【正文】 湖濱碧海園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》 49頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 5 月馬鞍山房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告》 14 頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 5 月杭州三墩區(qū)域市場(chǎng)透視》 20 頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 5 月佛山房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告》 38 頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 5 月鞍山房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀》 49 頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 3 月運(yùn)城項(xiàng)目一覽表》 3頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 14 月三亞房產(chǎn)情況》 4頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《博思堂 2020 年 7 月 12 日－ 2020 年 7 月 18 日長(zhǎng)沙地產(chǎn)廣告監(jiān)控》 78頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《博思堂 2020 年 5 月 10 日－ 2020 年 5 月 17 日長(zhǎng)沙地產(chǎn)廣告監(jiān)控》 60頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《博思堂 2020年 5月 3日－ 2020年 5月 9日長(zhǎng)沙地產(chǎn)廣告監(jiān)控》 56 頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年重慶主城區(qū)潛在供應(yīng)研究（別墅、洋房、高檔高層）》 125頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年寧波鄞州投資創(chuàng)業(yè)中心 III25 地塊項(xiàng)目市場(chǎng)分析報(bào)告》 103頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年內(nèi)蒙古赤峰項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》 91 頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年阜陽(yáng)易景國(guó)際項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告》 31 頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年撫州市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告》 54 頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 6 月 18日宿遷市市場(chǎng)分析報(bào)告》 25頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 2 月 1 日長(zhǎng)春房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究報(bào)告》 23 頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《中原 2020年 8月新房市場(chǎng)周報(bào)（ 8 月 13日 — 8月 19日）》 1 頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《興業(yè)證券 2020年 15月全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行數(shù)據(jù)研究》 10頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 世邦魏理仕 2020年第一季度中國(guó)物業(yè)市場(chǎng)指數(shù)》 24頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 8 月福州正榮潤(rùn)城市場(chǎng)周報(bào)》 167頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 