【導(dǎo)讀】境內(nèi)山水環(huán)抱，地理?xiàng)l件優(yōu)。地處中國長江下游平原，東望大海，西達(dá)荊楚，南接皖浙，北聯(lián)江淮。是長江流域四大中心城市之一，具有經(jīng)濟(jì)區(qū)位優(yōu)勢，處于沿海開放地帶和長。是中國三大城市經(jīng)濟(jì)群之一長三角城市群的核心城市。以“六朝勝地”、“十朝古都”而聞名于世。南京有2470多年的建城史，歷史上10個(gè)朝代在此建都，文化古跡眾多，歷。享有“據(jù)龍?bào)椿⒕嶂?，依?fù)山帶江之勝”美譽(yù)的國家歷史文化名城。2021年，上述3個(gè)行業(yè)規(guī)模以上企業(yè)數(shù)量575個(gè)，雖然只占全市工業(yè)企。房地產(chǎn)業(yè)、IT、金融保險(xiǎn)業(yè)等成為三產(chǎn)發(fā)展的“龍頭”，其增速均超過了。2021年上半年南京市居民可支配收入為4746元，比去年同期增長%. 為促進(jìn)南京住房消費(fèi)，南京市將進(jìn)一步提高公積金貸款購房的額度，公積金。南京市空置房率不斷呈現(xiàn)下降的趨勢，空置房率下降的趨勢表明南京樓市的。南京市民普遍認(rèn)為目前房價(jià)過高，存在一定泡沫因素，處于持幣觀望階段

　　

【正文】 點(diǎn)玄武湖旅游區(qū)主入口，較集中的大學(xué)環(huán)境，便利的地鐵交通，目前，已形成相對集中的酒店聚集區(qū)，是酒店投資者較理想的地區(qū)。 弱勢 ：開發(fā)商信譽(yù)以及酒店今后的經(jīng)營管理 2個(gè)關(guān)鍵條件，本項(xiàng)目目前并不具備。 機(jī)會 ：目前產(chǎn)權(quán)酒店投資在市場上還屬空白，但從長遠(yuǎn)看來，在南京會有一定的市場。 威脅 ：產(chǎn)權(quán)酒店全新的經(jīng)營概念在南京尚未有成功先例，酒店投資市場尚未形成。 【結(jié)論】 本項(xiàng)目雖然具備開發(fā)酒店的基本條件，但作為分割獨(dú)立產(chǎn)權(quán)出售的產(chǎn)權(quán)酒店模式尚未在南京出現(xiàn)，投資 產(chǎn)權(quán)酒店的投資市場還未形成。開發(fā)產(chǎn)權(quán)酒店從中短期看來可行 性較小、風(fēng)險(xiǎn)較大 上海新啟投資有限公司 研究發(fā)展部 第 26 頁 第五部分 、 項(xiàng)目 定位 與營銷 建議 一、 商業(yè)部分定位 建議開發(fā)成集旅游、文化、休閑為一體的露天商業(yè)步行街，廣場、綠地水景、文化、運(yùn)動(dòng)、休閑娛樂與購物融為一體，形成商業(yè)場所具獨(dú)特的吸引力，不僅僅是簡單的延續(xù)湖南路商業(yè)形式。應(yīng)形成明顯的特點(diǎn)和個(gè)性，與湖南路商業(yè)街形成一定的差異和補(bǔ)充。部分引用上海新天地、吳江路休閑街、襄陽路服飾街等步行街的經(jīng)營概念。 屋頂廣場形成頗具文化、休閑、體育特色，如雕塑、旱冰滑道、街舞表演、燒烤區(qū)、等吸引青年人活動(dòng)、匯聚。 消費(fèi)對象至少應(yīng)和湖南路追求 時(shí)尚、品味一族的白領(lǐng)、新新人類的消費(fèi)者相吻合。該消費(fèi)人群生活節(jié)奏快、追求生活品味、有較高的藝術(shù)鑒賞力，喜歡自由、個(gè)性、獨(dú)立，屬超前消費(fèi)、超前享受性。 