【正文】 ，戶內(nèi)多采用輕質(zhì)隔墻，可靈活的進(jìn)行二次設(shè)計(jì)。為了真正達(dá)到人車分流，整個(gè)社區(qū)采用下沉車輛專用通道。樣本規(guī)劃數(shù)據(jù)列表區(qū)域 物業(yè)名稱 占地面積總建筑面積（萬(wàn)平方米）項(xiàng)目容積率（平方米）項(xiàng)目綠化率清林苑 45%核心區(qū)（個(gè)） 逸成東苑 32 36%立水橋項(xiàng)目市場(chǎng)研究報(bào)告學(xué)知軒 33%清楓華景園 30%學(xué)府園 30%富潤(rùn)家園 35%文城*杰座 53%澳景花庭 8 32%倚林家園 10 16 51%澳林park 7（五期） 2 40%澳立國(guó)際 30%融域 32%總計(jì) —— 114..92 ——紫城 %力度家園 30%燕清*源 45%清河新城 80 3 35%清上園 35%上地佳園 23 2 43%永泰園(新地標(biāo)） 15 41%藍(lán)色澳林 2 40%高巢 35%懿品閣 4 30%華清嘉園 30 41%外圍區(qū)（個(gè)）文津國(guó)際 30%總計(jì) —— ——項(xiàng) 項(xiàng) 項(xiàng) 規(guī)劃立水橋項(xiàng)目市場(chǎng)研究報(bào)告目類型目名稱目單價(jià)（元/平方米）及建筑特點(diǎn)中低檔項(xiàng)目力度家園5800兩棟板樓、五棟塔樓，圍合式結(jié)構(gòu)。立水橋項(xiàng)目市場(chǎng)研究報(bào)告產(chǎn)品分析說明產(chǎn)品分析主要從規(guī)劃設(shè)計(jì)、戶型分析、小區(qū)配套、住宅硬件水平、裝修水平、物業(yè)管理六個(gè)方面進(jìn)行。但是由于所選樣本只是外圍區(qū)的部分項(xiàng)目，因此該區(qū)域的未來(lái)放量并不局限于此。而以短平快進(jìn)入市場(chǎng)的有小戶型項(xiàng)目高巢和懿品閣，目前已接近尾聲。清河小營(yíng)區(qū)域出現(xiàn)高巢、北沙灘出現(xiàn)懿品閣這樣的小戶型樓盤，中關(guān)村出現(xiàn)文津國(guó)際這樣的高檔國(guó)際公寓項(xiàng)目。正在建造立水橋項(xiàng)目市場(chǎng)研究報(bào)告的萬(wàn)畝國(guó)家森林公園和市政府對(duì)奧運(yùn)區(qū)域整體的資金投入、環(huán)境道路改造給區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)創(chuàng)造了較大的賣點(diǎn)，而很多項(xiàng)目的前期開發(fā)均在最大程度上利用了這一優(yōu)勢(shì)。雖然學(xué)清路區(qū)域供給較少，但是奧運(yùn)已深入人心，國(guó)家森林公園環(huán)境非比尋常，已經(jīng)得到客群認(rèn)可，且有部分客戶一直關(guān)注這類項(xiàng)目，因此新項(xiàng)目若想在短時(shí)間內(nèi)迅速占領(lǐng)市場(chǎng)仍有一定的困難，局部市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)還是非常激烈的。滾動(dòng)開發(fā)的模式其優(yōu)勢(shì)在于可先在市場(chǎng)上試探性的做出一期開發(fā)，觀察市場(chǎng)反映，同時(shí)調(diào)整后期產(chǎn)品及價(jià)格，進(jìn)一步適應(yīng)市場(chǎng)，力爭(zhēng)做到雙贏。高校和森林公園占據(jù)區(qū)域大部分土地，形成相對(duì)于某其他區(qū)域密度較小的一個(gè)居住區(qū)，因此該區(qū)域的產(chǎn)品一經(jīng)上市，往往會(huì)以較短的時(shí)間銷售完畢。本項(xiàng)目占地6萬(wàn)，建筑面積21萬(wàn)相對(duì)于周邊其他項(xiàng)目開發(fā)規(guī)模要大，我們要做大而精，即比其他項(xiàng)目從產(chǎn)品、配套、硬件上都要突出，這樣才能吸引關(guān)注本區(qū)域文化氛圍又注重生活品質(zhì)的人群?？傊ㄟ^區(qū)域市場(chǎng)分析，了解區(qū)域市場(chǎng)的現(xiàn)狀和未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)情況，為本案的市場(chǎng)定位提供市場(chǎng)方面的依據(jù)。分析項(xiàng)目選擇：分析以上界定區(qū)域內(nèi)所有在售的住宅項(xiàng)目，確定為17個(gè)住宅項(xiàng)目。學(xué)清路直接通向中關(guān)村。2 核心輻射原則根據(jù)地塊的地理位置，我們確定周邊輻射5公里的范圍均為本案的可選調(diào)研區(qū)域，核心區(qū)的定位依據(jù)主要是基于此項(xiàng)原則。根據(jù)對(duì)本案競(jìng)爭(zhēng)情況，將區(qū)域市場(chǎng)劃分為兩個(gè)區(qū)域：核心區(qū)：清華東路、林萃路、北五環(huán)、雙清路圍合的區(qū)域。所以，預(yù)計(jì)2022年某購(gòu)房群體中外地及外籍人士的比例將有所上升。