【正文】 區(qū)、崇文區(qū)、豐臺區(qū)，廣義的北京南城包括宣武區(qū)、崇文區(qū)、豐臺區(qū)、大興區(qū)等。 二、由于歷史原因，形成北京商圈形成傳統(tǒng)的“北重南輕”、業(yè)態(tài)布局“北密南疏”現(xiàn)象北京南城具有獨(dú)特的特點(diǎn)，歷史上有“東富西貴”、“南窮北賤”、“下風(fēng)下水”……等描述，老百姓也有“東城富、西城貴，崇文窮、宣武破”的說法，在北京商圈建設(shè)中，長期以來形成“重北輕南”、業(yè)態(tài)“北密南疏”的格局。近幾年來，特別是2001年北京市委、市政府提出了實(shí)行政策傾斜、加快南城發(fā)展戰(zhàn)略決策，并實(shí)施了以基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、危房改造和經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)為主要內(nèi)容的南城發(fā)展計劃，交通在變化，市政設(shè)施在變化，居民正在“置換”，大商貿(mào)產(chǎn)業(yè)已經(jīng)形成為南城的先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，形成了北京南城特有的商圈。三、北京區(qū)域商圈呈現(xiàn)“商圈南移”現(xiàn)象，北京南城商圈內(nèi)部又具有自身的特點(diǎn)近幾年來，北京區(qū)域商圈呈現(xiàn)“商圈南移”現(xiàn)象，原因很多，歸納起來主要因素是交通變化和消費(fèi)者居民的“置換”。交通條件的變化起了大的作用。如菜市口大街開通，豐北路、麗澤路打通并拓寬，南四環(huán)近日與四環(huán)路全部連通，京開高速業(yè)已通車，廣安大街、南中軸路三四環(huán)間、亦莊開發(fā)區(qū)連接南四環(huán)路的道路也通車在即，地鐵五號線啟動……城南的交通正在變得更加通暢等等，交通的改善帶來地價的上升，引致市場人氣上升，名氣上升，商氣上升，財氣也開始上升?！熬用竦闹脫Q”也起到重要的作用。如危房居民的“貨幣搬遷”，宣武區(qū)、崇文區(qū)十年來先后搬遷出9萬多戶，新建小區(qū)搬進(jìn)一批新富裕的居民戶，原有居民收入水平的提高，外地居民，如浙江、福建、湖北等地的大批生意人集聚在南城，帶來了市場人氣。四、作為南城危房改造，北京南城新建商圈應(yīng)體現(xiàn)“政府引導(dǎo)、企業(yè)自主投資、市場化運(yùn)作”的原則，一般而言，商圈的投資主體是房地產(chǎn)商，商圈的經(jīng)營主體是商品經(jīng)營商，商圈的消費(fèi)主體是消費(fèi)者，在現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)條件下消費(fèi)者是商圈的主人。北京南城商圈定位及其特點(diǎn): 五、形成北京南城與其他商圈不同的特有商圈新世紀(jì)初，北京南城建設(shè)成為“國際性商貿(mào)港”，其內(nèi)涵為:(一)北京南城成為連接中國與世界的商貿(mào)樞紐和“窗口”，把北京南城建成“外商區(qū)域性采購市場”—把中國的商品和服務(wù)賣到全世界，把世界的商品和服務(wù)賣到中國來的“窗口”。(二)奧運(yùn)會的首都商貿(mào)支撐工程。(三)首都國際商貿(mào)城的重要載體。(四)把南城建設(shè)成為營銷中國的“大柜臺”、大商場、大批發(fā)市場。