【正文】 因此，區(qū)域內(nèi)有相當(dāng)需求潛力。裝修品牌一般采用進口品牌及國產(chǎn)名牌，如TOTO、三菱、海爾。n 辦公樓的配套商務(wù)服務(wù)差別較大，部分只能提供一些簡單的商務(wù)代訂服務(wù)，如綠地科創(chuàng)大廈。 某某可售型寫字樓配套設(shè)施特征典型的小面積寫字樓物業(yè)（某某靜安新時代大廈除外）的內(nèi)部裝修及配套設(shè)施來看，主要有以下特征：n 純辦公樓一般采用名牌進口中央空調(diào)及小中央空調(diào)，如‘大金’、‘約克’。 最小可分割面積特征上表中列出了8個項目的可分割面積。 產(chǎn)品特征分析可售型寫字樓的產(chǎn)品特征主要表現(xiàn)在其品質(zhì)和標(biāo)準(zhǔn)層平面形狀及其面積分割上，它們決定了寫字樓的最終檔次及目標(biāo)客戶群，直接影響其銷售情況。因為此類公司的啟動資金較少，多為私營，而且所需辦公面積小小。因為可售型寫字樓的總價一般不高，最低總價一般在100萬左右，而且可以以按揭貸款形式購買。 市場主力客戶構(gòu)成分析可售型寫字樓的需求來自兩個方面：自用和投資。由于分割面積普遍較小，總價低于區(qū)域同檔次住宅項目。 銷售價格分析從滬上小戶型可售寫字樓的銷售價格分布情況來看，單價范圍在5，90020，000元/平方米，均高于區(qū)域內(nèi)同檔次住宅項目銷售價格（勝康廖氏大廈除外），主要定價因素在于區(qū)域同類寫字樓租金情況和住宅項目推案狀況。從吸納情況來看，各供應(yīng)項目的銷售進度普遍較短，銷售周期在612個月，銷售速度較快。n 整個寫字樓的檔次控制在乙級左右，與目標(biāo)客戶的要求相匹配，亦不會導(dǎo)致成本和價格過高。因此，此種寫字樓物業(yè)模式具有如下特征：n 寫字樓全部用于出售，有別于可租同時亦可售的標(biāo)準(zhǔn)型寫字樓。n 在客戶偏好方面，目前不夜城區(qū)域不受較高檔次寫字樓的客戶群體的青睞，在較高檔次寫字樓市場的競爭中容易處于劣勢。n 地塊所處位置交通便利，具有建造標(biāo)準(zhǔn)寫字樓的基本條件。 建設(shè)方案可行性結(jié)論通過以上分析，對本項目建造標(biāo)準(zhǔn)寫字樓的機會和威脅進行總結(jié)，進而得到標(biāo)準(zhǔn)寫字樓建設(shè)方案的可行性結(jié)論。,并配備足夠的后備電力供應(yīng)設(shè)備、承重，按有關(guān)部門規(guī)定寫字樓承重每平米150kg以上電訊設(shè)備有充足電話線，提供支持DDN、ISDN、ADSL等線路，最好做到光纖入戶，并備有視像會議設(shè)備如智能化5A級寫字樓空調(diào)系統(tǒng)能提供四管空調(diào)系統(tǒng)，并可為某特殊行業(yè)租戶提供24小時空調(diào)供應(yīng)，并提供樓宇新風(fēng)系統(tǒng)恒隆廣場的進口trane中央空調(diào)配套及服務(wù)配套設(shè)施要齊備，且須以服務(wù)客戶為主旨如商務(wù)中心、銀行、郵局、咖啡廳、餐廳等 重點案例分析綠地科創(chuàng)大廈物業(yè)基本情況n 區(qū)域地址：寧夏路251號（曹楊路口）n 發(fā)展機構(gòu)：綠地集團 錦普房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（開發(fā)商）n 物業(yè)規(guī)模：20,000M2（總建筑面積），由一棟總高29層；15F裙房、629F辦公層組成n 出租價格：在可分割面積方面，由于采用大開間的空間結(jié)構(gòu)形式、上述的平面形狀以及公用洗手間，標(biāo)準(zhǔn)型寫字樓一般可以自由分隔，面積彈性較大。由于不夜城區(qū)域較高檔次標(biāo)準(zhǔn)寫字樓市場在區(qū)域檔次和規(guī)模上均處于劣勢，其他區(qū)域的標(biāo)準(zhǔn)寫字樓供應(yīng)也將對本項目形成威脅。 