【文章內(nèi)容簡介】 了西單商圈、王府井商圈、阜成門——復(fù)興門商圈、宣武門——前門——崇文門商圈等眾多已經(jīng)趨于成熟的商業(yè)圈，隨著金寶街大型綜合性項目的興建以及東單“銀街”的改造，大面積商鋪將被推出，東單商圈更趨成熟，這必然加強了二環(huán)路內(nèi)良好的商業(yè)氛圍。但同時我們也應(yīng)該看到，由于二環(huán)路內(nèi)的商業(yè)發(fā)展已經(jīng)趨于成熟，這么多項目的興建，也使二環(huán)路內(nèi)的競爭更加激烈。尤其以西單商圈和王府井商圈競爭最為明顯。 二三環(huán)路之間：東二環(huán)到東三環(huán)區(qū)域駐扎了各大金融機構(gòu)和外資企業(yè)的辦公地點，擁有大片5A級寫字樓和高尚住宅區(qū)，隨著北京市政建設(shè)的進一步發(fā)展，這里將形成一個頂級企業(yè)聚居區(qū)、一個高品質(zhì)的富人生活區(qū)。現(xiàn)階段此處可供大規(guī)模商業(yè)開發(fā)的面積極少，已基本飽和。而南部二三環(huán)間由于居民消費水平與商業(yè)發(fā)展環(huán)境都不太成熟，所以商業(yè)項目相對較少，沒有能夠形成強有力的商圈。二三環(huán)之間的西部區(qū)域隨著馬連道地區(qū)交通、教育及購物生活配套設(shè)施日益完善，以及馬連道商圈被規(guī)劃為中央采購區(qū),其周邊的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)也日趨興旺。二三環(huán)之間的北部區(qū)域由于擁有東直門、西直門兩大交通樞紐商業(yè)和北三環(huán)沿線馬甸、雙安商業(yè)區(qū)的帶動，相對而言發(fā)展比較穩(wěn)定。北部區(qū)域的大鐘寺地區(qū)將會建起體量較大的大鐘寺國際商業(yè)中心，此物業(yè)經(jīng)營的成功與否將會影響到北三環(huán)商業(yè)區(qū)的經(jīng)營與定位。綜上，二三環(huán)之間的區(qū)域東部已基本飽和，西部和北部平穩(wěn)發(fā)展，南部屬于待啟動地區(qū)，未來可挖掘的潛力大。 三四環(huán)之間：南三四環(huán)之間依然是發(fā)展相對比較薄弱的一個區(qū)域，但是隨著木樨園商業(yè)圈的相成，百榮世貿(mào)的組建，給南城帶來了希望。南城的發(fā)展日益受到社會各界的廣泛關(guān)注，尤其是在政府建設(shè)南城，開發(fā)南城的大的方針政策指引之下，隨著南城開發(fā)建設(shè)的步伐正在不斷加快，京津塘、京石、京開等快速路相繼通車，地鐵5號線正在建設(shè)，若干條市政道路即將開通，加上城市環(huán)線、鐵路和南苑機場，南城已經(jīng)形成便捷、立體的交通網(wǎng)絡(luò)，南城必將成為一個新興的商業(yè)區(qū)域。西三四環(huán)的發(fā)展則弱于北三四環(huán)，這是由于北三四環(huán)處于亞奧商圈，發(fā)展比較快，生活氣息濃厚，被稱為中心居住區(qū)(CLD)。以餐飲、娛樂、超市等生活配套 行業(yè)為主形成了亞運村獨特的商圈氛圍，并且規(guī)模正在日益壯大。當(dāng)北京被宣布為2008年奧 運會的主辦城市后，此處更是商家的必爭之地，價格一路飆升。東三四環(huán)由于包含了CBD和燕莎兩個北京最大的商業(yè)圈，尤其是CBD商業(yè)圈，在他的周圍興建了大量的項目，例如萬達廣場、金地國際花園、華貿(mào)中心等，形成了CBD次商圈，并不斷延伸。 四五環(huán)之間：南四五環(huán)之間的商業(yè)項目主要集中在郊縣大興，東四五環(huán)的項目則主要集中在望京商業(yè)圈一帶和CBD的次商業(yè)圈一帶。