【文章內(nèi)容簡介】 2020 2020億元0%5%10%15%20%25%全社會固定資產(chǎn)投資總額 房地產(chǎn)開發(fā)投資總額房地產(chǎn)投資比重 寧波慈城新區(qū) 項目 市場 研究報告 0%10%20%30%40%50%60%70%2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020寧波 北京 上海 青島 杭州 數(shù)據(jù)來源：寧波市統(tǒng)計局 中國指數(shù)研究院 20202020 年，寧波市社會固定資產(chǎn)投資增長迅速，發(fā)展穩(wěn)定。 2020 年投資額為 億元，至 2020 年上升至 億元。其中房地產(chǎn)投資比重相對穩(wěn)定，基本穩(wěn)定在 19%左右。 2020 年房地產(chǎn)投資額 億元， 同比上升了 個百分點， 占社會固定投資的 %。 與北京、上海、杭州、青島等城市相比， 20202020 年，房地產(chǎn)投資比重明顯落后于京、滬、杭，與青島相當。 房價收入比 ：比值 ，在各主要大中城市排名居中 從 全國范圍內(nèi)來看 ， 2020 年， 寧波 市房價收入比在各主要大中城市中處于中等水平，比值為 ， 低于全國平均水平 。 圖：各主要城市房價收入比 0246810121416北京 深圳 上海 杭州 廈門 珠海 寧波 廣州 大連 福州 天津 蘇州 青島 寧波慈城新區(qū) 項目 市場 研究報告 資料來源：各大城市統(tǒng)計局，中國指數(shù)研究院 注：房價收入比 =（住宅房價 *90） /（人均可支配收入 *3） 與 可比 城市 2020 年 部分 經(jīng)濟指標 對比 類別 寧波 溫州 上海 杭州 GDP（億元） 常住人口（人） 719 807 1921 808 人均 GDP(元 ) 73808 32445 77556 44335 城鎮(zhèn) 人均可支配收入（元） 27368 24467 28838 26800 商品房平均售價（元 /平米） 10320 22042 16000 14430 數(shù)據(jù)來源： 各 市統(tǒng)計局 中國指數(shù)研究院 寧波慈城新區(qū) 項目 市場 研究報告 市房地產(chǎn)市場分析概述 房地 產(chǎn) 投 資 圖： 20202020 年寧波市房地產(chǎn)投資情況 數(shù)據(jù)來源：寧波市統(tǒng)計局 中國指數(shù)研究院 2020 年寧波 房地產(chǎn)開發(fā)投資完成 億元，增長 %。 在 2020 年 之前 寧波房地產(chǎn)投資額增速均在 32%以上；后五年（ 2020 年 2020 年）房地產(chǎn)投資 呈 V型 震蕩態(tài)勢，經(jīng)歷 2020 年低 增長、 2020 年負增長之后， 2020 年房地產(chǎn)投資強勢反彈，增速同比上升了 個百分點。 商品房 施工 /新 開 工 量 圖： 20202020 年寧波市商品房施工與新開工量 數(shù)據(jù)來源：寧波市統(tǒng)計局 中國指數(shù)研究院 7 . 5 4 %2 1 . 6 7 %01002003004002020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020億元 2 0 % 1 0 %0%10%20%30%40%50%房地產(chǎn)開發(fā)投資額 房地產(chǎn)投資增速31048126 . 3 %0100020203000400050002020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020萬平米 2 0 % 1 0 %0%10%20%30%40%50%60%施工面積 新開工面積施工面積增長率 新開工面積增長率 寧波慈城新區(qū) 項目 市場 研究報告 2020 年，寧波市商品房施工面積 3104 萬平米，增幅 %；新開工面積 812 萬平米，增幅 8%。 20202020 年，寧波市商品房施工量在前段時間經(jīng)歷急速上揚之后， 增幅 慢慢趨緩，2020 年以來，增幅均在 10%或以下， 20 2020 年 增幅接近為零 。 商品房新開工量在本世紀初期急速上揚之后，又急速下滑，多個年份 增幅為負 ，即使在 2020 年 峰值 時候，新開工量增幅也不到 20%， 2020 年更是負增長 20%。 