由于行業(yè)產(chǎn)品生產(chǎn)周期特點(diǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)供給表現(xiàn)出很強(qiáng)的慣性。而由于拿地的難度更大，有土地的開發(fā)商將在產(chǎn)品方面多下功夫，走精品路線，這些因素都將導(dǎo)致綜合成本加大。因此，從多方面因素和現(xiàn)有各種統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看，2022年將是某樓市的規(guī)模年，各個(gè)區(qū)域都將會(huì)有大量項(xiàng)目出現(xiàn)，立水橋項(xiàng)目市場(chǎng)研究報(bào)告預(yù)計(jì)2022年某樓市的供應(yīng)量仍穩(wěn)居高位線。按照正常的開發(fā)周期，這些項(xiàng)目經(jīng)過04年一系列的手續(xù)審批，規(guī)劃擬定等等，預(yù)計(jì)在05年將會(huì)出現(xiàn)大量上市，集中爆發(fā)的局面。在國(guó)家森林公園西側(cè)，倚林佳園、風(fēng)林綠洲等樓盤組成的“ 西奧生態(tài)居住區(qū) ”的房?jī)r(jià)也基本上維持原先的狀況，約為每平方米7600元。崇文、西城和宣武由于區(qū)域的位置、土地的稀有使得均價(jià)較高，而順義則由于別墅等低密度產(chǎn)品的影響使得均價(jià)在8000元以上，海淀由于西山腳下的幾個(gè)別墅項(xiàng)目而帶動(dòng)了整個(gè)區(qū)的均價(jià)。其中，寫字樓受入市量增加的影響，％，商業(yè)用房％％。 ％，漲幅提高了。31 奧運(yùn)概念隨著2022年的臨近，奧運(yùn)概念也逐漸變得清晰。立水橋項(xiàng)目市場(chǎng)研究報(bào)告總之，大盤憑借其自身的規(guī)模優(yōu)勢(shì)，在區(qū)域會(huì)占有不可動(dòng)搖的地位。4 在強(qiáng)調(diào)健康住宅的同時(shí)，使用的方便也很重要。萬(wàn)平方米，%%。全，%；億元，%。比上%。而“走出去”，還可以走的更遠(yuǎn) ——直接赴外埠進(jìn)行營(yíng)銷推廣。但是隨著競(jìng)爭(zhēng)的激烈，這種單純的“請(qǐng)進(jìn)來(lái)” 的方式，已經(jīng)不能適應(yīng)市場(chǎng)的需要。這種影響會(huì)滲透到房地產(chǎn)業(yè)的各個(gè)環(huán)節(jié)，最終影響到銷售。這一類型的消費(fèi)者平均年齡在三類人中是最高的，其個(gè)人年收入和家庭年收入較低，絕大多數(shù)人沒有汽車。中間型的潛在購(gòu)房者各項(xiàng)指標(biāo)都位于中間，追求住房檔次與品質(zhì)，但在住房品質(zhì)提高的同時(shí)又不愿多付錢，相對(duì)來(lái)說較為挑剔。根據(jù)市場(chǎng)的不斷細(xì)分，各個(gè)細(xì)分市場(chǎng)的需求特征也不盡相同，主要可以分為以下三類：在購(gòu)房時(shí)注重產(chǎn)品的檔次與品位，偏好環(huán)境高雅、設(shè)施高檔、小區(qū)綠化環(huán)境好的社區(qū)，對(duì)于價(jià)格有較大的承受能力。從居民消費(fèi)能力看，目前某人均GDP已達(dá)3800美元，到2022年將有較大增長(zhǎng)，這對(duì)于拉動(dòng)房地產(chǎn)消費(fèi)和投資會(huì)起到積極作用。從總體上說,某房地產(chǎn)的快速發(fā)展還將保持一段時(shí)期，某住宅建設(shè)仍有較大需求空間。長(zhǎng)期以來(lái)亦莊缺乏綜合辦公物業(yè)，圣福華國(guó)際經(jīng)濟(jì)貿(mào)易中心的破土動(dòng)工，有助于改善亦莊缺乏商業(yè)配套的現(xiàn)狀。同時(shí)一批高端住宅項(xiàng)目的開盤及熱銷立水橋項(xiàng)目市場(chǎng)研究報(bào)告也給亦莊發(fā)展5年后的居住升級(jí)提供了機(jī)會(huì)。2022年，朝陽(yáng)區(qū)東二環(huán)沿線也上演了寫字樓會(huì)戰(zhàn)，總面積約20平方米的朝陽(yáng)廣場(chǎng)建起了圍檔，還有位于東四十條橋畔的新保利大廈、南新倉(cāng)商務(wù)天地，不遠(yuǎn)處的東直門樞紐東華廣場(chǎng)等等，而周邊還有多個(gè)寫字樓項(xiàng)目正處于緊張施工狀態(tài)。玉泉路一帶商品房集中放量，主要得益于附近“西奧運(yùn)中心” 規(guī)劃的實(shí)施。此外，該區(qū)域目前正在運(yùn)作的中高檔項(xiàng)目紫金長(zhǎng)安，總體量達(dá)到60萬(wàn)平方米，也將在奧運(yùn)會(huì)之前全部入市。包括目前正在運(yùn)作的幾個(gè)大盤在內(nèi)，玉泉路兩側(cè)是目前某大盤最集中的區(qū)域。停止土地供應(yīng)意味著本區(qū)域別墅市場(chǎng)會(huì)形成一個(gè)斷檔，而且在建項(xiàng)目也變得稀缺。