【正文】 28927平方米 (三期 ) 21944平方米 (四期 ) 百分比 17% 13% 世紀(jì)彩城 300000平方米 43500平方米 (一期 ) 70000平方米 (二期 ) 百分比 15% 23% 名都花園 680000平方米 60000平方米 (一期 ) 百分比 9% 28 高爾夫城市花園 600000平方米 110000平方米 (一期 ) 百分比 18% 合計(jì)平均百分比 22% 在 分期開發(fā)進(jìn)度上 ，發(fā)展商的實(shí)力不同 ，市場(chǎng)的機(jī)會(huì)不同，呈現(xiàn)出不同特點(diǎn)： 郊區(qū)大盤的分期開發(fā)面積一般在 8～ 10 萬平米左右，如萬科四季花城、高爾夫城市花園等；中心城區(qū)范圍的樓盤首期開發(fā)面積一般在 46萬平米，如都市經(jīng)典、世紀(jì)彩城、名都花園等，其二期的開發(fā)面積一般視一期的銷售狀況而定。) 多 均價(jià)： 4200 小高 均 價(jià)： 3000 小高層 均價(jià)：2430 小高 均價(jià)： 2460 多均 ： 2900 小高均 ： 3000 4 層復(fù)式： 3800 高層均價(jià)：3410 多均： 2550 小高均： 2900 花園洋房： 2700 小高均： 2400 聯(lián)排均價(jià)： 3400 實(shí)售價(jià)格 (元 / M178。 240000 M178。 146000 M178。 總建筑面積 75771 M178。 90000 M178。 136735 M178。) 四期 97 折 3104 多均 97 折： 2328 聯(lián)排 97 折： 4361 三層復(fù)式均 98折： 3031；二層復(fù)式均 98 折：2868； 18 層均 96 折：2572； 12 層均96 折： 2548； 聯(lián)排均 99 折：2574；獨(dú)立均 99折： 4257； 多均 95 折：2945；小高均95 折： 2755 多均 99 折： 2222； 多均： 1950； 小高均： 2350； 銷售進(jìn)度 四期 19% 20% 44% 34% 50% 60% 30% 20% 開盤時(shí)間 23 物業(yè)管理費(fèi)(元 / M178。整體 130000 M178。 108984 M178。 131399 M178。 51595 M178。主要調(diào)研的區(qū)域有： 南湖片區(qū)、光谷片區(qū)及雄楚大街、 洪山廣場(chǎng) 及水果湖、東湖沿線、 徐東路沿線、中北路沿線、臨江大道沿線及漢口 金銀湖、后湖、永清街以及解放大道等區(qū)域。 后湖片區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的主要特點(diǎn)是： ? 開發(fā)項(xiàng)目以解放公園為中心向 北側(cè) 延伸，創(chuàng)建大面積住宅區(qū) 沿漢黃公路，后湖片區(qū)由南向北開發(fā)了東方恒星園、后湖生態(tài)花園、佳海茗苑、城開紫竹苑、世紀(jì)家園等主要項(xiàng)目，而東北方向的百步亭花園更是安居工程的超大樓盤。 ? 主要的客戶群 多數(shù)來自漢口 金銀湖片區(qū)的主要客戶群，多數(shù)來自漢口，潛在的客戶量較大，其中，靠近金銀湖的常青花園居住區(qū)經(jīng)過多年的開發(fā)建設(shè)，已經(jīng)得到了市民的充分認(rèn)同，這使得金銀湖在客戶源上較之其它郊區(qū)更具明顯的優(yōu)勢(shì)。 ? 對(duì)居住環(huán)境極為注重 從規(guī)劃設(shè)計(jì)角度上看，金銀湖地區(qū)原先的荒蕪正好為開發(fā)商提供了大展拳腳的廣闊天地。上千畝的大規(guī)模的房地產(chǎn)項(xiàng)目紛紛在此扎堆，數(shù)十億的大手筆的開發(fā)投資接踵而至，今天的金銀湖已經(jīng)成為地產(chǎn)強(qiáng)者的舞臺(tái)。 金銀湖片區(qū)近年來發(fā)展速度最快，也最為搶眼，成為武漢市最具有影響力的房地產(chǎn)開發(fā)熱點(diǎn)地區(qū)之一。安防、通訊、管理的自動(dòng)化系統(tǒng)將成為小區(qū)的基本配置。 由以上特點(diǎn)我們可以大致看出光谷地區(qū)今后的房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)： ? 注重環(huán)境的開發(fā)，特別是周邊自然環(huán)境的利用。 受信息經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展 及 高校教師收入水平不斷提高 的影響 ，該片 區(qū)住宅市場(chǎng) 以較新的面貌涌現(xiàn)出一批相對(duì)質(zhì)素較好的樓盤，并伴隨 楚雄大道成為主 要 干道，迅速形成了規(guī)模的開發(fā)效應(yīng)。 2）、 光谷 片區(qū) 光谷片區(qū)是武漢是新興的科技開發(fā)、住宅建設(shè)熱點(diǎn)區(qū)域， 2020年 9月 28日，武漢市第十屆人大常委會(huì)第二十一次會(huì)議通過了《武漢市人大常委會(huì)關(guān)于加快“武漢 ? 建筑風(fēng)格豐富 南湖 片區(qū) 的住宅建筑風(fēng)格近年來發(fā)生了很大改變，逐漸從單一的歐式風(fēng)格向多元化方向發(fā)展。從市場(chǎng)來看，盡管該項(xiàng)目 的銷售不如人意，但麗島花園對(duì)真正的“南湖”居住區(qū)起到了巨大的引導(dǎo)作用。 1999年，由紅桃 K集團(tuán)下屬的武漢聯(lián)合置業(yè)房地產(chǎn)公司開發(fā)的麗島花園入市，項(xiàng)目緊鄰珞獅南路、南湖北岸，成為真正意義上的“南湖概念”。 （ 2）、 熱點(diǎn)區(qū)域綜合分析 1） 、南湖片區(qū) 談到南湖居住區(qū)， 武漢人首先想到是深寶安開發(fā)的南湖花園片區(qū)。同處漢口的江漢區(qū)需求總量有所上升，但由于價(jià)格不能有效提升，供需出現(xiàn)分歧。 