這與目前市場商品房供應，尤其是商品房住宅供應明顯不足不無關(guān)系。 銷 售面 積 /銷 售 額 圖： 20202020 年寧波市商品房交易量情況 020040060080010002020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 6 0 % 3 0 %0%30%60%90%120%150%銷售面積（萬平方米） 銷售額（億元）銷售面積增長率 銷售額增長率 數(shù)據(jù)來源：寧波市統(tǒng)計局 中國指數(shù)研究院 2020 年寧波市 商品房成交面積 815 萬平米，同比增長 %；成交金額 733 億元，同比增長 %。兩項指標均創(chuàng)歷史新高。 這樣，在 前述 寧波市商品房 施工與新開工量不足 的背景下 ，使得市場更顯供不應求。 寧波慈城新區(qū) 項目 市場 研究報告 人均居住 水平 圖：寧波市近幾年人均住房使用面積趨勢圖 2 9 . 7 2051015202530352020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020平米 / 人0%5%10%15%20%25%30%35%寧波市人均住房使用面積 增長率 數(shù)據(jù)來源：寧波市統(tǒng)計局 中國指數(shù)研究院 20202020 年，寧波市居民居住水平逐年提升 。 到 2020 年，人均住房使用面積達到 平米 。 價格 圖： 20202020 年寧波市商品房銷售均價走勢 02020400060008000100002020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020元 / 平米 2 0 %0%20%40%60%80%銷售均價 增長率 全國增長率 數(shù)據(jù)來源：寧波市統(tǒng)計局 中國指數(shù)研究院 20202020 年，寧波市商品房銷售均價逐年走高，尤其是至 2020 年，均價驟升至 8992元 /平米，同比上升 %。 其中 ， 商品 住宅 期房 均價 9526 元 /平米 ，商業(yè)用房均價 10900元 /平米。同期市區(qū)商品房成交均價 10320 元 /平方米。 寧波慈城新區(qū) 項目 市場 研究報告 土地市場分析 整體土地市場 寧波市土地開發(fā)規(guī)模相對平穩(wěn)，但土地購置情況冷熱不均 。 圖： 20202020 年寧波市土地開發(fā)與購置規(guī)模趨勢 9 1 0 . 9 24 5 2 . 4 %020040060080010002020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020萬平米 1 0 0 %0%100%200%300%400%500%土地開發(fā)面積 土地購置面積開發(fā)面積增幅 購置面積增幅 數(shù)據(jù)來源：寧波市統(tǒng)計局 中國指數(shù)研究院 備注： 2020 年“土地開發(fā)面積”數(shù)據(jù)統(tǒng)計至 3 季度，全年數(shù)據(jù)有待進一步確認 20202020 年，寧波市土地開發(fā)規(guī)模相對平穩(wěn)，但土地購置情況冷熱不均。在經(jīng)歷20202020 年的市場火熱之后，市場步入 平靜，進入 2020 年再度驟然火爆，購置面積 萬平米，同比增長 %，創(chuàng)歷史新高。 09 年寧波土地市場 ： 成交活躍 ，房企積極拿地，“地王”頻現(xiàn) 圖： 2020 年 112月份寧波土地成交情況（除工業(yè)、倉儲用地） 0501001502002500153045607590成交面積 成交宗數(shù)成交面積 7 . 4 79 39 22 32 66 64 53 165 119 56 209成交宗數(shù) 6 39 13 15 11 25 22 18 35 29 31 831 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月10月11月12月 數(shù)據(jù)來源：寧波市 國土 局 中國指數(shù)研究院 寧波慈城新區(qū) 項目 市場 研究報告 2020 年 ， 寧波市共成交土地 327 宗 ，面積 萬平方米，同比增長 %和%。成交主要集中在 10 和 12 月份， 10 月份分別成交 萬平方米和 萬平方米， 12 月份寧波土地成交出現(xiàn)井噴，達到 萬平方米，為全年總成交量的%。 