5 月佛山市房地產(chǎn)市場(chǎng)月度報(bào)告》 15 頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《中航國(guó)際 2020年高鐵周邊物業(yè)發(fā)展模式的探討》 62頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《同策經(jīng)典合院別墅項(xiàng)目產(chǎn)品透析》 22 頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《前線機(jī)構(gòu) 2020年福建 （三） 內(nèi)部收益率 太陽(yáng)城 2 期項(xiàng)目操作時(shí)間跨 4 個(gè)年度， 2020—— 2020 年每年的累計(jì)資金分別為 10150 萬(wàn)元、 18795 萬(wàn)元、 20259 萬(wàn)元、 24049 萬(wàn)元，由此計(jì)算的內(nèi)部收益率為 %。 五． 資金預(yù)測(cè)（后附資金流量表） （一） 銷售周期 根據(jù)公司以往開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合對(duì)太陽(yáng)城起步區(qū)銷售情況的預(yù)測(cè)，太陽(yáng)城 2 期項(xiàng)目的銷售周期應(yīng)該在 3 年 左右。不同建筑形式住宅產(chǎn)品銷售價(jià)格見(jiàn)下表： 住宅形式 所占比例（ %） 目標(biāo)銷售均價(jià)（元） 板式小高層 40 3150 普通多層 40 3300 準(zhǔn)低層 20 3600 平均 3300 四． 項(xiàng)目投資效益分析（見(jiàn)下表） 建筑形式 板式小高層 普通多層 準(zhǔn)低層 合計(jì)（萬(wàn)元） 建筑面積 （萬(wàn)平方米） 27 單方成本 （元 /平方米） 2983 2563 2563 —— 總成本 （萬(wàn)元） 73737 目標(biāo)售價(jià) （元 /平方米） 3150 3300 3600 均價(jià) 3300 銷售收入 （萬(wàn)元） 34020 35640 19440 89100 利潤(rùn)（萬(wàn)元） 15363 按上表所得數(shù)據(jù)，該項(xiàng)目相關(guān)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)如下： ? 總投資： 73737 萬(wàn)元 ? 銷售收入： 89100 萬(wàn)元 ? 總利潤(rùn)： 15363 萬(wàn)元 ? 投資回報(bào)率： 15363247。 ? 營(yíng) 業(yè)稅 按銷售均價(jià) 3300 元 /平方米的 %計(jì)算，每平方米約為 183元。（詳見(jiàn)“工程建設(shè)其它費(fèi)明細(xì)表”） 工程建設(shè)其它費(fèi)明細(xì)表 項(xiàng)目 單方造價(jià)（元） 前期費(fèi) 45 區(qū)內(nèi)公建費(fèi) 50 非經(jīng)營(yíng)性公建均攤 120 區(qū)內(nèi)配套設(shè)施費(fèi) 345 總計(jì) 560 ? 銷售費(fèi)用 銷售費(fèi)用按每平方米銷售均價(jià) 3300 元的 %計(jì)算，單方成本約為 80 元。 27 萬(wàn)平方米 = 740 元 /平方米 ? 工程建設(shè)費(fèi)用分析 工程建設(shè)費(fèi)包括：地基處理費(fèi)、土建費(fèi)用、監(jiān)理及其它費(fèi)用。其中不同建筑形式的建筑面積見(jiàn)下表： 建筑形式 層數(shù) 比例 （ %） 建筑面積 （萬(wàn)平方米） 板式小高層 10 40 普通多層 40 準(zhǔn)低層 3— 4 20 合計(jì) —— 100 27 （二） 單方成本估算 小高層成本估算表 項(xiàng)目 單方造價(jià)（元） 樓面土地及大配套費(fèi)用分?jǐn)? 740 工程建設(shè)費(fèi) 1300 工程建設(shè) 其它費(fèi) 前期費(fèi) 40 區(qū)內(nèi)公建費(fèi) 50 非經(jīng)營(yíng)性公建均攤 120 區(qū)內(nèi)配套設(shè)施費(fèi) 350 銷售費(fèi)用 80 公共設(shè)施維修費(fèi) 20 管理費(fèi) 50 營(yíng)業(yè)稅 183 貸款利息 50 總計(jì) 2983 多層及低層成本估算表 項(xiàng)目 單方造價(jià)（元） 樓面土地及大配套費(fèi)用分?jǐn)? 740 工程建設(shè)費(fèi) 880 工程建設(shè) 其它費(fèi) 前期費(fèi) 45 區(qū)內(nèi)公建費(fèi) 50 非經(jīng)營(yíng)性公建均攤 120 區(qū)內(nèi)配套設(shè)施費(fèi) 345 銷售費(fèi)用 80 公共設(shè)施維修費(fèi) 20 管理費(fèi) 50 營(yíng)業(yè)稅 183 貸款利息 50 總計(jì) 2563 （三） 單方成本估算分析 ? 