住宅市場(chǎng)的另一亮點(diǎn)無疑是以“中國 *光谷”的開發(fā)為契機(jī)振翅欲飛的洪山區(qū) 。其中，武昌區(qū)在近年來顯示了最為穩(wěn)健的發(fā)展過程，同時(shí)顯示了強(qiáng)烈的需求結(jié)構(gòu)調(diào)整的勢(shì)頭，在經(jīng)歷了 2020年的房價(jià)的提升之后，武昌區(qū)實(shí)際已成為武漢市成交平均房價(jià)最高的區(qū)域。 區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 （ 1）、行政區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)分析 與全市總體發(fā)展相協(xié)調(diào)，各行政區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)、銷售呈現(xiàn)出與區(qū)域經(jīng)濟(jì)一致的發(fā)展趨向。盡管該區(qū)各項(xiàng)指標(biāo)均不在前列，但其人均可支配收入高居全市之首，即使不考慮其發(fā)展?jié)摿?，以其現(xiàn)有土地成本進(jìn)行開發(fā)，應(yīng)當(dāng)有相當(dāng)?shù)睦麧櫩臻g。由于漢口城區(qū)較老，市民的居住條件較差，居民改善居住條件的要求迫切，這樣的相對(duì)穩(wěn)定的潛在需求支持了后湖、金銀湖片區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的熱潮，具有一定的合理性。 現(xiàn)狀來看，突出的開發(fā)熱點(diǎn)有 ：武昌的南湖片區(qū)、光谷片區(qū)、漢口的后湖片區(qū)、東西湖的金銀湖片區(qū)、漢陽的沌口片區(qū)；除此五個(gè)片區(qū)以外，武昌的徐東 /中北路沿線、漢口的西 /北湖－金融街片區(qū)、姑嫂樹－楊汊湖一帶也顯示出較強(qiáng)的活力；而一些老牌的大型居住片區(qū)如漢口的常青花園，百步亭花園一帶，由于長期建設(shè)形成的成熟配套和較低的價(jià)位，仍然是普通市民購房的優(yōu)先選擇。在市場(chǎng)發(fā)展的成熟階段，由于中高檔樓盤獲利豐厚，使市場(chǎng)供給越來越大，此時(shí)的該類樓盤的價(jià)格走向趨于弱勢(shì)，體現(xiàn)在市場(chǎng)價(jià)格上 甚至可能出現(xiàn)價(jià)格的下調(diào)（或提升緩慢、或持平），在這樣的發(fā)展階段，新樓盤繼續(xù)定位在中高檔，風(fēng)險(xiǎn)較大。 2020年， 從宏觀層面看， 經(jīng)過供需兩方面的充分磨合，加上武漢市關(guān)于土地供給政策的調(diào)整，觸發(fā)了需求對(duì)較高品質(zhì)樓盤的認(rèn)可，在有效需求增長 ％的情況下，市場(chǎng)以量、價(jià)齊升的方式展開，其中平均價(jià)格上升 ％，市場(chǎng)對(duì)住宅的有效需求開始出現(xiàn)大規(guī)模的結(jié)構(gòu)調(diào)整； 從微觀上看， 由于市場(chǎng)上逐步出現(xiàn)了高品質(zhì)樓盤的購買者，其親密人群對(duì)該類產(chǎn)品的認(rèn)識(shí)逐漸加強(qiáng)，對(duì)這種生活方式的選擇逐漸認(rèn)可，居民對(duì)住 宅的要求從重“量”向重“質(zhì)”演化，這也使得統(tǒng)計(jì)意義的需求結(jié)構(gòu)變化成為必然。其中， 2020年、 2020年增幅較大。 圖 23 年度單位施工面積平均投資額 年度單位施工面積平均投資額 1998 1999 2020 2020 2020年度元 武漢市住宅總體市場(chǎng)處于品質(zhì)提升的階段， 從整體住宅市場(chǎng)來看，結(jié)構(gòu)調(diào)整還將持續(xù)一定的時(shí)間 ，從后文對(duì)需求的分析看， 這樣的調(diào)整順應(yīng)了市場(chǎng)的潛在需求，逐漸被市場(chǎng)認(rèn)可 。 武漢市房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)分析 在武漢市房地產(chǎn)總體市場(chǎng)的發(fā)展中，住宅的開發(fā)逐步成為主流，在總投資、總施工面積、新開工面積、總竣工面積四項(xiàng)主要指標(biāo)中，住宅的所占百分比均不斷提高。 我們將在后文的住宅領(lǐng)域分析中著重分析住宅的價(jià)格變化趨勢(shì)，這對(duì)金水岸住宅項(xiàng)目也更具意義。 2）、市場(chǎng)需求 房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效需求，通過預(yù)售 /銷售金額最直接的體現(xiàn)出來。 施工面積 ：與總投資的 上升趨勢(shì)不同，施工面積增幅除 2020年保持較高的增幅外， 202020均保持相對(duì)較低的增幅。 所有這些變化，極大的推動(dòng)了武漢房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)的快速發(fā)展。 由于社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、歷史、人文等多方面的綜合原因，武漢市的房地產(chǎn)市場(chǎng)較之發(fā)達(dá)地區(qū)的同類市場(chǎng)還存在一定的差距，當(dāng)前總體上仍處于一個(gè)不斷規(guī)范、市場(chǎng)化的過程中?！按笪錆h”應(yīng)當(dāng)選擇一條與“大上?！辈煌亩伟l(fā)展之路，以工業(yè)（加工業(yè)）為基礎(chǔ)的外向型經(jīng)濟(jì)將會(huì)為武漢的綜合發(fā)展加入有效的催化劑。 1) 武漢具備無可比擬 的地理位置優(yōu)勢(shì)。