另據(jù)統(tǒng)計， 作為 “ 二線 ” 城市 的 寧波 ， 2020 年土地 出讓 金額達 488 億， 緊隨 廣州 之后 ，全國排名第六。 土地出讓金 漲幅 %， 甚至趕超了上海、杭州，遙遙領(lǐng)先于全國其他城市。 表： 2020 年全國各大城市土地出讓金排名 排名 城市 2020年 (億元 ) 2020年 (億元 ) 同比 2020年 1 杭州 1054 312 238% 2 上海 1043 382 172% 3 北京 928 503 85% 4 天津 732 439 67% 5 廣州 489 122 301% 6 寧波 488 68 % 7 重慶 440 117 276% 8 武漢 361 81 345% 9 佛山 332 68 390% 10 成都 324 66 389% 11 無錫 315 83 278% 12 廈門 303 53 475% 數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院 寧波慈城新區(qū) 項目 市場 研究報告 2020 年 不同性質(zhì)土地 成交 情況 ： 住宅用地比例最高，商住用地次之，商用用地、商服用地分別列三 、四 圖：各類功能性質(zhì)用地成交面積比例 住宅,%商住,%商用,%商服,%辦公,%綜合,%住宅 商住 商用 商服 辦公 綜合 數(shù)據(jù)來源：寧波市 國土 局 中國指數(shù)研究院 在 2020 年成交的土地中， 住宅類土地 占據(jù) 主體，達到 153 宗 ， 萬平方米，成交面積占 總成交 的 %。其中純住宅類土地成交 78 宗 ， 萬平方米；商住類土地成交 67 宗 ， 萬平方米 ； 綜合類土地成交 8 宗 ， 萬平方米。 分別 占總成交量的 %、 %和 %。 商業(yè)類土地 09 年共成交 174 宗 ， 萬平方米，成交面積占總成交量的 %。其中商用類土地成交 90 宗 ， 萬平方米；商服類土地成交 83 宗 ， 萬平方米；辦公類土地成交 1 宗 ， 萬平方米。 三類 土地成交面積 分別 占 09 年 總成交 的 %、%和 %。 寧波慈城新區(qū) 項目 市場 研究報告 成交 土地 樓面價格： 圖： 2020 年寧波土地成交樓面價趨勢圖 39740100020203000400050006000 元/ 平米全市平均樓面價 2833 1566 885 1268 1928 2835 2153 2512 4089 3900 1831 3884市區(qū)平均樓面價 3699 1727 4500 1614 1038 2803 3459 4040 4379 4876 2081 39741月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 數(shù)據(jù)來源：寧波市 國土 局 中國指數(shù)研究院 2020 年寧波市平均樓面價總體上升，年平均土地樓面價為 2983 元 /平方米，同比增長 %。其中寧波市區(qū)平均土地樓面價為 3447 元 /平方米。 另據(jù)統(tǒng)計， 泛住宅平均樓面價為 3926 元 /平方米，同比增長 %；泛商業(yè)土地 樓面價為 1479 元 /平方米，同比增長 %。泛住宅平均樓面價明顯高于市泛商業(yè)平均樓面價，土地市場出現(xiàn)“倒掛”現(xiàn)象。 區(qū)域土地市場 圖： 2020 年寧波市各區(qū)域土地成交情況 050100150200250 萬平米01020304050607080宗成交面積 2 0 3 . 4 1 1 8 0 . 4 7 9 3 . 0 7 6 8 . 3 8 1 3 1 . 8 5 1 3 3 . 7 5 2 9 . 6 5 3 6 . 0 1 3 4 . 3 5成交宗數(shù) 49 68 41 17 56 46 9 20 21市內(nèi)三區(qū)鄞州 鎮(zhèn)海 北侖 慈溪 余姚 奉化 寧海 象山 數(shù)據(jù)來源：寧波市 國土 局 中國指數(shù)研究院 2020 年 寧波市區(qū) 土地共成交 175 宗 ， 萬平 米，成交面積占市總成交量的 寧波慈城新區(qū) 項目 市場 研究報告 %。市區(qū)土地成交量主要集中于 市內(nèi) 三區(qū) （江北、江東、海曙三區(qū)） 和鄞州區(qū)，鎮(zhèn)海和北侖相對較少。其中