(五)把南城建成與北京其他區(qū)縣協(xié)調(diào)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)區(qū)域，成為“大北京”區(qū)域經(jīng)濟(jì)向南滲透的“過渡商貿(mào)地帶”。具體來說:外向型的民營為主體的商貿(mào)企業(yè)群體系，以區(qū)別于其他區(qū)的商業(yè)中心或區(qū)域商業(yè)中心，并形成互補(bǔ)的商業(yè)格局。多層次、專業(yè)化的市場體系，現(xiàn)有的各種類型的專業(yè)批發(fā)市場體系已經(jīng)形成，需要進(jìn)一步提檔升級，既有物流批發(fā)市場，又有商流批發(fā)市場，既有有形批發(fā)市場，又有無形批發(fā)市場，近幾年批發(fā)市場應(yīng)大力推行網(wǎng)上交易和拍賣、商業(yè)品牌代理、國際采購等多種現(xiàn)代商業(yè)經(jīng)營形式?，F(xiàn)代物流和配送的支撐體系，北京市商業(yè)規(guī)劃中已經(jīng)將三大現(xiàn)代物流基地之一規(guī)劃在南城的豐臺區(qū) (即房山閏村—豐臺王佐)，其中規(guī)劃中的17個配送區(qū)之一以及有些配套服務(wù)體系也在南區(qū)，如大興大莊、豐臺王泉營、大紅門、豐臺五里店等。用特色步行商業(yè)街提升南城區(qū)域形象。如磁器口至珠市口之間南、北兩側(cè)將建設(shè)北京大家庭商業(yè)街，商業(yè)街全長1 .8公里，總建筑規(guī)模30萬平方米，將建設(shè)成具有北京南城特色的Shopping/Mall且，規(guī)劃中的專業(yè)化主題市場主要有奧林匹克精品走廊、時尚部落、數(shù)碼空間、珠寶一條街、國際汽車名品展示中心、現(xiàn)代醫(yī)藥城等。信息支撐體系，今年以來，南城已經(jīng)引進(jìn)外商投資于這一領(lǐng)域。形成統(tǒng)一的商貿(mào)規(guī)劃和發(fā)展戰(zhàn)略，打破行政分割，形成統(tǒng)一的經(jīng)濟(jì)區(qū)域，按照經(jīng)濟(jì)區(qū)域精細(xì)打造出北京特色的“南城國際大商貿(mào)區(qū)”。就南城大商貿(mào)發(fā)展模式而言，南城可借鑒義烏模式、漢正街小商品市場模式、香港模式、中關(guān)村模式、以及中國(含臺灣、香港)現(xiàn)有的73個Shopping/Mall的模式，概括起來為: 民營經(jīng)濟(jì)為主導(dǎo)型的商貿(mào)經(jīng)濟(jì)。商貿(mào)旅游一體化，使南城形成商貿(mào)旅游一體化的經(jīng)濟(jì)區(qū)域。以商興工，以商貿(mào)為龍頭，促進(jìn)南城工業(yè)(如醫(yī)藥、建材、信息產(chǎn)業(yè)等)的發(fā)展。進(jìn)行南城城市市場營銷，改變多年來形成的南城形象，改變南城經(jīng)濟(jì)落后面貌。政府與企業(yè)互動，促進(jìn)南城經(jīng)濟(jì)發(fā)展，即“政府引導(dǎo)、市場化運(yùn)作、企業(yè)化經(jīng)營”。第四部分 商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營概況分析 整體分析 北京的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展得如火如荼，但是往往在經(jīng)歷了銷售及租賃得火爆后，變成了經(jīng)營的冷飯。當(dāng)然，不可否認(rèn)，商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營是需要一段時間養(yǎng)成的。但就目前市場形勢看來，北京商業(yè)地產(chǎn)市場的經(jīng)營并不樂觀。