標(biāo)準(zhǔn)寫字樓市場未來競爭分析 該項目周邊區(qū)域標(biāo)準(zhǔn)寫字樓市場未來競爭分析表37 該項目周邊區(qū)域未來標(biāo)準(zhǔn)寫字樓市場預(yù)測進度情況項目或地塊名稱規(guī)模(萬M2)檔次在建項目So時代6/籌建項目不詳//未來規(guī)劃地塊不詳//數(shù)據(jù)來源：某某中瑞市場研究部 某某市標(biāo)準(zhǔn)寫字樓市場未來競爭分析從某某房地產(chǎn)交易中心得到的20002001年綜合用地出讓情況看，未來三年某某市綜合用地物業(yè)的供應(yīng)面積將達到近450萬平方米，超過19982002年供應(yīng)低谷期，達到一個新的高潮。 與類似檔次寫字樓聚居區(qū)域市場的關(guān)聯(lián)度分析該項目所在區(qū)域的寫字樓市場屬于某某市寫字樓的第二梯隊，與淮海路、南京西路等甲級寫字樓聚積區(qū)域有較大差別。 區(qū)域?qū)懽謽鞘袌雠c某某其他主要寫字樓區(qū)域關(guān)聯(lián)度分析在這一部分中，我們從兩個層面進行比較，以明確該區(qū)域?qū)懽謽鞘袌鲈谀衬硨懽謽鞘袌鲋兴幍奈恢靡约捌湓谑袌龇矫娴奶攸c。 平均租售價格情況對目前新項目而言，建造較早的辦公樓項目參考價值不大；近期區(qū)域內(nèi)新推出的寫字樓租金（不含物管費）我們調(diào)查了此區(qū)域內(nèi)的寫字樓，分別分析了供求、價格和客戶構(gòu)成三個方面的情況。 標(biāo)準(zhǔn)寫字樓市場特征分析某某辦公樓市場在經(jīng)歷了9395年的高潮后，由于過度開發(fā)造成供給過剩，進而導(dǎo)致97年以后辦公樓市場的持續(xù)走低；但從99年下半年開始，某某房地產(chǎn)市場有了較大改觀，隨著國內(nèi)經(jīng)濟形勢的好轉(zhuǎn)，寫字樓市場需求回升，使寫字樓價格止跌回升，寫字樓市場迎來了新一輪的發(fā)展時機。n 一般位于市中區(qū)軌道交通沿線，交通極為便利。XX認為本項目公寓大樓開發(fā)商品住宅不可行。商品住宅模式 方案模式闡述商品住宅是指由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資建設(shè)，在經(jīng)營性出讓土地上建造的可供出售的住宅物業(yè)。另一方面，租賃市場的供應(yīng)規(guī)模在擴大，小戶型的出租率要得到保障，預(yù)期租金要得到實現(xiàn)，關(guān)鍵在于迅速拉動和擴大小戶型租賃需求，一旦租賃需求不足的話，便會波及整體市場。n 單價飆升大大壓縮了小戶型的升值空間。近期開發(fā)的可售型小戶型物業(yè)都取得了成功，區(qū)域市場的接受度比較高，投資氛圍比較濃，小戶型市場具有冗實的客源基礎(chǔ)。n 銷售價格：6700元/平方米，主力總價24—47萬元。表318 滬上高檔小戶型物業(yè)典型裝修材料裝修部位裝修材料電梯三菱、日立、迅達、OTIS地面廳臥主材為復(fù)合地板或?；u；廚衛(wèi)主材為冠軍、泛亞等品牌地磚墻面廳臥主材為多樂士、杜邦乳膠漆；廚衛(wèi)主材為冠軍、泛亞等品牌地磚門窗靜電粉末噴涂鋁合金窗、防火防盜門廚房過道式廚房或獨立式廚房國內(nèi)名牌或德國、西班牙、意大利等品牌櫥柜和廚房電器衛(wèi)生間TOTO、科勒空調(diào)美國及國內(nèi)名牌中央空調(diào)和壁掛式分體空調(diào)，其他高檔小戶型物業(yè)配全套家具家電數(shù)據(jù)來源；某某中瑞市場研究部 某某市可售型小戶型物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)分析無論是酒店式公寓還是產(chǎn)權(quán)式酒店，小戶型的一項重要指標(biāo)便是物業(yè)的服務(wù)管理水平。諸如青年匯、靜安新格公寓的這類立體空間小房型的底層建筑面積為3752平方米之間，由于進行了上下分割，—2倍，為諸多購房人士所歡迎。此類躍層式房型的項目有青年匯、靜安自由自宅。不過2003年下半年以后，隨著前期開發(fā)的一批小戶型項目紛紛進入交房期，小戶型租賃市場的供應(yīng)量將會數(shù)倍增長，屆時相互間的客源競爭便會非常激烈，小戶型的租賃需求有待快速拉動和擴大。以爛尾樓改造為主的小戶型逐步向全新規(guī)劃建設(shè)的小戶型發(fā)展。