【正文】 項(xiàng)目市場研究報告也給亦莊發(fā)展5年后的居住升級提供了機(jī)會。作為CBD后花園，亦莊長期以來是以低密度住宅區(qū)的面貌出現(xiàn)。2022年，朝陽區(qū)東二環(huán)沿線也上演了寫字樓會戰(zhàn)，總面積約20平方米的朝陽廣場建起了圍檔，還有位于東四十條橋畔的新保利大廈、南新倉商務(wù)天地，不遠(yuǎn)處的東直門樞紐東華廣場等等，而周邊還有多個寫字樓項(xiàng)目正處于緊張施工狀態(tài)。東城區(qū)政府于2022年規(guī)劃了 “東二環(huán)交通商務(wù)帶”，北起安定門東大街，南至建國門內(nèi)大街，西起東直門南北小街、朝陽門南北小街，東至二環(huán)外東城區(qū)界。玉泉路一帶商品房集中放量，主要得益于附近“西奧運(yùn)中心” 規(guī)劃的實(shí)施。江南、戀舍此外，該區(qū)域目前正在運(yùn)作的中高檔項(xiàng)目紫金長安，總體量達(dá)到60萬平方米，也將在奧運(yùn)會之前全部入市。第二大盤是上城，總建筑面積160萬平方米，開發(fā)商計(jì)劃在奧運(yùn)會之前全部入市。包括目前正在運(yùn)作的幾個大盤在內(nèi)，玉泉路兩側(cè)是目前某大盤最集中的區(qū)域。作為豪宅板塊之首的西山板塊，隨著西山美墅館、檀香山等高端項(xiàng)目的相繼推出，而備受業(yè)內(nèi)人士和購房者關(guān)注。停止土地供應(yīng)意味著本區(qū)域別墅市場會形成一個斷檔，而且在建項(xiàng)目也變得稀缺。西山的土地資源十分稀缺，使得可開發(fā)的土地少。從北往南有首創(chuàng)陽光總建筑面積70萬平方米的高檔公寓陽光上東，太合地產(chǎn)的東山墅，以及國興觀湖國際。棕櫚泉銷售良好,公園大道也靜悄悄的以很快的速度銷售著。朝陽公園以西新項(xiàng)目有某GOLF公寓以及9號公寓。第三，新增供應(yīng)較少的區(qū)域?yàn)闁|城區(qū)和西城區(qū)，由于這兩個城區(qū)都屬于城市的中心地段，可開發(fā)的面積越來越少，因而這兩個區(qū)域的總體供應(yīng)量也是最少的。由各區(qū)縣的供應(yīng)情況，我們可以看出以下幾點(diǎn)：第一，朝陽區(qū)依然是新增供應(yīng)量最多的大戶，這其中的主要原因是朝陽區(qū)本身所管轄的面積大，且位于房地產(chǎn)發(fā)展速度比較快的東部區(qū)域，而且很長時間以來朝陽區(qū)的供應(yīng)量都位居各區(qū)縣之首。立水橋項(xiàng)目市場研究報告各 區(qū) 縣 供 應(yīng) 量 及 供 應(yīng) 個 數(shù)0100200300400500600700昌 平 朝 陽 崇 文 大 興 東 城 房 山 豐 臺 海 淀 密 云 石 景 山 順 義 通 州 西 城 宣 武0102030405060供 應(yīng) 量 供 應(yīng) 個 數(shù)從上表我們可以看出，2022年全年，新增商品房供應(yīng)量最大的區(qū)縣是朝陽區(qū)，；其次是通州，萬平米；第三位是豐臺，；第四位是海淀。到2022年，某將基本建成城市快速路系統(tǒng)，完善主次干道和支路系統(tǒng)，／平方公里，到2022年，新建和改建城市道路318公里，整個某的交通狀況將得到有效改善。奧運(yùn)村區(qū)域道路的建設(shè)已經(jīng)全面啟動，立體交通網(wǎng)絡(luò)即將形成。這些改造每年為某的房地產(chǎn)市場提供了大量的建設(shè)用地，為房地產(chǎn)行業(yè)提供了最為重要的生產(chǎn)資料——土地，在根本上促進(jìn)了房地產(chǎn)的發(fā)展。為舉辦奧運(yùn)，某進(jìn)入了高速發(fā)展的階段。 2022年至2022年，某市奧運(yùn)設(shè)施建設(shè)及相關(guān)投資將達(dá)到2800億元，受奧運(yùn)會的影響，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展年均增速高于經(jīng)濟(jì)總體發(fā)展速立水橋項(xiàng)目市場研究報告度。亞北地區(qū)將由原來的城市邊緣集團(tuán)轉(zhuǎn)換定位為城市中心區(qū)——奧林匹克公園中心區(qū)。ＣＢＤ以商務(wù)為主，中關(guān)村以高科技為主，而奧林匹克公園中心區(qū)則是集體育、文化、會展、休閑等為一體。某未來的發(fā)展正在從單一中心向多中心的過渡與轉(zhuǎn)變，2022年奧運(yùn)會對某房地產(chǎn)市場最大的影響在于對某城市總體規(guī)劃布局的改變。奧運(yùn)對某房地產(chǎn)市場的影響是深刻、深遠(yuǎn)、全面的。此外，在其他地區(qū)，改擴(kuò)建工人體育場等4個場館，為相鄰地區(qū)群眾開展文化體育活動創(chuàng)造條件。大學(xué)區(qū)，安排首都體育館等4個場館，賽后成為大學(xué)及社區(qū)文化體育活動的場所。