【正文】 工程建設(shè)、銷(xiāo)售推廣等各方面的能力都得到飛躍式的提高。（見(jiàn)地理位置圖） 二． 地塊現(xiàn)狀 順馳太陽(yáng)城項(xiàng)目共包含 12 個(gè)地塊，地塊 總面積 公頃，紅線內(nèi)用地 公頃。衛(wèi)國(guó)道規(guī)劃紅線寬度 70 米，是連接市區(qū)與天津機(jī)場(chǎng)及京津高速公路的城市主干線。東南半環(huán)建成后將極大地緩解市區(qū)東南部交通的緊張局面，并促進(jìn)周邊區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。改造完成后，將使河?xùn)|區(qū)的交通狀況得到根本性的改變，并使周邊市容市貌以及人文環(huán)境都得到明顯的改善。 目前，麗苑一期 已建有公交總站，現(xiàn)有公交路線為： 668 路 麗苑至水上公園 907 路 麗苑至大同門(mén)（丁字沽） 847 路 麗苑至王頂?shù)? 640 路 麗苑至一中心醫(yī)院 827 路 麗苑至勸業(yè)場(chǎng) 四． 周邊環(huán)境 從自然環(huán)境看，太陽(yáng)城地塊西側(cè)是月牙河，東北側(cè)為北塘排污河，而且其緊鄰程林莊工業(yè)區(qū)，工業(yè)區(qū)內(nèi)多大型工廠，目前仍有一部分在生產(chǎn)，自然環(huán)境一般。衛(wèi)國(guó)道一側(cè)由于人口相應(yīng)減少，道路兩側(cè)的 狀況有較大改觀，衛(wèi)國(guó)道沿線聚集了一些平均售價(jià)在 2500 元 /平方米左右的項(xiàng)目，一定程度上帶動(dòng)了區(qū)域內(nèi)人文環(huán)境的改善。 ? 公園： 16地塊的兒童公園 —— “歡樂(lè)谷”；位于衛(wèi)國(guó)道沿線的“新世紀(jì) ? 新生活 ? 新天津”主題雕塑公園；麗苑一期兩萬(wàn)平方米居住區(qū)公園。 第二部分 法律及政策性風(fēng)險(xiǎn)分析 一． 合作方式及條件 （一） 太陽(yáng)城項(xiàng)目的土地合作方為“天津市安居建設(shè)發(fā)展總公司”，隸屬于天津市安居工程辦公室，有較強(qiáng)的政府背景。 三． 與二期相關(guān)的規(guī)劃調(diào)整問(wèn)題 原規(guī)劃中在賀蘭路一側(cè)，預(yù)留有 100 米寬遠(yuǎn)期發(fā)展用地貫穿地塊南北，若不變?yōu)殚_(kāi)發(fā)用地，則太陽(yáng)城項(xiàng)目規(guī)劃的整體性無(wú)法保證，而且由此將帶來(lái)土地及大配套費(fèi)用的大幅上升，所以擬將該用地變性為住宅用地。 2020 年住宅市場(chǎng)銷(xiāo)售量約 630 萬(wàn)平方米，第一次超過(guò)了當(dāng)年新開(kāi)工面積和當(dāng)年竣工面積。全市商品房成交 660 萬(wàn)平方米，成交金額 億元，分別比上年同期增長(zhǎng) ％和 ％，其中個(gè)人購(gòu)買(mǎi)商品房比例為９８．３％。購(gòu)買(mǎi)單套面積在 100 平方米以上的商品房比上一年同期提高了 個(gè)百分點(diǎn)，其中購(gòu)買(mǎi)單套面積在 100 平方米～120 平方米商品房同比提高了 個(gè)百分點(diǎn)，單套面積在120 平方米以上的商品房同比提高了 個(gè)百分點(diǎn)。 此外， 2020 年天津住宅市場(chǎng)顯著特點(diǎn)是，私產(chǎn)房屋上市交易增多，其中表現(xiàn)最為明顯的是房改房和商品房再上市量增大。由于住房消費(fèi)是啟動(dòng)內(nèi)需的重要因素，所以為了進(jìn)一步推動(dòng)住房消費(fèi)，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，政府將在立法、住房分配貨幣化、住房消費(fèi)金融、加快培育住房二級(jí)市場(chǎng)等多方 面采取措施，以保證未來(lái)幾年天津房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效增長(zhǎng)。 