表316 中山北路白蘭路項目周邊區(qū)域可售型小戶型物業(yè)與某某其他可售型小戶型物業(yè)關(guān)聯(lián)度分析細分項目中山北路白蘭路周邊區(qū)域陸家嘴區(qū)域外灘周邊區(qū)域陸家浜路地區(qū)南京西路地區(qū)虹橋鎮(zhèn)區(qū)域環(huán)境特質(zhì)商業(yè)環(huán)境一般一般優(yōu)一般優(yōu)較差交通出行優(yōu)較優(yōu)較優(yōu)較優(yōu)較優(yōu)一般人文氛圍較優(yōu)優(yōu)優(yōu)一般優(yōu)一般市場特質(zhì)供應(yīng)量1470（12%）1030（9%）1238（11%）1746（16%）1144（11%）312（3%）銷售價格6700850010000120001000020000850011000100002000058006500市場接受度高高高較高較高較高客戶構(gòu)成投資為主投資+自住投資為主投資+自住投資+自住自住為主優(yōu)勢分析教育人文優(yōu)發(fā)展前景優(yōu)城市核心成熟社區(qū)高尚商辦區(qū)價格低劣勢分析區(qū)域形象欠佳缺一流商業(yè)價格高供應(yīng)趨飽和價格高距中心城區(qū)遠數(shù)據(jù)來源：某某中瑞市場研究部 注：供應(yīng)量單元格括號內(nèi)數(shù)值指單元數(shù)占全市總量的百分比 未來市場競爭分析小戶型項目未來供應(yīng)集中。本區(qū)域投資客比重約6070%，購買客戶最主要用途是作長期食租。此外，位于寧夏路、曹楊路口的綠地*世家也將在9月份推出其小區(qū)里的一幢酒店式公寓。本項目所在的中山北路白蘭路緊鄰武寧路、普雄路等普陀區(qū)的商業(yè)、辦公、行政中心，同時又緊靠知名學(xué)府華東師范大學(xué)，區(qū)域的地脈、人文條件決定了該區(qū)域可售型小戶型物業(yè)的市場空間。目前項目處于封盤階段，預(yù)計7月推出后續(xù)可售單元。據(jù)統(tǒng)計，2001年和2002年產(chǎn)權(quán)式酒店的市場供求比分別為1：：。截止2003年5月，滬上產(chǎn)權(quán)式酒店的項目總量達到15例，共計5549套，累計供應(yīng)量與酒店式公寓相當(dāng)。而在某某，真正意義上的產(chǎn)權(quán)式酒店僅有年初上市的“世福匯”一例，%。表312 某某小戶型酒店式公寓銷售價格情況區(qū)域細分區(qū)域平均銷售價格（元/M2）漲幅城市中心區(qū)CBD及附近地區(qū)9000120001820%中心商業(yè)區(qū)11000130001215%城市次中心區(qū)區(qū)級商務(wù)區(qū)7000100001518%傳統(tǒng)居住區(qū)6300700012%城市邊緣地區(qū)新興居住區(qū)5800680012%資料來源：某某中瑞市場研究部 客戶構(gòu)成開放帶來各種新思潮、新的生活方式，家庭人口的變少直接導(dǎo)致居室數(shù)量的減少，階梯置業(yè)的概念正在為更多人所接受，對于那些年輕、思想更新速度較快的第一次置業(yè)者來說，小戶型的出現(xiàn)迎合了他們的需要；而對于那些投資人士，低總價、易出租的小戶型可以為其帶來可觀的投資回報，無疑是他們心目中的理想投資品種。基于此，小戶型酒店式公寓的價格受地段作用非常明顯，黃金地段的項目銷售價格普遍超過1萬元/平方米。小戶型公寓的開發(fā)投資建立在市場需求的基礎(chǔ)之上，在供應(yīng)放量增長的同時，小戶型公寓的熱銷程度超乎想象，大批投資客和年輕白領(lǐng)介入該類物業(yè)市場，多個項目甚至出現(xiàn)了排隊搶購、樓盤脫銷的現(xiàn)象，2002年，市場供求出現(xiàn)倒掛，1：。從2000年開始，此類小戶型酒店式公寓便以迅雷不及掩耳之勢沖進某某住宅市場，以‘小戶型、全裝修、低總價和酒店式服務(wù)”為主要賣點，贏得了某某新興白領(lǐng)和投資客的青睞。可售型小戶型物業(yè)的出現(xiàn)是房地產(chǎn)住宅多元化發(fā)展的必然結(jié)果，其在某某的發(fā)展始于2000年，興于2001年，20022003年步入加速發(fā)展期。結(jié)合影響各細分市場結(jié)構(gòu)發(fā)展的因素變化趨勢，以及某某市“十五”規(guī)劃等已有資料，對各細分市場近期（20032005年）的市場結(jié)構(gòu)（供應(yīng)規(guī)模、供應(yīng)格局）做以下預(yù)測。三大因素的未來發(fā)展對于市場結(jié)構(gòu)發(fā)展起到相當(dāng)關(guān)鍵的作用。