土地及大配套費(fèi)用 按土地及大配套費(fèi)用總額 19983 萬(wàn)元計(jì)算，則單方 土地成本約為 740 元 /平方米。 ? 與關(guān)鍵建材供應(yīng)商建立良好的合作關(guān)系，從而降低采購(gòu)成本并為提供有限菜單式裝修提供經(jīng)濟(jì)前提。 ? 注意用裝修彌補(bǔ)某些房型設(shè)計(jì)中的缺陷。在整體預(yù)算的控制下突出幾個(gè)亮點(diǎn)，如某些材質(zhì)的使用，潔具、淋浴房采取定制等。 ? 整體風(fēng)格定位為“時(shí)尚、實(shí)用”，倡導(dǎo)“輕裝修，重裝飾”的裝修理念。 ? 在房型施工圖設(shè)計(jì)階段引入精裝修設(shè)計(jì)公司，對(duì)某些房型進(jìn)行必要的更改，其 中包括某些平面結(jié)構(gòu)的處理和對(duì)電路、上下水、暖氣的安排與布置等。 ? 入戶門：高級(jí)防盜門 ? 外檐窗：高級(jí)塑鋼窗 ? 適度智能化配套：網(wǎng)絡(luò)、圍墻紅外監(jiān)控、背 景音樂(lè) ? 供水：不設(shè)熱水、中水、直飲水系統(tǒng) ? 供熱：集中供熱，鋁合金散熱器。 4. 戶均面積： 結(jié)合起步區(qū)的銷售 情況，在起步區(qū)戶型面積的基礎(chǔ)上，適當(dāng)放大單套面積，具體指標(biāo)見(jiàn)下表： 戶 型 項(xiàng) 目 兩室（ m2） 三室（ m2） 低層住宅（ m2） 面積 95 130 190 5. 建筑立面： 借助高水平設(shè)計(jì)師的設(shè)計(jì)手法，營(yíng)造現(xiàn)代感強(qiáng)的建筑風(fēng)格，通過(guò)勻稱的線條處理與簡(jiǎn)潔、明快的色彩，注重建筑的美感，強(qiáng)調(diào)可識(shí)別性。 ? 通過(guò)落地窗、外飄窗、吹拔等手段增強(qiáng)房型的趣味性。結(jié)合太陽(yáng)城整體規(guī)劃，采取板式小高層、普通多層與低層相結(jié)合的建筑形式，具體 配比見(jiàn)下表： 建筑形式 層數(shù) 比例（ %） 板式小高層 10 40 普通多層 40 準(zhǔn)低層 3—— 4 20 合計(jì) —— 100 3. 房型平面設(shè)計(jì)： ? 在戶均面積上適當(dāng)做出檔次差異，迎合不同層次客戶群的不同需求，多采用錯(cuò)層與躍層設(shè)計(jì)；低層住宅在保證平面合理性與居住舒適性的基礎(chǔ)上，采用個(gè)性化設(shè)計(jì)。 ? 相對(duì)于起步區(qū)，在產(chǎn)品形式、戶型平立面設(shè)計(jì)、環(huán)境營(yíng)造等方面實(shí)現(xiàn)一定程度的創(chuàng)新與突破。 另一方面，由于目前社會(huì)老齡化現(xiàn)象比較明顯，要對(duì)老年人的居住需求給予一定的重視。 3. 從年齡上劃分 從起步區(qū)購(gòu)房客戶的現(xiàn)狀來(lái)看，主要集中在 3050 歲之間的年齡段，年齡層次比較廣泛。 2. 從收入上劃分 與起步區(qū)不同，太陽(yáng)城 2 期的客戶群在收入上應(yīng) 具有一定的差異性，主力客戶群主要由以下兩方面構(gòu)成： ? 擁有穩(wěn)定未來(lái)收入的職業(yè)經(jīng)理層和白領(lǐng)階層，這部分人群的事業(yè)蒸蒸日上，對(duì)未來(lái)信心十足，是社會(huì)的有生力量，他們向往綜合素質(zhì)高，環(huán)境優(yōu)美，與自身品位相符的項(xiàng)目。 ? 少部分認(rèn)可太陽(yáng)城地理位置，需要進(jìn)行二次甚至多次置業(yè)的富人階層。 ? 在天津開(kāi)發(fā)區(qū)和天津機(jī)場(chǎng)工作的高級(jí)白領(lǐng)。 4． 在保證主要公建設(shè)施用地的基礎(chǔ)上，尊重原有地塊分割與現(xiàn)有道路組織，每個(gè)地塊采用具有差異化的規(guī)劃理念單獨(dú)規(guī)劃，大社區(qū)規(guī)劃的整體性依靠大型公建的配置來(lái)體現(xiàn)。小型商業(yè)設(shè)施分散設(shè)置于 2地東側(cè) 和 5地的中間位置。 3． 在公建的配置上遵循減少數(shù)量、擴(kuò)大規(guī)模、提高質(zhì)量、服務(wù)便捷的原則。 2． 結(jié)合開(kāi)發(fā)節(jié)奏逐步完成居住區(qū)功能的發(fā)展與延續(xù)，實(shí)現(xiàn)居住區(qū)的可持續(xù)性發(fā)展。 7． 控制開(kāi)發(fā)節(jié)奏，降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 三． 總體規(guī)劃理念 1． 通過(guò)對(duì)社區(qū)生活配套設(shè)施的合理配置，創(chuàng)造新型城市住宅區(qū)發(fā)展模式，體現(xiàn)“造城”的概念。 5． 