【正文】 區(qū)制造業(yè)發(fā)達(dá) 鄞州中心區(qū)為近年來(lái)市區(qū)開(kāi)發(fā)強(qiáng)度較大的區(qū)域之一 鄞州區(qū)腹地大，可開(kāi)發(fā)用地多 中心區(qū)普通住宅供應(yīng)量較大，主力面積 70180平方米；別墅集中于東錢(qián)湖， 套 面積多為250350平方米 科技 園區(qū) 國(guó)家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā) 高新產(chǎn)業(yè)集中 區(qū)域靠近東部新城，住宅開(kāi)發(fā)強(qiáng)度逐漸加大 區(qū)域高新產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，且靠近東部新城，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯 區(qū)域住宅產(chǎn)品多為改善型，主力面積為 110140平方米 東部 新城 寧波未來(lái)中心商務(wù)和行政辦公為核心的綜合性城市新區(qū) 重點(diǎn)發(fā)展商務(wù)金融、貿(mào)易服務(wù)、會(huì)議展覽、行政管理、公共文化等 城市功能，并配套完善生活居住、商業(yè)服務(wù)、休閑娛樂(lè)等設(shè)施 目前正在開(kāi)發(fā)建設(shè)， 在售住宅項(xiàng)目少； 已售項(xiàng)目有雅戈?duì)栧\繡東城，2020年下半年將陸續(xù)有新項(xiàng)目開(kāi)盤(pán) 該區(qū)是寧波市政府打造的新城，城市的重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域 已售項(xiàng)目的產(chǎn)品戶(hù)型主力戶(hù)型為90140平方米 海曙區(qū) 寧波市中心，東臨奉化江，北瀕余姚江，西南與鄞州接壤。轄區(qū)內(nèi)有鐵路客運(yùn)站、汽車(chē)南站、滬杭甬高速公路，距寧波櫟社 機(jī)場(chǎng)僅 8 公里，與寧波港客運(yùn)站僅一橋之隔，交通十分便利。產(chǎn)品以高端寫(xiě)字樓、商業(yè)中心、高端住宅、公寓物業(yè)為主，品質(zhì)較高，憑借地段的稀缺性，項(xiàng)目?jī)r(jià)位較高，商品住宅售價(jià)在 18000 元 /平方米左右。 寧波慈城新區(qū) 項(xiàng)目 市場(chǎng) 研究報(bào)告 成交均價(jià)高位運(yùn)行 圖： 2020年 8月份以來(lái)海曙區(qū)商品住宅成交均價(jià)走勢(shì) 100001202014000160001800020200Aug09 Sep09 Oct09 Nov09 Dec09 Jan10 Feb10 Mar10元/ 平方米 數(shù)據(jù)來(lái)源： 寧波市房產(chǎn)交易與權(quán)籍管理中心 中國(guó)指數(shù)研究院 2020 年 8月份以來(lái)，海曙區(qū)商品住宅成交均價(jià)高位運(yùn)行。月 銷(xiāo)售情況 3期已售完， 5期尚未開(kāi)盤(pán) 點(diǎn)評(píng) 海曙區(qū)姚江南岸 110萬(wàn)方大盤(pán)，居住氛圍濃厚，周邊生活配套齊全，通達(dá)性好 客群情況 中產(chǎn)首次置業(yè)、改善型置業(yè)、 政府事業(yè)單位人員、商貿(mào)私營(yíng)業(yè)主、 外貿(mào)企業(yè)中高層領(lǐng)導(dǎo) 寧波慈城新區(qū) 項(xiàng)目 市場(chǎng) 研究報(bào)告 江東區(qū) 寧波城市向東發(fā)展的前沿，是寧波市重點(diǎn)建設(shè)的核心區(qū)和重點(diǎn)區(qū)，東臨北侖港，西含繁華三江口，北瀕高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，南接市高教園區(qū)，總面積 平方公里，常住人口 萬(wàn)。區(qū)內(nèi)寫(xiě)字樓較多，住宅項(xiàng)目檔次偏中高端。