北城則或以奧運為依托，發(fā)展奧運經(jīng)濟；部分以中關(guān)村的巨大人流量為依托發(fā)展商業(yè)項目。而從商業(yè)項目的分布數(shù)量上我們又可以看出，同在四五環(huán)之間，北四五環(huán)就發(fā)展的比較好，項目數(shù)量眾多，這主要是受到2008年奧運會的影響，依托奧林匹克公園發(fā)展開了。 五環(huán)以外：可以看出北五環(huán)外的昌平和東五環(huán)外的通州發(fā)展較其他郊縣更好。其中尤其以北五環(huán)外項目最多，而其中的亞北天通苑，無論是在社區(qū)面積上，還是在建筑面積上都是最大的。 總的來看，北京各環(huán)線之間是以二環(huán)發(fā)展最好，三四環(huán)相對比較成熟，五環(huán)以外發(fā)展勢頭迅猛。同一環(huán)線之間，則是東部和北部優(yōu)于西部和南部，在二環(huán)和三環(huán)之間，以及三環(huán)和四環(huán)之間以東部發(fā)展相對比較成熟與完善，項目眾多，競爭也相對激烈。而四到五環(huán)之間以及五環(huán)以外則以北部為最優(yōu)。三、各環(huán)路的商業(yè)發(fā)展與城市發(fā)展關(guān)系分析 根據(jù)《北京城市總體規(guī)劃》的部署，北京市將在市域范圍內(nèi)，構(gòu)建“兩軸兩帶多中心”的城市空間結(jié)構(gòu)。下面我們將根據(jù)這一城市規(guī)劃來分析各環(huán)路的商業(yè)發(fā)展情況及將來的發(fā)展趨勢。首先簡單的介紹一下這一規(guī)劃的主要內(nèi)容： 　　(1) 兩軸：指沿長安街的東西軸和傳統(tǒng)中軸線的南北軸。　　(2) 兩帶：指包括通州、順義、亦莊、懷柔、密云、平谷的“東部發(fā)展帶”和包括大興、房山、昌平、延慶、門頭溝的“西部發(fā)展帶”。(3) 多中心：指在市域范圍內(nèi)建設(shè)多個服務(wù)全國、面向世界的城市職能中心，提高城市的核心功能和綜合競爭力，包括中關(guān)村高科技園區(qū)核心區(qū)、奧林匹克中心區(qū)、中央商務(wù)區(qū)(CBD)、海淀山后地區(qū)科技創(chuàng)新中心、順義現(xiàn)代制造業(yè)基地、通州綜合服務(wù)中心、亦莊高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展中心和石景山綜合服務(wù)中心等 從1993年的“分散集團式布局”到如今的“兩軸－兩帶－多中心”，新規(guī)劃必然會改變舊有的北京城市空間布局，而城市空間布局的變化也必然導(dǎo)致北京房地產(chǎn)格局的變化，這種變化很可能將是質(zhì)的變化。 新的城市總體規(guī)劃實施后，人們將不會再像以前那樣以天安門為中心生活，居住形態(tài)亦將發(fā)生重大變化，從商業(yè)角度來看，此種規(guī)劃也將改變以往人們購物的習(xí)慣。在北京市新的功能劃分上，我們不能再把北京簡單地劃分為不同的功能區(qū)，造成吃飯的地方吃飯，睡覺的地方睡覺，工作的地方工作，大家在這些功能區(qū)之間疲于奔波，造成資源和人力的浪費。以后身邊的中型社區(qū)購物中心和郊區(qū)的大型shoppingmall可能將成為人們購物的首選。新規(guī)劃中中心城市軸線及功能區(qū)分析圖 通過上面兩張圖的對比可以看出北京市現(xiàn)有商圈與新規(guī)劃中的兩軸并不完全相符，現(xiàn)有商業(yè)聚集區(qū)主要位于三環(huán)以內(nèi)，并且表現(xiàn)出非常明顯的向東部傾斜的態(tài)勢，北部、西部和南部都是較分散的中型商業(yè)聚集區(qū)，屬于區(qū)域型商業(yè)中心。