4． 改善型需求不斷增長(zhǎng)。 首先是由于市中心土地的稀缺，城市規(guī)模的不斷擴(kuò)大，市中心住宅的開(kāi)發(fā)量越來(lái)越不能滿足日益增長(zhǎng)的需求；其次，郊區(qū)的房地 產(chǎn)價(jià)格相對(duì)較低，居住環(huán)境較好，多數(shù)為居住新區(qū)，規(guī)劃、房型、生活配套設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)高，是吸引改善型需求的主要原因；再次，隨著私家車(chē)的不斷普及，市中心住宅的位置優(yōu)勢(shì)將不斷弱化，相反，近郊住宅由于道路交通狀況良好，區(qū)位價(jià)值會(huì)不斷提升。 ? 隨著人民生活水平的提高，提升了住宅市場(chǎng)的多元化需求，第二住宅、渡假式住宅等新型居住模式已悄然興起。 河?xùn)|區(qū)居民收入水平不高，住宅消費(fèi)水平相對(duì)較低，但住宅市場(chǎng)需求旺盛。 河北區(qū)的房地產(chǎn)項(xiàng)目也主要集中在臨近市中心的區(qū)域，但由于距市區(qū)中心地帶距離較遠(yuǎn)，這些項(xiàng)目的客戶群主要以周邊區(qū)域?yàn)橹鳌乃{(diào)查的項(xiàng)目中選取 15 個(gè)主要項(xiàng)目樣本，這些項(xiàng)目主要集中在東站后廣場(chǎng)、河?xùn)|與河北交界地區(qū)、六緯路沿線、真理道沿線、衛(wèi)國(guó)道沿線、 程林莊路沿線這幾個(gè)區(qū)域，項(xiàng)目概況如下： 項(xiàng)目名稱 建筑形式 銷(xiāo)售均價(jià) （元 /M2） 建筑面積 （萬(wàn) M2） 新月花苑 多層、部分高層 2600 萬(wàn)興花園 多層、小高層 2500 紅頂花園 多層和別墅 起價(jià) 2550 戀 日風(fēng)景 四層半 2800 總 18 朗晴居 多層磚混 2300 柏麗花園 多層磚混 3300 6 2020 先鋒社區(qū) 板式高層 4000 —— 嘉?；▓@ 點(diǎn)式高層 3200 總 60 美日陽(yáng)光 點(diǎn)式高層 未定 6 萬(wàn)春花園 多層、高層 3600 豐盈新苑 多層磚混 3200 匯和家園 多層磚混 3400 11 大通時(shí)尚花園 四層半 3100 13 金灣花園 大部分多層 2200 21 中環(huán)花園 多層磚混 2500 5 (三 ) 重點(diǎn)項(xiàng)目介紹 ? 萬(wàn)春花園 此項(xiàng)目屬中高檔項(xiàng)目， 是周邊區(qū)域比較富有特色也是較為成功的樓盤(pán)，由中海地產(chǎn)操作，典型香港式的設(shè)計(jì)風(fēng)格，清新靚麗。外有公園，內(nèi)有大面積的花園綠地，環(huán)境較好。戀日風(fēng)景的前身為帝旺溫泉花園，之前銷(xiāo)售幾乎處于停滯狀態(tài)，經(jīng)過(guò)策劃公司的重新包裝后于2020 年 3 月重新開(kāi)盤(pán)，銷(xiāo)售良好。 4． 道路交通發(fā)展迅速，出行十分便利。建筑形式上多以多層住宅為主，特色項(xiàng)目不多，產(chǎn)品形式上要落后于河西區(qū)和南開(kāi)區(qū)，銷(xiāo)售總體上趨于平淡。隨著河?xùn)|區(qū)城市開(kāi)發(fā)進(jìn)程的加快，區(qū)內(nèi)中心部位土地基本開(kāi)發(fā)完畢，開(kāi)發(fā)重點(diǎn)逐漸向城市外圍發(fā)展。 (一 ) 舊居住區(qū)調(diào)查分析 我們通過(guò)對(duì)河?xùn)|區(qū)一些大型舊居住區(qū)的調(diào)查，可以看出。