qū)，通過沿規(guī)劃路布置密集的木本植物構建圍擋，內部可以安排近樓水景等組合，既富有情趣，又自成體系。西區(qū)園林面積大，內側可結合沿規(guī)劃路東側的168 米設計會所，設置中心廣場、噴泉、木椅、兒童游樂區(qū)等，構成“動”區(qū)；外側面向所有公寓的門廳入口，與草坪和灌木為主，結合地形起伏。 人車分流的通路設計 東西兩區(qū)均考慮人車完全分流，人行體系與車行體系最小 的交織使人居環(huán)境更具心理安全感，能讓居住的每一位母親能安心的放開孩子的手。 建筑風格建議 平屋頂設計 親近、自然、豐富的平屋頂設計，不僅是建筑外觀活潑而富于變化，而且使整個建筑更增加了現(xiàn)代氣息。 宜人的建筑體量 控制單體的建筑尺度，避免過長、過多的單元拼接造成對人感官上的壓迫感，從而形成宜人的建筑體量，進而圍合成親切宜人的建筑空間。 中國最大管理資源中心 第 10 頁 共 35 頁 大面寬小進深 設計上采用大面寬小進深的設計理念，一改以往進深過大采光不足的缺陷。 全朝陽設計 戶型設計上考慮到中國人的居住習慣，朝 向均為正南正北朝向，保證了通風和采光充分。 邊單元單獨設計 充分利用住宅端部的特殊性創(chuàng)造景觀多角度的戶型，在保持建筑整體風格的情況下尋求變化，使建筑物側立面造型豐富，富于變化。 經濟型的住宅指標 從 100 平方米的兩居室到 230 多的復式、錯層設計，多樣的戶型，充分考慮各階層買家的不同需求。 配套建議 對于小區(qū)的配套設施，可建一個會所，從而提高居民的生活質量。建一個幼兒園、超市及?？孔孕熊嚭湍ν熊嚨挠昱?。 會所建議 建五星級會所，會所內有攀巖、乒乓球室、桌球室、健身房、社區(qū)活動 中心、閱覽室、美容美發(fā)中心、棋牌室、茶藝館等娛樂、健康、休閑設施，為住戶提供尊貴、寫意、悠閑的生活空間。 另有全市首創(chuàng)的少兒科技會所，集物理、化學、天文等科學知識為一體。 物業(yè)管理建議 秉承“以人為本”的服務理念，免除業(yè)主的各種后顧之憂。小區(qū)內 24 小時保安管理，實行全智能化封閉式物業(yè)管理， 中國最大管理資源中心 第 11 頁 共 35 頁 為業(yè)主提供全方位的家政服務，如郵政、接送、定票、商務、保姆、維修、咨詢等。 智能化建議 閉路電視監(jiān)控系統(tǒng) 在整個小區(qū)的主要出入口、中心廣場、四周圍墻等重要部位設置攝像機，將監(jiān)視到的圖象連接到住宅物業(yè)管 理中心的保安監(jiān)控室進行集中監(jiān)控，從而保證住戶的安全。 可視對講與防盜門門禁系統(tǒng) 在每棟住宅入口處安裝防盜門和可視對講裝置，以實現(xiàn)住戶與訪客的對講，住戶可遙控開啟防盜門，有效防止非法人員進入住宅樓內。業(yè)主統(tǒng)一用 IC 卡進入小區(qū)和單元門。 有線電視系統(tǒng) 通過在小區(qū)內建立分支分配系統(tǒng)，將有線電視信號傳輸到各住戶內。小區(qū)有線電視信號接自市政有線電視網。每戶設一路進線，分支到客廳和主臥。 電話通訊系統(tǒng) 設立完善的電話通訊網絡，每戶設一路進線，分支到客廳和主臥。 住戶寬帶接入系統(tǒng) 建立小區(qū)寬帶接入網絡，在住戶家中設立網絡接入信息點，用戶在家中享受寬帶的信息網絡服務。寬帶可以根據需要達到 10M 或 100M。 三表遠程自動抄送系統(tǒng) 在小區(qū)內建立水表、電表和煤氣表遠程自動抄送系統(tǒng)，即對小區(qū)內的水表、電表和煤氣表實現(xiàn)遠程抄送，并可通過計算機網絡實現(xiàn)自動記費和自動扣款，并在規(guī)定時間內打印帳單，送至居民的信箱。 紅外線防盜系統(tǒng) 中國最大管理資源中心 第 12 頁 共 35 頁 在小區(qū)每棟樓的外立面安裝紅外線防盜系統(tǒng)，將警報器連接到保安監(jiān)視中心，有效防止偷盜。從而保證住戶的安全。 電子巡更管理 對住宅內各區(qū)域及重要部位 ，通道合理 劃分防護區(qū)域，制定保安人員的巡更路線，由保安人員按指定路線進行巡邏。 第五篇 營銷策略 品牌營銷策略 整體品牌營銷策略規(guī)劃 品牌是消費者對產品感受的總和，是顧客對產品的知覺，及顧客對產品的認識關系。 品牌認知是重要的，但認知并不是目的，品牌的認知是為了影響購買，本案的品牌營銷致力于幫助品牌與消費者建立長期的良好的關系，提升形象，增進親和力。 產品是品牌的基礎，消費者可以感觸，也是滿足消費者基本要求的載體，產品營銷階段一定要選擇恰當的時機。 首先是借開發(fā)商在當陽已有的品牌認知，進 行品牌的導入和塑造；緊接著在產品實現(xiàn)的時候，進行產品宣傳，在實現(xiàn)產品價值戰(zhàn)略時突出產品的性價比，運用事件營銷、關系營銷，以產品為基礎進行項目品牌的提升，再進行有品牌忠誠度的項目產品營銷，以促進銷售。 本案品牌的構筑決不能只停留在某一方面的努力，缺乏整體、系統(tǒng)的品牌規(guī)劃策略，就只會作無用功。 本案的品牌整體價值鏈應為： 規(guī)劃設計 規(guī)劃設計 房屋功能 質量 形象系列廣告 賣點廣告 價格到銷售環(huán)境 中國最大管理資源中心 第 13 頁 共 35 頁 這些點點滴滴的細節(jié)都會影響到消費者對項目的理解，最終影響到購買決策，就當前房地產市場而言，消費者選擇的機會 實在太多，一旦發(fā)現(xiàn)以上某一點不足，就有可能成為別人的客戶。 品牌的營造 A、 在質量信譽中營造品牌 質量是產品和企業(yè)的生命，一切策略、形象最終須以產品質量和企業(yè)信譽為前提和保證，質量、信譽貫穿于品牌營造的