圖14 某某市歷年商品房供求分布數(shù)據(jù)來源：某某市房地產(chǎn)交易中心及國民經(jīng)濟和社會發(fā)展歷史統(tǒng)計資料1949－2000，95年至今某某市商品房價格基本保持了平穩(wěn)向上的趨勢。表12 某某房地產(chǎn)市場熱點發(fā)展態(tài)勢市場熱點關(guān)鍵促進因素目前發(fā)展態(tài)勢軌道交通周邊住宅軌道交通發(fā)展依舊是住房發(fā)展趨勢蘇州河沿岸住宅蘇州河整治后續(xù)儲備地塊少，目前向其上游延伸小戶型公寓爛尾樓改造市場發(fā)展過了最高峰，進入慣性發(fā)展階段產(chǎn)權(quán)式酒店（含商務(wù)型）爛尾樓改造小戶型公寓變種，炒作因素大于產(chǎn)品研發(fā)，市場呼喚真正的該類精品江景住宅浦江規(guī)劃江景豪宅畢竟是稀缺的，投資勢頭不減世博效應(yīng)圈世博申辦成功價格上漲幅度過大過快，開發(fā)商預(yù)收了未來升值空間，投資風(fēng)險相當(dāng)大一城九鎮(zhèn)發(fā)展一城九鎮(zhèn)開發(fā)，軌道交通建設(shè)以及相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展未來投資新熱點，一、二、三級市場皆具有巨大的投資空間商鋪投資內(nèi)需拉動相關(guān)政策市場運行態(tài)勢良好，但在政策干預(yù)下，投資回報有所下降全裝修住宅裝修住宅政策住宅發(fā)展趨勢，但目前市場并不規(guī)范可售型寫字樓并軌政策以及經(jīng)濟結(jié)構(gòu)變化已從萌芽期發(fā)展到發(fā)育期，具有較大的投資價值二、某某房地產(chǎn)市場環(huán)境分析總體供求及價格特征1995年至今某某市房地產(chǎn)市場商品房供求經(jīng)歷了供大于求（19952000年）、供小于求（20002002年）、供求平穩(wěn)（2002年至今）三個階段。但市場出現(xiàn)供應(yīng)短缺，空置房被大量吸納，并加快價格上漲。作為城市發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一，政府對產(chǎn)業(yè)發(fā)展將起到監(jiān)督和宏觀調(diào)控作用。（6）一城九鎮(zhèn)計劃啟動。（2）蘇州河整治工程。（3）重大城市規(guī)劃、市政城市建設(shè)日新月異。（5）2003年，央行出臺《應(yīng)對非典影響做好當(dāng)前貨幣信貸工作的通知》。 抑制政策（1）2002年，取消藍印戶口政策。（6）2003年，對購買高檔商品房、別墅或第二套以上（含）商品房的借款人，商業(yè)銀行可以適當(dāng)提高個人住房貸款首付比例，并按照央行公布的同期同檔次貸款利率執(zhí)行，不再執(zhí)行優(yōu)惠住房利率規(guī)定。（2）2001年，新的預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)實施。（4）2001年，內(nèi)外銷土地并軌，進一步完善房地產(chǎn)市場管理。為了更好的引導(dǎo)市場走向成熟，加強宏觀調(diào)控，某某市政府出臺了一系列相應(yīng)的土地、房貸等方面的政策，取得了很好的效果。未來三年某某房地產(chǎn)市場將繼續(xù)保持在650750億元水平。外商直接投資帶來的不僅有資本，還有大量的外方工作人員，而恰恰這些長期駐滬的外方人員將會成為未來某某房地產(chǎn)市場的重要潛在消費者。 根據(jù)城市十五規(guī)劃，今后五年，某某國民經(jīng)濟將保持持續(xù)快速健康發(fā)展，GDP年均增長率繼續(xù)高于全國23個百分點，到2007年人均GDP達到7500美元左右。2002年某某人均GDP已經(jīng)達到4900美元。單位：億元人民幣 外商直接投資合同金額98年以來的某某外商直接投資合同金額除99年略低外，基本保持著較穩(wěn)定的增長。99年以來，某某房地產(chǎn)市場走出低谷，投資也開始活躍，20002002年房地產(chǎn)市場的投資水平均超過97年第一個波峰。97年以來，某某市房地產(chǎn)市場經(jīng)過了高峰、低潮、高峰的“U”型發(fā)展歷程。（3）1996年，頒布并實施土地使用權(quán)出讓辦法，加強土地市場管理。 購房政策（1）1998年，住房制度改革的全面推進，售后公房可上市交易。