奧林匹克公園內(nèi)具有代表性的新建場館有：國家體育場, 國家體育館,國家游泳中心 奧運(yùn)村等。奧林匹克公園依托亞運(yùn)會場館和各項(xiàng)配套設(shè)施，交通便捷，人口集中，市政基礎(chǔ)條件較好，商業(yè)、文化等配套服務(wù)設(shè)施齊備。奧林匹克公園是舉辦奧運(yùn)會的主中心區(qū)，內(nèi)有13個場館。此外，還要改造59個訓(xùn)練場館及配套建設(shè)殘奧會專用設(shè)施。本階段具體建設(shè)內(nèi)容：奧運(yùn)會比賽計(jì)劃使用場館37個，其中某地區(qū)32個，京外地區(qū)5個（包括青島國際帆船中心、天津體育場、秦皇島體育場為新建項(xiàng)目；沈陽五里河體育場、上海體育場為改造項(xiàng)目） 。目前正處在第二個階段，奧運(yùn)場館建設(shè)和其它相關(guān)設(shè)施建設(shè)全面展開。人均公共綠地面積達(dá)到10平方米。城近郊區(qū)新增綠地面積848公頃，其中新增大型綠地20余處，共117公頃。城市園林綠化水平進(jìn)一步提高。野生動物保護(hù)及自然保護(hù)區(qū)建設(shè)得到加強(qiáng)。三道綠色生態(tài)屏障建設(shè)取得新進(jìn)展。綠化美化步伐加快。城市道路建設(shè)進(jìn)一步加強(qiáng)，首體南路、圓清路、五塔寺路、白云路、馬家堡西路等工程建成通車，道路通行能力不斷提高。軌道交通項(xiàng)目進(jìn)展順利，地鐵四、五、十號線（含奧運(yùn)支線）全面開工，在建。立水橋項(xiàng)目市場研究報告 2022年，交通設(shè)施建設(shè)繼續(xù)加快。出售家庭如符合條件可再購買經(jīng)濟(jì)適用住房?！簟蛾P(guān)于已購經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售有關(guān)問題的通知》執(zhí)行時間：2022年5月20日購買經(jīng)濟(jì)適用住房的家庭未住滿5年，不允許按市場價格出售。新合同中對房屋租賃市場出現(xiàn)的假房東、房屋的裝飾裝修、租金和有關(guān)費(fèi)用的收付、房屋的轉(zhuǎn)租、無權(quán)代表等投訴相對集中的問題首次給予了明確的規(guī)定。◆《關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)代理房屋租賃須委托銀行收、付租金的暫行辦法的通知》執(zhí)行時間：2022年5月1日配套文件：《某市房屋出租代理合同》與《某市房屋租賃合同》示范文本房屋租賃代理是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)接受房屋出租人委托，代理出租房屋并在出租人授權(quán)范圍內(nèi)與承租人簽訂房屋租賃合同的經(jīng)營活動。申請人將在某建設(shè)網(wǎng)上被公示，公示期為10個工作日，公示期滿未被舉立水橋項(xiàng)目市場研究報告報的，批準(zhǔn)其購買資格，嚴(yán)格了經(jīng)濟(jì)適用房的購買條件、程序，并且提高了利用經(jīng)濟(jì)適用房進(jìn)行投資、投機(jī)，甚至是炒作的門檻。實(shí)行明碼標(biāo)價的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)等發(fā)生變化時，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在執(zhí)行新標(biāo)準(zhǔn)前一個月，將所標(biāo)示的相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行調(diào)整，并應(yīng)標(biāo)示新標(biāo)準(zhǔn)開始實(shí)行的日期?！簟赌呈芯幼⌒^(qū)機(jī)動車停車管理辦法》執(zhí)行時間：2022年6月16日新《辦法》明確了小區(qū)內(nèi)機(jī)動車停車服務(wù)的責(zé)任，并強(qiáng)調(diào)了社區(qū)業(yè)主對社區(qū)內(nèi)車位的優(yōu)先承租和購買權(quán)。新設(shè)立的物業(yè)管理企業(yè)，其資質(zhì)等級按照最低等級核定，并設(shè)一年的暫定期。立水橋項(xiàng)目市場研究報告◆《關(guān)于業(yè)主大會招標(biāo)有關(guān)問題的意見》執(zhí)行時間：2022年3月2日指導(dǎo)和規(guī)范了業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)的行為。點(diǎn)，%%，分點(diǎn)，%%。