截止 2020年 3月底江東區(qū)商品住宅可售面積降至 448 套， 萬(wàn)平方米，為歷來(lái)最低，區(qū)域供求矛盾 寧波慈城新區(qū) 項(xiàng)目 市場(chǎng) 研究報(bào)告 尖銳。緊依寧波東、南、西三面。 新城區(qū)居民主要由原有社區(qū)居民、區(qū)進(jìn)城定居居民、外來(lái)務(wù)工人員和企事業(yè)單位員工等。 區(qū)域居民主要為本地原始居民，隨著房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，東錢(qián)湖區(qū)域已經(jīng)成為寧波的富豪聚集區(qū)。由于鄞州區(qū)新城區(qū)建設(shè)起步較晚，近幾年來(lái)開(kāi)發(fā)強(qiáng)度都較為大，盡管受 2020年金融危機(jī)的沖擊，市場(chǎng)開(kāi)工不足，但較其他區(qū)域，商品住宅供應(yīng)量仍較為充足。 ) 鄞州區(qū)典型項(xiàng)目 項(xiàng)目 名稱(chēng) 銷(xiāo)售狀態(tài) 產(chǎn)品 類(lèi)型 主力 戶(hù)型（平 米） 建面 (萬(wàn)平米 ) 均價(jià) (元 /平方米 ) 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 銷(xiāo)售 情況 客群情況 開(kāi)發(fā)商 盛世 天城 在售 高層住宅、聯(lián)排別墅、雙拼別墅 3280、9014180430 50 17000 1期：20201117 2期：2020923 尾盤(pán) 首次置業(yè)和改善型置業(yè)為主 奧克斯地產(chǎn) 金色 水岸 在售 高層住宅、情景花園洋房 90、130170 30 18000 1期2020623 2期2020815 2期售完， 3期待售 首次置業(yè)和改善型置業(yè)為主 寧波萬(wàn)科 錢(qián)湖 天地 在售 高層酒店式公寓 3050 16000 2020410 1期 600多套已去化80% 投資型為主，包括部分首次置業(yè)投資兼自住 寧波市亞力山大置業(yè) 金域 華府 在售 高層住宅 120140 5 20765 2020920 尾房 改善型置業(yè)為主 寧波金盛置業(yè) 東方 灣邸 在售 多層住宅、高層住宅、排屋 別墅：258375；多層、高層： 50180 10000 1期： 202012 2期： 20206 1期基本售罄 改善型置業(yè)、公務(wù)員、企事業(yè)單位、外貿(mào)、私營(yíng)企業(yè)主 天亞房產(chǎn) 中海雍城世家 在售 小高層、高層住宅、雙拼別墅、聯(lián)排別墅 85180 20200 2020320 別墅基本售罄、高層在售 改善型置業(yè)、公務(wù)員、企事業(yè)單位、外貿(mào)、私營(yíng)企業(yè)主 寧波中海和協(xié)置業(yè)發(fā) 格蘭春天 在售 別墅區(qū)、高層、多層 聯(lián)排： 220－ 2多層： 58－90、高層：100130 23 17500 3期： 202007 尾盤(pán)在售 首次置業(yè)、改善型置業(yè)、外貿(mào)、私營(yíng)企業(yè)中高層 寧波新紀(jì)元置業(yè) 寧波慈城新區(qū) 項(xiàng)目 市場(chǎng) 研究報(bào)告 都市華庭 在售 小高層、高層、別墅 小高層、高層 5090；別墅： 270 10 13500 2020111 剩少量高層和別墅在售 首次置業(yè)、改善型置業(yè)、外貿(mào)、私營(yíng)企業(yè)中高層 雅戈?duì)栔脴I(yè) 卡納湖谷 在售 別墅 420520 13 30000起 1期：2020081 2期： 2020926 1期售罄、二期在售 外貿(mào)、私營(yíng)企業(yè)主 華潤(rùn)置地 重點(diǎn)項(xiàng)目個(gè)案 ：盛世天城 項(xiàng)目 盛世天城 所在區(qū)域 鄞州區(qū) 具體位置 鄞州新城區(qū)核心錢(qián)湖北路和貿(mào)城路交界處 占地面積 。 