而在北京市新規(guī)劃中，三環(huán)以外的商業(yè)規(guī)劃被重視起來，CBD東部、大紅門區(qū)域、石景山區(qū)域、亞奧區(qū)域都被列入重點發(fā)展的部分， 可見在北京市未來的發(fā)展中，將逐步突出三環(huán)以外的大型商業(yè)的發(fā)展，按照多中心的規(guī)劃進行整體布局。商業(yè)發(fā)展將不再僅限于東部CBD區(qū)域的集中商業(yè)區(qū)，而是圍繞兩個中心軸，逐步在整個城區(qū)建立多個區(qū)域級商業(yè)中心。新的城市總體規(guī)劃實施后，人們將不會再像以前那樣以天安門為中心生活，環(huán)線將不再是考評房子的惟一標(biāo)準(zhǔn)，作為城市規(guī)劃的重要實施者，房地產(chǎn)開發(fā)商也會迅速順應(yīng)這一形式。四、北京交通干線和沿線商業(yè)的分析 從目前北京的交通系統(tǒng)看，由四條環(huán)線和15條快速聯(lián)絡(luò)線組成的快速系統(tǒng)是北京交通的骨架，連接主要交通干線的支線和次級道路構(gòu)成道路網(wǎng)絡(luò)。近年來四環(huán)、五環(huán)已經(jīng)建成通車，預(yù)計六環(huán)建成后，到2008年，北京將建成五環(huán)加八射的高速環(huán)路系統(tǒng)。 北京市的商業(yè)項目主要分布在現(xiàn)有道路沿線，面積約800萬平米，還有400多萬平米商業(yè)集中在近幾年來建設(shè)的交通路線沿線，如地鐵十三號線、朝陽北路以及四環(huán)沿線，四環(huán)路被稱為“黃金大道”，這不僅因為四環(huán)工程耗資巨大，更因為其帶來的效益要10倍于產(chǎn)出。公路建設(shè)每投入100億元人民幣，將會拉動周邊的國內(nèi)生產(chǎn)總值1000億元人民幣。四環(huán)路的開通，使分布在北京市區(qū)邊緣的中央商務(wù)區(qū)（CBD）、中關(guān)村高新技術(shù)園區(qū)、奧運村、大運村、亦莊經(jīng)濟開發(fā)區(qū)等連點成線，起到輻射作用，以帶動北京科技、文化產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展。另外地鐵十三號線的開通也大大拉近了城鄉(xiāng)的距離，方便了居民出行的便利，同時也帶動了沿線商業(yè)的發(fā)展。 未來北京市將大力發(fā)展軌道交通，這是因為北京和它們的最大差別不是路的寬窄而是公共交通，尤其是地鐵數(shù)量的差距。像巴黎地鐵長度是三百多公里，莫斯科也是三百多公里，東京也是幾百公里，而北京只有幾十公里。這個差距是非常大的。大力發(fā)展公共交通特別是軌道交通，這是世界大城市解決交通問題的一個主要經(jīng)驗。由于軌道交通具有很多特點如：沒有堵塞問題，而且很準(zhǔn)時；它不受氣候氣象影響；安全系數(shù)高；它是環(huán)保，由于北京是個發(fā)展中的城市，原來道路比較缺乏，路面不夠?qū)?，面積也不夠。受到北京古都風(fēng)貌保護和其它方面的限制，道路增加是有限的，道路面積增加也是受到限制的在這種情況下，只能通過大力發(fā)展地下交通，才能夠既保護北京的歷史風(fēng)貌，同時又解決了交通問題。根據(jù)北京市規(guī)劃，到二零零八年之前，北京將建成八通線、地鐵五號線、十號線一期、奧運支線、四號線、九號線一期、機場線、亦莊線，加上已經(jīng)開通運行的三條地鐵線路，二零零八年北京市區(qū)軌道線路將有望達到十一條。