市 場(chǎng)調(diào)查中消費(fèi)者購(gòu)房是為了“解決住房困難或改善居住條件”這部分人群比例分別為了 34%和 %，說(shuō)明大部分消費(fèi)者對(duì)更高檔次住宅的要求不是很高。 (二 ) 居住新區(qū)調(diào)查分析 通過(guò)對(duì)于河?xùn)|區(qū)太陽(yáng)城周邊地區(qū)的新商品房的調(diào)查顯示： 1． 新遷進(jìn)居民無(wú)論是在收入、學(xué)歷，還是職業(yè)層次上都要明顯高于老區(qū)居民。 再次購(gòu)房關(guān)注 因素示意圖 關(guān)注因素 頻次 百分比開(kāi)發(fā)商是否有實(shí)力保證承諾 108 18孩子上學(xué)中否方便 69 小區(qū)居民素質(zhì)如何 42 7座落地點(diǎn)交通是否方便 54 9小區(qū)有無(wú)網(wǎng)球場(chǎng)、游泳館、超市等 18 3物業(yè)管理狀況 57 小區(qū)內(nèi)環(huán)境是否良好 204 34房型結(jié)構(gòu) 30 5缺省 18 3合計(jì) 600 100050100150200250開(kāi)發(fā)商是否有實(shí)力保證承諾 孩子上學(xué)中否方便 小區(qū)居民素質(zhì)如何 座落地點(diǎn)交通是否方便 小區(qū)有無(wú)網(wǎng)球場(chǎng)、游泳館、超市等 物業(yè)管理狀況 小區(qū)內(nèi)環(huán)境是否良好 房型結(jié)構(gòu) 缺省如果再次購(gòu)房比較看重哪一點(diǎn) (三 ) 麗苑一期居民調(diào)查分析 我們還重點(diǎn)對(duì)麗苑一期的居民做了詳細(xì)的調(diào)查，以了解這部分消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)行為的產(chǎn)生原因，以利于我們更直接有效的把握市場(chǎng)。 客戶對(duì)麗苑目前不滿意的地方示意圖 不滿意因素 頻次 百分比房屋質(zhì)量 38 綠化環(huán)境 3 1交通設(shè)施 43 物業(yè)管理 58 周邊公共配套 32 周邊自然環(huán)境 13 運(yùn)動(dòng)娛樂(lè)設(shè)施 30 10配套設(shè)施 36 12其它 42 14合計(jì) 295 缺省 5 總計(jì) 300 100不滿意的地方020406080房屋質(zhì)量 綠化環(huán)境 交通設(shè)施 物業(yè)管理周邊公共配套 周邊自然環(huán)境 運(yùn)動(dòng)娛樂(lè)設(shè)施配套設(shè)施其它 4． 這部分消費(fèi)者十分看好麗苑地區(qū)將來(lái)的發(fā)展前景，堅(jiān)信自己選擇的正確性，并認(rèn)為麗苑地區(qū)有發(fā)展?jié)摿Α? 3． 地理位置是影響購(gòu)買(mǎi)行為的重要因素，城市近郊區(qū)是理想的居住區(qū)域，傾向住在市中心或遠(yuǎn)郊區(qū)的人比重很小。 7． 建筑形式上傳統(tǒng)的多層住宅仍受消費(fèi)者的青睞，居民對(duì)低密度住宅的認(rèn)可程度在升高，獨(dú)體別墅和塔式高層市場(chǎng)接受難度頗大，建筑結(jié)構(gòu)也以磚混結(jié)構(gòu)為主，框架結(jié)構(gòu)的接受程度較差。 11． 由于目前市場(chǎng)上供應(yīng)的商品住宅絕大部分為毛坯房交工，所以從裝修標(biāo)準(zhǔn)上看毛坯房仍是消費(fèi)者的第一選擇，但對(duì)精裝修的要求日趨強(qiáng)烈。 第四部分 項(xiàng)目素質(zhì)分析 一． 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) 1． 