巨庫、第五大道的經(jīng)營失敗極大的打擊了投資商的信心，從而使他們對待市場更加謹(jǐn)慎，商業(yè)地產(chǎn)的投資市場逐漸轉(zhuǎn)淡。而耗資上億的亞洲第一大SHOPPINGMALL－金源時代購物中心，在開業(yè)的一段時間里，客流量每日不過百人。搜秀、新秀水在開業(yè)后也面臨經(jīng)營慘淡的局面。北京新興商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目整體表現(xiàn)不佳，經(jīng)營狀況難盡人意。 雖然整體狀況欠佳，也有少數(shù)項(xiàng)目經(jīng)營火爆，例如幾年前興建的東方廣場、新東安市場以及近期上市的君太百貨，都取得了不錯的市場業(yè)績，營業(yè)額年年攀高。東方廣場的最高租金甚至已經(jīng)達(dá)到260美元/月/平方米。總體看來，北京商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展迅速，但是后期經(jīng)營問題較多，主要有以下幾個方面： 選址不夠準(zhǔn)確。對交通、周邊環(huán)境、消費(fèi)半徑?jīng)]有深入的研究，造成項(xiàng)目經(jīng)營慘淡。 前期定位不夠準(zhǔn)確。許多商業(yè)項(xiàng)目不進(jìn)行充分的市場調(diào)研，在沒有充足的市場支撐的情況下，盲目定位，盲目拔高，不考慮實(shí)際情況，無法吸引到目標(biāo)客戶，造成項(xiàng)目經(jīng)營失敗。這一點(diǎn)在巨庫項(xiàng)目及北京的首都時代廣場表現(xiàn)的較為明顯。 商業(yè)配套設(shè)施較為缺乏，休閑娛樂設(shè)施較少，無法長時間留住客流，同時也無法營造舒適輕松的購物環(huán)境。這一點(diǎn)在許多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中都有所存在。 前期規(guī)劃設(shè)計不夠合理，造成后期的經(jīng)營困難，同時難以招到主力商鋪。 業(yè)權(quán)不統(tǒng)一，無法進(jìn)行統(tǒng)一管理，無法對商戶質(zhì)量進(jìn)行把控，同時由于一些業(yè)主急需資金，低價出租商鋪，拉低了整體商業(yè)的租金價格。 經(jīng)營中對外宣傳不足，項(xiàng)目知名度無法打出。開發(fā)商及管理者與商戶互相依賴。 商圈分析CBD商圈概況：北京商務(wù)中心區(qū)位于朝陽區(qū)東三環(huán)路與建國門外大街交匯的地區(qū)。西起東大橋、東至西大望路、南起通惠河、北至朝陽路，區(qū)域面積約四平方公里。北京中央商務(wù)區(qū)現(xiàn)有工業(yè)、企業(yè)用地149公頃，居住用地84公頃，公建用地55公頃，市政用地13公頃，教育科研用地14公頃，道路及其它用地84公頃。有房地產(chǎn)開發(fā)新建和待建項(xiàng)目14個，總建筑面積約330萬平方米。目前正在建設(shè)中的CBD核心區(qū)位于長安街與東三環(huán)交匯處東北，規(guī)劃建筑面積超過100萬平方米，將建設(shè)包括國際一流的寫字樓、酒店、商場、會展中心等現(xiàn)代商務(wù)設(shè)施。[CBD總體規(guī)劃]功能布局規(guī)劃　北京商務(wù)中心區(qū)4平方公里的用地面積，前期規(guī)劃在綜合比較國內(nèi)外已形成的CBD的基礎(chǔ)上，提出建筑規(guī)?？刂圃?000萬平方米之內(nèi)，其中寫字樓約50%左右，公寓25%左右，其它25%左右為商業(yè)、服務(wù)、文化及娛樂設(shè)施等。