2020年 1季度鄞州區(qū)商品住宅成交價(jià)格上漲明顯 圖： 2020年 8月份以來(lái)鄞州區(qū)商品住宅成交均價(jià)走勢(shì) 100001202014000160001800020200Aug09 Sep09 Oct09 Nov09 Dec09 Jan10 Feb10 Mar10元/ 平方米 數(shù)據(jù)來(lái)源： 寧波市房產(chǎn)交易與權(quán)籍管理中心 中國(guó)指數(shù)研究院 2020年 1季度鄞州區(qū)商品房成交價(jià)格上漲明顯， 2月份鄞州區(qū)商品房成交價(jià)格達(dá)到 19850元 /平方米， 3月份成交價(jià)格有所回落，但仍 處 高位，達(dá)到 16811 元 /平方米。區(qū)域別墅均價(jià)在 30000 元 /㎡左右。 區(qū)內(nèi)的東錢(qián)湖區(qū)域距寧波城１５公里，是浙江省著名的風(fēng)景名勝區(qū)。 鄞州新城區(qū)位于寧波市區(qū)南端，具有便捷的海陸空交通和得天獨(dú)厚的區(qū)域優(yōu)勢(shì)。受 2020 年年底國(guó)家宏觀調(diào)控的影響，江東區(qū)商品住宅成交均價(jià)略有下滑，隨著市場(chǎng)對(duì)樓市政策的消化吸收，今年 3月份成交價(jià)格反彈， 3 月份成交均價(jià)達(dá) 21953 元 /平方米，為歷來(lái)成交價(jià)格之最。 寧波慈城新區(qū) 項(xiàng)目 市場(chǎng) 研究報(bào)告 圖：寧波中心城江東片區(qū)規(guī)劃 江東區(qū)連續(xù) 8月無(wú)新增供應(yīng)，住宅供需矛盾尖銳 圖： 2020年 8月份以來(lái)江東區(qū)供求走勢(shì) 0 . 00 . 20 . 40 . 60 . 81 . 01 . 21 . 41 . 61 . 8A u g 0 9 S e p 0 9 O c t 0 9 N o v 0 9 D e c 0 9 J a n 1 0 Fe b 1 0 M a r 1 0萬(wàn)平方米0 . 00 . 20 . 40 . 60 . 81 . 0供應(yīng)面積 成交面積 供求比 數(shù)據(jù)來(lái)源： 寧波市房產(chǎn)交易與權(quán)籍管理中心 中國(guó)指數(shù)研究院 江東區(qū)自 2020 年 8 月以來(lái)無(wú)新增商品住宅供應(yīng)，而成交面積達(dá) 萬(wàn)平方米，供求失衡。 區(qū)內(nèi)居民以原有社區(qū)居民、外來(lái)人員、企事業(yè)單位、外來(lái)務(wù)工人 員和公司職員為主。海曙區(qū)可售項(xiàng)目不多，房?jī)r(jià)受單個(gè)項(xiàng)目成交均價(jià)的影響較大，因此不能就此判定海曙區(qū)房?jī)r(jià)下滑，鑒于海曙區(qū)地段的稀缺 和高價(jià)值，未來(lái)該區(qū)房?jī)r(jià)有進(jìn)一步上漲的可能。受土地供應(yīng)和拆遷安置成本高等因素的制約，海曙區(qū)商品房住宅項(xiàng)目稀缺。 區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)強(qiáng)度較低，主要以舊城改造為主。寧波市委、市政府所在地，是寧波市政治、經(jīng)濟(jì)文化中心。本項(xiàng)目位于江北區(qū)，因此本報(bào)告將對(duì)城市核心區(qū)域進(jìn)行詳細(xì)研究。 5 個(gè)郊縣 土地共成交 152 宗 ， 366 萬(wàn)平方米，成交面積占市總成交量的 %。泛住宅平均樓面價(jià)明顯高于市泛商業(yè)平均樓面價(jià)，土地市場(chǎng)出現(xiàn)“倒掛”現(xiàn)象。 三類(lèi) 土地成交面積 分別 占 09 年 總成交 的 %、%和 %。其中純住宅類(lèi)土地成交 78 宗 ， 萬(wàn)平方米；商住類(lèi)土地成交 67 宗 ， 萬(wàn)平方米 ； 綜合類(lèi)土地成交 8 宗 ， 萬(wàn)平方米。