太陽(yáng)城項(xiàng)目規(guī)模大，總建筑面積超過(guò) 100 萬(wàn)平方米，各種功能規(guī)劃齊備，二期項(xiàng)目依托于大社區(qū)，有利于營(yíng)造良好的居住氛圍。 4． 地塊內(nèi)土地已平整，地塊周邊為大面積的空地，無(wú)重大污染源，自然環(huán)境較好。 2． 地處城郊結(jié)合部，屬經(jīng)濟(jì)不太發(fā)達(dá)區(qū)域，目前區(qū)位價(jià)值市場(chǎng)評(píng)價(jià)較低。 三． 威脅分析 1． 與北京、深圳、廣州等住宅產(chǎn)業(yè)較發(fā)達(dá)地區(qū)相比較，天津市居民選擇居住地點(diǎn)的區(qū)域性傾向較強(qiáng)烈，在一定程度上將限制太陽(yáng)城的客戶群來(lái)源。 4． 西橫堤、雙林兩大片居住區(qū)將相繼啟動(dòng)，規(guī)模、售價(jià)等因素與順馳太陽(yáng)城類(lèi)似，順馳太陽(yáng)城面臨著巨大的競(jìng)爭(zhēng)壓力，尤其是“中體產(chǎn)業(yè)”在西橫堤運(yùn)作的“運(yùn)動(dòng)主題社區(qū)”將對(duì)順馳太陽(yáng)城產(chǎn)生比較大的沖擊。 4． 天津市住宅分配政策的出臺(tái)，有利于住宅市場(chǎng)的發(fā)展。 五． 綜合評(píng)價(jià) 結(jié)合前面的 SWOT 因素分析，我們可以看出，順馳太陽(yáng)城 2 期雖然存在 一些劣勢(shì)，諸如土地成本較高、所屬區(qū)域購(gòu)買(mǎi)力較低等等，但放之全市范圍內(nèi)看，該地塊與梅江相比擁有價(jià)格優(yōu)勢(shì)，與西橫堤、雙林相比擁有地理位置優(yōu)勢(shì)。 3． 掌握“以我為主”的開(kāi)發(fā)節(jié)奏，從資金量、供應(yīng)量、開(kāi)發(fā)間隔等多個(gè)角度研究問(wèn)題。 第五部分 總體發(fā)展構(gòu)想 一． 項(xiàng)目定位 1． 太陽(yáng)城基本描述 以先進(jìn)的居住理念為先導(dǎo)，注重營(yíng)造空間布局、主題園林環(huán)境、社區(qū)生活配套三大方面的鮮明特點(diǎn)，兼顧建筑單體的內(nèi)外感受，相對(duì)弱化處理住宅配套設(shè)施，具備二十一世紀(jì)領(lǐng)先品質(zhì)住宅產(chǎn)品鮮明形象的大規(guī)模居住社區(qū)。 3． 產(chǎn)品定位 利用大規(guī)模居住區(qū)的優(yōu)勢(shì)，以“中等收入階層”為主流消費(fèi)群體，講求住宅產(chǎn)品的多樣化。 2． 完善社區(qū)生活配套服務(wù)功能，強(qiáng)化商業(yè) 及教育設(shè)施，充分發(fā)揮大規(guī)模項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。 6． 實(shí)施具有“指標(biāo)性概念”的操作手段，提高市場(chǎng)關(guān)注度諸如建造精品商業(yè)走廊、示范校、高標(biāo)準(zhǔn)業(yè)主會(huì)所等等。綜合考慮居住區(qū)規(guī)劃結(jié)構(gòu)的整體 性、系統(tǒng)性、規(guī)律性和可持續(xù)性，最終形成集商業(yè)、教育、文化、娛樂(lè)、休閑等各項(xiàng)高尚品質(zhì)功能于一體的社區(qū)中心系統(tǒng)。在公建的布局上考慮各級(jí)公建設(shè)施的合理服務(wù)半徑，形成公建設(shè)施的系統(tǒng)性與層次性。 ? 現(xiàn)居住在和平、河西兩個(gè)區(qū)，需要不同程度地改善居住條件的人群。 ? 另一部分是擁有一定的存款，但收入處于中等水平的普通市民，他們被太陽(yáng)城整體的項(xiàng)目素質(zhì)所打動(dòng)，傾其畢生的積蓄改善居住條件。 三． 產(chǎn)品設(shè)計(jì)思路 1. 產(chǎn)品設(shè)計(jì)原則： ? 