主要的商務(wù)設(shè)施將沿東三環(huán)路、建國門外大街兩側(cè)布置，確定位于金十字東北角面積約30公頃的地區(qū)為CBD的核心區(qū)。空間形態(tài)規(guī)劃　超高層建筑集中于東三環(huán)路兩側(cè)布置，主體建筑的高度均在100米以上，部分商務(wù)建筑高度在150米300米之間，主要的標(biāo)志性建筑沿寬敞的東三環(huán)路兩側(cè)成序列展開，產(chǎn)生一種強(qiáng)烈的震撼力，使東三環(huán)路成為展示CBD形象的一個窗口。國貿(mào)橋東北角的CBD核心區(qū)，是超高層建筑集中的區(qū)域，它將形成CBD的標(biāo)志性建筑群。整個CBD將成為體現(xiàn)新北京現(xiàn)代化城市形象的最重要的區(qū)域。[CBD功能定位]城市功能定位：建成北京市走向現(xiàn)代化國際大都市的新城區(qū)，建成環(huán)境優(yōu)美、城市功能齊全、基礎(chǔ)設(shè)施完善的現(xiàn)代化新城區(qū)。經(jīng)濟(jì)功能定位：建設(shè)成為集辦公、會展、酒店、居住及文化娛樂為一體的國際商務(wù)中心區(qū)；成為現(xiàn)代化超高層建筑集中，國際知名公司云集，知識、信息、資本密集，具有規(guī)模效應(yīng)與集散效應(yīng)優(yōu)勢的區(qū)域；成為金融、保險、電信、信息咨詢等行業(yè)的公司地區(qū)總部與營運(yùn)管理中心。[未來標(biāo)志建筑]目前商務(wù)中心區(qū)正在建設(shè)中的國貿(mào)大廈（三期）、央視大廈、銀泰中心、財富中心、北京電視中心、國貿(mào)三期等高層建筑。它們建成后將是北京商務(wù)中心區(qū)的標(biāo)志建筑，也是未來北京的標(biāo)志建筑。商業(yè)概況分析：CBD今年新供應(yīng)的商業(yè)總面積將超過25萬平方米，以大規(guī)模商業(yè)體為主。包括中環(huán)世貿(mào)中心2萬平方米的底商、華貿(mào)中心20萬平方米的大型商業(yè)及萬達(dá)廣場南區(qū)3萬平方米。而去年CBD的商業(yè)新增項(xiàng)目多為分散在各項(xiàng)目的底商和社區(qū)商業(yè)街，、建外SOHO9萬平方米商業(yè)街，北京財富中心、富爾大廈及尚都國際中心共計4萬平方米的配套商業(yè)。從經(jīng)營方式和類別來看，CBD目前主要以綜合型商業(yè)體和項(xiàng)目底商為主。體驗(yàn)式消費(fèi)所能帶來的愉悅感在某種程度上超出了定點(diǎn)式消費(fèi)，但CBD受到地價的制約，使得體驗(yàn)式商業(yè)的開發(fā)幾乎不可能，這就給泛CBD區(qū)域，如蘋果社區(qū)、四季華僑城、四季東方城等著重休閑、體驗(yàn)的商業(yè)經(jīng)營項(xiàng)目以很大的市場，它們的定位及客戶都是與CBD相關(guān)聯(lián)的。在這一情況下，強(qiáng)調(diào)商業(yè)的個性化經(jīng)營管理對CBD這個高品質(zhì)需求區(qū)域而言十分必要。上圖是對CBD區(qū)域的一項(xiàng)消費(fèi)者年齡調(diào)查，調(diào)查顯示，青年人員（35歲以下）%，占總數(shù)的一半以上；而中年人員（3550歲間）%，%。說明本區(qū)域的消費(fèi)人群以年青人居多，兼有時尚消費(fèi)。 CBD作為北京中央商務(wù)區(qū)，一定程度上就是北京潮流的風(fēng)向標(biāo)志。是商業(yè)頂級消費(fèi)地段，這也就造就了CBD昂貴的商業(yè)租金和商品。