從北往南有首創(chuàng)陽(yáng)光總建筑面積70萬(wàn)平方米的高檔公寓陽(yáng)光上東，太合地產(chǎn)的東山墅，以及國(guó)興觀湖國(guó)際。朝陽(yáng)公園以西新項(xiàng)目有某GOLF公寓以及9號(hào)公寓。由各區(qū)縣的供應(yīng)情況，我們可以看出以下幾點(diǎn)：第一，朝陽(yáng)區(qū)依然是新增供應(yīng)量最多的大戶，這其中的主要原因是朝陽(yáng)區(qū)本身所管轄的面積大，且位于房地產(chǎn)發(fā)展速度比較快的東部區(qū)域，而且很長(zhǎng)時(shí)間以來(lái)朝陽(yáng)區(qū)的供應(yīng)量都位居各區(qū)縣之首。到2022年，某將基本建成城市快速路系統(tǒng)，完善主次干道和支路系統(tǒng)，／平方公里，到2022年，新建和改建城市道路318公里，整個(gè)某的交通狀況將得到有效改善。這些改造每年為某的房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了大量的建設(shè)用地，為房地產(chǎn)行業(yè)提供了最為重要的生產(chǎn)資料——土地，在根本上促進(jìn)了房地產(chǎn)的發(fā)展。 2022年至2022年，某市奧運(yùn)設(shè)施建設(shè)及相關(guān)投資將達(dá)到2800億元，受奧運(yùn)會(huì)的影響，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展年均增速高于經(jīng)濟(jì)總體發(fā)展速立水橋項(xiàng)目市場(chǎng)研究報(bào)告度。ＣＢＤ以商務(wù)為主，中關(guān)村以高科技為主，而奧林匹克公園中心區(qū)則是集體育、文化、會(huì)展、休閑等為一體。奧運(yùn)對(duì)某房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響是深刻、深遠(yuǎn)、全面的。大學(xué)區(qū)，安排首都體育館等4個(gè)場(chǎng)館，賽后成為大學(xué)及社區(qū)文化體育活動(dòng)的場(chǎng)所。奧林匹克公園依托亞運(yùn)會(huì)場(chǎng)館和各項(xiàng)配套設(shè)施，交通便捷，人口集中，市政基礎(chǔ)條件較好，商業(yè)、文化等配套服務(wù)設(shè)施齊備。此外，還要改造59個(gè)訓(xùn)練場(chǎng)館及配套建設(shè)殘奧會(huì)專用設(shè)施。目前正處在第二個(gè)階段，奧運(yùn)場(chǎng)館建設(shè)和其它相關(guān)設(shè)施建設(shè)全面展開。城近郊區(qū)新增綠地面積848公頃，其中新增大型綠地20余處，共117公頃。野生動(dòng)物保護(hù)及自然保護(hù)區(qū)建設(shè)得到加強(qiáng)。綠化美化步伐加快。軌道交通項(xiàng)目進(jìn)展順利，地鐵四、五、十號(hào)線（含奧運(yùn)支線）全面開工，在建。出售家庭如符合條件可再購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房。新合同中對(duì)房屋租賃市場(chǎng)出現(xiàn)的假房東、房屋的裝飾裝修、租金和有關(guān)費(fèi)用的收付、房屋的轉(zhuǎn)租、無(wú)權(quán)代表等投訴相對(duì)集中的問題首次給予了明確的規(guī)定。申請(qǐng)人將在某建設(shè)網(wǎng)上被公示，公示期為10個(gè)工作日，公示期滿未被舉立水橋項(xiàng)目市場(chǎng)研究報(bào)告報(bào)的，批準(zhǔn)其購(gòu)買資格，嚴(yán)格了經(jīng)濟(jì)適用房的購(gòu)買條件、程序，并且提高了利用經(jīng)濟(jì)適用房進(jìn)行投資、投機(jī)，甚至是炒作的門檻?！簟赌呈芯幼⌒^(qū)機(jī)動(dòng)車停車管理辦法》執(zhí)行時(shí)間：2022年6月16日新《辦法》明確了小區(qū)內(nèi)機(jī)動(dòng)車停車服務(wù)的責(zé)任，并強(qiáng)調(diào)了社區(qū)業(yè)主對(duì)社區(qū)內(nèi)車位的優(yōu)先承租和購(gòu)買權(quán)。立水橋項(xiàng)目市場(chǎng)研究報(bào)告◆《關(guān)于業(yè)主大會(huì)招標(biāo)有關(guān)問題的意見》執(zhí)行時(shí)間：2022年3月2日指導(dǎo)和規(guī)范了業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)的行為?！簟斗侵付ㄙN息項(xiàng)目也可申請(qǐng)貼息貸款》執(zhí)行時(shí)間：2022年10月5日貼息貸款的好處有兩點(diǎn)：首先是手續(xù)簡(jiǎn)便，借款者只需通過已經(jīng)與中心簽訂了貼息合作協(xié)議的銀行及相應(yīng)律師事務(wù)所進(jìn)行辦理，其次，經(jīng)管理中心審核部分的借款金額可以享受公積金借款利率?！