產(chǎn)品建筑形式針對(duì)客戶群定位，在產(chǎn)品形式上形成一定的差異，滿足目標(biāo)客戶群的不同居住需求。 ? 通過(guò)加大面寬和提高層高等手段增強(qiáng)房型的舒適性。 6. 住宅配套： 采用中等檔次的配套水平，在保證住宅品質(zhì)的基礎(chǔ)上盡量控制成本，充分考慮舒適度、成本與所產(chǎn)生收益之間的關(guān)系。 ? 減少現(xiàn)場(chǎng)施工的工作量，在裝修設(shè)計(jì)時(shí)考慮 80%以上的工作為外加工，現(xiàn)場(chǎng)裝配，以達(dá)到縮短工期，提高裝修質(zhì)量與裝修效果的目的。 ? 注重細(xì)節(jié)處理，例如淋浴房地面的處理、地面不同材質(zhì)交接處的處理等。 第七部分 經(jīng)濟(jì)可行性分析 一． 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)估算 規(guī)劃總用地 公頃 紅線內(nèi)占地 公頃 居住區(qū)用地 （按紅線內(nèi)用地的 80%計(jì)算） 容積率 （估算） 住宅建筑面積 27 萬(wàn)平方米（估算） 二． 成本估算 （一） 估算范圍 根據(jù)估算的居住區(qū)用地 公頃，按容積率 計(jì)算，太 陽(yáng)城 2 期住宅建筑面積約為 27 萬(wàn)平方米。（詳見(jiàn)“工程建設(shè)費(fèi)明細(xì)表”） 工程建設(shè)費(fèi)明細(xì)表 項(xiàng)目 單方造價(jià)（小高層） 單方造價(jià)（多層及低層） 地基處理費(fèi) 70 50 土建費(fèi)用 1200 800 監(jiān)理及其它費(fèi)用 30 30 總計(jì) 1300 880 ? 工程建設(shè)其它費(fèi)用分析 前期所發(fā)生的費(fèi)用，主要包括規(guī)管費(fèi)、墻體改造費(fèi)、人防費(fèi)、招標(biāo)管理費(fèi)、勘察費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)等；托幼、學(xué)校、郵電局、社會(huì)停 車(chē)場(chǎng)、公交站等配套設(shè)施須我公司自行建設(shè)，按每平方米 120 元計(jì)算；在土建工程竣工后需投資建設(shè)煤氣、供電、上下水、暖氣、通訊、有線電視、小區(qū)內(nèi)道路、環(huán)境等區(qū)內(nèi)配套設(shè)施。 三． 銷(xiāo)售價(jià)格分析 通過(guò)對(duì)區(qū)域市場(chǎng)乃至天津市整體市場(chǎng)的調(diào)查與研究，通過(guò)項(xiàng)目素質(zhì)分析，依據(jù)太陽(yáng)城起步區(qū)的銷(xiāo)售情況與銷(xiāo)售均價(jià)，我們有理由得出結(jié)論：以前面所論述的產(chǎn)品設(shè)計(jì)思路、高品質(zhì)的生活配套設(shè)施，并輔以高效的市場(chǎng)推廣策略，根據(jù)不同建筑形式產(chǎn)品的銷(xiāo)售價(jià)格和所占比例，太陽(yáng)城 2 期的平均售價(jià)水平預(yù)計(jì)可以達(dá)到 3300 元 /平方米。 （二） 資金占用峰值 從資金流量表可 以看出，太陽(yáng)城 2 期最大資金占用發(fā)生在 2020年 1 季度 ，最大資金占用量約為 億元 。南平延平區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入可行研判》 54頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《北大縱橫開(kāi)發(fā)區(qū)運(yùn)營(yíng)模式研究報(bào)告》 95 頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 202