CBD的商業(yè)經(jīng)營所面向的群體較為小眾，主要滿足高消費(fèi)人群的消費(fèi)需求，主要是滿足CBD區(qū)域內(nèi)高消費(fèi)人群及辦公人群的需求。其商業(yè)經(jīng)營整體狀況由于有了有力的市場消費(fèi)力支撐，發(fā)展的較為平穩(wěn)，但始終脫離不了作為商務(wù)配套的地位。這也是CBD商業(yè)最顯著的特征。 目前CBD內(nèi)的購物中心及百貨基本已經(jīng)飽和，未來CBD商業(yè)發(fā)展趨勢將以旗艦店、概念店、精品店的發(fā)展方向?yàn)榘l(fā)展主流。匯聚著朝陽門、建國門、燕莎等商圈的CBD高檔商業(yè)區(qū)，帶有典型的時尚性、高品質(zhì)性和文化契合性。與其他商圈的形成歷程不同，它們抓住了上世紀(jì)九十年代我國經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的良好契機(jī)，以最快的速度，在東二環(huán)、東三環(huán)一帶成功打造了京城最高檔次的繁華商業(yè)中心區(qū)。隨著這里日趨成熟，擁有大量的著名辦公大廈、購物中心、豪華酒店、高檔公寓等設(shè)施，集金融、商業(yè)、貿(mào)易、信息及中介服務(wù)機(jī)構(gòu)多種業(yè)態(tài)共存的CBD大商圈，已經(jīng)成為了北京經(jīng)濟(jì)實(shí)力和商業(yè)水準(zhǔn)的標(biāo)志。商圈地位：中流砥柱朝外商圈概況：朝外商圈聯(lián)通二環(huán)和三環(huán)中間，朝外大街規(guī)劃面積是100萬平方米，現(xiàn)建64萬平方米，還有三分之一將在未來兩年內(nèi)出現(xiàn)。朝外商圈作為CBD區(qū)域的延伸，其本身就帶有濃厚的CBD氣質(zhì)，商務(wù)發(fā)展迅速，商業(yè)配套完善，商業(yè)的發(fā)展依賴于商務(wù)的發(fā)展，并且相互作用形成商圈。同時，其濃厚的涉外氣質(zhì)也是其發(fā)展必不可缺的因素，朝陽門附近集聚了各大外國使館區(qū)，涉外商務(wù)辦公居多，整體商務(wù)氛圍濃厚，商業(yè)檔次較高。經(jīng)營分析：朝外目前現(xiàn)有的商業(yè)物業(yè)有經(jīng)營主流高檔服裝服飾的豐聯(lián)廣場、大型百貨華普大廈、旺市百利數(shù)碼生活用品超市、錢柜旗艦店、麥樂迪、燒鵝仔等餐飲娛樂商業(yè)。商業(yè)物業(yè)的供應(yīng)較為充足，主要客戶為寫字樓辦公人群，客源穩(wěn)定，商業(yè)地產(chǎn)租金逐漸攀升 ，現(xiàn)平均租金為11－12/月/平方米。商業(yè)地產(chǎn)整體租售、經(jīng)營狀況較好。未來的朝外商圈在現(xiàn)在的基礎(chǔ)之上，在朝外大街中南部逐步形成以昆泰國際中心為軸心，自景升東街、朝外南輔路、日壇北路、神路街至朝外大街中段的國際品牌環(huán)繞步行商業(yè)街，建設(shè)一個民族特色街，區(qū)域的商業(yè)將逐漸與CBD商業(yè)相聯(lián)接，形成商業(yè)走廊。本區(qū)域?qū)⑹蔷哂鞋F(xiàn)代化、國際化大都市風(fēng)采的商業(yè)、商務(wù)、文化、娛樂綜合功能品牌商業(yè)街區(qū)和高檔住宅區(qū)。是北京未來繼王府井、西單商業(yè)街之后國際化的“北京第三商業(yè)街”。 朝外商圈正傾力打造北京ＣＢＤ的第二戰(zhàn)場，特別是周邊云集的使館區(qū)，為朝陽門商圈帶來了無盡的高消費(fèi)能量，各國使節(jié)、往來的商賈、世界各地的商務(wù)人士云集于此，消費(fèi)動力無可限量。