業(yè)態(tài)主要分布為：品牌服飾、運(yùn)動(dòng)服飾、數(shù)字化生活用品、快餐、特色餐飲、便利食品、咖啡店、酒吧、娛樂 (電動(dòng)玩具、迪斯克舞廳 )、美容美發(fā)、音象品店、婚紗攝影、戶外運(yùn)動(dòng)店、時(shí)尚期刊店、照片快速?zèng)_印、 24 小時(shí)銀行、網(wǎng)吧、音樂廳。 二、商業(yè)部分 建筑方案建議 形成半地下商業(yè)街鋪，充分利用現(xiàn)有地塊四面沿街、出入方便的優(yōu)勢，形稱統(tǒng)一概念下的獨(dú)立店鋪。 應(yīng)將地鐵入 口、下沉廣場、和Ｃ塊地面建筑、 D 塊地面廣場、 A 塊商業(yè)群樓作為一個(gè)完整的商業(yè)空間來考慮地下商業(yè)空間作為一個(gè)整體空間考慮，統(tǒng)一組織人流，進(jìn)行業(yè)態(tài)組合。 地鐵入口和出口是關(guān)鍵點(diǎn)，人流導(dǎo)向一定穿過部分商場才能到達(dá)地鐵和地面，導(dǎo)入商場入口配備快速自動(dòng)扶梯。出入口空間尺寸應(yīng)盡量寬大。 在現(xiàn)有規(guī)劃條件下，充分利用下沉式廣場、地鐵入口、Ｃ塊戶外店鋪、Ｄ塊綠地廣場、塔樓群房５大亮點(diǎn)，營造商業(yè)吸引力。 上海新啟投資有限公司 研究發(fā)展部 第 27 頁 三、 塔樓開發(fā) 方案１：酒店式公寓 （推薦） 需求定位 ：以外資公司中高級白領(lǐng)、企業(yè)中高級管理人員、民營企業(yè)主和各類專業(yè)人 士為主，兼顧ＳＯＨＯ一族的小戶型居住客戶，和以海內(nèi)外投資房產(chǎn) 為目的的投資一族，將形成本項(xiàng)目的主要購買者。 產(chǎn)品定位 ：主力戶型：一房式，約 560 個(gè)單位，面積 40～ 55 ㎡ ，占 90%，總價(jià)在 35 萬 ～ 45 萬元，一房一廳式，約 40個(gè)單位，面積 80 ㎡～ 100 ㎡ ， 10%，總價(jià)在 65 ～ 90萬元。 裝修標(biāo)準(zhǔn) ： 按照四星級酒店標(biāo)準(zhǔn)客房交房標(biāo)準(zhǔn)裝修，衛(wèi)生潔具、廚房用具、家用電器、家具盡可能采用國際品牌，保證酒店式公寓豪華精致的特點(diǎn)，預(yù)計(jì)對外裝修標(biāo)準(zhǔn)在 1500～ 2021 元 。為配合銷售，考慮請?jiān)O(shè)計(jì)室設(shè)計(jì) 4～ 6套個(gè)性化裝修房，風(fēng)格各 異，同時(shí)可以在頂層保留數(shù)套“總統(tǒng)套房”，適當(dāng)放大面積，保證玄武湖景觀的最佳效果。 價(jià)格定位 ： 7500 元 /㎡～ 9500 元 /㎡ 配套設(shè)施 （頂樓 22 層觀光層）：包括健身、小型游泳池、休閑咖啡、茶室、 24小時(shí) 餐廳。大堂服務(wù)設(shè)在 5 樓：包括大堂服務(wù)、閱覽、商務(wù)中心、休息廳等。 建筑設(shè)計(jì)： 體現(xiàn)現(xiàn)代風(fēng)格，簡潔、個(gè)性。充分發(fā)揮玄武湖景觀優(yōu)勢，使每個(gè)單位都有機(jī)會欣賞到湖景，如采用低矮的凸窗（房間可看到景觀）、凸陽臺（房間看不到景觀）另外在每層或每個(gè)基層設(shè)觀景平臺，增加與戶外景觀的互動(dòng)。 