通過(guò)起步區(qū)對(duì)整個(gè)太陽(yáng)城項(xiàng)目的展示效果，提升項(xiàng)目綜合價(jià)值，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)性發(fā)展。 3． 以產(chǎn)品品質(zhì)為主導(dǎo)，以舒適性、便利性、安全性、適度超前為指導(dǎo)原則的產(chǎn)品設(shè)計(jì)思路。 二． 發(fā)展思路 1． 倡導(dǎo)新的居住理念，在理念的指導(dǎo)下，進(jìn)行規(guī)劃、建筑、環(huán)境、配套等設(shè)計(jì)，使各項(xiàng)設(shè)計(jì)成為理念的最有力支撐。 4． 形象定位 作為 120 萬(wàn)平方米的大型居住社區(qū)，太陽(yáng)城項(xiàng)目的形象塑造應(yīng)體現(xiàn)出其應(yīng)有的“大氣”與“活力”，樹(shù)立順馳太陽(yáng)城品牌在天津房地產(chǎn)界的強(qiáng)勢(shì)地位，并通過(guò)太陽(yáng)城項(xiàng)目進(jìn)一步提升順馳品牌的知名度與美譽(yù)度。 “中等收入階層”應(yīng)該是指：有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，家庭月收入在 3000 元 /平方米以上，具有較高的文化水平和審美能力，對(duì)未來(lái)美好生活充滿信心和渴望的人 群。 2． 客戶群定位 整個(gè)太陽(yáng)城項(xiàng)目的客戶群定位必然是多層次的。 6． 在產(chǎn)品開(kāi)發(fā)的基礎(chǔ)上，注意對(duì)項(xiàng)目居住理念的提升，加強(qiáng)對(duì)大社區(qū)生活方式的營(yíng)造，在操作上應(yīng)不斷制造熱點(diǎn)，提高市場(chǎng)關(guān)注度。 4． 通過(guò)項(xiàng)目推廣工作，消除與消費(fèi)者之間的溝通障礙，最大程度弱化地域性消費(fèi)觀念，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目銷售速度的本質(zhì)性飛躍。 2． 密切關(guān)注起步區(qū)市場(chǎng)反應(yīng)情況，根據(jù)市場(chǎng)需求進(jìn)行二期的規(guī)劃設(shè)計(jì)與產(chǎn)品定位，并注意不同類型產(chǎn)品的配置以占領(lǐng)更大的目標(biāo)市場(chǎng)。因此，依托于起步區(qū)的成功運(yùn)作，太陽(yáng)城 2 期項(xiàng)目具有交通便利、市場(chǎng)認(rèn)可度逐漸提升、土地升值潛力大等特點(diǎn)，從而凸顯出該地塊的開(kāi)發(fā)價(jià)值。 6． 北京 2020 年奧運(yùn)會(huì)選定天津機(jī)場(chǎng)作為輔助機(jī)場(chǎng)，有消息稱計(jì)劃在京津之間再修一條高架輕軌。 5． 加入 WTO 及天津近幾年經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步增長(zhǎng)將為太陽(yáng)城項(xiàng)目帶來(lái)較大的發(fā)展機(jī)遇。 3． 太陽(yáng)城周邊道路交通及所處地理位置將使其成為天津市未來(lái)的熱點(diǎn)區(qū)域。 四． 機(jī)會(huì)分析 1． 政府對(duì)于土地的宏觀調(diào)控及中心城區(qū)可開(kāi)發(fā)大地塊資源的減少，太陽(yáng)城項(xiàng)目以其相對(duì)較好的位置和便利的交通條件，面臨很大的發(fā)展空間。這些項(xiàng)目對(duì)順馳太陽(yáng)城有直接影響，將持續(xù)威脅每一期開(kāi)發(fā)。 2． 從天津市整體市場(chǎng)格局來(lái)看，在消費(fèi)能力較強(qiáng)的和平、河西、南開(kāi)三個(gè)區(qū)內(nèi)，聚集著較多的項(xiàng)目，尤其是梅江周邊地區(qū)，有巨大的開(kāi)發(fā)量，對(duì)我們吸引這幾個(gè)區(qū)的客戶形成一定程度的阻礙。 5． 4地內(nèi)有現(xiàn)狀電話局一座，將對(duì)區(qū)內(nèi)規(guī)劃產(chǎn)生一定的負(fù)面影響。 3． 地塊位于太陽(yáng)城中心位置，由于地塊南側(cè)的真理道尚未打通，與通 往市區(qū)的主干道路 —— 衛(wèi)國(guó)道距離較遠(yuǎn)，不利于 現(xiàn)場(chǎng)的形象展示。 二． 項(xiàng)目劣勢(shì) 1． 與周邊項(xiàng)目相對(duì)比，土地成本較高，付款壓力大。 5． 順馳太陽(yáng)城項(xiàng)目為政府統(tǒng)一規(guī)劃的大型住宅工程，市政大配套設(shè)施齊備。未來(lái)隨著東南半環(huán)的改造、真理道的貫通、地鐵 2 號(hào)線的興建，項(xiàng)目周邊的交通狀況會(huì)得到更大程度的改善。 2． 太陽(yáng)城起步區(qū)將于 2020 年 6 月入住，目前銷售情況良好，其良好的市場(chǎng)形象將對(duì)二期產(chǎn)生巨大的示范效