地鐵的開發(fā)將帶來沿線土地的升值，地鐵站周圍的土地是開發(fā)商進行房地產(chǎn)的開發(fā)或者是商業(yè)開發(fā)的上上之選。 根據(jù)偉業(yè)商業(yè)資料統(tǒng)計，截止到2008年，北京市分布在原有交通干線的的商業(yè)項目共有289個，面積總計405萬平米；分布在未來軌道交通干線周邊的商業(yè)項目數(shù)量共有85個，面積總計231萬平米，軌道交通對商業(yè)帶來的增值效應(yīng)由此可見。 根據(jù)目前地鐵的建設(shè)情況，5號線將于2007年6月率先進入運營，加上奧運的影響，毫無疑問，除了已經(jīng)建立的“東西軸”與二環(huán)線地鐵，“南北軸”的5號線周邊商業(yè)將會逐步發(fā)展起來的。五、已落成、正報規(guī)、待建項目情況對比分析 從1996年以來，為了改造舊城，徹底整頓遍地小商販，露天市場管理混亂的現(xiàn)象，北京市政府大力整頓商業(yè)物業(yè)，數(shù)量眾多的住宅底商，臨時建筑被勒令關(guān)閉、拆除，由此造成商業(yè)供應(yīng)量銳減，由于消費市場的強勁增長，市場開始產(chǎn)生巨大的商業(yè)需求，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)速度大大加快，僅2002—2007年的商業(yè)供應(yīng)量就達1300多萬平米，其中已建商業(yè)面積700萬左右，占到總體供應(yīng)量的60%多，另外還有200多萬平米在建商業(yè)，這些在建商業(yè)基本上將于2006年推向市場，因此2008年，將是商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)激增的一年；正在報批的商業(yè)面積約150萬平米，占到總體面積的17%。2002—2007年間，北京市城八區(qū)的落成項目以東城區(qū)為最，達到該區(qū)總體面積的72%，這主要是因為東城區(qū)商業(yè)比較成熟，以王府井商圈為核心的東城區(qū)基本上沒有多少新建項目；已落成項目最少的區(qū)是豐臺區(qū)，比例僅為43%，豐臺區(qū)由于歷史原因，整體商業(yè)發(fā)展水平較低，除了大紅門服裝批發(fā)市場外，其他零售商業(yè)落成數(shù)量遠遠少于其他城區(qū)； 在建項目最多的是是朝陽區(qū)，比例高達35%，眾所周知，北京市2008年將舉行奧運會，奧運的巨大商機帶來亞奧區(qū)域的商業(yè)地產(chǎn)大開發(fā)，同時，朝陽區(qū)的CBD地區(qū)及朝陽北路大量的寫字樓底商、社區(qū)商業(yè)都為朝陽區(qū)的商業(yè)發(fā)展添磚加瓦，發(fā)展勢頭如火如荼； 待建商業(yè)項目數(shù)量最多的是豐臺，因為豐臺區(qū)已落成項目數(shù)量相對較少，因此未來有大量商業(yè)項目規(guī)劃待建，主要集中在木樨園—大紅門地帶；規(guī)劃數(shù)量較少的是崇文區(qū)，僅為10%，這主要是因為崇文區(qū)的商業(yè)數(shù)量較多，尤其是近兩年來大量社區(qū)商業(yè)的投入使用使得該區(qū)商業(yè)放量過多，一時難以消化。據(jù)統(tǒng)計，北京市現(xiàn)有商業(yè)面積1260萬，依據(jù)北京市2010年人均規(guī)劃商業(yè)面積1平米的規(guī)劃，未來五年在建及待建商業(yè)項目面積將達到200—300萬平米，因此預(yù)計到2010年，商業(yè)供應(yīng)量每年都在五十萬平米以上。