◆《非指定貼息項(xiàng)目也可申請貼息貸款》執(zhí)行時間：2022年10月5日貼息貸款的好處有兩點(diǎn)：首先是手續(xù)簡便，借款者只需通過已經(jīng)與中心簽訂了貼息合作協(xié)議的銀行及相應(yīng)律師事務(wù)所進(jìn)行辦理，其次，經(jīng)管理中心審核部分的借款金額可以享受公積金借款利率。評估費(fèi)用不足300元的，按300元收取。◆《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險管理指引》執(zhí)行時間：2022年9月21日新政對全國所有的商業(yè)銀行如何進(jìn)行土地儲備貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個人住房貸款的風(fēng)險管理提出了要求，而其中對個人房貸風(fēng)險的控制更是重中之重。同時規(guī)定住房公積金貸款單筆最高貸款額度繼續(xù)保持40萬元?！簟蛾P(guān)于加強(qiáng)國有土地使用權(quán)出讓及土地證頒發(fā)管理有關(guān)問題的通知》執(zhí)行時間：2022年7月1日7月1日后，不再頒發(fā)臨時國有土地使用證；通知執(zhí)行后原則上以單棟建筑為單位，交清地價款的可申請核發(fā)該棟樓相應(yīng)分?jǐn)傆玫氐膰型恋厥褂米C。對新商品房的供給無疑起到了一定的抑制作用。改革土地征用制度和安置補(bǔ)償辦法，保護(hù)失地農(nóng)民利益。嚴(yán)格建設(shè)用地計(jì)劃管理、建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審和土地審批，杜絕土地征用和占用的違規(guī)操作。對耕地保有量、基本農(nóng)田保護(hù)面積和建設(shè)用地規(guī)模實(shí)行總量控制。新政的出臺意味著土地交易的公開與透明，對整個某房地產(chǎn)一級市場上土地的流轉(zhuǎn)、審批有較深遠(yuǎn)的影響。2022年，可以說是某房地產(chǎn)界的政策年，在這一年里，各項(xiàng)政策頻出，給行業(yè)和市場帶來了一定的影響。全年全社會固，%。立水橋項(xiàng)目市場研究報告投資增勢趨于平穩(wěn)。其中，增長%，；，增長%，；第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值2570億元，%。立水橋項(xiàng)目市場研究報告立水橋項(xiàng)目市場研究報告立水橋項(xiàng)目市場研究報告目 錄1．宏觀市場概述 1 ...............................................1 .....................................2 .................................7 .........................................8 ............................11 ......................................................14 ..............................................16 ..............................................19 ..............................................21 22 ........................................22 ....................................................26 ......................................................32 ......................................................57 ..................................................643．客群特征分析 69調(diào)研項(xiàng)目客群特征分析 .............................................69 ..................................................69 ..................................................69 71 80、平穩(wěn)、快速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)方興未艾 ................80，商品房市場供銷兩旺 ........................80： ............................................81立水橋項(xiàng)目市場研究報告： ........................................821．