成交主要集中在 10 和 12 月份， 10 月份分別成交 萬(wàn)平方米和 萬(wàn)平方米， 12 月份寧波土地成交出現(xiàn)井噴，達(dá)到 萬(wàn)平方米，為全年總成交量的%。 寧波慈城新區(qū) 項(xiàng)目 市場(chǎng) 研究報(bào)告 土地市場(chǎng)分析 整體土地市場(chǎng) 寧波市土地開(kāi)發(fā)規(guī)模相對(duì)平穩(wěn)，但土地購(gòu)置情況冷熱不均 。 到 2020 年，人均住房使用面積達(dá)到 平米 。 銷(xiāo) 售面 積 /銷(xiāo) 售 額 圖： 20202020 年寧波市商品房交易量情況 020040060080010002020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 6 0 % 3 0 %0%30%60%90%120%150%銷(xiāo)售面積（萬(wàn)平方米） 銷(xiāo)售額（億元）銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)率 銷(xiāo)售額增長(zhǎng)率 數(shù)據(jù)來(lái)源：寧波市統(tǒng)計(jì)局 中國(guó)指數(shù)研究院 2020 年寧波市 商品房成交面積 815 萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng) %；成交金額 733 億元，同比增長(zhǎng) %。 商品房 施工 /新 開(kāi) 工 量 圖： 20202020 年寧波市商品房施工與新開(kāi)工量 數(shù)據(jù)來(lái)源：寧波市統(tǒng)計(jì)局 中國(guó)指數(shù)研究院 7 . 5 4 %2 1 . 6 7 %01002003004002020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020億元 2 0 % 1 0 %0%10%20%30%40%50%房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額 房地產(chǎn)投資增速31048126 . 3 %0100020203000400050002020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020萬(wàn)平米 2 0 % 1 0 %0%10%20%30%40%50%60%施工面積 新開(kāi)工面積施工面積增長(zhǎng)率 新開(kāi)工面積增長(zhǎng)率 寧波慈城新區(qū) 項(xiàng)目 市場(chǎng) 研究報(bào)告 2020 年，寧波市商品房施工面積 3104 萬(wàn)平米，增幅 %；新開(kāi)工面積 812 萬(wàn)平米，增幅 8%。 與北京、上海、杭州、青島等城市相比， 20202020 年，房地產(chǎn)投資比重明顯落后于京、滬、杭，與青島相當(dāng)。 表： 2020 年全國(guó)各 大中 城市城鎮(zhèn)人均 可支配收入 排名 排名 城市 人均可支配收入（元） 1 深圳 29245 2 上海 28838 3 廣州 27600 4 寧波 27368 5 杭州 26800 6 北京 26738 7 蘇州 26320 8 廈門(mén) 26131 9 南京 25504 10 廈門(mén) 22368 11 天津 21430 12 長(zhǎng)沙 20217 13 大連 19070 14 西安 18963 15 成都 18650 16 沈陽(yáng) 18560 17 武漢 18385 18 重慶 17175 數(shù)據(jù) 來(lái)源：各大城市統(tǒng)計(jì)局 社會(huì) 固定資產(chǎn)投資 ： 投資額穩(wěn)步增長(zhǎng)，房地產(chǎn)投資比重相對(duì)穩(wěn)定 圖： 20202020 年寧波市社會(huì)固定資產(chǎn)和房地產(chǎn)投資情況 1 8 . 7 %050010001500202025002020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020億元0%5%