方案２：產(chǎn)權(quán)式小戶型 辦公樓 （備 選） 需求定位 ： 規(guī)模不大，但成熟度比較高，發(fā)展已經(jīng)進(jìn)入穩(wěn)定期，在行業(yè)內(nèi)已經(jīng)比較優(yōu)秀和成熟，具有相當(dāng)購買力的 知識型、先導(dǎo)型企業(yè) ，主要為網(wǎng)絡(luò)、 IT、金融證券、信息咨詢、媒體傳播、廣告與藝術(shù)設(shè)計(jì)、法律顧問等，外地來寧的 中小型民營企業(yè)，以及投資小戶型辦公樓的投資客 。 產(chǎn)品定位 ：主力單位面積 60～ 120 ㎡ ， 80%， 總價(jià)在 45 萬 ～ 95 萬；在高層部分留存大面積、景觀效果好的單位，供實(shí)力型投資者或海外公司購買，價(jià)格適當(dāng)抬高 10%～ 30%。 上海新啟投資有限公司 研究發(fā)展部 第 28 頁 裝修標(biāo)準(zhǔn) ：按照 1000 元 /㎡裝修標(biāo)準(zhǔn)，全裝修交房。因?yàn)闆]有煤氣管道，因此不含櫥具灶柜 等，品牌采用中高檔。 廚房 衛(wèi)生間 房間 地面 品牌地磚 品牌地磚 復(fù)合地板 墻面 品牌面磚 品牌面磚 防火墻紙 配置 電磁灶 品牌潔具，大理石臺面 品牌空調(diào) 價(jià)格定位 ： 8000 元 /㎡ 左右 配套設(shè) 施：會所設(shè)在 5 層，包括商務(wù)中心、會議室、閱覽、休閑咖啡、健身等 四、營銷建議 商業(yè)經(jīng)營模式 小商鋪分散經(jīng)營是許多商鋪失敗的根源，為了盡可能較多收回投資，本項(xiàng)目采用近期大商業(yè)小商鋪的運(yùn)作概念，如開發(fā)商將商業(yè)用房的 60%分隔成適合銷售的單位（ 15～ 50㎡ ）銷售給投資散戶， 40%部 分地鐵入口處和塔 樓裙 房 1～ 4層部分自己留用，以此來控制商業(yè)空間的關(guān)鍵位置，在開業(yè)三 至五 年后，將自己持有的部分賣給具一定商業(yè)運(yùn)營勢力和經(jīng)驗(yàn)的公司。商鋪產(chǎn)權(quán)應(yīng)具有一定的獨(dú)立分割，經(jīng)營管理公司以返租形式向散戶和開發(fā)商租賃商鋪，商業(yè)的招商、經(jīng)營、管理應(yīng)聘請商業(yè)專業(yè)管理公司統(tǒng)一負(fù)責(zé)，對外以確保業(yè)態(tài)的最佳搭配和商業(yè) 的整體性，對內(nèi)采用審計(jì)、律師擔(dān)保等形式確保投資者的回報(bào)得以實(shí)現(xiàn) 上海新啟投資有限公司 研究發(fā)展部 第 29 頁 買賣關(guān)系 “ 小商鋪、大商業(yè)”全新模式優(yōu)點(diǎn)： ? 房地產(chǎn) 開發(fā)商把產(chǎn)權(quán)商鋪售給投資 者后，資金回籠，全身而退 ? 小業(yè)主購買產(chǎn)權(quán)商鋪后，與商業(yè)管理公司簽定回租合同（一般為 10～ 15 年），實(shí)現(xiàn)大商業(yè)的統(tǒng)一經(jīng)營 ? 前五年養(yǎng)鋪期間，小業(yè)主獲得固定回報(bào)（一般在 5～ 6%），如有超額利潤，利潤在小業(yè)主與商業(yè)管理公司之間 2： 8 分成 ? 五年后的經(jīng)營利潤在小業(yè)主與管理公司之間 1： 9分成 ? 小業(yè)主的利益通過商業(yè)審計(jì)和法律監(jiān)督來保障 酒店式公寓經(jīng)營模式 酒店式公寓（ 29350 ㎡ ）的經(jīng)營管理與上述商業(yè)的經(jīng)營管理類似，建議 70%銷售， 30%開發(fā)商自己持有。委托酒店經(jīng)營背景的公司進(jìn)行經(jīng)營。