宏觀市場概述 2022年，全市經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長。初步測算，億元，按可比價格計(jì)算，%，為1995年以來最高增速。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)繼續(xù)優(yōu)化，非農(nóng)產(chǎn)業(yè)比重進(jìn)一步上升，二、%，其中第二產(chǎn)業(yè)比重。2022年年初，全市固定資產(chǎn)投資增速偏高，通過堅(jiān)決貫徹落實(shí)中央宏觀調(diào)控措施，投資增速逐步放緩。其中，%；，%；，%。具體來說，2022年的政策可以分為一下幾個方面：、拆遷◆《關(guān)于停止經(jīng)營性項(xiàng)目國有土地使用權(quán)協(xié)議出讓補(bǔ)充規(guī)定的通知》(4號令)執(zhí)行時間：2022年1月17日綠化隔離地區(qū)建設(shè)項(xiàng)目用地、小城鎮(zhèn)建設(shè)項(xiàng)目用地、開發(fā)帶危改項(xiàng)目用地、國家科技園區(qū)外非生產(chǎn)加工型一般性高科技項(xiàng)目用地，將停止協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)，從而堵上了2022年“33號文” 對土地實(shí)行招標(biāo)拍賣所開“ 口子” ?！簟赌呈腥嗣裾P(guān)于進(jìn)一步治理整頓土地市場秩序加強(qiáng)土地管理工作的意見》執(zhí)行時間：2022年3月25日加強(qiáng)土地用途管制。征用和占用土地必須符合土地利用總體規(guī)劃、城市建設(shè)規(guī)劃，并納入建設(shè)用地利用年度計(jì)劃。全面推行經(jīng)營性土地使用權(quán)出讓的招標(biāo)、拍賣、掛牌制度和土地儲備制立水橋項(xiàng)目市場研究報告度?！簟蛾P(guān)于深入開展土地市場治理整頓嚴(yán)格土地管理的緊急通知》執(zhí)行時間：2022年5月9日與3月25日《某市人民政府關(guān)于進(jìn)一步治理整頓土地市場秩序加強(qiáng)土地管理工作的意見》作用一樣，從源頭上對土地進(jìn)行了嚴(yán)格的控制，從而對房地產(chǎn)行業(yè)固定資產(chǎn)投資的過快增長，房地產(chǎn)市場局部過熱起到降溫作用。配套文件：《關(guān)于深入開展土地市場治理整頓嚴(yán)格土地管理的實(shí)施意見》包括4個方面：關(guān)于暫停農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批和須報國務(wù)院審批建設(shè)項(xiàng)目用地的范圍；關(guān)于重點(diǎn)急需建設(shè)項(xiàng)目確認(rèn)程序；關(guān)于重點(diǎn)急需建設(shè)項(xiàng)目用地審查報批程序；關(guān)于遺留建設(shè)用地項(xiàng)目的清理?！簟蛾P(guān)于個人住房擔(dān)保委托貸款還款業(yè)務(wù)增加等額本金還款方式有關(guān)問題的通知》執(zhí)行時間：2022年1月1日等額本金還款方式適合于還款能力較強(qiáng)或已經(jīng)有一定的積蓄的借款人，其特點(diǎn)為利息支出較低?！簟蛾P(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)產(chǎn)業(yè)政策和信貸政策協(xié)調(diào)配合控制信貸風(fēng)險有關(guān)問題的通知》執(zhí)行時間：2022年4月30日立水橋項(xiàng)目市場研究報告為進(jìn)一步加強(qiáng)國家產(chǎn)業(yè)政策和信貸政策協(xié)調(diào)配合，控制信貸風(fēng)險，從而控制由于固定資產(chǎn)投資的過熱而導(dǎo)致的房地產(chǎn)行業(yè)的金融風(fēng)險?！簟蛾P(guān)于調(diào)整個人住房擔(dān)保委托貸款收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)問題的通知》執(zhí)行時間：2022年7月1日經(jīng)過調(diào)整，%，平均降幅達(dá)到37%；抵押物評估費(fèi)平均降幅達(dá)到49%；住房公積金貸款抵押物評估的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，重新進(jìn)行了劃分，50萬元以下(含50萬元)，評估收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按抵押物評估值的3%收??；50萬元以上的，則最高收取1500