六、商業(yè)項目物業(yè)形態(tài)對比分析（獨立、寫字樓底商、社區(qū)商業(yè)等） 北京市現(xiàn)有的商業(yè)地產(chǎn)中，以獨體商業(yè)比例為最高，達到35%；寫字樓底商越來越受到投資者和經(jīng)營商戶的歡迎，這是因為寫字樓本身有大量的消費人群，這些人群提供了商業(yè)發(fā)展最基礎(chǔ)的盈利元素，是當(dāng)今商業(yè)發(fā)展最快的商業(yè)形態(tài)，這部分物業(yè)占到總體比例的24%；臨街商鋪雖然占據(jù)比例不高，只有19%，但是以其貫有的地理優(yōu)勢一向深受商家和消費者的喜愛，一直是最受關(guān)注的物業(yè)形態(tài)，發(fā)展前景良好；至于近年來發(fā)展迅速的社區(qū)商業(yè)，更是以立足于社區(qū)，面向周邊的的姿態(tài)在眾多商業(yè)形態(tài)中突圍而出，受到多方的注目，眾所周知，北京市的社區(qū)便利店遠遠低于上海市的社區(qū)便利店數(shù)量，巨大的市場契機被多個零售巨頭覬覦，快客、71迪亞天天、聯(lián)合利華等世界知名連鎖巨頭目前在北京市的各大社區(qū)拼命擴張，以期搶先占領(lǐng)市場。在北京市城八區(qū)中，獨體商業(yè)比例最高的是海淀區(qū)，占比54%，這要歸功于海淀區(qū)近年來一系列大的巨量商業(yè)陸續(xù)竣工，如世紀(jì)金源Mall,大鐘寺國際廣場等；寫字樓底商比例最高的為東城區(qū)，比例為25%；社區(qū)商業(yè)比例最高的為石景山區(qū)，比例達達到35%；臨街商鋪比例最高的為東城區(qū)，比例為23%。第三部分、北京商圈規(guī)分析什么是商圈？商圈是指以店鋪座落點為核心向外延伸一定距離而形成的一個方圓范圍，是店鋪吸引顧客的地理區(qū)域。它由核心商業(yè)圈，次級商業(yè)圈和邊緣商業(yè)圈構(gòu)成。核心商業(yè)圈是離商店最近，顧客密度最高的地方，約占商店顧客的50％－70％，核心商業(yè)圈的外圍，則顧客較分散，市場占有率相對減少。一般講，商圈有四種形態(tài)：一、 商圈的定義商業(yè)是由消費者的購買行為和商業(yè)企業(yè)的經(jīng)營能力所決定的，而商圈是商業(yè)物業(yè)吸引顧客的空間范圍，也就是消費者到商業(yè)場所進行消費活動的時間距離或者空間距離。確定商圈需要從以下幾個方面考慮：第一，商圈需要從體量、目的、位置等方面定義。商圈是一個群體，它的層次是多元化的。第二，消費群體。一個商圈若沒有消費力，消費組合只是盲目地打造，也不能稱為成功的商圈。第三，位置。商圈的關(guān)鍵要素在于便利性和消費環(huán)境，所以位置非常重要。第四，目的。打造商圈肯定有一個目的，開發(fā)商的目的是如何體現(xiàn)商業(yè)價值。第五，城市規(guī)劃。通過商業(yè)的改造形成消費環(huán)境，聚集人氣，這也是打造商圈的重要目的。二、商圈的要素商圈必需的要素，包括消費人群、有效經(jīng)營者、有效的商業(yè)管理、合理的發(fā)展前景和政府支持，此外還有商圈的形象、功能、建筑形態(tài)以及建筑成本等。第一，消費人群。第二，有效經(jīng)營者。這兩者需要有機結(jié)合。第三，有效的商業(yè)管理。第四，商業(yè)發(fā)展前景。打造商圈需要多方面的投資者和經(jīng)營者入駐，商圈未來的形象、概念都是打造商圈的主要手段。第五，商業(yè)形象。商圈必須有自己的形象，有自己的特色。環(huán)境、包裝、對外宣傳都是商圈樹立形象的重要環(huán)節(jié)。第六，商圈功能。商圈按功能分為傳統(tǒng)商圈和主題、概念商圈。賽特商圈、王府井商圈等屬于傳統(tǒng)商圈，而像電