簟渡虡I(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引》執(zhí)行時(shí)間：2022年9月21日新政對(duì)全國(guó)所有的商業(yè)銀行如何進(jìn)行土地儲(chǔ)備貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)管理提出了要求，而其中對(duì)個(gè)人房貸風(fēng)險(xiǎn)的控制更是重中之重。◆《關(guān)于加強(qiáng)國(guó)有土地使用權(quán)出讓及土地證頒發(fā)管理有關(guān)問題的通知》執(zhí)行時(shí)間：2022年7月1日7月1日后，不再頒發(fā)臨時(shí)國(guó)有土地使用證；通知執(zhí)行后原則上以單棟建筑為單位，交清地價(jià)款的可申請(qǐng)核發(fā)該棟樓相應(yīng)分?jǐn)傆玫氐膰?guó)有土地使用證。改革土地征用制度和安置補(bǔ)償辦法，保護(hù)失地農(nóng)民利益。對(duì)耕地保有量、基本農(nóng)田保護(hù)面積和建設(shè)用地規(guī)模實(shí)行總量控制。2022年，可以說是某房地產(chǎn)界的政策年，在這一年里，各項(xiàng)政策頻出，給行業(yè)和市場(chǎng)帶來(lái)了一定的影響。立水橋項(xiàng)目市場(chǎng)研究報(bào)告投資增勢(shì)趨于平穩(wěn)。立水橋項(xiàng)目市場(chǎng)研究報(bào)告立水橋項(xiàng)目市場(chǎng)研究報(bào)告立水橋項(xiàng)目市場(chǎng)研究報(bào)告目 錄1．宏觀市場(chǎng)概述 1 ...............................................1 .....................................2 .................................7 .........................................8 ............................11 ......................................................14 ..............................................16 ..............................................19 ..............................................21 22 ........................................22 ....................................................26 ......................................................32 ......................................................57 ..................................................643．客群特征分析 69調(diào)研項(xiàng)目客群特征分析 .............................................69 ..................................................69 ..................................................69 71 80、平穩(wěn)、快速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)方興未艾 ................80，商品房市場(chǎng)供銷兩旺 ........................80： ............................................81立水橋項(xiàng)目市場(chǎng)研究報(bào)告： ........................................821．宏觀市場(chǎng)概述 2022年，全市經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長(zhǎng)。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)繼續(xù)優(yōu)化，非農(nóng)產(chǎn)業(yè)比重進(jìn)一步上升，二、%，其中第二產(chǎn)業(yè)比重。其中，%；，%；，%?！簟赌呈腥嗣裾P(guān)于進(jìn)一步治理整頓土地市場(chǎng)秩序加強(qiáng)土地管理工作的意見》執(zhí)行時(shí)間：2022年3月25日加強(qiáng)土地用途管制。全面推行經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)出讓的招標(biāo)、拍賣、掛牌制度和土地儲(chǔ)備制立水橋項(xiàng)目市場(chǎng)研究報(bào)告度。配套文件：《關(guān)于深入開展土地市場(chǎng)治理整頓嚴(yán)格土地管理的實(shí)施意見》包括4個(gè)方