商圈地位：小CBD商務(wù)區(qū)，CBD 第二戰(zhàn)場亞運(yùn)村商圈概況：亞運(yùn)村商圈位于北京城正北部，在風(fēng)水學(xué)理論中處于上風(fēng)上水的地位，包括自然環(huán)境、地質(zhì)、水文等狀況都是比較適合居民生活和居住。20世紀(jì)末，隨著北京經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展和城區(qū)外擴(kuò)，京城北部逐漸發(fā)展成為又一新興居住區(qū)。由于亞運(yùn)會的影響，京北發(fā)展迅速，人民生活水平不斷提高帶動商業(yè)及房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，該地區(qū)建立起大量的中高檔商品房，吸引了北京高端人群遷入此地，亞運(yùn)村逐漸成為京城“富人區(qū)”。經(jīng)營分析：商業(yè)經(jīng)營種類及經(jīng)營狀況（1）、百貨業(yè)百貨業(yè)是亞運(yùn)村地區(qū)主要的經(jīng)營業(yè)態(tài)，盡管本區(qū)域內(nèi)百貨檔次偏低、數(shù)量較少，但是，由于本區(qū)域住宅建設(shè)速度較快，目前已經(jīng)成為北京市重要的交通主干道。加之周邊百貨數(shù)量較少，沒有出現(xiàn)惡性競爭帶來的負(fù)效應(yīng)，且?guī)准野儇浄植技校壕坌?yīng)較為顯著，商業(yè)區(qū)域逐步形成。受這些大環(huán)境的影響，目前，本區(qū)域內(nèi)幾家百貨物業(yè)總體經(jīng)營狀況良好。同時，百貨的良性經(jīng)營更加帶動了其周邊的商業(yè)發(fā)展。（2）、大型超市該區(qū)域內(nèi)幾乎沒有家樂福、易初蓮花、沃爾瑪、樂購等大型知名品牌超市，僅有旺市百利、物美超市、家和超市等連鎖經(jīng)營的品牌超市。同時，存在百貨店自行設(shè)立經(jīng)營的超市，但品牌知名度和市場認(rèn)知度不高，無法以商業(yè)龍頭項(xiàng)目引導(dǎo)并帶動消費(fèi)人群對其商品的認(rèn)可。（3）、休閑娛樂業(yè)由于該區(qū)域餐飲業(yè)發(fā)展迅猛，特別是在目前的亞運(yùn)村商圈內(nèi)，數(shù)百家餐飲供應(yīng)體量大、分布集中，因此，在就餐后對休閑娛樂的需求自然較高。而本區(qū)域內(nèi)休閑娛樂業(yè)態(tài)稀缺，目前區(qū)域內(nèi)幾家大型的娛樂場所即使檔次及內(nèi)部環(huán)境、服務(wù)水平較低，但由于消費(fèi)人群的選擇空間較小，因此，不論是哪家商戶，其經(jīng)營狀況都基本良好。而目前隨著青鳥、錢柜這些品牌商戶的陸續(xù)進(jìn)駐，解決了區(qū)域內(nèi)相當(dāng)一部分娛樂消費(fèi)者的消費(fèi)需求，受到了大家的歡迎，區(qū)域內(nèi)娛樂休閑業(yè)的整體發(fā)展水平直線上升，經(jīng)營前景十分樂觀。亞運(yùn)村商圈屬于典型的餐飲、娛樂、超市等生活配套商圈的氣氛，但鑒于周邊未來龐大的商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模，該區(qū)域的競爭風(fēng)險會很大。商圈的消費(fèi)規(guī)模雖然在增加，但與商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模的增加相比似乎有些失衡。商圈地位：新興旅游、娛樂、酒店服務(wù)配套商圈個案分析東方廣場（王府井商圈）概況