等酒店進(jìn)入正常運(yùn)行后，開發(fā)商將 持有的 30%再轉(zhuǎn)讓給有一定勢力和酒店運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)的公司持有。 營銷建議 ： ? 由于玄武湖商圈基本符合國際級先進(jìn)商業(yè)模式（ HOPSCA）的屬性，高檔賓館、酒店、寫字樓周遍云集，熱鬧的商業(yè)氛圍為小戶型造就了較好的商業(yè)管理公司 商業(yè)策劃公司 商業(yè)物管公司 品牌商業(yè)運(yùn)營公司 招商及商業(yè)經(jīng)營 會計(jì)師事物所 律師事物所 商業(yè)策劃 物業(yè)管理 商業(yè)財(cái)務(wù)審計(jì) 法律顧問 小業(yè)主 （商鋪購買者） 大業(yè)主 （ 房產(chǎn) 開發(fā)商） 上海新啟投資有限公司 研究發(fā)展部 第 30 頁 市場環(huán)境，也創(chuàng)造了很好的租賃市場，因此地段優(yōu)勢無疑是本案最大的亮點(diǎn)或者賣點(diǎn)。產(chǎn)品推廣與廣告訴求應(yīng)突出 “ 頂級地段、高檔產(chǎn)品 ”的形象，為售價(jià)沖高作好鋪墊 ? 采用香港、上海等成熟市場在小戶型銷售手段上采用的“ 擠壓式 ”方法，留出 足夠的蓄水期 ，開盤前進(jìn)行高強(qiáng)度的廣告投放，文案上不斷凸現(xiàn)開盤時(shí)日的臨近，信息的強(qiáng)行植入使得購房 者產(chǎn)生緊迫感，引起他們的購買欲望，利用蓄水期積累的 意向 客戶，在開盤時(shí)營造快速去化、火爆銷售的場面，使樓盤短期內(nèi)完成銷售 ? 作好樣板房促銷 。在小戶型銷售中，樣板房起到至關(guān)重要的作用，樣板房的設(shè)置不但應(yīng)證了樓盤的定位，引起購房者強(qiáng)烈的認(rèn)同感，產(chǎn)生共鳴，進(jìn)一步提升購買欲。根據(jù)本案高檔酒店式公寓的定位，除了作好菜單式樣板房外，應(yīng)該請?jiān)O(shè)計(jì)師設(shè)計(jì)部分個(gè)性化精裝修房，甚至可以做幾套總統(tǒng)套房，這對于提升整個(gè)樓盤的形象極為重要 ? 跨地域營銷思路的確定 。無論是上海還是香港，酒店式公寓都屬于投資產(chǎn)品 ，上海的部分酒店式公寓幾乎一半以上 是外地和海外投資者，以浙江和港臺人士居多。本案得天獨(dú)厚的地理位置、高檔的定位決定了這一特性，因此本案的推廣從開始就不能忽視外地（上海、浙江）及海外（港臺）顧客 的 潛在市場，可以適當(dāng)作海外媒體廣告投放 五、各業(yè)態(tài)面積分布建議 酒店式公寓 5～ 22 層， 建筑面積： 29350 ㎡ 其中用于銷售的面積 70%： 20545 ㎡ 用于租賃的面積 30%： 8805 ㎡ 商業(yè)用房，建筑面積： 25164M2 包括：塔樓群樓部分（ 1層到 4 層） 9996 ㎡ C 塊地上商業(yè)： 3308 ㎡ 地下 1 層商業(yè)面積： 11860 ㎡ 其中用于銷售的面積 60%： 5998 ㎡ 用于租賃的面積 40%： 10065 ㎡ 上海新啟投資有限公司 研究發(fā)展部 第 31 頁 地下 2層車庫和地面車位： 200個(gè)全部用于出租 【附件】 收入 測算表 （見附件） 成本 估算表 （見附件） 損益 表 （見附件） 敏感性分析（見附件） 小型辦公樓開發(fā)（面積指標(biāo)、經(jīng)濟(jì)效益同酒店公寓） 風(fēng)險(xiǎn)分析 結(jié)論與建議