然而近年來，武漢市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展顯示出一定的滯后，與沿海、甚至內(nèi)地的部分城市相比，差距較為明顯。隨著沿海經(jīng)濟(jì)及新觀念的沖擊及投資對(duì)總體經(jīng)濟(jì)、消費(fèi)的拉動(dòng)效應(yīng)的逐步顯現(xiàn)，武漢市民的消費(fèi)觀念將會(huì)進(jìn)一步改善。 武漢 市 經(jīng)濟(jì)概況 （ 1）、宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行 表 11 宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)比較（一） GDP 人均 GDP 財(cái)政收入 固定資產(chǎn)投資 億元 變化 元 變化 億元 變化 億元 變化 2020 % % % % 2020 % % % % 2020 % % % % 1999 % % % % 圖 11 19952020GDP指標(biāo)增長趨勢(shì)圖 GDP 05001000150020201995 1996 1997 1998 1999 2020 2020 2020年度億元 以上數(shù)據(jù)顯示： 1) GDP總量升幅穩(wěn)定（保持在年增幅 11％左右），全社會(huì)經(jīng)濟(jì)總體運(yùn)行良好； 2) 財(cái)政收入逐步增加，且 20202020年增幅加快，這與城市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整過程中，第二、第三產(chǎn)業(yè)增加值增長較快有關(guān)，更顯示企業(yè)經(jīng)營狀況逐步向好， 企業(yè)技術(shù)改造力度增強(qiáng)，工業(yè)經(jīng)濟(jì)效益綜合指數(shù)提高 ； 3) 城市的固定資產(chǎn)投資規(guī)模近兩年增長速度加快，顯示經(jīng)濟(jì)的發(fā)展活力逐步趨強(qiáng)，投資拉動(dòng)對(duì)國民經(jīng)濟(jì)總體運(yùn)行狀況的作用不容小覷。 武漢現(xiàn)轄 9個(gè)城區(qū)， 2個(gè)郊區(qū)， 2個(gè)縣。 第一部分 市場(chǎng)研究 一 、武漢市宏觀經(jīng)濟(jì)分析 ................................................................................................... 2 武漢市綜合概況 ...................................................................................................... 2 武漢市經(jīng)濟(jì)概況 ...................................................................................................... 2 二、 武漢市房地產(chǎn)宏觀市場(chǎng)分析 ....................................................................................... 6 房地產(chǎn)總體市場(chǎng)分析 ............................................................................................... 6 武漢市房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)分析 ................................................................................... 10 三、區(qū)域市場(chǎng)分析 ............................................................................................................. 13 區(qū)域經(jīng)濟(jì)概況分析 ................................................................................................. 13 區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 ............................................................................................. 14 四、供給樓盤調(diào)研 ............................................................................................................. 21 供給樓盤概況 ........................................................................................................ 21 供給樓盤指標(biāo)分析 ................................................................................................. 25 供給樓盤專項(xiàng)調(diào)研 ................................................................................................. 35 五、需求調(diào)研分析 .................................